Gnr 60 bnr 1 - Haugerud Gård - Søknad om deling - Dispensasjon - Klage på avslag. Saksbehandler: Eva Merete Lunde Saksnr.

Transkript

1 Gnr 60 bnr 1 - Haugerud Gård - Søknad om deling - Dispensasjon - Klage på avslag Saksbehandler: Eva Merete Lunde Saksnr.: 16/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø Formannskap Rådmannens innstilling: Formannskapet har vurdert klagen på delegert vedtak av og finner ikke at det foreligger nye momenter som tilsier at klagen bør tas til følge. Det delegerte vedtaket opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus til endelig avgjørelse. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Etatsjef for teknikk og miljø Avgjørelsesmyndighet: 1. Kommuneplanutvalget Behandlingsrekkefølge: 1. Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) 2. Formannskapet Vedlegg: (for eventuell manuell utfylling) 1. Tilleggs brev til søknad av Søknadskjema om fradeling av Delegert vedtak i henhold til plan- og bygningsloven datert Klage fra Helge Thirud datert Endelig innvilgelse fra Follo Landbrukskontor datert Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Vedtak i saken sendes til: Helge Thirud, Haugerudveien 39, 1434 Ås 16/ Side 1 av 5

2 Saksutredning: Sammendrag: Til tross for at Follo landbrukskontor har innvilget dispensasjon etter jordloven vil behandlingen etter plan- og bygningsloven avgjøre utfallet i saken. På bakgrunn av saksutredningen, avslår Ås kommune søknad om dispensasjon fra kommuneplanen og fradeling av to parseller til boligformål fra gnr 60 bnr 1, Vestre Haugerud gård. Fakta i saken: Figur 1 Utsnitt av kommuneplankart for Haugerudveien og Vestre Haugerud gård Søknad: I forbindelse med generasjonsskifte ble det i brev fra Helge Thirud av søkt om fradeling av to boligtomter på til sammen ca. 1,8 dekar fra landbrukseiendommen gnr 60 bnr 1, Vestre Haugerud gård i Ås kommune. Boligtomtene er tenkt overdratt til 2 av barna som ønsker å etablere seg nær gården. Dette hevdes dessuten å være et ledd i den økonomiske situasjonen og for å gjøre det overkommelig å overta gårdsdriften. Søker ser for seg at generasjonsskiftet vil skje om 4-6 år og ønsker en fradeling i god tid før dette. De omsøkte parsellene ligger inntil Haugerudveien i vest og dyrket mark i øst. Det ligger offentlig vann og avløp, strøm og fiberkabel i nærheten av tomtene. Eiendommen er i henhold til kommuneplan for Ås , disponert til landbruk-, natur- og friluftsliv, LNF, underformål a. Dette er areal for nødvendige tiltak for landbruk og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Boligtomtene er tenkt plassert på jorddekt areal med middels til høg bonitets barskog. 16/ Side 2 av 5

3 Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanen. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 11-6, 19-2 og 26-1 og gjeldende kommuneplan for Ås , arealdelen, ble søknaden avslått i brev av med begrunnelse om at hensynet til landbruk-, natur- og friluftsområde, LNF, underformål a er vurdert å bli vesentlig tilsidesatt. Samtidig bryter en fradeling av tomter til boligformål i dette området med statlige retningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Avslaget ble i sin helhet fattet på grunnlag av plan- og bygningsloven. Behandling etter jordloven: Med hjemmel i jordlovens 9 og 12 fant Ås kommune i brev av ikke å kunne gi tillatelse til omdisponering til boligformål for et areal på ca. 1,8 dekar som er søkt fradelt eiendommen Haugerud gård, gnr 60 bnr 1. Vedtaket ble fattet etter en samlet vurdering der hensynet til vern av eiendommens landbruksressurser ble tillagt avgjørende vekt. Helge Thirud har i brev av også påklaget dette vedtaket hvor han viser til sitt brev av og ber om politisk behandling av saken. Han fremholder nok en gang at området som søkes fradelt, er mindre egnet for oppdyrking ettersom det er morenemasser med stor stein og grunt til fjell på deler av arealet. Klagesaken ble på nytt behandlet av Ås kommune ved landbrukssjefen som på bakgrunn av klagen foretok befaring av det aktuelle arealet med søker tilstede. Etter fullmakt og med hjemmel i jordlovens 12 finner landbrukssjefen i vedtak av å kunne gi tillatelse til fradeling av et areal ca. 1,8 dekar som omsøkt til boligformål fra eiendommen Vestre Haugerud gård, gnr 60 bnr 1. Figur 2 Arealet som søkes fradelt Figur 3 Detaljutsnitt av parsellene 16/ Side 3 av 5

4 Vurdering av klage på avslag etter plan- og bygningsloven: Vedtak om avslag etter plan- og bygningsloven ble påklaget av Helge Thirud i brev datert Thirud viser til de planlagte store samferdselsinngrep på gården i forbindelse med ny jord- og gang- og sykkelveiprosjekt som følge av ny E 18. Han mener at fradeling av to boligtomter blir et lite inngrep for gården i forhold til mer omfattende inngrep i forbindelse med E 18. Thirud avslutter med å informere om en større plan for utvikling av Vestre Haugerud gård. Selv om Ås kommune i utgangspunktet ikke ønsker fortetting i det aktuelle området, ser vi at arealet tilsynelatende er egnet for boligbebyggelse, ettersom tomtene blir liggende i forlengelsen av eksisterende boligområde og at det allerede er tilrettelagt med atkomstveien Haugerudveien, samt vann- og avløpsledninger. I kommuneplan for Ås tillates imidlertid ikke fradeling av tomter tilstøtende eksisterende boligbebyggelse i Rustad skolekrets. Hensynet med LNFbestemmelsene er å beholde større sammenhengende områder med grønnstruktur, terreng, vegetasjon og dyrket mark og å legge forholdene til rette for allment friluftsliv. Forbudet signaliserer videre at før det tas stilling til videre utvikling og fortetting av områder, forutsettes områdene å være omdisponert til utbyggingsformål i kommuneplanen og vurdert i planmessig sammenheng. Dette fordi videre utbyggingsform (herunder utnyttelse, volum, tomte- og bebyggelsesstruktur), vernehensyn, naturforhold, behov for fellesarealer, sosial og teknisk infrastruktur med mer skal vurderes og fastlegges i en reguleringsplan før det tillates en videre fortetting. Rådmannen konstaterer at en dispensasjon i dette tilfelle strider mot arealformålet landbruk- natur og friluftsområde, LNF underformål a, og derved representerer en svekkelse av kommuneplanen som styringsverktøy. Ettersom det omsøkte tiltaket ikke ligger i et område hvor det er åpnet for videreutvikling av et spredt bilbasert utbyggingsmønster, anses det som uheldig med en slik utvidelse av boligfeltet i Haugerudveien. Det er dessuten søkt om fradeling av to relativt store tomter som senere kan gi rom for ytterligere oppdeling, noe som utgjør en risiko for presedens i liknende saker. Ås kommune ønsker boligbygging og har dessuten store arealer som er vist som LNF- a formål. Lokalisering av ny bebyggelse må gjøres i tråd med gjeldende kommuneplan, og en bør være restriktiv med å åpne for dispensasjoner. Ås kommune synes det er vanskelig å finne klare fordeler i søkers begrunnelse utover dårlig jordverdi og de rent personlige fordelene med fradeling til egne barn. Sistnevnte skal dessuten bare helt unntaksvis kunne tillegges vekt i en dispensasjonsvurdering, og forutsatt at de er helt spesielle. Vi kan ikke se at dette er tilfelle i den aktuelle saken. Det at det er planlagt store samferdselsinngrep på gårdseiendommen er heller ikke noe saklig argument for å kunne fradele to parseller til boligformål. Etter en drøfting av fordeler og ulemper og gjennomføring av en samlet vurdering, konkluderer rådmannen med at hensynene bak kommuneplanens bestemmelser i 23.2 blir vesentlig tilsidesatt, og dispensasjon ikke kan gis. 16/ Side 4 av 5

5 Høring hos regionale myndigheter: Saken ble oversendt Akershus fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus til uttalelse med følgebrev datert Høringsuttalelser: 1. Akershus fylkeskommune ( ) Tiltaket er vurdert ut fra fylkeskommunens rolle som regional planmyndighet og fagkyndig for kulturminnevern og i henhold til plan- og bygningsloven kapittel 19 «dispensasjon». Fylkesrådmannen bemerker at de topografiske forholdene tilsier at det er potensial for å gjøre funn av fornminner i området og krever at det gjennomføres en arkeologisk registrering, jamfør kulturminneloven 9. Det vises for øvrig til regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus vedtatt , der et av hovedmålene er et arealeffektivt utbygningsmønster. Fylkesrådmannen vil påpeke at kommunen selv må gjøre en helhetlig vurdering av søknaden og at dispensasjoner i LNF-områder bidrar til et spredt utbygningsmønster og derfor er i strid med rikspolitiske retningslinjer for areal- og transportplanlegging. Fylkesrådmannen konkluderer med å fraråde det omsøkte tiltaket ettersom det er i strid med kommuneplan for Ås. Det vil dessuten undergrave intensjonen i planen og kunne skape forventning om likebehandling i tilsvarende saker. 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus ( ) Fylkesmannen støtter kommunens vurderinger av at tiltaket bryter med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging og fraråder at det gis dispensasjon for den omsøkte fradelingen. Etter fylkesmannens vurdering vil det heller ikke bidra til en areal- og transportstruktur i samsvar med regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus. Fylkesmannen ber om å få tilsendt kommunens vedtak i saken. Kommentarer til høringsuttalelsene: Vi merker oss at Akershus fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus støtter rådmannens vurderinger i behandlingen av omsøkte deling. De legger begge vekt på statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, og fraråder en videreføring av et bilbasert utbyggingsmønster. Det hevdes i deres uttalelse at persontransportveksten gjennom stortingets klimaforlik og Oslo pakke 3 skal tas med kollektivtransport i tillegg til gange og sykkel. Konklusjon med begrunnelse: Rådmannen finner ikke at det fremkommer nye momenter som tilsier at klagen bør tas til følge. 16/ Side 5 av 5