Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten FROSTA BYGGSERVICE AS Wangberg 7633 FROSTA Deres ref: Vår ref: KNMO 2017/6789 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 228/45/0/0 Saksnr: 1054/17 Omgjøring av vedtak - Søknad om oppføring av bygg med fritidsleiligheter - Åsenfjord Strandhage /228/45 Fåraaunet 80 A - D - Fåraaunet AS Vi viser til søknad om oppføring av fritidsleiligheter mottatt her den og videre korrespondanse i saken. Sakshistorikk Søknad om tillatelse til oppføring av bygg med fritidsleiligheter ble godkjent i vedtak datert Det ble senere gjort kjent i en telefonsamtale med eier av 228/44 Tone og Ole T. E. Haave (heretter omtalt som Haave) at de ikke hadde mottatt riktig nabovarsel for tiltaket. Det ble klart at tiltakshaver Fåraaunet AS hadde sendt inn byggesøknad med et annet nabovarsel enn det som ble sendt til Haave. Tiltakshaver ble så bedt om å nabovarsle tiltaket på nytt med korrekt plassering. Kommunen ser at med denne informasjonen er vedtak av fattet på feilaktig grunnlag og vurderer omgjøring av eget vedtak, jf. forvaltningsloven (fvl.) 35. Omgjøring av vedtak uten klage: Fvl. 35 har følgende ordlyd: «35 (Omgjøring av vedtak uten klage) Et forvaltningsorgan kan omgjøre sitt eget vedtak uten at det er påklaget dersom a) endringen ikke er til skade for noen som vedtaket retter seg mot eller direkte tilgodeser b) underretning om vedtaket ikke er kommet frem til vedkommende og vedtaket heller ikke er offentlig kunngjort, eller c) vedtaket må anses ugyldig». I paragrafens første ledd stilles det tre alternative vilkår (bokstav a-c) for når kommunen kan endre eget vedtak. At vilkårene er alternative innebærer at det er nok at ett av vilkårene er oppfylt for at omgjøringen kan skje. Det første alternative vilkåret er at «endringen ikke er til skade for noen som vedtaket retter seg mot eller direkte tilgodeser...». I denne saken ble det sendt ut andre situasjonskart i nabovarselet enn det som ble innsendt til kommunen. Haave kom ikke med nabomerknad til

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 6 varselet de hadde fått, men hadde merknader til det som ble sendt inn til kommunen. Tiltakshaver ble bedt om å nabovarsle tiltaket på nytt. Haave kom da med sin merknad. Nabomerknad Merknad fra Haave er som følgende: «Vedrørende nabovarsel av (heretter NV1109) og (heretter NV2011) fra Fåraaunet AS, Frosta Byggservice. Vi ønsker herved å redegjøre for våre innsigelser og merknader til planene i nevnte nabovarsel. Vi har ikke mottatt et gyldig nabovarsel før vedtak i denne saken har blitt fattet, og mener oss ført bak lyset av Fåraaunet AS. Vi har innsigelser til nabovarsel, i tillegg til at vi mener at Fåraaunet AS har fått byggetillatelse på ugyldig grunnlag. Dette vil bli behandlet etter hverandre i dette dokumentet. Vi har innsigelser til plasseringen av bygget. Tiltakshaver mener et anneks som vi ønsker å oppføre hindrer sikten fra leilighetene, vi mener det kan unngås gjennom å flytte bygget 3m lenger mot øst. Dette vil gi leilighetene utsikt over vårt anneks. Eventuelt kunne leilighetene ha vært redusert til 3 enheter og sløyfet kjelleretasjen. Dette ville gitt sjøutsikt fra alle vinduer, uavhengig av et eventuelt anneks på vår tomt. Leilighetsbygget er av en slik høyde at den ruver for høyt i terrenget sammenlignet med de andre naboeiendommene. I reguleringsplanen for området heter det seg at området skal bygges som en tunløsning. Slik disse leilighetene bygges danner de en mur i bakkant av de fem foranliggende hyttene og på ingen måte er med på å danne noen form for tunløsning. Byggetillatelse på ugyldig grunnlag NV1109 var det nabovarselet vi mottok først. I forbindelse med befaring på vår eiendom egen eiendom i forbindelse med en annen byggesak sa Jonas Viken i Fåraaunet AS at det nabovarsel vi hadde mottatt hadde feilaktig plassering og at vi kunne se bort i fra det. Vi ble da informert om at vi skulle motta nytt nabovarsel med ny plassering og nye tegninger. Etter at vi hadde vært bortreist i en periode i oktober-november, ble overraskelsen stor da det viste seg at det allerede var satt i gang bygging av Fåraaunet AS sine leiligheter. Det uten at vi hadde mottatt noe nytt nabovarsel. Her har Fåraaunet AS som den profesjonell part tatt seg til rette, og sendt inn det nabovarselet som vi fikk beskjed om å se bort fra og på den måten fått anledning til å bygge leilighetene. Sett ifra vårt ståsted er dette et trekk for å hindre at vi skulle få anledning til å komme med våre innsigelser. Vi mener Fåraaunet AS har fått byggetillatelse på feil grunnlag ved at leilighetene bygges en annen plass enn det første nabovarselet gjorde rede for.

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 6 Ut i fra den informasjonen vi mottak på det første nabovarselet skulle leilighetene ha følgende plassering: I realiteten har Fåraaunet AS begynt bygging av leilighetene på følgende sted: Fåraaunet AS har da fått et vedtak på plassering, men startet bygging med en annen plassering enn de hadde opplyst om. Vi mener det foreligger klare saksbehandlingsfeil og innholds mangler i denne saken, da Fåraaunet AS har fått byggetillatelse på annen plassering og en måte som ikke Postadresse: Postboks Levanger Tlf Saksbehandler: Kristine Molde kristine.molde@innherred-samkommune.no Tlf Organisasjon: Organisasjonsnr E-post: postmottak@innherred-samkommune.no Web:

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 6 følger vanlige saksbehandlingsregler, jf. forvaltningsloven. Innholds mangler pga. manglende nabovarsel bør føre til ugyldighet. Fåraaunet AS har gitt oss feilaktige opplysninger for å hindre at vi skal komme med innsigelse på nabovarselet. Det at Frosta byggservice AS har vært ansvarlig for å sende ut nabovarsel er de samme som utfører byggingen, viser at vi som nabo er ført bak lyset da plasseringen av leilighetene på det først nabovarselet som de har fått godkjent byggevedtak på ikke samsvarer med den aktuelle plasseringen når de da har begynt å bygge. Dette viser helt klart at intensjonen aldri har vært å bygge der hvor man først søkte om å få plassere leilighetene. I denne saken er Fåraaunet AS en profesjonell aktør som har solgt tomter og bygd hytter for salg i dette hyttefeltet. Vi mener Fåraaunet AS selv er å bebreide for at saken har blitt slik den har blitt. I dette tilfellet har bevisst manglende nabovarsel vært et moment som har ført til at vi som nabo ikke har fått komme med innsigelser, og samtidig har det gitt Fåraaunet AS en tidligere byggestart enn hva som ville ha vært tilfelle dersom man hadde fulgt vanlige saksbehandlingsregler og latt oss som nabo komme med våre innsigelser. Graving og bygging ble startet like før vinteren hadde kommet til å vanskeliggjort grunnarbeidet. Vi krever at Fåraaunet AS blir ilagt byggestopp på grunn av at byggetillatelsen de har fått er ugyldig, og i påvente av en ny behandling av saken. Dersom byggestopp ikke ilegges vil dette vise at korrekt nabovarsel ikke er nødvendig for å kunne få byggetillatelse. Vi setter vår lit til at kommunen ikke premierer slik adferd ved å tillate videre bygging i påvente av at saken blir behandlet på nytt. Vi mener at som følger at feil ved nabovarsling, foreligger det en vesentlig saksbehandlingsfeil, og etter den ulovfestede forvaltningsrettslige ugyldighetslæren kan saksbehandlingsfeil medføre at et vedtak er ugyldig. I dette tilfellet kan i tillegg søker lastes for feilen ved nabovarslingen, og dermed taler dette for at vedtaket er ugyldig». Fåraaunet AS har kommet med følgende kommentar til nabomerknader: «Kommentar til innsigelser på nabovarsel. Plassering av bygget 3m lengre mot øst. Bygget er satt opp langs byggegrense som er 4m fra reguleringsgrense.hver av de 4 enhetene grenser mot byggegrensen.byggegrensene er en del av reguleringsplan for hele området. Redusert til 3 enheter. Total BYA for de 4 enhetene ligger godt under det som er godkjent i reguleringsplan. Høyde på bygg. I hht.reguleringsplan.ble sendt inn forhåndsvurdering til Innherred samkommune ved Audhild Slapgård i fht byggehøyde med godkjenning Også godkjent i byggesak av

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 6 Tunløsning. Et tunområde er et område med bygninger på flere sider med et åpent område(tun)i midten.definisjonenen på et trøndertun er et område med bygninger på 4 sider med et åpent tunområde i midten.her er det også bygninger på alle sider med et åpent tunområde i midten,altså i hht.reguleringsplan. Som forklart har det vært intensjon, fra planen ble vedtatt, å bygge i henhold til reguleringsplanen. At Frosta Byggservice AS sendte feil beskrivelse som vedlegg til nabovarsel, skyldes iflg. entreprenør manglende rutine ved sjekk av data, noe som både de, og jeg beklager. At dette er en ønsket situasjon, som klager viser til, er absolutt feil. Hadde nabovarselet vært riktig første gang, ville denne situasjonen ikke oppstått, og både entreprenør og jeg som eier, kunne ha spart oss mye bryderi. Jeg har således ingen fordel av ekstra arbeid som dette medfører. Jeg kan forstå irritasjon over feil data på første varsel, men feilen ble umiddelbart rettet og beklaget. Kan i tillegg avkrefte at hverken entreprenør eller meg som eier, operer med skjult agenda, eller bevisst feil informerer for å på denne måten oppnå fordeler. Insuinasjon om annet oppleves usaklig og ærekrenkende Punktet om meg som profesjonell aktør får stå for klagers regning.har mitt daglige virke som gartner og gårdbruker,og har hatt dette som et hobbyprosjekt ved siden av mitt daglige arbeid. Etter min oppfatning er alle innsigelser på saker som er i hht. Reguleringsplan Jeg har i hele prosessen fra vi startet med våre planer for området søkt en åpen dialog, både med kommunen,fylket og naboer, noe som hittil utelukkende har vært positivt og konstruktivt for vår del. Godkjent byggemelding er datert og utgravning av tomt startet ». Kommunens vurdering Gjeldende reguleringsplan for eiendommen er Endret detaljregulering Fåraaunet (planid L ). For område BFR5 tillates at en av bygningene etableres med inntil 4 boenheter, maksimalt bebygd areal (BYA) = 320 m 2 og maksimum mønehøyde/gesimshøyde ved flatt tak 8,0 meter over gjennomsnitt planert terreng rundt bygningen. Tiltaket er oppgitt å ha BYA på 218 m 2 og en gesimshøyde på 8 meter og er således i tråd med gjeldende plan. Haave anfører i sin merknad at ved å flytte tiltaket 3 meter lengre øst vil leilighetene ikke bli påvirket av et anneks Haave ønsker oppført på sin eiendom. Flytting av tiltaket lengre øst vil bryte med gjeldene byggegrense og føre til at tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan. Gjeldende situasjonskart i vedtak av er det hvor leilighetene er plassert 0,5 meter fra hensynssonen for skred i sør og 4 meter fra tomtegrense i øst, i kant med byggegrensen. Altså er vedtaket fattet på bakgrunn av riktig situasjonskart. Så lenge tiltaket er innenfor gjeldene reguleringsplan kan ikke kommunen se at det fremkommer hensyn i nabomerknaden som gjør at omsøkte plassering ikke kan godkjennes. VEDTAK Med hjemmel i forvaltningsloven 35 bokstav a omgjøres kommunens vedtak datert Omgjøringen er ikke til skade for tiltakshaver. Med hjemmel i pbl. 20-3, og vedtatte delegasjonsbestemmelser, godkjennes søknad om tillatelse til tiltak under følgende forutsetninger:

6 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 6 Tiltaket skal gjennomføres i samsvar med plan- og bygningsloven, med gjeldende forskrifter og vedtekter. Tiltaket godkjennes plassert i tiltaksklasse: 1. Frosta Byggservice AS (org.nr ) gis ansvarsrett som ansvarlig søker og ansvarlig prosjekterende og utførende av tømrer og betongarbeider. Frosta Maskinservice AS (org.nr ) gis ansvarsrett som ansvarlig utførende av grunn- og landskapsutforming, tomtegraving og utvending vann og avløp. Rørmesteran AS (org.nr ) gis ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende og utførende av innomhus rørlegging. Merknader/orientering Gravemelding må være godkjent før arbeidene starter. Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jamfør pbl Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningslovens 29. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jf. pbl Med hilsen Kristine Molde Byggesaksbehandler Dokumentet er elektronisk signert og har derfor ingen signatur. Kopi til: Tone Evjen Haave Hovslivegen FÅRAAUNET AS Viken Østre 7633 FROSTA FROSTA MASKINSERVICE AS Brannhaugen 7633 FROSTA RØRMESTERAN AS Wangberg 7633 FROSTA