BEHANDLING AV KLAGE PÅ ENDRING AV TILLATELSE

Transkript

1 BEHANDLING AV KLAGE PÅ ENDRING AV TILLATELSE Sakstittel: Gbnr 6/ Utvide terrasse Tiltakshaver: Lars Kjæreng Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Saksbehandler: Jørn-André E. Norstrand Arkivsaknr.: 2013/ RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra Guri Espelid til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter som ikke har vært vurdert tidligere. Det forutsettes at tiltakshaver overholder gjeldende krav til brannsikring i teknisk forskrift. Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. SAMMENDRAG Askøy kommune har gitt dispensasjon for oppføring av terrasse nærmere nabogrense enn tillatt. Tillatelsen er påklaget av nabo. Det anbefales at klagen oversendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig behandling. Videre saksgang: Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Saksopplysninger: Askøy kommune godkjente i november 2010 oppføring av terrasse på gnr. 6, bnr Det ble i den forbindelse presisert fra nabo (6/1071) at terrassen måtte overholde avstandskravet til nabogrense. Tillatelsen ble gitt på dette vilkår og godkjent med en avstand på 3m til nabogrense (avstandskravet for utspringende bygningsdeler).

2 Kommunen mottok i november 2012 merknad fra samme nabo som påpekte at terrassen var oppført nærmere grense enn godkjent. Dette ble stadfestet av kommunen på befaring og tiltakshaver ble bedt om å rette forholdet. Tiltakshaver valgte som følge av dette å sende inn revidert søknad for terrasse og dispensasjon fra avstandskravet til nabogrense. Vedlagt kart viser at ca halve terrassen ligger nærmere grense enn 3m. Godkjent situasjonsplan Bilde av terrasse Søker har som grunnlag for dispensasjon anført følgende: Nabo har fått innvilget garasje i grense med minimal avstand til eget hus. Det foreligger argumenter av vesentlig betydning som burde talt imot godkjenning av denne garasjen, både i forhold til brannspredning og trafikksikkerhet. Når dispensasjon like fullt er gitt er det vanskelig å forstå hvorfor terrassen skal behandles strengere. Terrassen er oppført iht. tegninger. Nabogrensen er skrå og man ser nå at avstanden på det smaleste er under 3m. Dette er beklagelig og begrunnes med at man har vært i den tro at oppføringen kunne skje i iht. tegning. Den del av terrassen som er under 3m vil imidlertid kun bli brukt til inngang/utgang. Den naturlige oppholdsdelen av terrassen har over 3 meters avstand til grense. Hensynet til en helhetlig fasade tilsier at terrassen godkjennes som omsøkt. Boligen er en del av en vertikaldelt tomannsbolig og naboen vegg i vegg har lignende løsning. En kan ikke se at en tillatelse vil medføre økt innsyn mot nabo om det gis dispensasjon for denne avgrensede delen av terrassen. Denne delen av terrassen blir som nevnt kun

3 brukt til inn- og utgang fra terrassen. Om man så fjernet deler av terrassen ville området like fullt bli benyttet til inngang/utgang. Nabo har levert inn følgende merknad til søknaden: Søkers betraktninger omkring garasjen på bnr er ikke relevant for dispensasjonssøknaden. Garasjen er oppført i henhold til tillatelse. Heller ikke det forhold at terrassen er bygget i god tro er av betydning for vurderingen. At den aktuelle delen av terrassen kan reduseres og likevel anvendes til inngang/utgang tilsier at det ikke er grunnlag for dispensasjon. I dispensasjonssøknaden fremkommer det også at det skal settes opp to forstøtningsmurer. Disse vil kunne utgjøre en bod under terrasse. Murene har ingen strukturell betydning for terrassen. Fra søker er det påpekt at: Muren er satt opp som forstøtning til terrassen og det er ikke satt inn dør for å lage et lukket rom. Søknaden ble tatt opp til behandling og godkjent i vedtak av (vedtaksnr. 1033/13). Som begrunnelse for dispensasjon ble det vist til at: «Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det følger av forarbeidene at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, jfr. Ot.prp. nr. 45 ( ). Bestemmelsen i pbl forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Hensynet bak bestemmelsen om avstand til nabogrense er knyttet til brannsikkerhet og hensyn til å opprettholde lys og luft mellom bygninger. Spørsmålet om det skal gis dispensasjon er en konkret vurdering i den enkelte sak. Selv om det er gitt dispensasjon i en sak i et nabolag, gir ikke det øvrige naboer rettskrav på å få dispensasjon i sine saker. Dette vil, som nevnt, bero på en konkret vurdering av om vilkårene for å gi dispensasjon er til stede. Terrassen vil ha sitt hovedoppholdsareal mot øst. Tilsvarende gjelder for bnr. 1071, da eiendommene naturlig vender mot øst. En endring av tillatelsen, hvor terrassens øvre del mot vest, trekkes nærmere nabogrensen enn tidligere godkjent avstand, vil ikke ta utsikt fra bnr. 1071, og heller ikke gi nevneverdig økt innsyn utover det som er påregnelig i et tettbebygd boligområde. Brannsikkerhet kan ivaretas ved at det stilles vilkår om bygging i brannhemmende materiale. Bygningsmyndighetene er enig med tiltakshaver i at det gir en estetisk helhet dersom tiltaket godkjennes slik det er omsøkt.

4 Omsøkt forstøtningsmur er etter bygningsmyndighetens vurdering nødvendig da bnr er en svært kupert eiendom. Terrassen starter i vest på kote 26 og avsluttes i øst på kote 23. Det er bygningsmyndighetens vurdering at omsøkte murer ikke utgjør en bod. Dersom tiltakshaver ønsker å kle igjen med dør eller lignende, vil dette måtte omsøkes senere. Bygningsmyndighetens vurdering er at avviket mellom godkjenning og slik tiltaket er oppført, og omsøkt, er svært lite, og ikke ved medføre nevneverdig ulempe mot naboeiendommen bnr De hensyn som avstandsbestemmelsen i pbl. 70 nr. 2 skal ivareta berøres, i denne saken, i svært liten grad.» Overnevnte vedtak er påklaget av eier av gbnr. 6/1071. Det er i klagen anført at: Det bes om en begrunnelse for hvorfor Askøy kommune har benyttet enkelte bestemmelser i gammel plan- og bygningslov ved behandling av søknaden. En ber kommunen vurdere hvorvidt vedtaket er formelt gyldig da det refereres til lovparagrafer i en lov som er opphevet. Når det gjelder brannsikkerhet har kommunen i sin begrunnelse vist til at brannsikkerhet kan ivaretas ved at det stilles vilkår om bygging i brannhemmende materiale. I vedtaket er det ikke stilt et slikt spesifikt vilkår. Det er henvist til brannkrav i teknisk forskrift (TEK 97). En kan ikke se at overgangsbestemmelsene i gjeldende forskrift gir grunnlag for å gjøre unntak fra bestemmelser i forskriftene som trådte i kraft 1. juli 2010, og ønsker at kommunen grunngir hvorfor det gis referanse til TEK 97 i vedtaket om dispensasjon. Tiltakshavers ønske om å bygge en veranda som er i strid med lovens avstandskrav, fremstår som et personlig ønske. Argumentet om at realisert bredde gir en estetisk helhet virker svært søkt. Som tidligere anført har den delen av terrassen som vender mot sør til hensikt å fungere som adkomst til den delen som vender mot øst. For å gi adkomst, er bredden langt i overkant av det som er nødvendig. Terrassen mot øst har varierende bredde, og det er derfor svært vanskelig å forstå at det vil være estetisk viktig å opprettholde en bredde i strid med lovens avstandskrav mot sør. Kommunen har heller ikke drøftet hvorfor det vil være estetisk skjemmende med en bredde som er utført iht. lovens avstandskrav. Kommunen har også vurdert nødvendigheten av de etablerte forstøtningsmurene som opprinnelig vedtak ikke ga tillatelse til. Bygningsmyndighetene finner i forbindelse med dispensasjonsvedtaket fordi bnr er en svært kupert eiendom. Som tidligere anført fremstår plasseringen av murene merkelig dersom de var tiltenkt å være et fundament for terrassen. For det første er dette fundamentet svært overdimensjonert, og plasseringen gir ingen understøttelse av terrassen mot øst. Helningen for den del av terrassen som vender mot øst, må karakteriseres som moderat. Helningen går over en etasje, fra gulvnivå i overetasje til gulvnivå i underetasje. Dette kan ikke karakteriseres som kupert, men en helning hvor understøttelse normalt utføres med slanke søyler for ikke å redusere lystilgang i underetasje. For at kommunens vurdering skal fremstå som mer enn synsing, ber jeg om at det gis en bygningsfaglig vurdering av nødvendigheten av de oppsatte murene som fundament for terrassen. Vurdering: Valg av lovverk: Det er i klagen vist til at man i tillatelsen har hjemlet vedtaket i bestemmelser fra plan- og bygningsloven av Dette er begrunnet med at søknaden innebærer endring i en tillatelse gitt

5 etter gammel plan- og bygningslov og dermed er en fortsettelse på denne saken. Det vises til at «melding i medhold av 81 eller 86a sendt kommunen før loven er trådt i kraft skal behandles etter de tidligere reglene for behandling av slike meldinger», jf. plan- og bygningslovens ledd. Tilsvarende vil da gjelde for branntekniske krav i tillatelsen. Garasje på klagers eiendom: Administrasjonen presiserer at det ikke er gitt dispensasjon for avstandskravet for garasje på bnr da garasjen ikke overstiger 50m2. Dispensasjon: Administrasjonen kan ikke se at det er forhold i klagen som tilsier endring av vedtaket. Det vises til at utvidelsen av terrassen langs det aktuelle strekket, på grunn av bygningenes plassering, verken medfører økt innsyn eller tap av sol eller utsikt for klager. Det vises også til at klager har få vinduer i fasade mot terrasse, samt at denne del av eiendommen ikke er særskilt egnet som uteoppholdsareal for klager. Det vises også til at det går en hekk mellom eiendommene som skjermer klager for eventuelle ulemper. Administrasjonen fastholder at fordelene ved tiltaket (helhetlig fasade og areal bredt nok for adkomst) er klart større enn ulempene for klager. Da bygningene i dag har en avstand på 8m forutsettes det at tiltakshaver overholder gjeldende krav til brannsikring i teknisk forskrift, eksempelvis ved at de deler av terrassen som kommer nærmere grense enn 3m brannsikres eller at det brannsikres mellom egen bolig og terrasse. Det påpekes for øvrig at den aktuelle betongmuren overholder avstandskravet til nabogrense da det her er mer enn 3 meter til grense, jf. omsøkt situasjonsplan. Betongmuren anses for å være en del av den utspringende bygningsdelen som terrassen utgjør. Dersom arealet lukkes igjen og gjøres til en del av boligen vil avstandskravet på 4m gjelde fra betongmurens yttervegg. En anser det derfor ikke nødvendig å foreta en vurdering av behovet for muren. Vedlegg: 1 Kart M 1: Situasjonsplan 3 Plantegning 4 Søknad om dispensasjon 5 Nabomerknad 6 Endring av tillatelse 7 Nabomerknad 2 8 Klage 9 Bilde 1 10 Bilde 2 Kleppestø Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder