Verdal kommune Sakspapir

Transkript

1 Verdal kommune Sakspapir 1721/19/184 - Hofstad Vist Eiendom AS - Bolighus m/2 leiligheter - Kroken 2 - klagesak Saksbehandler: E-post: Tlf.: Brit Alvhild Haugan brit.alvhild.haugan@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1721/19/184 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /09 Rådmannens forslag til vedtak: I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksframlegg og i sak 43/09, opprettholdes det vedtak som ble gjort av plan- og byggesakssjefen i sak 43/09. Saken oversendes fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg: 1 Klage på vedtak sak 43/09 Oppføring av bolighus Kroken 2 2 Klage på vedtak /19/184 - Hofstad Vist Eiendom AS - Bolighus m/2 leiligheter - Kroken 2 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Plan- og utviklingskomiteen i Verdals vedtak i sak 43/ Plan- og utviklingskomiteen i Verdal, vedtak av , sak 70/08 3. Søknad om tillatelse til tiltak med tegninger, 1/ Klage på nabovarsel, av og Svar på naboklage, av Ny situasjonsplan med nytt nabovarsel, Merknad til nabovarsel nr. 2, av Brev fra Advokathuset, og Brev datert 17. oktober fra Advokathuset 10. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal, vedtak av , sak 106/ Søknad om tillatelse til tiltak, mottatt Klage på nabovarsel, fra Marthe Bakken og Tore Lundsaunet; Klage på nabovarsel, fra Lars Hårskoll;

2 Saksopplysninger: Plan- og byggesakssjefen fattet i sak 43/09 følgende vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 93 (tillatelse til tiltak) godkjennes søknad om tillatelse for oppføring av tomannsbolig, carportanlegg samt renovasjonsbod med følgende forbehold: Bygget skal prosjekteres og oppføres i samsvar med plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter. Det er ikke søkt om dispensasjon fra noen form for dispensasjon, det forutsetter at tiltaket gjennomføres i henhold til disse. Avstand fra nabogrense må tilfredsstille pbl`s 70 nr. 1. NK- prosjektering Njål Kolsvik, org.nr ; gis ansvarsrett som ansvarlig søker. Ansvarlig for prosjektering samt ansvarlig for kontroll av prosjektering av bygning og installasjoner. Torstein Hofstad, org.nr , gis personlig ansvarsrett i henhold til GOF 17 for følgende funksjoner: ansvarsrett som ansvarlig utførende samt ansvarlig for kontroll av utførelsen av bygningstiltaket. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedtaket har oppsettende virkning. Naboprotester: I naboprotest av Tore Lundsaunet av påklages vedtaket med følgende begrunnelser: (Her er det gjengitt utdrag av klager, klagen er i sin helhet vedlagt saken): Klager på vedtaket på følgende pkt: Byggetrinn 1 ikke ferdigstilt i henhold til pb1. Dette bygget er ikke oppsatt etter bestemmelsene som er gitt i tillatelse til tiltak "Boder til leilighetene må være ferdig før innflytting". Boder er fortsatt ikke oppsatt. Søknaden om ferdigattest innformerer ikke om at boder ikke er oppsatt, slik at ferdig attesten er utstedt på uriktig grunnlag. Dette medfører at dette bygget ikke er lovlig ferdigstilt. Med at bygget ikke er lovlig ferdigstilt strider dette vedtaket med pb "Endelig reguleringsplan er straks bindende for alle tiltak som nevnt i 81, 86a, 86b og 93 innenfor planens område. Grunnen kan heller ikke på annen måte tas i bruk eller fradeles til formål som vil vanskeliggjøre gjennomføringen av planen."

3 Det fremkommer ingen dokumentasjon på husets mønehøyde. Det antas at huset sin mønehøyden er 9,30m, slik at man kan ikke fastslå at avstanden til grense sør på 4,65m er riktig. Husets høyde er ikke i harmoni og tilpasset nabo bebyggelse. Det fremkommer ingen dokumentasjon på at huset det søkes om ikke er et 3 etg. Trehus. 3 etg. trehus skal prosjekteres etter brannklasse 2 tiltaksklasse 2 Garasje anlegg som skal bygges med brann motstand er ikke brann klassifisert. Dette bygget kommer også i brannklasse 2 og tiltaksklasse 2, det er plassert nær 2 stk høy hus. Hus med mønehøyde over 9m. 1 hus med reduserte byggtekniske krav. Forskjellsbehandling fra Verdal kommune i saksgangen. Med at Verdal kommune aksepterer at 1. byggetrinn ikke skal bygges etter pbl, så forskjellsbehandler Verdal kommune entreprenøren i forhold til resten av beboerne i Verdal som må bygge etter pb1. Med at Verdal kommune aksepterer at boder ikke blir oppsatt etter bebyggelsesplan, så forskjellsbehandler Verdal kommune entreprenøren i forhold til naboer. Entreprenøren har en økonomisk fordel med at man slipper og oppføre ett bygg. Naboer får ikke den skjermingen som har blitt vedtatt. Dette medfører ekstra belastning på naboeiendommer og et betydelig verdig tap av eiendommene i rundt. Med at Verdal kommune aksepterer at huset som entreprenøren eier, har stått ulovlig lagret (pbl 85) på gamle Statoil-stasjon i over 2 år. Noe som de har blitt innformert om helt fra begynnelse, samt Verdal kommune har vert på befaring i område og gjort vedtak på at bygge er ulovig lagret. Bygge står fortsatt ulovig pr dags dato. Dette medfører at Verdal kommune forskjellsbehandler entreprenøren i forhold til andre entreprenører i Verdal som må følge pbl. Dette medfører ulike konkurransevilkår for entreprenørene i Verdal Med at Verdal kommune gir i byggetillatelse den på leiligheter i 3 etasjer, med redusert konstruksjon på bakgrunn av at huset er et eldre bolighus som vil bli uforholdmessig dyrt og oppgradere til tilfredsstille dagens krav (i 2003) (Vedlegg 2). Dette tyder på at Verdal kommune setter entreprenørens økonomiske situasjon fremfor beboerne sin sikkerhet. Jeg mener at Verdal kommune har opptråd uryddig og uklart i saksgangen. De prioriterer entreprenøren sin økonomiske situasjon og interesser, fremfor lover, forskrifter, vedtak og avtaler som er inngått i 1.byggesaken. Dette medfører at Verdal kommune ikke har opptråd som en nøytral og kontrollerende organ i denne saken Jeg kan derfor ikke godta og akseptere videre bygging på Kroken 2 før følgende kriterier er oppfylt. 1. byggetrinn 1 må ferdig attest trekkes tilbake p.g.a utstedt på uriktig grunnlag, i henhold til Sak Bygge trinn 1 ferdigstilles etter de planer som er vedtatt, eller bebyggelsesplanen må omreguleres. 3. Dette huset og garasjeanleggene som det nå søkes om, må prosjekteres etter rett brannklasse og tiltaksklasse.

4 Hele klagen skal behandles i sin helhet, med begrunnelse 4 sider og vedlegg 3 sider totalt 9 sider. I naboprotest av Lars Hårskoll av påklages vedtaket med i hovedsak de samme punkter som er gjengitt fra klag til Tore Lundsaunet. Klage fra Lars Håskoll er i sin helhet vedlagt saken: Utdrag fra klagen: 4. Garasje Dokumenterte bruksareal (BRA) på tegninger ikke riktige. Garasje mot nabogrense i tilsier et Bruksareal (BRA) på ca 60m3. BRA er i dokumentasjonen feilaktig beregnet. Beregningsmetode skal være ihht NS 3940, kap Plassering mot nabogrense er ikke ihht krav i plbl og må økes til min. 4.0 m. Begge garasjers BRA er feilaktig beregnet, ref NS Bodenes størrelse og utforming tilfredsstiller ikke mimumskrav i TEK, kap.ix Garasjen plassering forhindrer en trafikksikker utkjørsel fra. Kroken 4. Det gis en historisk oppsummering av eiendommen Kroken 2 hvor byggesaken fra 2003 er gjengitt. Det vises til at det i 2005 ble gitt ferdigattest på uriktig grunnlag da forutsetninger i byggetillatelses ikke ble utført. Kommunen saksbehandling av byggesakene vedr eiendommen Kroken 2 anses å ha vesentlige feil og mangler og er således åpenbart i strid med Plan og Bygningsloven. Undertegnede kan ikke akseptere en videre utbygging av Kroken 2 på dette grunnlaget. Jeg krever kommunen tar en ny og uavhengig gjennomgang av utbyggingssøknaden der overnevnte kommentarer og avvik fra plbl tas til etterretning. I tilegg kreves det at: Ferdigattest for "byggetrinn 1- Elleweenhuset" må inndras da utbyggingen ikke er ferdigstilt. Byggetrinn 1 skal ferdigstilles før det gis videre utbygging av området Kroken 2. Kommunen følger opp vedtak, 70/08 fra Plan og utviklingskomiteen - Ulovlig lagring av hus på Tinden. Vurdering: Når det gjelder de innkomne merknader til nabovarsel er dette i hovedtrekk forhold som er omtalt i tidligere saker sak 43/09, 70/08 eller 106/08. Noen av punktene kommenteres her:

5 Byggesaken fra Når det gjelder byggesaken fra som gjelder Ellewsenhuset manglende forhold ved anmodning av ferdigattest, er dette besvart i brev av Ferdigattesten som ble gitt den , ble gitt på feilaktig grunnlag med tanke på boder. I den byggesøknaden som nå forligger omfatter denne også boder for eksisterende leiligheter, dermed kan denne feil/mangel rettes opp. Vi ser dermed ingen grunn til å vurdere en opphevelse av denne ferdigattesten. Når det gjelder lovlighet eller straffesanksjoner i henhold til plan- og bygningsloven er dette ikke vurdert i saken. Byggetillatelsen på bolighus med garasjeanlegg fra vil i dag ikke være gyldig og vil kreve fornyet søknad med ny vurdering. Viser her til pbl 96: Er tiltak ikke satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelse er gitt faller tillatelsen bort. Høyde og avstand fra nabogrense: I henhold til plan- og bygningslovens 70 pkt. 1: Bygningers plassering, herunder høydeplassering, og bygningens høyde skal godkjennes av kommunen. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare oppføres hvor det har hjemmel i plan etter kap. VI eller VII. I henhold til bestemmelsene i plan 4 heter det: Bebyggelsen skal ha høyde som harmonerer med det aktuelle kvartal eller strøk sitt særpreg. Maksimal mønehøyde kan der dette harmonere med omgivelsen, tillates inntil 15,0 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. I byggesøknaden er det anført en mønehøyde fra bakken på 9,0 m, ansvarlig søker opplyser at eksisterende bygningen har en mønehøyde på 8,7 m. I henhold til situasjonsplan av er boligen planlagt 8,0 m fra bolighus og 4,5 m fra eiendomsgrensen til gbnr. 19/136. Bygningens eksakte mønehøyde skal måles i henhold til TEK 4-2. Plassering av bolighus skal utføres i samsvar med plan- og bygningslovens 70 pkt 1. Garasjeanlegg og plassering fra nabogrense: I henhold til plan- og bygningslovens 70 litra b kan garasje eller uthus hvor hverken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50 m 2 plasseres nærmere nabogrense enn hovedregelen på 4m. Her er i henhold til situasjonsplan bod og garasje tre biler plassert 1 m fra eiendomsgrensen til gbnr. 19/825. I henhold til tegning er bruksareal og bebygd areal henholdsvis 47,7 m 2 og 49,7 m 2 ; jfr. NS Når det gjelder husets høyde og harmonering til eksisterende bebyggelse viser til behandling av dette i sak 43/09. Plan- og byggesakssjefen ikke se at det her er anført nye momenter i saken.

6 Etasjetall: Når det gjelder spørsmål om antall etasjer er etasjetall følgende, jfr. TEK 4: Etasjeantallet i en bygning er summen av måleverdige etasjer og plan som ligger over hverandre og som utgjør bygningens hoveddel og tilleggsdel. Følgende etasjer og plan medregnes likevel ikke i etasjetallet: Loft som bare inneholder tilleggsdel og som har bruksareal mindre enn 1/3 av underliggende etasjers bruksareal. Om loftsetasjen har en fri høyde under mønebjelken som har en høyde over gulv over 1,9 m vil loftet inngå i etasjetallet og tiltaket må prosjekteres ut i fra dette med hensyn på brannklasse og tiltaksklasse. Midlertidig lagring av bygg: Når det gjelder midlertidig lagring av bygning er denne bygningen tilknyttet Møllegata 17. Denne saken er behandlet i egen sak, saks nr 2009/5303. Det er her gitt følgende tillatelse: Plan- og byggesaksavdelingen gir tillatelse til midlertidig plassering av bygning i inntil 3 måneder etter at endelig vedtak med eventuell klagebehandling i sak 08/3713 er fattet. Avfallsskur: I henhold til teknisk forskrift heter det: Avfallskur og/eller søppelnedkast må plasseres og utformes slik at beboerne ikke utsettes for sjenerende støy, lukt eller annen ulempe. I henhold til vedlagte tegninger er det planlagt oppført en renovasjonsbod med bebygd areal på 4,8 m 2. Dette skal dekke 7 leiligheter. I henhold til plan- og bygningsloven og kommunens avfallbehandlings system skal det være dimensjoner for kildesortering og tilgjengelighet for alle. Dette er problemer som beboerne i nabolaget har påpekt med hensyn på det eksisterende leilighetsbygget i Kroken 2. Etter samtale med Innherred Renovasjon vil et leilighetsbygg med 7 leieligheter få dimensjoner konteinere etter forbruk, et normalforbruk vil tilsi 4 stk. konteinere på 660 l for restavfall og pair/plast samt to beholdere for matavfall på 240 l. Plan- og bygningssjefen kan ut ifra dette være enig i at planlagt renovasjonsbygg vil være for lite og vil anbefale tiltakshaver en endret løsning av dette. Alle punkter i klage fra naboer er ikke gjengitt, plan- og byggesakssjefen vurder anmerkningene som et innspill til søknad om ansvarsrett og dette vil ikke berøre spørsmålet om tillatelse til oppføring av bygningene.

7 I henhold til plan- og bygningslovens 93 b omhandler dette krav til ansvarlig søker og prosjekterende. Ansvarlig søker, ansvarlig for prosjektering samt ansvarlig kontrollerende for prosjektering er i denne byggesaken foretaket: NK-prosjektering Njål Kolsvik. I henhold til GOF 3 står dette foretaket ansvarlig ovenfor bygningsmyndigheten i forhold til krav i plan- og bygningsloven, omfanget av kravene til foretak med kontroll av tiltak. Ansvarlig kontrollerende for kontrollering og utførelse omfattes av plan- og bygningslovens 97. Kommunen skal påse at denne kontroll blir foretatt og kan foreta tilsyn i henhold til saksbehandlingsforskriften. Plan- og byggesakssjefen kan ikke se at det er kommet vesentlige nye momenter som endrer innstilling i sak 43/09 om tillatelse til ny oppføring av bolighus for to leiligheter samt carport/bodanlegg for 7 leiligheter i henhold til tidligere vedtak i sak 43/09.