Gnr 12 Bnr 1 og 7 - Myrerveien Ombygging av hønsehus til boenhet- Klage på vedtak. Saksbehandler: Siri Gilbert Saksnr.

Transkript

1 Gnr 12 Bnr 1 og 7 - Myrerveien Ombygging av hønsehus til boenhet- Klage på vedtak Saksbehandler: Siri Gilbert Saksnr.: 15/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø har vurdert klagen på vedtak 15/ vedrørende innvilget byggetillatelse til oppføring av utleieenhet i eksisterende hønsehus. Hovedutvalg for teknikk og miljø finner ikke at det i klagen foreligger nye momenter som tilsier at klagen skal tas til følge. Vedtak i sak 15/ opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Fylkesmannen i Oslo og Akershus Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalget for teknikk og miljø Fylkesmannen i Oslo og Akershus Vedlegg: 1. Begrunnelse for tiltak og tilsvar naboklage fra tiltakshaver på gnr. 12 bnr 1 og Nabomerknad til søknad om utleieenhet i hønsehus fra nabo på gnr. 12 bnr Tillatelse til tiltak i ett trinn- Gnr 12 Bnr 1 og 7 - Myrerveien Ombygging av hønsehus til boenhet. 4. Godkjent situasjonsplan, plan snitt og fasadetegninger boenheter i hønsehus. 5. Follo landbrukskontors uttalelse til søknad om bruksendring 6. Klage på vedtak om tilltelse til ombygging av hønsehus til boenheter.pdf 7. Varsel om klage på vedtak - ombygging av hønsehus til boenhet. 8. Informasjon om avvisning av klage på vedtak - ombygging av hønsehus til boenhet. 9. Vedtak - Avvisning av klage - Ombygging av hønsehus til boenhet 10. Klage på avvisning av klage fra nabo. 11. Vedrørende tomtegrenser mellom Gnr 12 Bnr 6 og Gnr 12 Bnr 7. 15/ Side 1 av 5

2 Øvrige dokumenter som ligger i saken: Alle sakens dokumenter. Vedtak i saken sendes til: Ansvarlig søker: Follo Bolig AS v/ingar Kristiansen, Kongeveien 137, 1407 Vinterbro Tiltakshaver: Trond Myhrer, Myrerveien 149, 1430 Ås Nabo: Seija Hjelteig, Myrerveien 151, 1430 Ås Follo landbrukskontor: v/landbrukssjef, Lars Martin Julseth SAKSUTREDNING: Sammendrag: I denne saken behandles klage fra nabo på vedtak om avvisning av klage som følge av oversitting av klagefrist. Deretter realitetsbehandles selve klagen fra nabo. Det er gitt byggetillatelse til oppføring av tre hybler i 2. etasje på eksisterende hønsehus på gnr. 12 bnr. 1 og 7. Oppføringen av hyblene begrunnes i behovet for ekstra hjelp i driften av hønsehuset. Nabo på eiendommen gnr. 12 bnr. 6 klager på vedtaket da hun stiller spørsmål ved behovet for så mange utleieenheter og frykter det vil føre til mer trafikk på felles adkomstvei som hun mener går over hennes eiendom. Tiltakshaver og nabo har begge veirett på adkomstveien. Det er uklart hvor grensen mellom eiendommene gnr. 12 og bnr. 7 og gnr. 12 bnr. 6 går, og det er ikke gjennomført grensefastsetting. Rådmannen finner ikke at det i klagen foreligger nye momenter som tilsier at klagen skal tas til følge. Bakgrunn for saken: Follo Bolig AS på vegne av Trond Myhrer søkte om omgjøring av en del av 2. etasje i eksisterende driftsbygning/hønsehus til boenhet på gnr. 12 bnr. 1 og 7, Myrerveien 149. Det er tidligere gitt tillatelse til oppføring av nytt hønsehus ( ). Det finnes allerede kårbolig på eiendommen som er i bruk. Det ble vinteren 2015 søkt om å etablere tre utleiehybler med fellesareal (totalt 85 m2) i hønsehuset. Tiltakshaver sier formålet med de nye hyblene er beredskap og driftsavlastning i høneholdet, og at tiltaket dermed er gårdstilknyttet næringsvirksomhet i tråd med det regulerte formålet for eiendommen, LNF-a i kommuneplanen, se vedlegg 1. Tiltaket ble nabovarslet, og det kom inn nabomerknad fra gnr. 12 bnr 6, Seija Hjelteig, Myrerveien 151, se vedlegg 2. Nabomerknaden ble behandlet i vedtaket om byggetillatelse, og ble ikke tatt til følge, se vedlegg 3 og 4. Bygningsmyndighetene innhentet uttalelse fra Follo landbrukskontor i saken. Landbrukskontoret reiser spørsmål om behovet for tre hybler, men konkluderer med at de ser behovet for innleid hjelp i perioder for å føre tilsyn med hønseholdet, se vedlegg 5. De argumenterer med at oppføringen av hyblene kan regnes som del av gårdens næringsvirksomhet, og har ikke innvendinger til tiltaket. Med bakgrunn i uttalelsen fra Follo landbrukskontor ga bygningsmyndighetene under tvil tillatelse til tiltaket, forutsatt at utleiedelene brukes til ekstrahjelp til driften. 15/ Side 2 av 5

3 Hjelteig (nabo) påklaget vedtaket, se vedlegg 6. Da både varsel om klage (vedlegg 7) og selve klagen kom inn etter klagefristens utløp, informerte bygningsmyndighetene per e-post om at klagen ikke ville bli behandlet, vedlegg 8. Hjelteig opplyste senere per telefon at hun ønsket informasjon fra kommunen i brevs form. Bygningsmyndigheten gjorde saksbehandlingsfeil ved avvisning av klagen i første omgang, da det ikke ble sendt et formelt vedtak om avvisning av klagen. Bygningsmyndighetene sendte derfor ut vedtak om avvisning av klagen på byggetillatelsen med begrunnelse i oversitting av klagefristen, se vedlegg 9. Det ble opplyst at vedtaket kunne påklages. Hjelteig har påklaget avvisningen av klagen, se vedlegg 10. Hjelteig viser til at det er lettere for henne å lese dokumentene i papirutgave. Hun utdyper også noen momenter i sin opprinnelige klage. Hovedmomentene i Hjelteigs klage på byggetillatelsen er følgende (jf. vedlegg 6 og 10): Ønsker ikke å samtykke i planene grunnet veisituasjonen. Tilbakeviser bygningsmyndighetenes argument om at kun en liten del av veien er på Hjelteigs eiendom. Viser til målerbrev av eiendommen sin, og godkjenning fra Statens vegvesen om å flytte veien i Viser også til brev fra Ås kommune (oppmåling), vedlegg 11, vedlagt målerbrevskart der avkjørsel er tegnet inn. Hjelteig viser til at i dette kartet ligger den første delen av veien helt inne på hennes eiendom. I forbindelse med byggingen av selve hønsehuset sa tiltakshaver at det ikke ville bli mer trafikk. Byggingen og driften av det nye hønsehuset har medført mye ekstra trafikk, og en del av bilene kjører fort. Ut fra hva hun fikk vite i forkant om driften av hønsehuset og trafikk, og hva det har blitt til i etterkant, er hun redd for hva de nye utleieenhetene vil medføre. Mener det er underlig at det er behov for tre utleiehybler til driften av hønsehuset. Hovedsaken for Hjelteig er mertrafikken og annen type trafikk til hønsehuset og nå også til utleievirksomheten som vil gå over hennes eiendom. Hjelteig argumenterer også med andre forhold hun sier er problematiske for henne knyttet til driften av hønsehuset. Tiltakshaver på gnr 12 bnr 1 og 7 (Myhrer) har fått kopi av kommunens avvisning av klagen med Hjelteigs klage vedlagt. Myrer har ikke uttalt seg om dette, men har i tilsvar til nabomerknad i forbindelse med selve søknaden argumentert med følgende (vedlegg 1): Kommunens grunnkart viser at adkomstvegen i all hovedsak ligger på hans eiendom, og kun en liten del ligger på naboens eiendom. Myhrer har stått for veivedlikehold og brøyting uten å få kompensasjon fra nabo. Hjelteigs merknader om mye trafikk er overdrevne. Angående trafikk ifb. med nye utleieenheter: Forutsetter at det ikke skal generere mer trafikk enn det som er normalt for utleieenhet med omsøkte formål. Angående målerbrev og kommunens kart. I kommunens digitale kartbase (Follokart), går grensen mellom eiendommene gnr/bnr 12/7 (Myhrer) og 12/6 (Hjelteig) i området langs den felles veien 15/ Side 3 av 5

4 hovedsakelig langs sørlige del av veien. Det vil si at i kommunens kart, er det kun i det nord-vestlige hjørnet av Hjelteigs eiendom at veien ligger på hennes eiendom. Grensene rundt eiendommene er imidlertid usikre (røde stiplede linjer), se utsnitt under. 12/1 Når det gjelder Hjelteigs argumentasjon rundt påvisning av eiendomsgrensen ved adkomstveien, vises det til vedlegg 11. Der forklarer oppmålingsingeniør i Ås kommune hvorfor det er vanskelig å konkludere om hvor grensen mellom gnr/bnr 12/7 og 12/6 går uten at det gjennomføres oppmålingsforretning ute i marka. Det er ikke gjennomført noen ny oppmålingsforretning for å påvise grensen mellom eiendommene i området rundt den felles adkomstveien. Miljømessige konsekvenser: Ingen miljømessige konsekvenser. Økonomiske konsekvenser: Ingen konsekvenser for kommunen. Vurdering: Behandling av klage på avvisning av klage grunnet oversitting av klagefrist: Bygningsmyndighetene avviste Hjelteigs første klage på byggetillatelsen på grunn av at hun hadde oversittet klagefristen på tre uker. Bygningsmyndighetene sendte først e-post, og senere formelt vedtak oversendt i brevs form. Etter å ha mottatt første e- post oppga Hjelteig på telefon at hun ønsket informasjon fra kommunen i brevs form, da hun synes det var lettere og ikke alltid sjekker e-post. 15/ Side 4 av 5

5 Hjelteigs første varsel om at hun ville klage kom bare èn dag etter at klagefristen gikk ut, og selve klagen kom kun fem dager over tiden. I tillegg har Hjelteig ytret at hun foretrekker kommunikasjon fra kommunen i brevs form. Rådmannen mener dermed at det er rimelig å realitetsbehandle selve klagen på vedtaket om byggetillatelse. Realitetsbehandling av klage: Klagen går ut på at Hjelteig ikke ønsker byggingen av utleiehybler i eksisterende hønsehus da det vil føre mer trafikk på felles adkomstvei som går delvis over hennes eiendom. Hun viser til at det allerede har blitt mer trafikk enn forespeilet etter oppføringen av hønsehuset, og er derfor bekymret for den økte trafikken dette tiltaket vil medføre. Det er uklarhet om hvor grensene mellom eiendommene gnr./bnr. 12/7 og 12/6 går ved den østligste delen av felles adkomstvei til de to eiendommene. Det framgår av Statens vegvesens tillatelse til ny avkjørsel datert (i vedlegg 11) at dette er en felles avkjørsel til begge eiendommene. Bruksrett til veien framkommer ikke av denne tillatelsen. Tiltakshavers (Myhrer) rett til å bruke adkomstveien, også hvis det er slik at den går over naboens eiendom, er stadfestet i Lov om hevd, 7 og 8 jf. 2. Rådmannens vurdering er derfor at tiltakshaver og nabo begge har rett til å bruke felles adkomstvei, uavhengig av hvor grensene går. Bygningsmyndighetens tillatelse til oppføring av hyblene er begrunnet med at det regnes som en del av gårdens næringsvirksomhet. Rådmannen vurderer at en økning i trafikken på felles adkomstvei grunnet tiltaket er resultat av driften på gården, og dermed er påregnelig bruk av eksisterende vei. Naboens eiendom ligger i et landbruksområde, og det bør forventes aktivitet i tilknytning til landbruksdrift. Forhold nevnt i klagen som omhandler nyttetrafikken i forbindelse med gårdsdriften og andre forhold knyttet til hønseholdet tar Rådmannen ikke stilling til i denne saken, da det ikke angår det omsøkte tiltaket (utleieenheter). Rådmannen opprettholder for øvrig vurderingen som grunnlag for tillatelsen til oppføringen av hyblene gjort i vedtak av , sak nr. 15/ Konklusjon: 1. Med bakgrunn i bygningsmyndighetenes vurdering anbefaler Rådmannen at klagen på avvisning av opprinnelig klage fra nabo tas til følge og klagen fra nabo realitetsbehandles. 2. Med bakgrunn i ovenstående vurdering av selve klagen, framkommer det at tiltakshaver og nabo begge har rett til å bruke adkomstveien til eiendommene. Da også trafikk knyttet til gårdens næringsvirksomhet må påregnes i LNF-område, finner Rådmannen ingen grunn til at tiltaket ikke skal gjennomføres. Rådmannen finner ikke at det fremkommer nye momenter i klagen som tilsier at vedtak i sak 15/ bør gjøres om, og anbefaler at klagen ikke tas til følge. Kan vedtaket påklages? Avgjøres av Fylkesmannen. 15/ Side 5 av 5