D sak 739/2009 Retting i henhold til tillatelse i D-sak 901/2006 og D-sak 996/2006.

Transkript

1 Byggesaksutvalget sak 13/10 - Vedlegg 9 Siv.ing. Torstein Garborg Pb BRYNE Byggesak Sandnes, Deres ref.: Vår ref : Saksbehandler: Grethe Svihus Arkivkode : O: : D sak 739/2009 Retting i henhold til tillatelse i D-sak 901/2006 og D-sak 996/2006. Gnr./Bnr: 69/2616/0/0 Byggeadresse: LINDEVEIEN 66A Tiltakets art: Byggets/anleggets art: Tiltaksklasse: 1 Ansvarlig søker m/adr: Tiltakshaver: Nybygg Enebolig Siv.ing Torstein Garborg, Pb 370, 4349 BRYNE Raja Sajid Khan, Løkkeveien 85, 4008 STAVNGER Siste dokument mottatt: Fakta: Denne saken har fra starten av vært preget av feil og mangler, søknaden ble blant annet sendt i retur og det ble stilt spørsmål ved kompetansen til ansvarlig søker jf brev datert Ny søknad - rammetillatelse med ny ansvarlig søker, Multi Arkitekter a/s ble mottatt I brev datert ble det påpekt at det er uheldig at forstøtningsmurene rundt eiendommen er vist med samme kotehøyde og noen plasser er vist høyere enn opparbeidet terreng. Ansvarlig søker innsendte reviderte profiler, samt påskrift på tegning for hvordan dette løses. Det blir en kombinasjon mellom 0,5 m forstøtningsmur og skråning (max 30 grader. En legger topp mur på kote 28 og ca hageplanering på 28,5. En forutsetter topp grm kote 29. Rammetillatelse ble gitt i D-sak 901/2006. Igangsettingstillatelse ble gitt i D-sak 996/2006. Multi Arkitekt Service a/s trakk seg som ansvarlig søker, jf brev datert , med følgende kommentar Det er ikke mulig å holde kontroll på det Multi har Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon Telefaks Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byggesak@sandnes.kommune.no

2 ansvar for med manglede faglig innsikt hos tiltakshaver og dennes forstyrrende innblanding i bla å prosjektere faglig. I tillegg ble det opplyst at Byggecompaniet var gått konkurs. Bygningssjefen mottok ett trinns søknad om garasje, ansvarlig søker var Ingeniør Jonas Malmei. Naboene er varslet og det forelå samtykke fra to av naboene for plassering av garasje i nabogrensen. Garasjen sammenbygget med bolig ble godkjent i D-sak 93/2007. Selv om Byggecompaniet a/s var konkurs, ble de av ansvarlig søker opplyst å være utførende. Kontaktperson for Byggecompaniet var Kahn. Den fikk bygningssjefen tips om at boligen var plasser betydelig høyere enn tillatelsen og bygningssjefen stoppet arbeidet. Kahn varslet naboene om ny kotehøyde på topp grunnmur pga at det er oppstått en feil i henhold til terrenget. Det kom inn fem naboprotester. I ettertid har det vært flere henvendelser fra naboene og det ble blant annet avholdt møte med ansvarlig søker jf brev datert Bekreftelse på byggestopp ble sendt Ingeniør Jonas Malmei trakk seg som ansvarlig søker. Kahn søkte selv om ansvarsrett avslag ble gitt i F-sak 96/2008. I D-sak 436/2008 ble det gitt avslag på søknad om tillatelse til tiltak. Avslag ble gitt med hjemmel i reguleringsplanens 2. Dette gjaldt imidlertid søknad om å fortsette byggingen på allerede oppført bygg. I brev datert bekrefter adv. Atle Helljesen at Kahn selv har stått for utformingen av tegninger hvor det er angitt feil kotehøyde, men sier samtidig at dette ikke er årsaken til at boligen er kommet for høyt. Den gjennomførte Parker Maritim målinger på tomten. Bygningssjefen mottok den endringssøknad, topp grunnmur skulle senkes med 1 m. Naboene ble varslet rekommandert Bygningssjefen ba om at det ble innsendt tegninger i samsvar med endringssøknaden, samt gateoppriss av omkringliggende bebyggelse i brev datert Naboer har i forbindelse med nabovarslet etterlyst dokumentasjon på hva som menes med at boligen skal senkes 1 m, de mener det er umulig å ta stilling til hva som skal gjøres med huset. Side 2 av 5

3 Bygningssjefen etterlyste tegninger i samsvar med endringssøknaden og påpekte at det var særlig viktig at terrenglinjer og kotehøyder ble inntegnet for vurdering om tiltaket var i samsvar med godkjente tegninger i D-sak 901/2006. Siv.ing Torstein Garborg påpekte at feil fremgangsmåte var brukt, det var reelt et avvik og nye tegninger ble innsendt jf brev datert Naboene ble varslet om dette rekommandert fasadetegninger ble vedlagt. Bygningssjefen godkjente i rammetillatelse oppføring av bolig, samt forstøtningsmur med høyde 0,5 m i deler av nabogrensen. Følgende BRA ble godkjent: kjeller 128, 1 etasje 94 m2, 2 etasje 94 m2 og garasje på 21 m2 i første etasje. Gjeldende plan: Reguleringsplan nr Protest og merknad: Asbjørn Pollestad eier av gnr 69 bnr 1182: Påpeker at vedlagte tegninger ikke stemmer med eksisterende terreng og aksepterer derfor ikke en videreføring av eksisterende bygg. Tor Sukkestad eier av gnr 69 bnr 1183: Tegningene avviker i vesentlig grad fra oppført råbygg. Det er vedlagt bilder som viser hva som er oppfattet som topp terreng og faktisk topp terreng. Ønsker ikke videreføring av eksisterende bygg. Liv Margunn og Kritian Jong Høines eier av gnr 69 bnr 831: Kjøpte overnevnte eiendom etter at det forelå godkjenning i denne saken. Stiller spørsmål med hva som tidligere er godkjent contra hva som skal oppføres. Mener det er nærmest umulig å vurdere faktisk størrelse på bygget. I tillegg påpekes det at bygget bryter med den omliggende bebyggelse. Regine-Marie Schjølberg eier av gnr 69 bnr 287: Terreng som er vist som opprinnelig terreng er helt galt. Ønsker ikke å akseptere planlagt oppfylling. Bygningssjefens vurdering: Det foreligger en godkjent rammetillatelse for oppføring av bolig med gesimshøyde på 7,5 m fra eksiterende terreng og 7 m fra ferdig terreng jf godkjente tegninger av sørvest fasaden. Reguleringsplanen inneholder ingen begrensninger på gesimshøyde og dermed gjelder planog bygningslovens 70 nr 1. Bygningssjefen ga i D-sak 436/2008 avslag på endringssøknaden, med hjemmel i reguleringsplanens 2. Bygningssjefen ønsker å påpeke at gesimshøyden fra eksisterende terreng på endringssøknaden var 8 m, på sørvest fasaden. Det har vært mye tvil både for naboer og bygningssjefen hva som egentlig skal behandles i denne endrings søknaden/avviket. Naboer har vært varslet om senking av bolig med 1 m, mens tegningene ikke har vært endret. Dette har til tider skapt stor frustrasjon og flere henvendelser fra naboer. Det er også flere naboer som har protestert på endringssøknaden om senking av boligen med 1 m. Fellesnevneren for de fleste er at de ikke ønsker videreføring av eksisterende bygg. I tillegg stilles det spørsmål om hva som er godkjent og hva som skal oppføres. Side 3 av 5

4 Det bygningssjefen skal behandle i denne omgangen er senking av allerede oppført bygg med 1 m. Ansvarlig søker mener at dette er et avvik og ikke en endringssøknad. Som rapporten bekrefter er det rimelig godt samsvar mellom mottatt kotekart fra kommunen og innmålte høyder. Eksisterende terreng og fremtidig terreng på godkjente tegninger samsvarer. Problemene og forviklingene er oppstått pga at godkjente tegninger inneholder feil kotehøyde(men eksisterende terreng stemmer sånn noenlunde). I tillegg har det skapt komplikasjoner ved at godkjent kjeller i dag fremstår som underetasje. Dvs at det som på godkjente tegninger er vist som eksisterende terreng, samsvarer rimelig godt med faktiske forhold jf målinger foretatt av Parker. I Rundskriv H 18/90 fra Kommunal og arbeidsdepartementet skriver departementet at: adgangen til å foreta justeringer pluss/minus inntil en halv meter antas å ligge i selve tillatelsen og ikke er å betrakte som et enkeltvedtak.(dette må imidlertid godkjennes av bygningssjefen). Viser det seg ønskelig å foreta justeringer ut over pluss/minus en halv meter, vil dette nødvendige gjøre et nytt vedtak med vanlig behandling i bygningsrådet etter nytt nabovarsel. I rapporten fremgår det også at deler av garasjen ligger ca 1 cm utenfor tomtegrensen, men at målingen innebærer en usikkerhet på 1-3 cm. Dette vil også innebære forstøtningsmur mot gnr 69 bnr Bygningssjefen ber om en tilbakemelding på dette punktet. Bygningssjefen har ingen innvendinger mot at boligen blir oppført som godkjent i D-sak 901/2006, 996/2006 og D-sak 93/2007. Hvordan denne senkingen faktisk skal gjennomføres er et annet spørsmål og for å sikre at det ikke oppstår ytterligere tvil omkring høyden, vil det bli stilt flere krav til ansvarlig søker og tiltakshaver i den videre prosessen jf vedtak. VEDTAK: Tillatelse til å fortsette på godkjent tiltak gis på følgende vilkår: 1. Plan- og bygningsloven med forskrifter og vedtekter må følges. 2. Oversikt over prosessen for gjennomføring av senking må beskrives og innsendes før arbeidet igangsettes. Eventuell bruk av naboeiendom må godkjennes i forkant. 3. Før senking starter må ansvarlig søker vise på eksisterende kjeller hvor vindu i 1 etasje vil være etter senking. Bildedokumentasjon må fremlegges. 4. Uavhengig kontrollmåling av høyden etter senking. Bygningssjefen skal godkjenne denne dokumentasjonen før videre arbeid blir utført. Ferdig oppført bolig skal ha gesimshøyde på 7,5 m fra eksisterende terreng. 5. Vilkårene gitt i D-sak 901/2006, 996/2006 og D-sak 93/2007 gjelder tilsvarende. 6. Plassering av tiltaket og beliggenhetskontroll skal utføres i henhold til godkjent situasjonsplan. Side 4 av 5

5 7. Ansvarlig søker skal senest sammen med krav om ferdigattest, eller anmodning om midlertidig brukstillatelse, sende underretning til kommunen om tiltakets plassering slik det er utført. Rapportering skal skje ved innmålte koordinatverdier og avvik fra beregnede verdier skal synliggjøres. Jf. SAK 4.2. Måletoleranse for plassering av bygg er 1 % av tillatt minsteavstand. Maks tillatt punktdeformasjon er +/-10 cm forutsatt at ingen minsteavstand krenkes. Øvrige plassering og stikkingstoleranser i henhold til norm for plassering og beliggenhetskontroll. Denne tillatelse er gitt av bygningssjefen i medhold av kommunelovens 23.4 og delegasjonsreglement. Er arbeidet ikke igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år. (se planog bygningslovens 96) Vedtaket kan påklages. Fristen for å klage er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det vises til planog bygningslovens 15 og forvaltningslovens 28, 29 og 32. Kopi av bestemmelsene om klage vedlegges. Ola T Solheim Bygningssjef Grethe Svihus Jurist Kopi: Tiltakshaver, Eier av 69/1183: Agnethe og Tor Sukkestad, Vestre Hamravei 11, 4314 SANDNES Eier av 69/287: Regine-Marie Schjølberg, Lindeveien 68, 4314 SANDNES Eier av 69/831: Kristian Jong Høines, Lindeveien 56, 4314 SANDNES Eier av 69/1182: Asbjørn Pollestad, Vestre Hamravei 15, 4314 SANDNES Eier av 69/1416: Kirsten Grøtting og Ove Øxnevad, Lindeveien 58, 4314 SANDNES Side 5 av 5