Saksutskrift. Beregningsmetode - Møne- og gesimshøyde - Anmodning om prinsipputtalelse. 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø

Transkript

1 Saksutskrift Beregningsmetode - Møne- og gesimshøyde - Anmodning om prinsipputtalelse Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Silje Marie Raad Saksgang Møtedato Saknr 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø /16 Hovedutvalg for teknikk og miljø har behandlet saken i møte sak 45/16 Hovedutvalg for teknikk og miljøs behandling : Rådmannen la følgende til innstillingen: Ved vurdering av dispensasjon for møne- og gesimshøyder i de konkrete sakene er det viktig at hensynet til omkringliggende eksisterende bebyggelse tillegges særskilt vekt, pbl («Visuelle kvaliteter»). Votering: Rådmannens innstilling med tillegget ble enstemmig vedtatt. Hovedutvalg for teknikk og miljøs vedtak : HTM slutter seg til rådmannens vurdering om at man bør se hen til beregningsmetoden for møne- og gesimshøyde nedfelt i kommuneplanen 18.1 andre og tredje kulepunkt i behandling av dispensasjonssaker etter eldre reguleringsplaner som tar utgangspunkt i laveste ferdig planert terreng. Ved vurdering av dispensasjon for møne- og gesimshøyder i de konkrete sakene er det viktig at hensynet til omkringliggende eksisterende bebyggelse tillegges særskilt vekt, pbl («Visuelle kvaliteter»). Saksprotokollen bekreftes Ås, 23. august 2016 Rita Stensrud Dokumentet er elektronisk godkjent Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 195 Skoleveien 1 Telefaks Bankgiro Ås 1430 Ås post@as.kommune.no Side 1 av 5

2 Saksfremlegg Rådmannens innstilling: HTM slutter seg til rådmannens vurdering om at man bør se hen til beregningsmetoden for møne- og gesimshøyde nedfelt i kommuneplanen 18.1 andre og tredje kulepunkt i behandling av dispensasjonssaker etter eldre reguleringsplaner som tar utgangspunkt i laveste ferdig planert terreng. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Vår ref.: 16/02319 Side 2 av 5

3 SAKSUTREDNING: Bakgrunn for saken: Mange eldre reguleringsplaner i opererer med følgende beregningsmetode for møne- og gesimshøyde: «Gesimshøyden, målt fra laveste ferdig planert terreng, skal ikke overstige 6 meter. Høydeforskjellen mellom mønet og laveste ferdig planert terreng skal ikke overstige 9 meter.» Med en slik beregning, skal møne- og gesimshøyde altså måles fra det laveste ferdige planerte terrenget rundt boligen. På skrånende tomter blir det altså det punktet hvor yttervegg møter terreng på den del av boligen som heller nedover, slik som vist på tegningen nedenfor: Laveste ferdig planert terreng På skrånende tomter er denne beregningsmetoden utfordrende, da det ofte er vanskelig for utbygger å få til en fornuftig løsning med god bokvalitet samtidig som dette kravet skal imøtekommes. Fordi man tar utgangspunkt i det aller laveste punktet, kan selv en «standardbolig» overskride høydebestemmelsene selv om huset i seg selv ikke er spesielt høyt, nettopp fordi terrenget er bratt. Utbygger blir dermed tvunget til å bygge lavere enn det som kvalitetsmessig vil være fornuftig, kun for å imøtekomme dette kravet. Teknisk forskrift (TEK10) 6-2 benytter seg av en annen type beregningsmetode, hvor utgangspunktet for beregningen i stedet er planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, slik som vist med rød strek på bildet nedenfor. Vår ref.: 16/02319 Side 3 av 5

4 I bestemmelsen heter det: «Gesims(og møne)høyde måles i forhold til ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen» Med denne beregningsmetoden setter man arealene over og under koten for gjennomsnittlig planert terreng lik hverandre, og får dermed et «middelpunkt» slik den røde streken på bildet illustrerer. Dette blir utgangspunktet for beregning av møne- og gesimshøyde. Denne beregningsmetoden er klart mer hensiktsmessig og riktig ved behandling av tiltak i skrånende terreng, da utgangspunktet for beregning av møne- og gesimshøyden dermed settes noe høyere enn det gjøres ved laveste ferdig planert terreng. På denne måten er det lettere for utbygger å tilpasse bygningen til terrenget rundt uten at regulerte møne- eller gesimshøyder overskrides. Denne beregningsmetoden har også vært brukt i teknisk forskrift helt tilbake til 1949, hvor man i kapittel 42 2 allerede her tok utgangspunkt i gjennomsnittsnivået rundt bygningen. Det følger i tillegg av veiledningen til TEK10 at «det ikke er adgang til å fravike byggteknisk forskrift (TEK10) kapittel 5 og 6 i reguleringsplan.» Dette er begrunnet med at de tekniske kravene ikke skal være forskjellige fra kommune til kommune, men felles for hele landet. Det er altså gjennomsnittsnivået som skal være utgangspunktet nasjonalt, og kommunen har ikke anledning til å fravike dette. Den praksis som har vært i hittil, med anvendelse av bestemmelser som tar utgangspunkt i laveste ferdig planert terreng har således vært ulovlig. Dette er et tema som bør håndteres av planavdelingen. I mellomtiden mener rådmannen at man ved behandling av dispensasjonssaker som omhandler overskridelser i møne- eller gesimshøyder etter eldre reguleringsplaner, bør se hen til kommuneplanens bestemmelser, som tar utgangspunkt i gjennomsnittsnivået rundt bygningen. Dette innebærer at ethvert tiltak bør kunne godkjennes så lenge man holder seg innenfor makshøydene som følger av kommuneplanen når høyden er målt fra ferdig planert gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Dette vil også være i tråd med gjeldende teknisk forskrift. Vår ref.: 16/02319 Side 4 av 5

5 Konklusjon: I henhold til prinsippet om likebehandling mener rådmannen det er svært viktig at Ås kommune følger overordnede regler i teknisk forskrift. Rådmannen mener at man ved behandling av dispensasjonssaker etter eldre reguleringsplaner bør se hen til kommuneplanen 18.1 andre og tredje kulepunkt ved vurdering av møne- og gesimshøyde. Det bør tas utgangspunkt i ferdig planert gjennomnsnittsnivå rundt bygningen, fremfor laveste ferdig planert terreng. Rett utskrift 23.august 2016 Vår ref.: 16/02319 Side 5 av 5