SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR LURA NÆRINGSOMRÅDE - PLAN FOR EIENDOMMEN GNR. 69 BNR STOKKAMYRVEIEN

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. Arealplansjef : : O: : : Arne Lea : Marco Zanussi Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /08 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR LURA NÆRINGSOMRÅDE - PLAN FOR EIENDOMMEN GNR. 69 BNR STOKKAMYRVEIEN SAKEN GJELDER Fra Multiconsult AS Stavanger foreligger det på vegne av Håkull Eiendom AS og Base Property AS, søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsens 10 for Lura Næringsområde. Det søkes om å drive forretningsdrift (detaljhandel) på eiendommen gnr.69 bnr.2563 Stokkamyrveien. Eiendommen ligger innenfor felt IA i Lura Næringsområde ca. 200m nord for parkeringshallen til Kvadrat, og vest for leketøysbutikken TOYS (vedlegg 1 og 2). Det er ønske om å oppføre et bygg på eiendommen for deretter å inngå avtale med Elkjøp (hvitevarer og brunevarer) og XXL (sports- og villmarksvarer), om leie av lokaler. DISPENSASJON Plan- og bygningsloven setter som forutsetning for å gi dispensasjon, at det foreligger særlige grunner. For å komme fram til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden, veies mot de hensyn plan- og bygningslovsystemet skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig adgang. PLANER OG BESTEMMELSER Kommuneplan: I kommuneplanen er omsøkte eiendom godkjent til ervervsområde. Reguleringsplan: Gjeldende reguleringsplan for omsøkt eiendom er plan 85113, Lura Næringsområde. Reguleringsbestemmelsene for Lura Næringsområde plan 85113, består av fellesbestemmelser for delområdene I og II, og egne bestemmelser for de to delområdene (vedlegg 3). Omsøkt eiendom ligger innenfor delfelt IA. I 10 står det følgende (gjelder for delområde I): På delområde I tillates oppført bygninger for kontor, administrasjon, service-virksomhet og letter industri. I spesielle tilfeller kan bygningsrådet tillate forretningsvirksomhet og spesiell industri, der dette trafikkmessig og miljømessig kan innpasses i forhold til omgivende arealer og funksjoner. Virksomheter som etter bygningsrådets skjønn vil virke sjenerende for omgivelsene, kan nektes etablert. Side 1 av 5

2 Det arbeides med ny reguleringsplan for Lura Næringsomrdåe. Den vil ha samme målsetting som den nye Forusplanen om høyere utnyttelse av arealene, med en generell byggehøyde på 4-5 etasjer, en tomteutnyttelse på % og parkeringskrav identisk med Forus-planen. Fylkesdelplanen: Fylkesdelplanen skal legges til grunn for fylkeskommunal virksomhet og være retningsgivende for kommunal og statlig planlegging. Der det innføres planelementer av bindende karakter (langsiktige grenser for landbruket og retningslinjer for kjøpesenteretablering), skal disse være gjensidig forpliktende for kommunen, fylkeskommunen og staten. I fylkesdelplanens punkt står det følgende: Utenfor influensområde til bybanen kan Forus-området videreutvikles som regionalt handelsområde for ulike typer plasskrevende varer (biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og byggevarer). Innenfor banens influensområde kan Forus-området videreutvikles som handelsområde for hvitevarer og møbel/tepper. Området forutsettes avgrenset i kommuneplanene hva angår arealer for denne type handel. Omsøkt eiendom ligger innenfor bybanetrasèens influensområde. SØKNADENS INNHOLD Se vedlegg nr 4. HØRING Dispensasjonssøknaden ble sendt på høring til eksterne etater, bydelsutvalg og berørte naboer ved brev datert Byplansjefen har mottatt følgende kommentarer: 1. Rogaland fylkeskommune v/regionalplanseksjonen, brev datert Fylkesrådmannen har vurdert saken som regional planmyndighet for friluftsliv og kulturminnevern. Som følge av avtale om utvidet og forpliktende samarbeid mellom fylkeskommunen og fylkesmannen kommer det ikke egen uttalelse fra Fylkesmannen i Rogaland i denne saken. Området gnr.69 bnr.2563 ligger innenfor delfelt IA i reguleringsplan for Lura Næringsområde, plan Det er i flg. reguleringsplanen lov til å oppføre bygninger for kontorer, administrasjon, servicevirksomhet og lettere industri. Det søkes om dispensasjon fra bestemmelsen for å kunne drive detaljhandel og handel med plasskrevende varer. I fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren står det i at detaljhandel skal etableres innenfor vedtatt senterstruktur, og at det ikke tillates kjøpesentre (over 3000m² jf. Rikspolitiske bestemmelser) utenfor de definerte sentrene. Det kan imidlertid gjøres unntak for plasskrevende varer som biler, motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og byggevarer (jf i Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren). Verken sports- og villmarksvarer (XXL) eller brune- og hvitevarer (Elkjøp) kommer inn under plasskrevende varer. Det er imidlertid åpnet for brune- og hvitevarer i nærheten av fremtidig bybanetrasè i Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Siden gnr.69 bnr.2563 ligger i nærheten av fremtidig bybane så stiller Fylkesrådmannen seg positiv til en dispensasjon fra reguleringsplanen i forhold til at området nyttes til brune- og hvitevarer. Fylkesrådmannen er, i tråd med kommunens egen administrasjon, negativ til å åpne for øvrig detaljhandel i området, og vil vurdere å klage dersom kommunen gir dispensasjon til dette. Side 2 av 5

3 2. Statens vegvesen, brev datert Vi viser til sak datert vedrørende søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene i plan for Lura næringsområde for etablering av detaljvarehandel på strekningen mellom Løwenstrasse og Kvadrat i Sandnes kommune. Vi viser også til det reguleringsplanarbeid som er igangsatt for Aftenblad-tomten lengst nord mot Løwenstrasse. Som det fremgår av saksutredningen, kan det tillates handel med hvitevarer/brunevarer innenfor planområdet ihht tidligere praksis i området. Med bakgrunn i den stadig vanskeligere trafikksituasjonen i området, må ytterligere utbygging av ny handelsvirksomhet tilknyttet Stokkamyrvegen eller Luramyrvegen stilles i bero til det er gjennomført kryssutbedringstiltak og etablering av ekstra kjøre(filter) felt langs Løwenstrasse fra vest mot øst mellom E-39 og kryss Stokkamyrvegen. Kryss Stokkamyrvegen/Luramyrvegen må bygges om til rundkjøring for å hindre ytterligere tilbakeblokkering i Løwenstrasse/E-39. Med bakgrunn i trafikksituasjonen, vil vi derfor be Sandnes kommune sikre ovennevnte tiltak gjennom en utbyggingsavtale med de aktuelle utbyggerne i området før det gis tillatelse til ny handelsvirksomhet innenfor Lura næringsområde. 3. Lura bydelsutvalg, brev datert Lura bydelutvalg vil imøtekomme dispensasjonssøknaden hva gjelder plasskrevende handel og møbler/hvitevarer. Lura bydelsutvalg kan imidlertid ikke støtte etablering av XXL som etter bydelsutvalgets synspunkt er detaljhandel. Lura bydelsutvalg kan ikke godkjenne den foreslåtte parkeringsdekningen og viser til de siste reguleringsendringene på næringsområdet: All parkering skal skje på egen tomt eller i felles anlegg. Det kan tillates inntil 3,5 parkeringsplasser pr. 100m² BRA. Når parkeringsdekningen overskrider 1 p-plass pr. 100m² BRA, skal overskytende parkering innpasses i lokaler som mht. etasjehøyde, planløsning og fasader kan bygges om til fullverdig kontor-/industribygg. Minst 5% av parkeringsplassene skal avsettes til bevegelseshemmede, på plasser som ligger nær hoved- og personalinnganger. 4. Sandnes kommune v/kommunalteknisk sjef, brev datert Det må stilles rekkefølgekrav / refusjonskrav for opparbeidelse av infrastruktur som kommer i ny reguleringsplan. Det ligger en åpen kanal langs tomtens sør- og østside. Forurensningstilførsler til kanalen må unngås både i anleggsperioden og senere. Byplansjefen har ikke mottatt kommentar fra noen av de berørte naboer. BYPLANSJEFENS KOMMENTAR/VURDERING Håkull Eiendom AS har søkt om oppføring av et stort næringsbygg, for deretter å inngå avtaler med Elkjøp AS og XXL om leie av lokaler. I henhold til reguleringsplanen kan eiendommen nyttes til kontor, administrasjon, servicevirksomhet og lettere industri. Reguleringsbestemmelsene til planen (for delområde I) gir i tillegg mulighet for å godkjenne forretningsvirksomhet dersom dette trafikkmessig og miljømessig kan innpasses til omkringliggende arealer og funksjoner. Planens intensjoner er at forretningsvirksomhet/detaljhandel skal være knyttet til den enkelte industri- og servicevirksomhet på eiendommen, og ikke representere en vesentlig del av den virksomhet som drives i bygningene. Det er i strid med gjeldende reguleringsplan og bestemmelser å gi dispensasjon for både Elkjøp AS (detaljhandel brune- og hvitevarer) og XXL (detaljhandel sports- og villmarksvarer). Side 3 av 5

4 Det er imidlertid i de siste årene blitt gitt noen dispensasjoner/godkjenninger til etablering av forretning for andre typer plasskrevende varer eller delvis plasskrevende varer innenfor både delområde I (vestsiden av Luramyrveien) og delområde II (østsiden av Luramyrveien). Noen av søknadene er gitt korrekt behandling og noen er gitt ufullstendig behandling. Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren baserer fremtidig utvikling på høy tetthet med konsentrasjon av arbeidsplass- og kundeintensive virksomheter i området innenfor influensområde for kollektivtrafikken (bybanetraseen). I henhold til fylkesdelplanens retningslinjer, pkt 5.7.1, kan det innenfor bybanetraseens influensområde etableres butikker for hvitevarer, møbler og tepper. I utgangspunktet er influensområdet 500m radius fra bybanetraseen. Omsøkt eiendom ligger i en avstand av radius 400m fra fremtidig trasè. Byplansjefen mener at Elkjøp kommer inn under definisjonen hvitevarer, mens XXL er detaljhandel av sport- og villmarksvarer. For å kunne gi dispensasjon etter plan- og bygningslovens 7 må det foreligge særlige grunner. Omsøkt eiendom ligger innenfor reguleringsplan Reguleringsplan for Lura Næringsområde, dette er en gammel plan som ikke er i tråd med nyere føringer. Sandnes kommune har derfor satt i gang arbeidet med en ny reguleringsplan for Lura Næringsomrde, men vedtak i denne planen ligger et stykke frem i tid. For ikke å hindre næringsutviklingen frem til ny plan er vedtatt, bør det kunne innvilges dispensasjoner som åpenbart faller innenfor det som vil bli tillatt i ny reguleringsplan. Ny reguleringsplan for Lura Næringsområde forutsettes utarbeidet etter de samme prinsippene som i de siste reguleringsplanene for Forus Næringspark (planene og ). Nevnte nye reguleringsplan vil inneholde rekkefølgekrav for å sikre en forsvarlig utbygging av området. Denne dispensasjonen gis i påvente av ny reguleringsplan, og vurderes etter de kriterier som forventes blir lagt til grunn for den nye reguleringsplanen for Lura Næringsområde. Det er derfor naturlig at rekkefølgekravene i ny reguleringsplan også blir gjort gjeldende for omsøkt eiendom. KONKLUSJON Med bakgrunn i ovenstående vil byplansjefen tilrå utvalg for byutvikling å fatte følgende VEDTAK: 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 7 gir Utvalg for byutvikling dispensasjon fra reguleringsbestemmelsens 10 for Lura Næringsområde plan Håkull Eiendom AS gis tillatelse til å oppføre forretningsbygg for konseptet Elkjøp (bruneog hvitevarer) på eiendommen gnr.69 bnr.2563 Stokkamyrveien. 2. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 7 gir Utvalg for byutvikling ikke dispensasjon fra reguleringsbestemmelsens 10 for Lura Næringsområde plan Håkull Eiendom AS gis ikke tillatelse til å oppføre forretningsbygg for konseptet XXL (sports- og villmarksvarer) på eiendommen gnr.69 bnr.2563 Stokkamyrveien. 3. Som vilkår for dispensasjonen settes at parkeringskravet skal være i tråd med målsettingen og bestemmelsene for Forusplanene. 4. Særlige grunner for dispensasjon fra bestemmelsene til reguleringsplan er å legge opp til en mer effektiv utnyttelse av tomten, fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren, ny reguleringsplan for Forus Næringsområde og den innvirkning den vil få for ny reguleringsplan for Lura Næringsområde. Side 4 av 5

5 5. Rekkefølgebestemmelser som blir gjort gjeldende i ny reguleringsplan for området skal også omfatte denne eiendommen på tilsvarende måte som annen ubebygd eiendom. Dette vilkår skal tingslyses på den aktuelle eiendommen før utbygging iverksettes. Denne avgjørelsen kan påklages til fylkesmannen i Rogaland. RÅDMANNEN I SANDNES, Gunnar Byrkjedal kommunaldirektør Jan A. Bekkeheien byplansjef Marco Zanussi arealplansjef Vedlegg: 1. Oversiktskart. 2. Omsøkt eiendom vist på en nedfotografert kopi av reguleringsplan for Lura Næringsområde plan Reguleringsbestemmelser til plan Søknad om dispensasjon. 5. Oversiktsplan for eiendommen gnr.69 bnr.2563 Stokkamyrveien. Kopi til: Base Property AS, Lars Hertvigsgate 3, 4005 Stavanger Tlf.nr Håkull Eiendom AS, Stokkamyrveien 22, 4313 Sandnes Tlf.nr Multiconsult AS Stavanger v/ole Vidar Homleid, Stokkamyrveien 13, 4313 Sandnes Tlf.nr Side 5 av 5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19