Saksframlegg. Søknad om utsatt frist for fjerning av ulovlige tiltak på GB 20/580 - Branesveien 100

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: L13 Saksmappe: 2012/ /2012 Saksbehandler: Dag Arntsen Dato: Saksframlegg Søknad om utsatt frist for fjerning av ulovlige tiltak på GB 20/580 - Branesveien 100 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 277/12 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: 1. Plan- og miljøutvalgets forlenger fristen for pålegg om endring på GB 20/580 fra til.. Bakgrunn for saken: Anne May Heimdal søker på vegne av grunneierne av GB 20/580 om utsatt frist for å fjerne ulovlige tiltak på eiendommen. I søknaden om utsettelse vises det til arbeidet med detaljreguleringplan som er igangsatt og at fristen må utsettes til ny reguleringsplan er vedtatt. Plan- og miljøutvalget behandlet saken sist i møte Fra møteboka: Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: Søknaden om å ta opp endring av reguleringsplan for GB 20/580, avslås, jfr pbl Leder Terkelsen fremmet forslag: 1. Søknaden om å ta opp endring av reguleringsplan for GB 20/580 innvilges 2. Detaljplan for eiendommen legges frem for utlegging til offentlig ettersyn senest Pålegg om endring av Braneset 100 utsettes til Votering: Rådmannens forslag satt opp mot FRP sitt forslag. FRP sitt forslag vedtatt med 7 stemmer mot 2 stemmer (AP).

2 Vedtak: 1. Søknaden om å ta opp endring av reguleringsplan for GB 20/580 innvilges 2. Detaljplan for eiendommen legges frem for utlegging til offentlig ettersyn senest Pålegg om endring av Braneset 100 utsettes til Helge Reisvoll har meldt oppstart av reguleringsarbeidet med brev De er nå kommet inn forslag til detaljreguleringsplan for GB 20/580. Det behandles i egen sak. Sakspapirer i forbindelse med reguleringssaken tas ikke opp her, men i reguleringssaken. Saksutredning: Saken har en lang forhistorie. Fylkesmannen i Rogaland sin behandling av klagesaken vedlegges. Administrasjonen har tidligere innstilt på at søknaden om å starte regulering avslås. Administrasjonen mener fortsatt at det blir galt signal å legge opp til å regulere ulovlige tiltak slik at de skal bli lovlig når det i denne saken har vært gjennomført en klagebehandling som er endelig avgjort hos fylkesmannen i Rogaland. Hvis plan- og miljøutvalget fortsatt mener at regulerningssaken skal gjennomføres, er det ikke urimelig at fristen for fjerning av de ulovlige tiltakene forlenges inntil reguleringsspørsmålet er avklart. Dette under forutsetning av at arbeidet med reguleringsplanen holder rimelig framdrift. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg 1 Søknad om utsatt frist for pålegg om endring av Branesveien GB 20/580 til detaljplan for eiendommen er ferdig behandlet 2 Fylkesmannen omgjør kommunens vedtak av slik at søknaden avslås - GB 20/580 - Branesveien 100

3 Anne-May Heimdal Lundeveien Søgne Kommunalsjef Dag Arntsen Arealenheten Postboks Sogne Sogne, Viser til vedtak av , pkt. 3 "Pålegg om endring av Braneset 100 utsettes til ". Det søkes herved om utsatt frist for pålegg om endring av Branesveien /580 (Saksnr. 2012/668 Reguleringsendring) til detaljplan for eiendommen er ferdig behandlet. Med hilsen ilt.l Anne-May Heimdal

4 FYLKESMANNEN I ROGALAND Forvaltningsavdelinga Vår ref: 2009/10154 Arkivnr.: Deres ref 2005/ /2009 Vår dato: Søgne kommune Postboks Søgne Søgne kommune Klage fra Fylkesmannen i Vest-Agder på kommunens vedtak av Dispensasjon for oppføring av brygge, murer, trapp og uteoppholdsareal på gnr. 20 bnr. 580 Vi viser til oversendelse fra Fornyings- og administrasjonsdepartementet av , hvor Fylkesmannen i Rogaland ble oppnevnt som settefylkesmann. Fylkesmannen beklager lang saksbehandlingstid. Sakens bak runn: Søgne kommune avslo anmodning om ferdigattest fra Flatnes Bygg Consult A/S den Dette på grunn av at utført tiltak var i strid med tidligere gitt tillatelse og også i strid med den gjeldende reguleringsplanen. Kommunen ba samtidig om en redegjørelse fra Flatnes Bygg Consult AS og tiltakshaver. Flatnes Bygg Consult AS ga kommunen tilbakemelding i e-post av Det vises der til at boden ble flyttet etter avtale med tiltakshaver fordi man ikke ville sprenge i stykker fjellet mot nabogrense. Bryggen ble laget iht til de naturgitte forhold på stedet. Det ble samtidig påpekt at søknad om dispensasjon fra reguleringsplan ville bli innsendt. Vi viser ellers til selve e-posten. Tiltakshaver ga kommunen tilbakemelding i brev av Vi viser til selve brevet. Anne May Heimdal søkte om dispensasjon fra reguleringsplanen i brev av I søknaden vises det blant annet til at fjellknatten i byggeområdet er beholdt og at det tidligere har vært en reguleringsplan som ikke regulerte naturområde på tomten. Vi viser ellers til selve søknaden. Fylkesmannen i Vest-Agder frarådde i brev av at det ble gitt dispensasjon. Kommunens saksbehandling gjaldt både søknad om brygge samt søknad for uteoppholdsarealet. Administrasjonen i kommunen gjorde innstilling om å avslå søknaden. I møte den fattet Plan- og miljøutvalget følgende vedtak (6 mot 3 stemmer): "Det innvilges dispensasjon fra planen. Som scerlige grunner nevnes: -Allmennhetens interesser blir ikke skadelidende. Postadresse: Besøksadresse: Telefon: e-post: Telefon: postmottak@fmro.no Postboks 59 Lagårdsv. 44 Telefaks: Hjemmeside: Telefaks: 4001 Stavanger Stavanger www. fylkesmannen.no/rogaland

5 Side 2 av 4 -Fjellformasjoner er ikke blitt ødelagt ved byggingen. -Bryggefront er mindre enn tidligere plan." Vedtaket ble påklaget av Fylkesmannen i Vest-Agder i brev datert Klagen begrunnes blant annet med at dispensasjonsvedtaket er i strid med hensikten bak naturområdet som også ivaretar de nasjonale hensyn knyttet til strandsonen. Det påpekes videre at dispensasjonsvedtaket vil kunne skape presedens og at det er spesielt uheldig at tiltakene er utført uten at det foreligger godkjenning. Vi viser eller til selve klageskrivet. Anne-May Heimdal kommenterte klagen i brev mottatt av kommunen den Det vises i brevet blant annet til at området som ligger vest for sjøboden har blitt et naturområde, mens det etter reguleringsplanen skulle ha vært planert og opparbeidet. Tiltakshaver har akseptert et vilkår i den tidligere gitte tillatelsen fra kommunen om at det ikke skulle sprenges bergknatt som ikke ligger i naturområdet. Med tanke på bryggen vises det til at den bryggen som er anlagt både miljømessig og estetisk er en bedre løsing enn den opprinnelig omsøkte. Fylkesmannen viser ellers til brevet i sin helhet. Administrasjonen i kommunen gjorde innstilling om at klagen fra Fylkesmannen i Vest- Agder skulle tas til følge. Plan- og miljøutvalget behandlet klagen i møte den og opprettholdt der sitt tidligere vedtak (6 mot 3 stemmer). Fylkesmannen i Rogaland v/undertegnede saksbehandler var på befaring den Kommunen, klager og tiltakshaver var også til stede. Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og ser derfor ingen grunn til å referere ytterligere fra disse. F Ikesmannens merknader: Etter hva Fylkesmannen kan se av de tilsendte dokumenter er klagen behandlet i samsvar med bestemmelsene i forvaltningslovens (fv1) kap. VI, jf. Plan- og bygningslovens (pb1) 1-9. Saken skal behandles etter plan- og bygningsloven av , jf. Forskrift om samvirke mellom bestemmelsene i plan- og bygningslova av nr. 77 og bestemmelsene i plan- og bygningslova av nr første ledd andre punktum. Den aktuelle eiendommen inngår i Reguleringsplan for hytteområde på del av gnr. 20 bnr. 554 m.fl, Åros. Fylkesmannen legger til grunn at klagesaken gjelder brygge, murer, trapp og uteoppholdsplass som er satt opp i regulert spesialområde-naturvernområde (land). På grunn av at sjøboden er oppført nærmest tilnærmet identisk med det stedet hvor den er regulert, skal sjøboden i ettertid ha blitt godkjent slik den er bygget. Brygger som er forankret i land krever dispensasjon både fra det aktuelle arealformålet på land og fra arealformålet i sjø. Oppført brygge, trapper, mur og uteoppholdsareal i naturområdet krever dispensasjon fra reguleringsplanen. For å kunne gi dispensasjon må det foreligge "særlige grunner", jf. 7 i plan- og bygningsloven fra Uttrykket "særlige grunner" må sees i forhold til de

6 Side 3 av 4 offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom plan- og bygningsloven og den aktuelle planen, og spesielt hensynet til en forsvarlig og fornuftig areal- og ressursdisponering. Forhold vedrørende søkerens person vil bare kunne tillegges vekt i helt spesielle tilfeller. For at lovvilkåret "særlige grunner" skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare grunner som er relevante i den forstand at de må ligge innenfor plan- og bygningslovens rammer. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, kan dispensasjon gis. Særlig bør det vises stor varsomhet med å dispensere i områder som er gitt et særskilt vern, for eksempel 100-metersbeltet langs sjø, fordi det her normalt skal være fritt for bebyggelse, jf. Ot.prp. Nr. 56, , s Hensikten med reguleringen til naturvernområde er at det aktuelle området skal være fritt for inngrep. Dette for å sikre naturverdiene, herunder landskapsverdiene i området. Vi viser i den sammenheng også til reguleringsbestemmelsen i 5 hvor det blant annet heter at: "Innen naturområde skal det ikke foretas tilrettelegging som endrer naturbilde. Det er heller ikke anledning til å utføre tiltak i utenforliggende sjøområde som har innvirkning på naturbilde." Den aktuelle eiendommen ligger i et område som er preget av spredt bebyggelse. Strandsonen i området har imidlertid vesentlige innslag av spredte ubebygde arealer mellom byggeområdene. Dette er i tråd med reguleringsplanens formål. Fylkesmannen mener at de landskapshensyn som reguleringsplanen skal ivareta blir skadelidende som følge av de tiltakene som har blitt gjort i naturvernområdet og det utenforliggende trafikkområdet. Vi viser i den sammenheng til at de aktuelle tiltakene øker det bebygde preget i strandsonen på eiendommen i betydelig grad. Det arbeid som er utført i naturområdet og det tilliggende sjøareal er forholdsvis omfattende. Tiltaket gjør også vesentlig innhugg i et område som planen forutsetter skal være et lengre sammenhengende naturområde fritt for inngrep. Anne-May Heimdal viser i brev av til at det foreligger "særlige grunner" etter pb1. 7. Dette begrunnes blant annet med at området vest for sjøboden som inngår i et byggeområde ikke har blitt opparbeidet som følge av det utførte tiltaket. Fylkesmannen finner ikke å kunne tillegge dette argumentet tung vekt. Etter vårt syn er det avgjørende i denne sammenheng at det utførte tiltaket bryter opp et område som reguleringsplanen forutsetter skal være et større sammenhengende areal uten inngrep. Fylkesmannen vil videre understreke at søknaden har blitt behandlet etter riktig reguleringsplan, jfr. for øvrig saksutredningen fra kommunens administrasjon av Plan- og miljøutvalget viser også i tillatelsen til at allmennhetens interesser ikke blir skadelidende som følge av tiltaket. Fylkesmannen finner ikke å kunne slutte seg til dette og vil påpeke at allmennhetens interesser omfatter mer enn bare ferdselsinteressene. Landskapsopplevelsen, herunder allmennhetens mulighet til å se på urørt natur inngår også blant de naturvernhensyn som reguleringsplanen skal ivareta. Vi kan etter dette ikke se at det har blitt vist til grunner av en slik karakter eller tyngde at det gir grunnlag for dispensasjon fra plan- og bygningsloven. Vi vil i den sammenheng også vise til at de nasjonale føringene har ført til en skjerpet dispensasjonspraksis i strandsonen, jfr. St. meld. nr. 26 ( ). Området har videre blitt vurdert i en forholdsvis ny reguleringsplan

7 Side 4 av 4 der kommunen og berørte myndigheter har tatt stilling til arealbruken i området i en grundig planprosess. Disse forhold tilsier at terskelen for å få dispensasjon i det aktuelle området må anses for å være høy. Fylkesmannen er inneforstått med at hensynet til det lokale selvstyre skal vektlegges ved prøving av det frie skjønn, jfr. fv1. 34, 2. ledd. Vi har likevel funnet at hensynet til det kommunale selvstyre må vike for øvrige hensyn som gjør seg gjeldende i denne saken, jfr. drøftelsen ovenfor. Fylkesmannen finner etter dette å måtte omgjøre kommunens vedtak slik at søknaden avslås. De tiltak som er utført i naturvernområdet og det tilliggende sjøarealet må etter dette ansees for å være et ulovlig forhold. Vi vil derfor anmode kommunen om å forfølge dette i medhold av pb1. kapittel 32 om ulovlighetsoppfølging. Vedtak: Kommunens vedtak av omgjøres. Søknaden avslås. Klagen tas til følge. Vedtaket er endelig og kan ikke påklages, jf. Forvaltningslovens yk te E. ern s Trond Olav Fiskå avdelingsdirektør juridisk rådgiver Saksbehandler: Trond Olav Fiskå Saksbehandlers telefon: E-post: trond.olav.fiska@finro.no