Askøy - gnr 12 bnr 1202 og 1275 og tilbygg bolig og forstøtningsmur og bod

Transkript

1 Saksbehandler, innvalgstelefon Cathrine Tvedt Lorentzen, Vår dato Deres dato Vår referanse 2015/ Deres referanse 13/1924 Askøy kommune Postboks KLEPPESTØ Askøy - gnr 12 bnr 1202 og 1275 og tilbygg bolig og forstøtningsmur og bod Vi viser til ovennevnte klagesak oversendt fra Askøy kommune, mottatt av Fylkesmannen , samt til oversendelse av Vedtak: Fylkesmannen stadfester Askøy kommune v/utvalg for teknikk og miljø sitt vedtak av , sak 159/15. Sakens bakgrunn Askøy kommune v/areal og samfunn ga i vedtak av tillatelse til oppføring av tilbygg til bolig (garasje og overbygg), forstøtningsmur og bod på gnr. 12 bnr Vedtaket ble påklaget av Birger Eliassen, på vegne av Hansine Gurine Eliassen, ved brev av Utvalg for teknikk og miljø behandlet klagen i møte , sak 159/15. Klagen ble tatt delvis til følge. Endringen består i at bod må flyttes mot sørvest og i sin helhet plasseres innenfor areal regulert til boligformål. Underretning om vedtaket ble sendt partene med informasjon om klagemuligheter. Saken for øvrig ble sendt Fylkesmannen for endelig avgjørelse i brev av Advokatfirmaet Harris v/ advokatfullmektig Ingrid Årskog Storevik klaget på vedtaket av , på vegne av tiltakshaver, ved brev av Klagen ble ikke tatt til følge, og saken ble oversendt Fylkesmannen for endelig avgjørelse i brev av Vedtaket av ble også påklaget av Birger Eliassen, ved brev av Fylkesmannen returnerte den første klagesaken til kommunen. Fylkesmannen viser til at utvalg for teknikk og miljø sitt vedtak av , sak PS 159/15, er et nytt enkeltvedtak som kan påklages av alle parter. Dette vedtaket erstatter det opprinnelige vedtaket av , og Fylkesmannen har følgelig ikke kompetanse til å behandle klage på det opprinnelige vedtaket. Fylkesmannen ba derfor Askøy kommune om å ta stilling til klagen fra Birger Eliassen på vedtak av , og eventuelt oversende denne delen av saken til oss på nytt dersom klagen ikke ble tatt til følge. Vi presiserte at vi avventet Statens hus Kaigaten 9, 5020 Bergen Telefon: Telefaks: Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Postboks 7310, 5020 Bergen Org.nr: E-post: postmottak@fmho.no Internett:

2 behandling av tiltakshavers klage på vedtak av til klagen fra Eliassen var behandlet i kommunen. Askøy kommune v/areal og samfunn behandlet klagen fra Birger Eliassen Klagen ble ikke tatt til følge, og saken ble derfor oversendt til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Da klagene knytter seg til det samme vedtaket, behandler Fylkesmannen disse samlet. Vi legger til grunn at partene er kjent med saksdokumentene og saksgangen ellers. Det vil derfor ikke bli gitt ytterligere referat her. Vi finner at saken er tilstrekkelig opplyst, jfr. forvaltningsloven (fvl) 17. Fylkesmannens vurdering Forvaltningsloven gjelder Fylkesmannen sin saksbehandling. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, og også ta hensyn til nye opplysninger. Klageinstansen kan selv treffe nytt vedtak i saken eller oppheve det kommunale vedtaket og sende saken tilbake for ny eller delvis ny behandling, jfr. fvl. 34. Omsøkte eiendom er regulert til bolig i plan 44 Slettebrekke, øvre del. Privatrettslige forhold Plan- og bygningsloven (pbl) 21-6 første ledd fastslår hovedregelen om at bygningsmyndighetene ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold ved behandlingen av byggesaker. Tvist om innholdet og omfanget av en avtale er et privatrettslig forhold som i utgangspunktet er bygningsmyndighetene uvedkommende. Bygningsmyndighetenes hovedoppgave er å avgjøre om et tiltak er i tråd med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Pbl 21-6 andre punktum inneholder et unntak fra hovedregelen i første ledd. Denne gir kommunen hjemmel til å avvise en søknad dersom det er «klart» for kommunen at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter som søknaden forutsetter. Kravet om klarhet gjelder både for jus og faktum, og det må foreligger mer enn vanlig sannsynlighetsovervekt 1. Askøy kommune v/areal og samfunn uttaler i vedtak av at: «Som tiltakshaver viser til ble det på midten av 80-tallet gjennomført en reguleringsendring hvor tomt 18 (bnr. 1275) fikk lagt til areal i sør som følge av at adkomstveien ved et uhell var lagt inn på tomten i nord. På grunn av omstendigheter ukjent for bygningsmyndighetene ble likevel aldri tilleggsarealet formelt overført til bnr Denne saksfremstillingen bekreftes i et brev signert Erling og Magnus Eliassen, de tidligere eierne av bnr og Brevet er datert Etter bygningsmyndighetenes vurdering støtter dette opp under tiltakshavers anførsler. En anser det som sannsynliggjort at tidligere eier overtok den del av bnr. 1202/1345 som det nå strides om. 1 Ot.prp. nr. 45 ( ) s

3 Deler av garasjen er beliggende utenfor det areal som ble overført til tomt 18. Dette arealet er i dag regulert vei og kan ikke sies og omfattes av reguleringsendringen overfor. Det er derfor lagt frem kopi av skjøte for bnr som dokumenterer at eiendommen har rett til garasjeplass på bnr Bnr er senere fradelt fra bnr. 1202, slik at det som fremkommer av skjøtet også må gjelde for denne eiendommen. På bakgrunn av den dokumentasjonen som er fremlagt ovenfor er det bygningsmyndighetenes vurdering at det ikke er klart at tiltakshaver mangler de nødvendige privatrettslige rettigheter som søknaden forutsetter. Det foreligger derfor ikke hjemmel for å avvise søknaden.» Videre følger det av Utvalg for teknikk og miljø sitt vedtak av , sak 159/15, at: «Administrasjonen kan ikke se at det foreligger holdepunkter i saken for at det foreligger nødvendige rettigheter for å plassere bod på den del av bnr som er regulert til vegareal. Mens det for garasje er vist til at bnr har rett til garasjeplass på bnr foreligger det ingen holdepunkter for tilsvarende rettigheter for bod. En har heller ingen holdepunkter for at bnr har ervervet areal på bnr utover det som er reguleringsendret til bolig. Sett hen til ovennevnte finner administrasjonen det påkrevd å endre plassering av omsøkt bod. Det påklagede vedtak bør endres slik at det stilles vilkår om at bod flyttes mot sørvest og i sin helhet plasseres innenfor areal regulert til boligformål.» Fylkesmannen slutter seg i det vesentlige til kommunens vurdering. Vi viser til at Fylkesmannen ikke har kompetanse til å vurdere om et dokument er forfalsket eller ikke. Slike beskyldninger er alvorlig, og noe som eventuelt må rettes til politiet. Vi forholder oss til fremlagt dokumentasjon. På bakgrunn av den dokumentasjonen som foreligger i saken, finner vi det ikke «klart» at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettighetene som tiltaket forutsetter til å plassere garasje innenfor areal som er regulert til bolig. Vi finner i likhet med kommunen at det ikke er dokumentert at tiltakshaver har rett til å plassere bod på den del av bnr som er regulert til vegareal. Fylkesmannen finner på bakgrunn av ovennevnte ikke grunnlag for å avvise søknaden. Vi finner likevel at det fremstår som «klart» at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettighetene tiltaket forutsetter til å plassere deler av boden på regulert vegareal på bnr Advokatfullmektig Storevik anfører at man må presumere at tilleggsarealet samsvarer med det arealet som tiltakshaver faktisk har tatt i bruk. Fylkesmannen viser til en tolkning av avtalen under henvisning til etterfølgende bruk er utenfor vårt kompetanseområde etter planog bygningsloven. Fylkesmannen presiserer at vårt vedtak kun gjelder i forhold til plan- og bygningslovgivningen, og ikke innebærer noen avgjørelse av den pågående privatrettslige konflikten. 3

4 Manglende varsling Harris anfører på vegne av tiltakshaver at deres rett til å få uttale seg før vedtaket ble endret er krenket. Det vises til at det ble utstedt ferdigattest , og at kommunen likevel valgte å omgjøre vedtaket på grunn av klagen fra Eliassen av , uten å varsle tiltakshaver om at klagen var til behandling. Fylkesmannen viser til at Askøy kommune i brev av , adressert til Birger Eliassen, bekreftet mottak av klage og informerte om prosessen videre. Tiltakshaver Jørn Henjum har som kopimottaker fått tilsendt kopi av dette brevet, og er dermed underrettet om klagen. I brevet går det frem at: «Kopi av klagen oversendes til sakens øvrige parter som vedlegg til dette skriv. Grunnet vedleggenes omfang oversendes klagen uten vedlegg til sakens øvrige parter. De parter som ønsker å få tilsendt klagen med vedlegg bes tatt kontakt med undertegnede (.). Evt. kommentarer til klagen bes sendt til Askøy kommune, Areal og Samfunn, Postboks 323, 5323 KLEPPESTØ innen 3 uker fra dags dato.» (Fylkesmannens utheving). Fylkesmannen viser videre til at tiltakshaver i e-post av har kontaktet saksbehandler for å få oversendt vedleggene til klagen. Vi viser videre til at kommunen i forbindelse med klagen kan «oppheve eller endre vedtaket dersom den finner klagen begrunnet», jfr. fvl 33. Det stilles ikke krav til særskilt varsel om mulig omgjøring, utover varsel om at klage er mottatt, dersom kommunen ønsker å omgjøre vedtaket i forbindelse med klagebehandlingen. Fylkesmannen viser videre til at ferdigattest utstedes av kommunen når det foreligger nødvendig dokumentasjon på at tiltaket er i samsvar med den gitte tillatelse. Dette betyr likevel ikke at den gitte tillatelsen ikke kan overprøver dersom man mottar en klage innen klagefristen. Fylkesmannen finner det uheldig at Askøy kommune har utstedt ferdigattest før klagefristen går ut. Vi finner likevel ikke at kommunen kan utsette behandlingen av en søknad om ferdigattest i påvente av klagebehandlingen, da fristen for å utstede ferdigattest er 3 uker etter at kravet er mottatt sammen med nødvendig dokumentasjon, jfr. pbl 21-7 fjerde ledd. Sivilombudsmannen har i sak 2014/ uttalt at «innrettelseshensynet må nyanseres». Videre uttales det at «Tiltakshavers innrettelse og forventninger er mindre beskyttelsesverdige når det er tale om en ulovlighetsoppfølging.» Fylkesmannen viser til at søknad om oppføring av tiltak i denne saken er foranlediget av ulovlighetsoppfølging på eiendommen. Da tiltaket allerede var oppført da tillatelsen ble gitt, finner Fylkesmannen at innrettelseshensynet ikke kan få betydning for klagebehandlingen av saken. Samtidig er det tiltakshavers risiko dersom tiltaket blir oppført mellom tidspunkt for tillatelse og tidspunktet for når klagefristen går ut. Fylkesmannen finner etter dette ikke at anførselen om manglende varsling kan føre frem. Dispensasjon fra regulert byggegrense mot høyspentlinje Omsøkte bod og garasje kommer i konflikt med byggegrense mot høyspentlinje. Tiltaket er følgelig avhengig av dispensasjon fra reguleringsplan. 2 Saken gjaldt forvaltningens kompetanse og plikt til å omgjøre eget ugyldig vedtak, altså uten at vedtaket var påklaget. Vektleggingen av innrettelseshensynet må likevel kunne overføres til denne saken, som gjelder behandling av klage på vedtak. 4

5 Vilkårene for å gi dispensasjon fremgår av pbl 19-2 andre ledd: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det følger av Ot.prp. nr. 32 ( ) at «det må foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene». Videre følger det av forarbeidene at «det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon». Spørsmålet er om det etter en samlet vurdering er en klar overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon, herunder om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det fremgår av areal og samfunn sitt vedtak av at: «Dispensasjonssøknaden er oversendt Askøy Energi som uttaler at: «Askøy Energi AS sin 22 kv høyspentlinje er demontert i det aktuelle området og det vil ikke bli montert noen ny 22 kv luftlinje i traseen. Askøy Energi har ingen innvendinger mot at boden blir bygget som omsøkt.» På bakgrunn av ovennevnte uttale er bygningsmyndighetene av den vurdering at hensynene bak byggegrensen ikke blir skadelidende. En finner at tilsvarende gjelder for den del av garasjen som ligger innenfor byggegrensen. Fordelene med en dispensasjon anses som klart større enn ulempene.» Fylkesmannen finner på bakgrunn av uttalelsen fra Askøy Energi at hensynet bak byggegrensen mot høyspentlinjen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon til omsøkte tiltak. Vi viser spesielt til at den aktuelle høyspentlinjen er demontert, og at det ikke vil monteres en ny høyspentlinje på stedet. I tillegg må fordelene ved dispensasjonen være klart større enn ulempene. Fylkesmannen kan ikke se at omsøkte tiltaks plassering innenfor byggegrense mot høyspentledning medfører ulemper for omgivelsene eller andre. Plassering av omsøkte tiltak innenfor byggegrensen vil medføre en bedre tomteutnyttelse på omsøkte eiendom, og vil dermed føre til at omsøkte eiendom bevarer mest mulig av uteoppholdsarealet eiendommen har i dag. Fylkesmannen finner etter dette at vilkårene for å gi dispensasjon fra byggegrense mot høyspentlinje er oppfylt, jfr. pbl Dispensasjon fra regulert vegareal Fylkesmannen viser til at omsøkte bod i tillegg kommer i konflikt med regulert veitrasé. Da Fylkesmannen, i likhet med kommunen, finner at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettighetene som kreves for å kunne plassere bod på den del av bnr som er regulert til vegareal, finner vi ikke grunn til å vurdere om det kan gis dispensasjon fra reguleringsplan til oppføring av bod på regulert vegareal. 5

6 Annet Eliassen viser til at Fylkesmannen har vært involvert i saken tidligere og bedt Askøy kommune følge opp de ulovlige tiltakene som er etablert på bnr og Fylkesmannen viser til at en del av ulovlighetsoppfølgingen i kommunen er å gi parten adgang til å søke om tiltaket for å bringe dette i lovlige former. Dersom en slik søknad fører frem, er tiltaket ikke lenger ulovlig. Fylkesmannen finner etter dette ikke grunnlag for å omgjøre utvalg for teknikk og miljø sitt vedtak av Klagene er ikke tatt til følge. Fylkesmannens vedtak på side én er endelig og kan ikke påklages videre, jfr. fvl 28 tredje ledd. Med hilsen Laila Pedersen Kaland, e.f. seniorrådgiver Cathrine Tvedt Lorentzen rådgiver Brevet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: Jørn Henjum Slettebrekklia FOLLESE Advokatfirmaet Harris Postboks 4115 Sandviken 5835 BERGEN v/advokatfullmektig Ingrid Årskog Storevik Birger Eliassen Slettebrekklia FOLLESE 6