R-285 Detaljreguleringsplan for hestesenter - Trosterud Nordre. Saksbehandler: Greta Elin Løkhaug Saksnr.: 13/

Transkript

1 Ås kommune R-285 Detaljreguleringsplan for hestesenter - Trosterud Nordre Saksbehandler: Greta Elin Løkhaug Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø Kommunestyret Rådmannens innstilling: I henhold til plan og bygningslovens vedtar Ås kommunestyre detaljreguleringsplan R-285 for hestesenter Trosterud Nordre, med bestemmelser datert og kart datert Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Forhåndsvarslet: Hovedutvalg for teknikk og miljø, 1. gang: Offentlig ettersyn: Hovedutvalg for teknikk og miljø, 2. gang: Kommunestyret: Vedlegg: 1. Reguleringskart, revidert Reguleringsbestemmelser, revidert Planbeskrivelse, revidert ROS-analyse, datert Deponiplan med terrengprofiler, datert Saksutskrift fra HTM, datert Øvrige dokumenter som ligger i saken: Høringsuttalelser Vedtak i saken sendes til: Adressater i følge liste 13/ Side 1 av 5

2 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Planforslaget legger til rette for å formalisere hestesenterets aktivitet på Nordre Trosterud. Det er et ønske om å utvide hestesenteret, med blant annet ridehall med stall og ny driftsbygning, for såkalt mer spesialisert landbruksrelatert virksomhet. Det tas sikte på å utvide antall hester fra 48 til ca. 85. I tillegg til vanlige rideaktiviteter, gis det tilbud om handikappriding, mer terapirettede aktiviteter og opplegg for videregående skole i forbindelse med natur- og hestefaglig undervisning. Alt i samarbeid med fagfolk innen fysioterapi, pedagogikk, barnevern og psykiatri. Planforslaget er utarbeidet av Jotunheimen arkitektkontor på vegne av eierne Kjersti og Sveinung Jensen. Fakta i saken: Planområdet er lokalisert vest for E6, på vestsiden av Årungen. Planområdet er avgrenset av E6 i øst og av bolig- og landbrukseiendommer i nord, vest og sør. Området er uregulert, og er i gjeldende kommuneplans arealdel, vedtatt avsatt til LNF-formål. Formålet med reguleringen er å utvide rammene for eksisterende hestesenter. Planforslaget redegjør for de utvidete planene for hestesenteret i vedlagte reguleringsplan med bestemmelser og planbeskrivelse og er i tråd med kommuneplanen. Tidligere behandling av saken: Reguleringsplanen ble forhåndsvarslet med planavgrensning Planforslaget ble førstegangsbehandlet i Hovedutvalg for teknikk og miljø i møte 4. november 2015, og ble sendt til offentlig ettersyn i perioden med endringer redegjort for i vedlagte saksutskrift. Det ble mottatt 6 bemerkninger som er gjengitt og kommentert nedenfor. Hovedutvalgets endringer fra førstegangsbehandlingen er innarbeidet i det reviderte planforslaget. Innkomne høringsuttalelser: 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus ( ) Fylkesmannen er positiv til at det reguleres til hestesenter, men fremmer innsigelse til de fire nye boligtomtene i område B3. Fylkesmannen fremmer videre innsigelse til områdene L1, L2 og L5 i arealplanen, men kan frafalle denne under forutsetning av at rideanlegg, parkering, paddocker og luftegårder tegnes inn på kart, at konsekvenser for dyrket jord er gjort rede for og minimert, og at tilbakeføring av utendørs rideanlegg til jordbruk etter endt drift ivaretas i reguleringsbestemmelsene. Fylkesmannen fremmer også innsigelse til område LD, men kan trekke denne forutsatt at kommunen innarbeider bestemmelser om frist for tilbakeføring til landbruk, forebygging av erosjon og avrenning, herunder krav til hydrotekniske 13/ Side 2 av 5

3 anlegg, og mottakskontroll. Jordlovens 9 og 12 må gjelde for hele LD, det vil si også under masseoppfyllingen. Planforslaget er endret og imøtekommet. Endret forslag til plankart, bestemmelser med beskrivelse, datert har vært oversendt fylkesmannen til foreløpig uttalelse, og innsigelsene frafalles, under forutsetning av at endret forslag blir vedtatt. 2. Akershus fylkeskommune ( ) Fylkesutvalget behandlet saken i møte 25. januar Fylkesutvalget er positiv til reguleringsplanen for selve hestesenteret på Trosterud Nordre, men fremmer innsigelse til planen, dersom det tillates fradeling av 4 nye boligtomter i området B3, siden området ligger relativt usentralt. Etablering av nye boliger i området er i strid med Ås kommuneplan og overordnede føringer for boliglokalisering. Det forutsettes at det gjennomføres nødvendige avbøtende tiltak mot forurensning og avrenning fra hestesenteret og deponiene, og som sikrer at vannkvaliteten i vassdraget ikke forringes. Avslutningsvis er fylkesutvalget positiv til at tunet på Trosterud Nordre reguleres til spesialområde bevaring. Innsigelsen imøtekommes ved at de fire ekstra boligtomtene, som opprinnelig ble foreslått i felt B3, tas ut av planen. 3. Statens vegvesen ( ) Statens vegvesen fremmer innsigelse til den foreslåtte detaljreguleringen for hestesenter på Trosterud Nordre, fordi fradeling av boligeiendommer innenfor planområdet bygger opp under spredt bosettingsstruktur, og er arealbruk i strid med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. I tillegg etterspør Statens vegvesen bedre beskrivelser/utredninger av andre sider av planforslaget og kommer med forslag til oppstramming av reguleringsbestemmelser. Innsigelsen imøtekommes ved at de fire ekstra boligtomtene, som opprinnelig ble foreslått i felt B3, tas ut av planen. Statens vegvesens forslag til beskrivelser og oppstramming av reguleringsbestemmelser er innarbeidet. 4. Mattilsynet ( ) Drift av hestesenter krever tillatelse av Mattilsynet. Ved større endringer i drift, bygningsmasse eller tilsvarende, vil det være behov for oppgradering eller aktualisering av en tidligere gitt tillatelse til drift. Ut over dette, har ikke Mattilsynet ytterligere bemerkninger til planforslaget. Bemerkningen er tatt til orientering. 5. Tonje Takeid ( ) Takeid er beboer i Smebølveien og viser til at veien er i dårlig befatning og at den ikke tåler økt belastning utover det som er i dag. Økt bruk vil kreve oppgradering av vei og økt vedlikehold. Åpning for flere boenheter kan skape presedens. Det vises til bekymring for grunnvannet, og beboeren uttaler at det er eneste vannforsyning til 13/ Side 3 av 5

4 boligene nord for planområdet. Eiendommene/vannpumpene ligger på lavere kotehøyde enn hestebeitene. Ellers ønsker beboer prosjektet velkommen. Det vises til øvrige kommentarer og til endret plan med bestemmelser og planbeskrivelse, som imøtekommer bemerkningene. 6. Marius Hoel Johansen ( ) Han eier gnr 22 bnr 4, og er omkranset av planforslaget på 3 sider. Nærmere dobling av antall hester vil føre til økt aktivitet, økt trafikk og dermed økt vedlikehold av veien. Han foreslår en egen vei for hestene langs Smebølveien, for å unngå økt slitasje på den. Han er positiv til vegetasjonsskjermene som er foreslått etablert, men savner tidsangivelser på når det skal skje. Han foreslår at vegetasjonen trekkes lengre sørover på vestsiden av hans eiendom. Den største svakheten i planen mener han er krav til gjennomføringen. Han mener at det bør stilles rekkefølgekrav til opparbeidelse av vegetasjonsskjermer og ridevei langs Smebølveien. Tilsvarende bør det stilles krav til at deponi LD ferdigstilles med vegetasjon/toppdekke i fastlagte etapper, slik at det ikke blir liggende som et stort åpent sår i landskapet i lang tid. Bemerkningen er tatt til etterretning, og innarbeidet i endret plankart, bestemmelser og planbeskrivelse. Vurdering: Planprosess Detaljreguleringsplan for hestesenter på Trosterud Nordre vurderes som i tråd med kommuneplan for Ås , og er utformet slik at reguleringsplanen vil ligge til grunn for utviklingen av hestesenteret framover og eventuelt sikre avslutning av dette tilbake til ordinær landbruksvirksomhet igjen. Berørte offentlige og private parter har gjennom offentlig ettersyn kommet med bemerkninger, derav 3 innsigelser. Forslagsstiller har imøtekommet bemerkningene og innsigelsene, og planforslaget er revidert. Fylkesmannen og de øvrige offentlige instansene har gitt signal om å frafalle innsigelsene, under forutsetning av at planen vedtas som foreslått. Forslagsstiller har også tatt kommentarer fra øvrige parter til etterretning, og hensynstatt de i stor grad. Planprosessen med inkludering av berørte parter vurderes som tilfredsstillende. Arealformål og bebyggelse De 4 nye boligtomtene som opprinnelig ble foreslått på B3, er tatt ut av planforslaget. Ridebane, stall, ridehall og parkering er avsatt på plankartet. Planbeskrivelsen gjør rede for øvrige endringer, blant annet av plankart og bestemmelser, etter offentlig ettersyn. Konklusjon med begrunnelse: Det reviderte planforslaget vurderes som tilfredsstillende utarbeidet, og har hensynstatt de bemerkninger som er kommet inn. 13/ Side 4 av 5

5 Reguleringsplanen vurderes som et godt rammeverk for videre utvikling av hestesenteret. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for hestesenter på Trosterud Nordre vedtas. Kan vedtaket påklages? Ja Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart 13/ Side 5 av 5