SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Espen Glosli Arkiv: GBR 7/162 Arkivsaksnr.: 15/1375

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Espen Glosli Arkiv: GBR 7/162 Arkivsaksnr.: 15/1375 Saksnr.: Utvalg Møtedato Formannskapet KLAGE PÅ FORMANNSKAPSSAK NR. 83/15 DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR RAKKESTAD SENTRUM HEGGVEIEN 7/SVEIN OLAV KJEVE Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommune tar ikke klage på formannskapets vedtak i sak nr. 83/15 til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Østfold til endelig avgjørelse. Vedlegg 1 Formannskapets sak nr. 83/15. 2 Klage med bilder. 3 Tegning fasade øst. 4 Solstudie. Bakgrunn Rakkestad kommune, formannskapet, ga i sak nr. 83/15 dispensasjon fra «reguleringsplan for Rakkestad sentrum» av for oppføring av et større leilighetskompleks på eiendommen gnr. 7 bnr Følgende vedtak ble fattet: Rakkestad kommune gir dispensasjon fra «reguleringsplan for Rakkestad Sentrum» ( ) for «Heggveien 7» som følger: For etasjeantall, utnyttelsesgrad og takutforming, tillates prosjektet realisert som det er søkt om (BYA prosent og høyde maksimalt 8,8 meter til gesims). Dette vedtak er påklaget av Geir Larsson på vegne av Lillian Larsson og Finn-Roald Schie. Hjemmel Plan- og bygningslovens 19 Dispensasjon.

2 Plan- og bygningsloven 1 9 Forholdet til forvaltningsloven og klage og forvaltningslovens kapittel VI Klage og omgjøring. Klagers anførsler 1 Lillian Larssons synspunkter og merknader på tiltaket er ikke vedlagt saken. Bare søkers svar. Saksbehandlingsfeil. 2 Det er gitt tillatelse til prosent BYA og inntil 9 meters høyde på bygningen. Det er ikke som søkt om (42,95 prosent BYA og 8,8 meters høyde). Forskjellen er alvorlig i den forstand at søknad kan endres/fravikes uten ny varsling av sakens parter. 3 Formannskapet har ikke gjennomført befaring. Det kreves at formannskapet befarer eiendommen før vedtak blir fattet. 4 Bygningen blir som en mur. Den passer ikke inn i området. 5 I henhold til NOU 2005:12 kan saken ikke behandles som en dispensasjon. Den må tas opp som en ordinær plansak. Saksbehandlingsfeil. 6 Bygningen er plassert for nær nabogrense. Søknaden omfatter eiendom som søker ikke eier. 7 Begrunnelse for tre etasjer er utbyggers økonomi. Det er ikke relevant for saken. 8 Saken bør utsettes i påvente av ny reguleringsplan for Rakkestad sentrum. 9 Dispensasjon bør ikke gis når grensene for eiendommen/tiltaket ikke er endelig avklart. 10 Tegningene viser ikke prosjektet fullt ut. Nye tegninger må utarbeides. 11 To forskjellige fasader mot øst er vedlagt saken. 12 Sol- og skyggekart er ikke tidfestet. Økonomi Rakkestad kommune kan måtte svare for de kostnader som klager har hatt i klagesaksbehandlingen forutsatt at klager vinner fram med sitt synspunkt overfor enten første instans eller klageinstansen. Formalia Klagen har innkommet rettidig. Den er sendt inn av Geir Larsson på vegne av Lillian Larsson og Finn Roald Schie. Begge er rettighetshavere til eiendommer som er berørt tiltaket. De har dermed klage- eller partsrettigheter i saken. Rådmannens vurderinger

3 Klagen bygger på tolv ulike momenter. De er gjengitt i punktet «Klagers anførsler». Klagen er i sin helhet vedlagt denne saken. Punkt 1 I sin tid var prosjektet nabovarslet på ordinær måte. Naboer ble gitt mulighet til å gi sine synspunkter på tiltaket som tiltakshaver deretter hadde i oppgave å svare ut og levere inn til kommunen sammen med dispensasjonssøknaden. Larsson ble varslet noe etter at søknaden var sendt inn. Like fullt er de aktuelle synspunkter på utbyggingen vurdert i den ordinære behandlingen av saken. Naturlig nok burde tiltakshaver hentet inn Larssons mening om prosjektet forut for at dispensasjonssøknaden ble levert inn til kommunen. For rådmannen er det viktig å peke på at tilbakemeldingen forelå og ble vurdert ved den ordinære behandlingen av saken. Vedtaket hadde derfor ikke blitt et annet om Larssons synspunkter var blitt vedlagt søknadspapirene på vanlig måte. Punkt 2 Rakkestad kommune har arbeidet med ny reguleringsplan for Rakkestad sentrum i snart fem år. Fra Den ble lagt ut til første gangs offentlig ettersyn Det ble ikke satt fram merknader til disponering av denne eiendommen når det gjelder den arealutnyttelse som var foreslått. Rakkestad kommune ga på det grunnlaget dispensasjon for tiltaket innenfor det intervallet som det er åpnet for i forlag til ny reguleringsplan. Hvis prosjektet senere i prosessen blir korrigert innen det aktuelle intervall, er nytt dispensasjonsvedtak ikke nødvendig. Selve byggesaken må derimot varsles på vanlig måte. Punkt 3 Klager forventer at formannskapet befarer området før nytt vedtak blir fattet. Administrasjonen har flere ganger tatt området i øyesyn og baserer i betydelig utstrekning sine beskrivelser, vurderinger og konklusjoner på de observasjoner som er gjort. Politisk nivå (formannskapet) avgjør selv om eiendommen skal befares som ledd i sin saksbehandling. Punkt 4 Klager mener at bygningen ikke passer inn i området. Den vil framstå som en mur. For Rakkestad kommune er fortetting av Rakkestad sentrum en vesentlig del av sentrumsutviklingen. Det følger så vel av nasjonalt, regionalt som lokalt regel- og rammeverk. Det gir naturlig nok som resultat at enkelte eiendommer får en annen type bebyggelse enn på naboområdene. Et sentrum er ikke statisk, men forandrer seg etter som årene går. Innen sentrumsgrensene blir det over tid en tettere utnytting av arealer. Heggveien er beliggenhetsmessig med gangavstand til alle sentrumsfunksjoner muligens det mest riktige området å gjøre fortetting. Punkt 5

4 NOU 2005:12 gjelder «Ny plan- og bygningslov». Klager viser til forarbeidene til den gjeldende plan- og bygningsloven. Rådmannen er enig med klager i at økning i etasjeantall fra 2 3, er en sak som typisk ikke faller inn under regelverket for mindre endring av reguleringsplan. NOU en sier at en «mindre endring» er en varig endring av planverket som følger et forenklet planløp, og derfor er det i mange tilfelle uheldig å gjøre vesentlige endringer som økning av etasjeantallet fra 2-3 etter det samme regelverket. En dispensasjonssak følger derimot et annet regelsett der det må være en overvekt av positive sider ved en dispensasjon, samtidig som det ikke kan dispenseres fra hensyn bak bestemmelsen. Rådmannen erkjenner hovedprinsippet at en økning i etasjeantall fra to tre er et spørsmål som er så vesentlig at det normalt skal gjøres som en reguleringsendring. På den annen side mener rådmannen at dette prosjektet kan behandles som en dispensasjonssak. Et fullstendig planløp er gjennomført uten protester eller merknader på det aktuelle punkt. Prosjektet er tilpasset det som blir ny plansituasjon i Heggveien. Det endelige vedtak på reguleringsplanen foreligger ennå ikke. Punkt 6 Tiltakshaver har søkt Rakkestad kommune om tilleggsareal. Det er gitt tilsagn på det. Eiendommen vil bli målt opp med nytt areal. Punkt 7 Det er hevdet volumet er stort av hensyn til prosjektets økonomi. Søknaden er begrunnet med at det ønskelig med parkering under bakkeplan. Det er relativt kostbart. Prosjektet er dermed ikke bærekraftig uten at det omfatter et minimum antall leiligheter. Rakkestad kommune har dog ikke vektlagt økonomien prosjektet vesentlig eller spesielt, men er samtidig opptatt av at sentrumsarealer som en begrenset ressurs blir forvaltet på en bærekraftig måte. I denne strategien er parkering under bakken et sentralt element. Punkt 8 Reguleringsplanen er forventet lagt ut til nytt offentlig ettersyn medio april. Det er ca. fire måneder fram i tid. Rådmannen skjønner likevel at utbygger søker om dispensasjon for å realisere utbyggingen så snart det lar seg gjøre. Tiltakshaver har arbeidet med prosjektet i flere år. Det er ressurskrevende. Det er usikkert når den endelig planen blir ferdigstilt. Utbygger har ventet i to år allerede på vedtak i sentrumsplanen etter forrige offentlige ettersyn. Rådmannen vurderer som dispensasjonssaken og planforslaget bygger på og som er forankret i både regionalt og nasjonalt rammeverk at denne type utbygging er ønsket og prioritert i området. Av den grunn er betingelsene for å dispensere fra «gammel reguleringsplan» til stede. Punkt 9

5 En dispensasjonssak er ikke avhengig av grenser. Det er ikke gitt dispensasjon fra byggegrense mot naboeiendommer. Tiltaket er ikke kritisk i forhold til utnyttelsesgrad jf. høringsforslag og dispensasjonsvedtak prosent BYA. Når byggesaken blir behandlet, blir det stilt krav til plassering/utsetting av bygg slik at utbygger må forholde seg til lovpålagte avstander til nabo. Punkt 10 Tegninger bør illustrere riktig bygg og måten det forholder seg til naboer og omgivelser på. Den aktuelle dispensasjon gjelder i hovedtrekk unntak fra dispensasjon volum- og størrelsesrammene. Rakkestad kommune mener at den foreliggende søknaden er god nok til å vurdere dette momentet. I den etterfølgende byggesak er mer nøyaktige og endelige tegninger nødvendige, men i dispensasjonssaken det materialet som er lagt fram tilstrekkelig. Punkt 11 Tegningene for både «nord fasade» og «øst fasade» er merket med «fasade øst». For kommunens saksbehandling representerer denne unøyaktighet eller feil ikke noe problem idet det likevel lett har latt seg følge hvilken fasade som er nord og øst. Punktet har ikke konsekvenser for det vedtak som er fattet. Punkt 12 Sol- og skyggekart (nå vedlagt) er tidfestet til 1.3. (kl , kl og kl.17.00), 1.6. (kl , kl og kl ) og 1.8. (kl , kl og kl ). Det er relevante tidspunkter og viser at eiendommer vil bli påvirket av skygge som følge av nybygget, men ikke mer enn det som er påregnelig i et sentrum. Bygg og terrasse til klager vil ifølge solstudiet ikke bli berørt i større utstrekning. Avsluttende Som rådmannen ser det, inneholder klagen ikke momenter som tidligere ikke har blitt vurdert i saken. Rådmannen vurderer heller ikke at det er feil ved saksbehandlingen som har hatt betydning for det vedtaket som ble fattet. Av disse grunner tar Rakkestad kommune ikke klagen til følge. Det tidligere vedtaket blir opprettholdt.