Fylkesmannen i Vest-Agder Samfunnsavdelingen

Transkript

1 Fylkesmannen i Vest-Agder Samfunnsavdelingen Saksbehandler: Edvard Vigebo Deres ref: 2009/2840 Vår dato: Tlf: Vår ref: 2013/5987 Arkivkode: Søgne kommune Postboks SØGNE Søgne kommune. Fylkesmannens behandling av klage over godkjent endring av utforming og plassering for fritidsbolig, herunder utfylling av tomten på gnr. 31 bnr. 101, Neslandsheia 23 Vi viser til kommunen oversendelse mottatt her Kommunens godkjenning a%søknad om endringer på eiendommen gnr. 31 hnr. 101, Neslandsheia 23 er påklaget. Fylkesmannen opphever kommunens vedtak av og , samt vedtak av hva gjelder dispensasjon for at det kan bygges totalt 110 m2 BRA på gnr. 31 bnr Sakens bakgrunn Terje Taraldsen fikk tillatelse til oppføring av fritidsbolig og 2 sjoboder. Dispensasjon for bygging av inntil 110 m2 BRA totalt på tomten, plassering utenfor byggegrense, samt takform ble gitt av Plan- og miljoutvalget i mote samme møte ble det gitt avslag på søknad om dispensasjon for tomtearrondering mcd hoydeforskjell på mer enn 1 meter og for dens plassering utenfor regulert byggegrense, samt for plassering av svømmebasseng utenfor samme byggegrense. Ved vedtak av ble det gitt tillatelse til endring med ny utforming av tiltakene iht. søknad om endringer, mottatt i kommunen Ny endringssoknad vedr. plassering, utforming og fylling på ostre del av tomten foran fritidsholigen bie journalfort i kommunen og godkjent Vedtaket ble påklaget av nabo Borre Tharaldsen ved brev av Fylkesmannen viser til klagen hvor det klages over tomteutnyttelse og utfylling samt adkomst til sjobod. Kommunen tok ikke klagen til følge under forberedende klagesaksbehandling Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Vi viser til kommunens innstilling ou sakens ovrige dokumenter. Be, Ikadr. Forden4jolds2ate 65 h-post 1"rn apostmottak.a 1 11<esmunnen.no Postadr Porhoks 513 Lundsiden Kristiansand Netkide NNwx.tYlkesmannen.no Telefull Oil Org.nr. N

2 Side 2 av 5 Børre Tharaldsen har ved brev datert presisert at han klager på følgende forhold: I. Totalt bruttoareal på gnr. 31 bnr Utfylling til sjenanse for gnr. 31 bnr Det er presisert at klagen går på utfylling mot vest, ikke mot øst som kommunen har lagt til grunn. Adkornst fra gnr. 31 bnr. 56 til sjøbod på gnr. 31. bnr. I01. Klagesaken behandles etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet/miljøverndepartementet. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, og herunder ta hensyn til nye omstendigheter, jf. forvaltningsloven (fvl.) 34 andre ledd. Fylkesmannen kan selv treffe nytt vedtak i saken eller oppheve det og sende saken tilbake til kommunen til helt eller delvis ny behandling. jf. fv1. 34 fierde ledd. Fylkesmannens vurdering Klager har klagerett og klagen cr rettidig fremsatt, jf. fv1. 28 og 29. Saken anses tilstrekkelig opplyst etter fv1. 17, og Fylkesmannen finner derfor å kunne avgjøre den på grunnlag av de opplysningene som foreligger. Fylkesmannen finner det ikke nødvendig å forcta befaring, da de faktiske forhold er forsvarlig belyst med kart, fotodokumentasjon og flyfoto. Fylkesmannen har ikke merknader til kommunens forberedelse av klagesaken etter fv1. 33 tredje ledd. Etter pb første ledd første punktum skal plan- og bygningsmyndighetene kontrollere at søknadspliktige tiltak ikke strider mot bestemmelser i eller i medhold av planog bygningsloven. Hvis tiltaket ikke er i strid med slike bestemmelser, har tiltakshaver krav på å få tillatelse til omsøkt tiltak, jf. pb Det folger av samvirkeforskriften 13 at søknad ørn dispensasjon skal behandles etter pb til 19-4 dersom søknaden er sendt kommunen etter at plandelen i pbi trådte i kraft Byggesaksdelen i pb trådte i hovedsak i kraft Opprinnelig søknad er mottatt hos kommunen Denne var ikke avhengig av dispensasjon, og ble således behandlet etter pb Overgangsbestemmelsene i pb fierde ledd sier at byggemeldinger og soknader om byggetillatelse sendt kommunen for skal behandles etter pbl kap. VIII til XXII. Det folger imidlertid av pkt. 19 i Kommunal- og regionaldepartementets rundskriv 14-1:10 om ikraftsetting av ny byggesaksdel i plan- og bygningsloven. at mangelfulle soknader etter pbl behandles etter reglene i phl hvis de ikke kan kompletteres i forhold til kravene i pbl med svært enkle midler. Når tiltaket er avhengig av dispensasjon for å kunne godkjennes. kan ikke soknaden konlpletteres med svært enkle midler. Den forste soknaden om endring medforte i realiteten en totalt ny utforming av tiltaket, og som i tillegg var avhengig av dispensasjon. Fylkesmannen legger til grunn at man allerede her skulle ha behandlet hele saken etter pb1, 2008, og ikke etter pbl som en endring.

3 Side 3 av 5 Fylkesmannen finner derfor grunnlag for å foreta en vurdering av de tillatelser som er gitt, jf. fv1. 34 andre ledd. Eiendommen ligger innenfor byggeområde for hytter i reguleringsplan for Søndre del av Oftenes, vedtatt Etter reguleringsbestemmelsenes 2 skal brutto gulvareal inkl. evt. uthus ikke overstige 100 m2 pr. tomt. Da planen er vedtatt i 1991 er det byggeforskrift av 1987 og NS utgave som skal legges til grunn for beregning av areal. Definisjon av bruttoareal avviker ikke fra NS utgave eller den tidligere NS 848. Brutto gulvareal forståes da som gulvarcal begrenset av ytterveggens utside, dvs. utside av kledning. I forhold til de tidlige utgavene ble kriteriene fbr hva som skal medregnes endret i 2. utgaven. Et areal er måleverdig når det er tilgjengelig, har gulv og høyde på minst 1,9 m i en bredde på minst 0,6 m. Definisjon av bruttoareal er videreført i både 3. utgaven fra 2007 og i NS 3940:2012. Etter reguleringsbestemmelsenes 4 kan sjøbuer max 10 m2 pr. hyttetomt med tilhørende brygge oppføres i området angitt som felles båtplass. Av saksfremstilling datert fremgår det at det ikke er søkt om dispensasjon for tomteutnyttelse. Det er i saksfremstillingen gjort en fortolkning av reguleringsbestemmelsene med hensyn til en omfordeling av areal for sjøboder. Av vedtaket fremkommer det at det gis dispensasjon for at det kan bygges totalt 110 m2 BRA på bnr. 101 på vilkår av at det ikke bygges mer enn 90 m2 BRA på bnr. 56. Dispensasjon krever grunngitt søknad, jf pb Det er således en saksbehandlingsfeil at det er gitt dispensasjon for et forhold som ikke er omsøkt. Dispensasjon for BRA er dessuten ikke relevant da planen ikke setter begrensning på BRA, kun på brutto gulvarcal. Fritidsboligen har etter siste omsøkte endringer et brutto gulvarcal på 94,2 m2 itlg. ansvarlig søker. Med tillegg for en sjøbod overskrides reguleringsplanens bestemmelser om brutto gulvareal på inntil 100 m2, og tiltaket er således avhengig av dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes j 2. Slik dispensasjon er ikke omsøkt og det fbreligger da ikke gunnlag for evt. å kunne godkjenne dette, jf. phl Bod ved fritidsboligen har ikke målverdig areal etter NS utgave da innvendig høyde cr under 1,9 m etter den tids definisjon (underkant himling eller underkant av konstruksjoner som hanehjelker o.1.). I senere utgaver av NS 3940 er dette endret til underkant av bærende konstruksjoner, slik at man da skal se bort fra elementer som ikke er bærende og som er plassert strategisk for å unngå måleverdighet. Når det gjelder terrengarrondering fremkommer at det ikke tillates fyllinger over 1 meter. Plan- og miljøutvalget avslo søknad om dispensasjon for terrengarrondering med 7 mot 2 stemmer i møte Ansvarlig søker skriver deretter i søknad datert at tidligere omsøkt arrondering strengt tatt ikke er nødvendig for å kunne bygge hytta og derfor er tatt bort på situasjonskartet. Situasjonskart vedlagt søknad om endring datert viser en mot øst hvor fyllingslbten er nærmere nabogrensen enn 2 meter. Eiere av bnr. 59 protesterte mot utfyllingen og det foreligger således ikke nabosamtykke for dette. Kommunen har først krevd samtykke, men når dette ikke har kunnet fremskaffts har kommunen funnet å kunne godkjenne fyllingen etter pb nr. 2 andre ledd bokstav b, da den er vurdert som et tiltak som ikke kan males etter NS Kommunen har henvist til vurderingstemacne etter pb1. 70, dog uten at det er foretatt noen form for vurderinger hortsett fra å konstatere at innsyn på bryggearealene ikke kan ansees som relevant da sjoboder ikke er fritidsboliger.

4 Side 4 av 5. Etter Fylkesmannens vurdering har fy1lingen en størrelse som gjør at tiitaket ikke omfattes av forenklet godkjenningsordning. Fyllingen skulle vært behandlet som en egen sak etter pb , og er også avhengig av dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i 29-4 da fyllingsfoten kommer nærmere nabogrensen enn 2 meter. Det vises til tidligere nevnte rundskriv H-1/10. I realiteten har kommunen administrativt, og uten dispensasjon, godkjent store deler av en fylling som planutvaiget avslo søknad om dispensasjon for i møte Klager har påberopt ulemper som følge av fylling på vestsiden. Fylkesmannen kan ikke se at det er omsøkt noen fylling på dette stedet. Folgeliu anmodes kommunen om å ta stilling til dette i forbindelse med ny behandlinu av saken. Fylkesmannen konstaterer at det er tinglyst følgende rettighet for bnr. 56 på bnr. 101: har hruksrett til hahparten av sjohu ki har gangrett over anviser hvor rettigheten kan anvendes. Etter Fylkesmannens vurdering vil dette være tilstrekkelig i forhold til kommunens krav og pbl. Hvordan rettiuheten anvendes er mer et privatrettslig forhold som liguer utenfor plan- og byuninuslovens virkeområde, jf. lovens Med henvisninu til vurderingen over finner Fylkesmannen å måtte oppheve kommunens vedtak av og , samt edtak av hva gjelder dispensasjon for at dct kan bygges totalt 110 m BRA på gnr. 31 hnr Tillatelsene bygger på feil lovanvendelse og manglende dispensasjoner. Det foreligger saksbehandlingsfeil som kan ha virket bestemmende på vedtakenes innhold. Saken returneres derfor til kommunen for ny behandling. Tiltakshaver/ansvarlig søker må få anledning til å soke om aktuelle dispensasjoner, for kommunen behandler saken iht. pbl Fylkesmannens vedtak Kommunens vedtak av og , samt vedtak av hva gjelder dispensasjon for at det kan bygges totalt 110 m2 BRA på gnr. 31 bnr. 101, oppheves under henvisning til begrunnelsen over. Klagen er således tatt til folge. Om klageadgang Fylkesmannens vedtak i klagesaken er endelig og kan ikke påklaues til overordnet forvaltningsorgan, jf. fv Mcd visse unntak har partene rett til å se sakens dokumenter. jf. fvi. 18 og 19 Partene har fått informæ;_jonom vedtaket ved kopi av dette brevet. Fylkesmannen gjor oppmerksom på at fyl. 36 cir rett til dekning av vesentlige sakskostnader som har vært nodvendig for å få endret vedtaket til uunst for en part. Et eventuelt krav om dekninu av vesentlige sakskostnader må fremsettes innen tre uker etter mottakelsen av dette brev.

5 Side 5 av 5 Med hilsen Elin Saltrøe (e.f.) Edvard Vigebo spesialrådgiver rådgiver Doktunentet er godkjent elektronisk og har derfhr ingen underskrift. Kopi til: Terje Tharaldsen Kjøita KRISTIANSAND S Børre Tharaldsen Louises vei KRISTIANSAND S Flatnes Bygg Consult Gyldenlovesgt KRISTIANSAND