Gnr 61 bnr Toppen 3 - Klage på tillatelse til påbygg

Transkript

1 Gnr 61 bnr Toppen 3 - Klage på tillatelse til påbygg Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 16/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) har vurdert klagene i medhold av forvaltningsloven 33. HTM finner at klagernes anførsler ikke utgjør momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av administrativt vedtak om rammetillatelse av og etterfølgende igangsettingstillatelse av Vedtak om ramme- og igangsettingstillatelse opprettholdes og klagene tas således ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Etatsjef Teknikk og miljø Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Vedlegg: 1. Rammesøknad - Følgebrev 2. Plantegninger 3. Fasadetegninger nytt 4. Fasadetegninger eksisterende 5. Situasjonsplan 6. Rammetillatelse Igangsettingstillatelse Klage fra gnr./bnr. 73/ Ansvarlig søkers svar på klage fra gnr./bnr. 73/ Illustrasjon sol/skygge 9.2. Illustrasjon trafikkstøy 9.3. Situasjonsplan 10. Kommentarer til søkers svar fra gnr./bnr. 73/ Klage fra gnr./bnr. 73/ Presisering av opprinnelig klage fra gnr./bnr. 73/ Ansvarlig søkers svar på klage fra gnr./bnr. 73/ Presisering av søkers svar på klage fra gnr./bnr. 73/ Klage fra gnr./bnr. 61/ Plantegninger kjeller - Fasadeendringer Eksisterende 16/ Side 1 av 7

2 13.1. Plantegninger kjeller - Fasadeendringer - Nytt 14. Ansvarlig søkers svar på klage fra gnr./bnr. 61/ Kommentar til søkers svar på klage fra gnr./bnr. 61/146 Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Saksbehandler sender vedtaket til: Ansvarlig søker Arkitekthuset Knut H. Knudtsen AS Tiltakshaver Roar Holm Nabo gnr./bnr. 73/316 Bjørn Henrik Holte Formo Nabo gnr./bnr. 73/317 Jan-Petter og Solbjørg Høvset Nabo gnr./bnr. 61/146 Kjell Jostein E. Merok Saksutredning: Sammendrag: Rådmannen har vurdert klagene etter fvl. 33 og vurderer at disse ikke utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av ramme- og igangsettingstillatelser. Rådmannen mener det aktuelle påbygget isolert sett ikke vil medføre konkrete ulemper knyttet til støy eller skygge på omkringliggende bebyggelse sammenlignet med hvordan det var tidligere. Påbygget er i tråd med kommuneplanens bestemmelser om maks tillatt møne- og gesimshøyde og utgjør således ikke en større endring i nabolaget enn det man må forvente i et tettbygd strøk. Rådmannen anbefaler at vedtak om ramme- og igangsettingstillatelse opprettholdes og at saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse Sakens bakgrunn: Rådmannen mottok søknad om rammetillatelse til oppføring av påbygg på gnr./bnr. 61/131 (vedlegg 1-5). Rammetillatelse ble innvilget (vedlegg 6). Det ble gitt fritak for varsling av naboer på andre siden av Holstadveien da man fant at tiltaket ikke ville berøre disse naboenes interesser, jf. pbl Øvrige naboer var varslet om tiltaket. Igangsettingstillatelse ble innvilget (vedlegg 7), og arbeidene ble deretter igangsatt. Rådmannen mottok henvendelse fra gjenboer på gnr./bnr. 73/318 (på andre siden av Holstadveien) den Vedkommende hadde ikke fått nabovarsel og ønsket å vite hva som var godkjent på den aktuelle eiendommen. Rådmannen besluttet på dette grunnlag å sende kopi av byggetillatelsen til samtlige av naboer og gjenboerne, for deretter å gi de utvidet klageadgang på 3 uker. Rådmannen har nå innen klagefristen mottatt klage på vedtak om ramme- og igangsettingstillatelse fra naboer på gnr./bnr. 73/316, 73/317 (på andre siden av 16/ Side 2 av 7

3 Holstadveien, og fra 61/146 (som tidligere også mottok nabovarsel). Klagene er fortløpende blitt besvart og kommentert av ansvarlig søker (vedlegg 8-15). Kart tiltak og naboer I ettertid har det også blitt søkt om mindre endringer i kjelleren på 61/131, blant annet innsetting av ny utgangsdør (fasadeendring) m.v. Dette er et eget tiltak som ikke behandles her. Fakta i saken: Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Askjemskogen II, plan R-008. Reguleringsbestemmelsene er erstattet av kommuneplanens bestemmelser. Tiltaket er i sin helhet i tråd med gjeldende kommuneplanbestemmelser om utnyttelsesgrad, møne-/gesimshøyde, uteoppholdsareal, parkering m.v. Klage fra nabo på gnr./bnr. 73/316 med kommentarer fra ansvarlig søker: Nabo på gnr./bnr. 73/316 har fremmet klage på vedtaket (vedlegg 8) Vedkommende mener påbygget vil virke sjenerende og medføre økt innsyn til naboer. Naboen mener også at tiltakets høyder vil medføre økt støyrefleksjon på naboene på andre siden av Holstadveien og skape dårligere solforhold på disse eiendommene, som igjen vil medføre verdiforringelse. Naboen mener hennes egen bolig vil fremstå som lite attraktiv med både støyskjerm, sjenerende innsyn fra nabobygget og dårligere solforhold. Naboen mener i tillegg at kommunen har ikke har tatt hensyn til berørte naboer under saksbehandling av påbygget. Videre pekes det på at intensjonen i planbestemmelsene er tilsidesatt og ikke vurdert godt nok. Ansvarlig søkers kommentarer til klagen (vedlegg 9): Ansvarlig søker viser til ny illustrasjon av solforhold og trafikkstøy (vedlegg 9.1, 9.2 og 9.3) og peker på at en vesentlig del av trafikkstøy blir fanget opp av støyskjermer på stedet, her er det dobbel skjerming. 16/ Side 3 av 7

4 Solforhold vil etter søkers syn ikke ha noen betydning, mellom mars og oktober vil slagskygge fra påbygget kun komme på egen eiendom. Søker presiserer også at boligverdi i fremtiden er umulig å spå, men jo mer et nabolag blir påkostet jo mer vil dette være med på å øke boligprisene i området. Tiltaket forholder seg etter søkers syn til kommuneplanens arealdel som åpner for at bygg med inntil 9 meters mønehøyder kan utnyttes med inntil 25 % BYA. Søker presiserer at tiltaket ikke er strid med gjeldene planer og lover slik naboene anfører. Klage fra nabo på gnr./bnr. 73/317 med kommentarer fra ansvarlig søker: Også nabo på gnr./bnr. 73/317 har fremmet klage i saken (vedlegg 11). Naboen peker på at en ekstra etasje med mønehøyde på 8,38 meter mot dagens høyde på 4,5 meter vil forringe solforholdene fra tidlig kveld og medføre økt trafikkstøy fra fv.152 da soverommet til klager vender mot vest. Det vises til at det er stor trafikk langs fv. 152, og denne trafikken er økende. Ansvarlig søkers kommentarer til klagen (vedlegg 12): Ansvarlig søker viser til tidligere nevnt illustrasjon som viser at påbygget på omsøkt eiendom ikke vil ha noen innvirkning på nabotomtene med hensyn til trafikkstøy for bebyggelsen på østsiden av fv.152. I tillegg vil grenseverdier for støy ligge innenfor 55 db med støyskjerm på begge sider av veien. Det vises til at bygg på begge sider av fv.152 har mønehøyder på 9 meter. Søker mener støynivået er ivaretatt med eksisterende støyskjermer. Klage fra nabo på gnr./bnr. 61/146 med kommentarer fra ansvarlig søker: Nabo på gnr./bnr. 61/146 har også påklaget vedtakene i denne saken (vedlegg 13). Naboen stiller spørsmålstegn ved om antall parkeringsplasser på eiendommen er tilstrekkelig. Det vises til plantegning av kjelleretasjen (vedlegg 13.1 og 13.2) som ble sendt inn i forbindelse med senere omsøkt fasadeendring. Naboen hevder at det legges opp til en ekstra boenhet i boligen. Ansvarlig søkers kommentarer til klagen (vedlegg 14): Søker presiserer at det ikke legges opp til en ekstra boenhet i bygningen. Søker viser til situasjonsplanen hvor det er tegnet to parkeringsplasser i garasjen. I tillegg er det avsatt to parkeringsplasser på terreng. Søker har også tidligere påpekt at bygningen blir en generasjonsbolig, og påbygget vil ikke medføre økt behov for parkering sammenlignet med dagens situasjon. Rådmannens vurdering av saken: Først og fremst påpeker rådmannen at kommunen ved behandling av byggesøknader ikke tar stilling til den enkelte eiendoms verdi, verken verdiforringelse eller verdiøkning som følge av tiltaket. Eventuell verdiforringelse er således et forhold som faller utenfor kommunens ansvarsområde og er altså et privatrettslig forhold som bygningsmyndighetene ikke skal ta stilling til ved behandling av byggesøknader. Eventuell forringelse av eiendomsverdi som følge av byggetiltaket må derfor eventuelt tas videre med tiltakshaver etter alminnelige erstatningsrettslige regler. 16/ Side 4 av 7

5 I klagene pekes det på at det aktuelle påbygget vil medføre økte støyrefleksjoner på eiendommene på andre siden av Holstadveien og få negativ innvirkning på disse eiendommenes uteoppholdsarealer. Rådmannen viser til at Statens vegvesen har vurdert støyforhold i forbindelse med arbeidet med reguleringsplan for «Rv.152 Holstadveien med tilstøtende områder», plan R-192. I henhold til denne planen ble det oppført støyskjermer på begge sider av Holstadveien, samt etablert gang- og sykkelvei basert på konkrete støyfaglige vurderinger. Bestemmelsene i reguleringsplan for Askjemskogen II, plan R-008 er nå i sin helhet erstattet av kommuneplanens bestemmelser, inkludert bestemmelser om møne- og gesimshøyde. I henhold til disse bestemmelsene kan det tillates bygninger med mønehøyde inntil 9 meter. Støyskjermene langs Holstadveien tilfredsstiller krav om veitrafikkstøy, dvs. at utendørs støynivå ikke skal overstige 55 db. Da reguleringsbestemmelsene for Askjemskogen II ble erstattet av kommuneplanbestemmelsene ble det satt et øvre tak på 9 meters mønehøyde i området. Dette er et svært alminnelig krav som gjelder i de fleste områder i kommunen, enten det er nedfelt i kommuneplan eller konkrete reguleringsplaner. Det må således forutsettes at de allerede oppførte støyskjermene langs Holstadveien er tilpasset bygninger med denne høyden langs veien. Dersom støyskjermene er for lave til å ta unna støyen langs veien, er dette noe som eventuelt må tas opp med Statens Vegvesen. Så lenge påbygget er i tråd med gjeldende kommuneplanbestemmelser om møne- og gesimshøyde, kan rådmannen ikke se at det er grunnlag for å kreve nærmere utredninger av støy og eventuelle støyrefleksjoner. Påbygget er utført i tråd med gjeldende kommuneplanbestemmelser. Disse bestemmelsene har også vært på høring hos Statens Vegvesen. Per i dag er E6 Nordbytunnelen delvis stengt. Trafikken avvikles i ett løp mens møtende trafikk ledes inn på fv. 156 Nessetveien. Det fører til mye kø på strekningen og mange bilister velger omkjøring via Ås når nordgående tunnelløp er stengt. Dette gir ekstra lange køer gjennom bygda på lokale veier som grenser til E6 og E18. For beboere langs disse veiene, inkludert Holstadveien, er dette blitt en ekstra belastning i form av trafikkstøy. Dette er imidlertid et forhold som ikke kan tillegges vekt i denne konkrete byggesaken. Selv om rådmannen forstår at dagens situasjon på beboerne langs Holstadveien er belastende, vil det aktuelle påbygget isolert ikke ha innvirkning på dagens støysituasjon langs Holstadveien. Når det gjelder sol- og skyggeforhold kan rådmannen heller ikke se at påbygget vil medføre ulemper på de aktuelle naboeiendommene. Rådmannen viser til illustrasjoner fra ansvarlig søker og det faktum at minste avstand fra bygget på 61/131 til den nærmeste av de aktuelle naboene er 26 meter. Som ansvarlig søker påpeker, vil slagskygge fra påbygget kun komme på egen eiendom mellom mars og oktober. Skyggevirkningene vil etter rådmannens syn ikke utgjøre mer enn man må forvente i et tettbygd strøk. 16/ Side 5 av 7

6 I denne saken er det heller ikke tale om etablering av en ekstra boenhet, det vil således heller ikke være behov for flere parkeringsplasser. Rådmannen peker også på at det langs Holstadveien er mange boliger med to etasjer. Alle boligene har lik støyskjerming. Når det aktuelle påbygget er i tråd med gjeldende kommuneplanbestemmelser mener rådmannen et avslag i denne saken ville medført forskjellsbehandling dersom tiltakshaver ikke fikk utnytte eiendommen sin i tråd med gjeldende plan. Når det gjelder merknaden om at naboene ikke er tatt hensyn til ved fritak for nabovarsling, peker rådmannen på at avstand mellom bygningene og dobbel støyskjerming ble vektlagt i denne vurderingen. Rådmannen fant dermed ikke at de aktuelle naboers interesser ville bli berørt av tiltaket. Rådmannen er av den oppfatning at samtlige av de aktuelle naboene nå har fått ivaretatt sin klageinteresse ved å få utvidet klagemulighet etter at vedtaket ble fattet. Konklusjon: Rådmannen mener det aktuelle påbygget isolert sett ikke vil medføre konkrete ulemper knyttet til støy eller skygge på omkringliggende bebyggelse sammenlignet med hvordan det var før. Påbygget er i tråd med kommuneplanens bestemmelser om maks tillatt møne- og gesimshøyde og utgjør således ikke en større endring i nabolaget enn det man må forvente i et tettbygd strøk. Rådmannen anbefaler at vedtak om ramme- og igangsettingstillatelse opprettholdes og at saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse Økonomiske konsekvenser for kommunen ved at vedtaket opprettholdes: Ingen Kan vedtaket påklages? Vedtaket kan ikke påklages. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart 16/ Side 6 av 7

7 Alternativ innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø har vurdert klagene i medhold av forvaltningsloven 33. HTM finner at klagernes anførsler utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av vedtak om ramme- og igangsettingstillatelse datert og HTM omgjør vedtak om rammetillatelse av og vedtak om igangsettingstillatelse datert , klagene tas dermed til følge. Rådmannen gis delegert myndighet til å følge opp saken videre med hensyn til retting av allerede utførte tiltak. HTM s begrunnelse for vedtaket: (fyll inn) Økonomiske konsekvenser for kommunen ved at vedtaket omgjøres: Ingen Kan vedtaket påklages? Vedtak om avslag kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og plan - og bygningsloven 1-9. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart 16/ Side 7 av 7