D SAK 436/2008. AVSLAG PÅ SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK

Transkript

1 Byggesaksutvalget sak 13/10 - Vedlegg 10 Raja Sajid Khan Folke Bernadottes vei 8D 4011 STAVANGER Byggesak Sandnes, Deres ref.: Vår ref : Saksbehandler: Even Auestad Arkivkode : O: : D SAK 436/2008. AVSLAG PÅ SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK Gnr./Bnr: 69/2616 Byggeadresse: LINDEVEIEN 66A Tiltakets art: Eventuell beskrivelse: Byggets/anleggets art: Tiltaksklasse: 1 Skolekrets: Ansvarlig søker m/adr: Nybygg Enebolig og garasje Enebolig Lu Re På søknadstidspunktet var Ingeniør Jonas Malmei ansvarlig søker. Ingeniør J. Malmei har nå trukket seg, og det er pr. dags dato ingen ansvarlig søker for tiltaket. Tiltakshaver: Raja Sajid Khan, Folke Bernadottes vei 8D, 4011 STAVANGER Søknad om endring av tillatelse datert mottatt Reviderte tegninger (med innmålte høyder) mottatt BRUKSAREALER (BRA): BRA, u.etasje: 128 m 2 1.etasje: 94 m 2 2.etasje: 94 m 2 BRA, totalt: 316 m 2 Frittliggende garasje: BRA: 21 m 2 Fakta: Det omsøkte bygg er delvis oppført. Det ble gitt rammetillatelse i D-sak 901/2006, og igangsettingstillatelse i D-sak 996/2006. tillatelse til garasje ble gitt i D-sak 93/2007. I august 2007 fikk bygningssjefen opplysninger fra naboer om at huset var plassert betydelig høyere enn det som var godkjent. Det ble mottatt merknader fra 5 naboer som alle var kritiske til høydeplasseringen. Ingenør Jonas Malmei påpekte at feilen sannsynligvis hadde oppstått på Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon Telefaks Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-postbyggesak@sandnes.kommune.no

2 grunn av feil kotehøyder på byggekart (situasjonskart). Oppføring av bygget blir ikke stanset før 1. etasje er oppført. Reviderte tegninger ble mottatt Det kom protester fra 5 naboer på disse tegningene. Nye reviderte tegninger datert ble mottatt Det kom protest fra 4 naboer også på disse tegningene. Hjemmelsgrunnlag: Reguleringsplan nr Nabovarsel: Naboer er varslet. Det foreligger protest fra 5 naboer. (Fem naboer ga melding til kommunen om at bygget som var under oppføring ble høyere enn det som var godkjent.) Naboprotester: De følgende protester er mottatt etter søknad datert : Agnethe Sukkestad anfører at det er uklart hvem som sender reviderte tegninger, og mener at huset helt åpenbart ligger for høyt i terrenget. Regine Marie Schjølberg anfører at byggetegningene ikke er vesentlig forandret, og at bygget fremdeles er altfor høyt i forhold til byggetillatelse. Tegningene beskrives som meget uoversiktlige/ ufullstendige, og det som hittil er satt opp stemmer ikke med plan godkjent av Sandnes kommune. Asbjørn Pollestad anfører også at tegningene er ufullstendige og ikke stemmer med det arbeid som allerede er utført på bygningen. Det antydes at kjellerrom under garasjen kan være årsak til at garasjen blir liggende cm for høyt i forhold til terreng. Kirsten Grøtting anfører at bygningen er oppført feil i forhold til de godkjent tegninger. Senket takhøyde (50cm) sammen med senket bakkenivå (60cm), gjør at bygningen totalt sett blir seende enda høyere ut, selv om differansen kun er 10cm. Når vinduer generelt blir høynet ut i fra de opprinnelige tegningene, framstår huset nærmest som et treetasjers hus, særlig fra sørvest. Det vises til at bygget ønskes oppført i et felt med lave eneboliger, og at de nye tegningene ikke har tatt hensyn til dette, og vil forringe områdets estetiske inntrykk. Det stilles spørsmål om hvordan utbygger kan holde på masse i grense mot Lindeveien 58. Kristian Jong Høines viser til at nabovarsel ikke er signert og at det derfor ikke framgår hvem som har sendt papirene. Varselet er mangelfullt utfylt, og det er ikke vedlagt dispensasjonssøknad og situasjonsplan. Det er ikke samsvar mellom plantegninger og fasadetegninger, det er uklart om det er balkong i 2. etasje, og høyde angis ett sted som 7m, et annet sted som 6.4m. Selv om det ikke skulle være samsvar mellom kotehøyder og terreng, så er det et faktum at bygget ser ut til å bli betydelig høyere enn i de opprinnelige planer, og langt høyere enn omkringliggende bebyggelse. I tillegg er høyde på forstøtningsmur ikke angitt. De følgende protester er mottatt etter reviderte tegninger datert : Kirsten Grøtting og Ove Øxnevad viser tidligere protest, og mener at ingen av endringene som er foretatt har noen som helst innvirkning på husets totale høyde. Topp grunnmur er den Side 2 av 5

3 samme som tidligere. Det kan ikke ses noen endringer på vindusutforming på hovedbygning i forhold til tidligere mottatte tegninger. Det registreres at balkong mot sørøst er utvidet, uten at dette går fram av beskrivelsen. Kristian Jong Høines viser til at nabovarselet heller ikke denne gang er signert, og at det ikke framgår hvem som har sendt papirene. Nabovarselet er også denne gang mangelfullt utfylt. Det stilles spørsmål om hvordan snitt byggehøyde på 7 meter er framkommet. Dersom stiplet linje viser eksisterende terreng vil laveste punkt være 6.7m og høyeste punkt 8.2m over eksisterende terreng. Dersom man tar utgangspunkt i at man fyller ut terrenget finnes dette sterkt misvisende. Det forhindrer ikke at bygget får en svært dominerende karakter i forhold til omkringliggende bebyggelse. Høyde på forstøtningsmur mot naboer er ikke angitt. Nybygget blir et stort bygg på en relativt liten tomt. Det bryter betydelig med eksisterende bebyggelse. Av denne grunn er det av vesentlig betydning at man begrenser høydeinntrykket maksimalt. Fasaden blir for dominerende og faktisk høyde alt for stor i forhold til eksisterende bebyggelse. Regine-Marie Schjølberg anfører at byggetegningene ikke er vesentlig forandret, og at bygget fremdeles er altfor høyt i forhold til byggetillatelsen. Tegningene gir et feilaktig bilde i forhold til virkeligheten, særlig høyden på kjelleren i forhold til overflatenivå/ plennivå på tomtene rundt. Agnethe og Tor Sukkestad viser til at ingen av deres innvendinger er tatt til følge, og at det heller ikke er gjort vesentlige endringer som forandrer byggets fasader. Huset står for høyt i terrenget. Gjennomsnittlig høyde er beregnet ut i fra oppfylt masse, ikke i forhold til opprinnelig terreng. Tegningen som sammenligner mønehøyde med omkringliggende bebyggelse er sterkt misvisende. Avstand mellom husene på denne tegningen virker for stor, den viser ikke korteste avstand mellom bygningene. Det vil bli et sjenerende innsyn fra Lindeveien 66A ned på terrasse og hage til Vestre Hamravei 11, spesielt fra vindu og terrasse i 2. etasje. Huset bør enten rives og bygges ned i terrenget, eller det bør settes tak på eksisterende bygg uten at det bygges på en 2. etasje. Det påpekes også at nabovarsel ikke var signert av tiltakshaver eller ansvarlig søker. Følgebrev var heller ikke underskrevet. Kontakt med ansvarlig søker, ingenør Jonas Malmei, klargjorde at han var ukjent med det nye nabovarselet. Ansvarlig søker, ingeniør Jonas Malmei, har gitt følgende kommentarer til protestene: Det vises til at det foreligger godkjente byggetillatelser for bolig og garasje. Det er engasjert oppmålingsfirma som skulle angi plassering av høyde og høydeplassering. Blant annet på grunn av feil kotehøyder på kartet ble det satt ut feil høyder. Etter fundamentering og støping av vegger og dekke var utført, ble det slått alarm. Det som nok gjorde at feilen ble oppdaget, var vel på grunn av at gulv i garasjen var kommet for høyt i forhold til adkomstveien. Alternativet var å rive det oppførte bygg, eller å foreta en omprosjektering som skulle gi minst mulig ulempe for naboene. Riving ville gi store ekstrakostnader. Det ble derfor valgt å omprosjektere. Ved omprosjektering er det blant annet foretatt senking av gulv i garasjen til høyde som er tilnærmet lik godkjent høyde. Parapeten (oppstøpen rundt taket) er redusert betydelig. Høyden på bygget er dermed redusert slik at den er tilnærmet lik godkjent høyde Side 3 av 5

4 Arrondering av terreng rundt bygget er gjort med tanke på å redusere høydevirkningen. Det anføres også at det iflg. kartet ser ut som om Agnethe og Tor Sukkestad sin garasje er bygget noe inn på naboeiendommene. Det vises også til at det vil være vanskelig å unngå innsynsproblematikk i en så tett bebyggelse som i dette tilfellet. Bygningssjefens vurdering: Bygningssjefen vil bemerke at det først var naboene som tok kontakt i forbindelse med at nybygget ble høyere enn forutsatt. Ansvarlig søker viser til feil i kommunens byggekart (situasjonskartet). Dette kartet viser høydekoter, men det er ikke på kartet angitt hvilken høyde de forskjellige kotene har. Bygningssjefen er derfor av den mening at den tolking av høyder som har vært foretatt i forhold til dette kartet er ansvarlige prosjekterende for høydeplasseringen sitt ansvar. Bygningssjefen vil i tillegg karakterisere det som særlig kritikkverdig at bygget har blitt oppført uten at det forelå et ansvarlig foretak for UTF/KUT for byggearbeidene. Byggecompaniet AS, som hadde dette ansvar, var slått konkurs før byggearbeidene startet. At ansvarlig søker ikke ble gjort oppmerksom på dette av tiltakshaver er oppsiktsvekkende. ANKO AS, som har ansvaret for plassering av bygget, har aldri satt uten noen topp grunnmur, men referansehøyde i samsvar med Statens Kartverks Standard; Plassering- og beliggenhetskontroll. Det er bygningssjefens oppfatning at prosjektet har vært preget av dårlig oversikt fra ansvarlig søkers, ingeniør Jonas Malmei sin side, og en mildt sagt, uryddig fremgangsmåte fra tiltakshavers side. Når det gjelder søknad om å få godkjent tiltaket etter de reviderte tegningene, så registrerer bygningssjefen at det foreligger protester fra en rekke naboer. Bygningssjefen er av den mening at bygget slik det viser på de innsendt tegninger framstår som et tre-etasjers hus. Reguleringsbestemmelsene åpner opp for at det kan bygges bolighus i to etasjer. Der terrengforholdene ligger til rette for det, kan bygningsrådet kreve at det bygges i 1 etasje med underetasje. Det er vist betydelige terrengbearbeiding i forhold til opprinnelig terreng. Bygningssjefen kan ikke akseptere en betydelig oppfylling av eksisterende terreng for at underetasjen skal framstå som kjeller. Det er bygningssjefens vurdering at en godkjenning av omsøkte bygg vil kreve en dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan, når det gjelder etasjeantall. Det at bygget er delvis oppført kan ikke tillegges slik vekt at dispensasjon kan gis. For øvrig bemerkes at det på de innsendte fasadetegninger er oppgitt en gjennomsnitts mønehøyde på 7m. I dette tilfellet er det et flatt tak som ikke har møne. Det antas at det derfor er gjennomsnitt gesimshøyde som menes. Gesimshøyde i forhold til eksisterende terreng varierer mellom ca 7 og 8.5m. Bygningssjefen er enig med flere av naboene i at bygget framstår for høyt. Bygningssjefen er enig med naboer i at høyde på forstøtningsmurer må målsettes. Når det gjelder innsynsproblematikk, så er bygningssjefen enig med tidligere ansvarlig søker i at en må regne med noe innsyn i et etablert boligområde. Bygningssjefen viser også til det møtet som ble avholdt på bygningssjefens kontor onsdag , der bygningssjefen ga signal om at det i dette tilfellet burde fortas riving av bygget, eller en omprosjektering som innebærer at 2. etasje ikke blir bygget. Både daværende ansvarlige søker, og tiltakshaver var tilstede på dette møtet. Fra har det ikke vært noen ansvarlig søker for tiltaket. Tiltakshaver har søkt om personlig godkjenning av ansvarsrett for oppføring av egen bolig. Denne ansvarsrettsøknaden er, med bakgrunn i til dels svært spesielle grunner, avslått Side 4 av 5

5 Innvendinger fra nabo: Bygningssjefens vurdering: På bakgrunn av erfaringer med tiltakshaver, ber vi om at eventuelle møter med saksbehandler avtales på forhånd. Ut over dette forutsetter vi at den videre kommunikasjon skjer skriftlig. Når ny ansvarlig søker er på plass, forutsettes det at ansvarlig søker tar seg av den nødvendige kommunikasjon med bygningssjefen. VEDTAK: Søknaden avslås med hjemmel i reguleringsbestemmelsenes 2. Bygningssjefen presiserer at det må være en ansvarlig søker for prosjektet, og at det må gis en tilbakemelding på om bygget ønskes omprosjektert slik at det ikke blir oppført 2. etasje. Dersom dette ikke skjer vil bygningssjefen varsle at det vil bli krevd riving av det ulovlig oppførte bygget. Frist for å skaffe ansvarlig søker, og for en avklaring på om bygget omprosjekteres eller rives, settes til Vedtaket er et enkeltvedtak. Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 29. Klagefrist er 3 uker fra vedtaket er mottatt eller den det gjelder burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket. Klagen sendes til bygningssjefen i Sandnes kommune. Ola T Solheim Bygningssjef Even Auestad Saksbehandler Kopi: Eier av 69/1183: Agnethe og Tor Sukkestad, Vestre Hamravei 11, 4314 SANDNES Eier av 69/287: Regine-Marie Schjølberg, Lindeveien 68, 4314 SANDNES Eier av 69/831: Kristian Jong Høines, Lindeveien 56, 4314 SANDNES Eier av 69/1416: Kirsten Grøtting og Ove Øxnevad, Lindeveien 58, 4314 SANDNES Eier av 69/1182: Asbjørn Pollestad, Vestre Hamravei 15, 4314 SANDNES Tidligere ansvarlig søker: Ingeniør Jonas Malmei, Madlavollkroken 3, 4041 HAFRSFJORD ANKO AS, Madlaveien 4, 4008 STAVANGER Side 5 av 5