Søknad om ombygging og tilbygg til bolighus /312/64 Brubakken 17 - Hallvard Brandseth og Marthe Hagerup Indahl- Klage

Transkript

1 Levanger kommune Arealforvaltning «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» Deres ref: Vår ref: AUDSLA 2018/13238 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 312/64// Saksnr: 129/19 Søknad om ombygging og tilbygg til bolighus /312/64 Brubakken 17 - Hallvard Brandseth og Marthe Hagerup Indahl- Klage Kommunen viser til klage mottatt den på vedtak av Det legges til grunn at klagen er rettidig fremsatt, jf. forvaltningsloven 29. Sakshistorikk: Kommunen mottok søknad om påbygg den og fattet den vedtak der kommunen godkjente tiltaket som omsøkt. Klager hadde så et møte med kommunen der kommunen redegjorde for høydeberegningene som var gjort i vedtaket av samt at disse var i tråd med kommunal- og moderniseringsdepartementet sin veiledning til grad av utnytting. Kommune mottok så klage på vedtaket den Klagen anses som rettidig fremsatt da det er noe usikkerhet når selve vedtaket ble åpnet av klager. Klagen lyder som følger: «Klage på vedtak om godkjenning av søknad om ombygging og tilbygg til bolighus -5037/312/64 Brubakken 17 Viser til vedtak om godkjenning av tiltak i Brubakken 17, Eiendom 312/64, datert og påklager herved vedtaket. I våre anmerkninger til tiltaket levert som tilsvar på nabovarsel 1 og nabovarsel 2 fremkommer våre innvendinger. Vår hovedinnvending er høyden på det aktuelle tilbygget. Det er vår mening at bygget vil bli høyere enn det reguleringsplanen åpner for, og derfor medføre en betydelig ulempe for oss. I reguleringsplanen for det aktuelle området (Detaljregulering for Brubakken, vedtatt i kommunestyret 18/6-2014) angis det en høydebegrensing for bygg med flatt tak på 7 meter. I reguleringsplanen er følgende formulering retningsgivende for beregning av høyden på husene i feltet. «Byggehøyden er definert med utgangspunkt i at høyden måles fra gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningen.» I kommunens vedtak fremkommer det at høyden på gesimsen er beregnet til å være like i underkant

2 - Arealforvaltning Side 2 av 5 av 7 meter. For å komme frem til denne høyden har kommunen gjennomsnittsberegnet høyden. Dette er foretatt gjennom å måle hver enkelt gesims, delt på lengden av bygningen. Denne foretatte gjennomsnittsberegningen, i motsetning til å ta utgangspunkt i byggets faktiske høyde, slik formuleringen rent intuitivt antyder, blir av kommunen begrunnet med at formuleringen over fordrer denne tilnærmingen til å fastslå byggets høyde. I samtale med aktuell saksbehandler fremkommer det at det er denne formuleringen i reguleringsplanen som har vært årsaken til den foretatte gjennomsnittsberegningen av gesimsene. Det er vår bestemte mening at denne formuleringen utelukkende vedrører gjennomsnittsberegningen av planert terreng rundt bygningen, og følgelig ikke sier noe om gjennomsnittsberegning av gesimser. Et byggs høyde angis av gesims, som er den høyeste horisontale linjen på et byggs fasade. Påbygget vil da medføre at huset vil få en gesimshøyde på 6,38 meter der det omliggende terrenget kommer ut på null, og en gesimshøyde på 9.19 meter der det omliggende terrenget ligger på -2,81 meter, i sokkelplan. Ifølge kommunens tegninger brukt i gjennomsnittsberegningen vil da et raskt overslag av husets høyde med utgangspunkt i gjennomsnittlig planert terreng (Meter på Null: 29 meter, Meter på minus 2,81:30meter) gi en verdi på 1,40. Påbyggets gesimshøyde vil da komme ut på 7,79 meter, og være alt for høyt i forhold til reguleringsplanen. Følgende utdrag fra veilederen belyser beregning av gjennomsnittlig planert terreng.

3 - Arealforvaltning Side 3 av 5 Det at bygget slik det står i dag har en gesimshøyde på loftet på 9.59 meter er en følgefeil vi ikke vil ta omkostningene for. På huset slik det står i dag er boksen som utgjør husets loft plassert midt på huset, noe som med tanke på helhet og siktlinjer betydelig reduserer ulempen ved høyden. Videre hevdes det i kommunens vedtak at samtlige boliger innenfor denne reguleringsplanen er utformet likt, og at samtlige boliger har en 1/3 etasje i tredje. Dette medfører uriktighet. Det er bare 2 av feltets 16 hus som har 3 etasjer. Alle øvrige hus på feltet er i to etasjer, enten bygd på plate på mark med to etasjer, eller med sokkel og til sammen to etasjer. Vi mener bygget er for høyt, og påklager vedtaket. Mvh Åse Gran og Johan Naustdal Åse Gran Johan Naustdal» Kommunen kan ikke se at det har kommen noen nye momenter i saken, som ikke var kjent på vedtakstidspunktet. Kommunen viser derfor til vedtaket av i sin helhet. Kommunen vil likevel redegjøre for noen av klagers anførsler nedenfor. Kommunens vurdering av klagen Kommunen har beregnet høyden på bygget på følgende vis:

4 - Arealforvaltning Side 4 av 5 Først vil kommunen bemerke at høydebegrensningene er vedtatt i reguleringsplan, og reguleringsplanen er tilgjengelig for allmenheten. Det er også slik at kommunen har hjemmel til å styre utforming og bruk av arealer, herunder beregning av bygningers høyde, jf. plan- og bygningslovens 12-7 første ledd nr. 1. I henhold til byggteknisk forskrift 6-2 andre ledd, jf. grad av utnytting 6-2, skal byggets høyde måles i forhold til ferdig planertterrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, slik som det er gjort i vedtatte reguleringsplan. Hensikten med å regulere bygningers volum over terreng er blant annet å begrense ulempene som tiltaket påfører naboer. På flate tomter og tomter med lite eller middels fall bør høyde fastsettes i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. På sterkt skrående tomter bør høyde som hovedregel fastsettes i forhold til planert terreng rundt bygningen og ikke gjennomsnittsnivå rundt bygningen, jf. veiledningen til grad av utnytting 6-2. Når høyden angis over ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå får utbygger og senere eier, en større frihet til å bearbeide terrenget og dermed kan bygningen bli langt høyere enn ellers, slik som er tilfelle denne saken. I denne saken er det oppgitt eksakte mål og høyder rundt hele boligen, og på bakgrunn av dette har kommunen beregnet den gjennomsnittlige gesimshøyden på boligen. Dette er gjort i samsvar med beregningsreglene. Målepunktet er fra gesimshøyden og loddrett ned til terrenget. Slik som vist på tegningen ovenfor. Utregningen viser at bygningen har en gjennomsnittlig gesimshøyde på 6,96 meter og således er innenfor høydebegrensningene i plan. Kommunen har ikke gitt dispensasjon for høyden på bygningen. Kun fra bestemmelsen vedrørende etasjeantallet. Kommunen er av den oppfatning at begrensinger i etasje antall som hovedregel kun begrenser bruksarealet i en bygning. Tiltakshaver kan i saker som dette velge å søke i to omganger, først som et påbygg uten etasjeskille, dette skal kommunen kunne godkjenne uten dispensasjon. Når dette er godkjent kan så tiltakshaver søke om å innrede en ny etasje i boligen sin. Sist nevne vil ikke ha noen betydning for andre enn tiltakshavere selv. Videre er det slik at kommunen har vurdert de ulempene omsøkte påbygg vil få for klager. Her er det snakk om en bolig som står vedsiden av klagers bolig, klager utsikt vil ikke reduseres i særlig grad som følge av påbygget da det her bygges i høyden og ikke på bakkenivå. Målt i kart er det 8 meter mellom bygningene og 7 meter fra klagers veranda til tiltakshavers bolig. Kommunen kan ikke se at det foreligger ulemper av en slik art at som medfører at påbygget ikke kan godkjennes. Kommunen må likevel korrigere følgende setning i vedtaket «Samtlige boliger innenfor denne reguleringsplanen er utformet likt, og samtlige boliger har en 1/3 etasje i tredje.» Samtlige boliger har ikke en oppført 1/3 etasje, men innenfor område B2, B3 og B4 har samtlige en slik mulighet. Det avgjørende i denne saken er etter vår vurdering at bygningens høyde er innenfor bestemmelsene, samt at tiltaket oppføres på en måte som harmonerer med resten av boligfeltet.

5 - Arealforvaltning Side 5 av 5 ************************ Kommunen har gjennomgått saken på nytt, og har ikke funnet grunnlag for å endre vedtak av Kommunen opprettholder sitt vedtak av , og saken sendes til Fylkesmannen i Trøndelag for endelig avgjørelse. Med hilsen Audhild Slapgård Rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Hallvard Brandseth Brubakken Levanger Johan Elias Midjo Naustdal Brubakken Levanger TRIO BYGG AS Stiklestad alle VERDAL Åse Catrine Gran Brubakken Levanger