Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Nordbohus Byggservice AS Venusvegen VERDAL Deres ref: Vår ref: TSI 2013/17 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 275/938/0/0 Saksnr: 504/13 Søknad om oppføring av boligbygg med 6 leiligheter /275/938 Elverhøyvegen 4 - Stiklestad Eiendom Nordlijordet AS - klage på vedtak i sak 85/13. Saksopplysninger: I sak 83/13 ble følgende vedtak gjort: «Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 (tiltak som krever søknad og tillatelse) og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes søknad om tillatelse til tiltak under følgende forutsetninger: - Bygget skal oppføres i samsvar med Plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter. Nordbohus Byggservice AS gis ansvarsrett som ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende av boligbygg med 6 leiligheter over 2 plan, sanitæranlegg og røropplegg for vannbåren varme, ventilasjonsanlegg og kanalføringer, oppmålingsteknisk plassering og våtrom og ansvarlig utførende for utvendige og innvendige tømrerarbeider, sanitæranlegg og røropplegg for vannbåren varme, membraner i våtrom, samt fall til sluk, montere ventilasjonsanlegg og kanaler og etablere pipe og montere ildsted. Trøndelag betongsprøyting AS gis ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende for betongarbeider og ansvarlig prosjekterende for utførelse av betongarbeider. Delineo gis ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende for arkitektur. Kjell Lian AS gis ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende for utvendige rørarbeider og grunn og terrengarbeider og ansvarlig utførende for utvendige rørarbeider, grunn- og terrengarbeider og utstikking og sjekk før støping. Norconsult AS (RG- prosjekt AS) gis ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende for brannteknisk prosjektering.» Søknaden om oppføring av boligbygg med 6 leiligheter på eiendommen Elverhøyvegen 4 ble innlevert til kommunen rett før årsskiftet 2012/13 og journalført den

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 8 Vedtaket ble fattet deretter sendt ansvarlig søker, tiltakshaver pluss de foretakene som ble gitt ansvarsrett. Det forelå på tidspunktet for behandlingen av byggesøknaden, ingen kjente merknader til tidligere utsendt nabovarsel fra de eierne av naboeiendommene og vedtaket ble i tråd med vanlig praksis i kommunen, ikke sendt til disse. Den mottar kommunen Epost fra eier av eiendommen Elverhøyvegen 11, Ketil Røe hvor det står følgende: «Har prøvd å kontakte deg pr. telefon. Jeg har fått nabovarsel om oppsetting av mur for denne tomten. Ansvarlig søker er Kjell Lian AS og tiltakshaver er Stiklestad eiendom. Utifra papirene ser det ut som om det planlegges en mur på høyde 1.7 meter. Kan ikke se utifra søknaden om tillatelse til tiltak at den inneholder noe om heving av terrenget, men arbeidet med dette er allerede igangsatt på byggeplassen. Jeg ønsker herved å legge inn innsigelse mot dette tiltaket med følgende begrunnelse: -Mot oss (retning Elverhøyvegen) vil dette bli en bratt heving av terrenget på 1.7 m som vil virke massiv og ruvende. - Kan ikke se at det er noe teknisk/ byggmessig behov for det nye bygget å heve det på en slik måte. Håper at hensynet til eksisterende bebyggelse også kan vektlegges og ikke bare at ny bebyggelse skal få best mulig utsiktsforhold. Ettersom tillatelse til dette tiltaket ikke er gitt (jeg fikk nabovarsel 19.3) og muren allerede er satt opp og oppfylling påbegynt, anmoder jeg herved at arbeidet stanses inntil saken er behandlet av kommunen og evt. fylket.» Via diverse Eposter ble det avtalt en felles befaring på eiendommen Elverhøyvegen 4 med Ketil Røe, representanter for tiltakshaverne og kommunen mandag Etter befaringen blir det fra kommunen i brev datert skrevet følgende (brevet ble sendt til Ketil Røe og med kopi til Nordbohus Byggservice AS, Stiklestad Eiendom Nordlijordet AS og til Kjell Lian AS): «I mottatt E-post fra dem en vedrørende nabovarsel for oppsetting av forstøtningsmur i tomtegrense på eiendommen Elverhøyvegen 4 og befaring på Elverhøyvegen 4 den ble det fra dem stilt spørsmål vedrørende grunnmurshøyde på igangsatt bygging av rekkehus på eiendommen Elverhøyvegen 4. Kommunen journalførte søknad om oppføring av boligbygg med 6 leiligheter den Av søknaden framgår at det ble sendt rekommandert nabovarsel til dem den I følge søknaden hadde ingen av naboene merknader til byggesøknaden. I sak 85/13 ble følgende vedtak (se for øvrig vedlegg av hele saken) fattet av Innherred samkommune v/ enhet for PBOM den :

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 8 «VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 (tiltak som krever søknad og tillatelse) og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes søknad om tillatelse til tiltak under følgende forutsetninger: - Bygget skal oppføres i samsvar med Plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter.» Underretning om vedtaket ble deretter sendt de involverte partene i saken, i dette tilfelle. ansvarlig søker, prosjekterende og utførende pluss tiltakshaver. Tilgrensende eiere av naboeiendommer ble ikke underrettet, siden ingen av disse hadde merknader til byggesøknaden i forbindelse med tidligere utsendt nabovarsel. Dette er vanlig praksis i forbindelse med utsendelse av vedtak. I utgangspunktet er det en tre ukers klagefrist på enkeltvedtak, jfr. Forvaltningsloven (fvl) 29 første ledd, fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet fram til vedkommende part. For den som ikke har mottatt underretning om vedtaket, løper fristen fra det tidspunkt han har fått eller burde skaffet seg kjennskap til vedtaket. Ved vedtak som går ut på å tilstå noen en rettighet, skal klagefristen for andre likevel løpe ut når det har gått 3 måneder fra det tidspunkt vedtaket ble truffet. Ut fra kommunens vurdering begynte 3 måneders fristen å gjelde fra datoen vedtaket ble fattet En evt. klage på vedtak i sak 85/13 må være mottatt av kommunen senest Det er regnet tre uker klagefrist fra befaringsdatoen Klagen skal sendes til Innherred samkommune v/ enhet PBOM. Se for øvrig vedlegg «Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak». På befaringa ble det uttalt fra dem at merknader til forstøtningsmuren var mer myntet på oppføringa av rekkehuset på Elverhøyvegen 4 og at merknadene til forstøtningsmuren frafalles.» Den mottar kommunen ny Epost fra Ketil Røe og hvor det står følgende: «Ønsker med dette å levere innsigelse på tiltak «oppføring av 6 leiligheter» på eiendommen Elverhøyvegen 4, gnr. 275 bnr På nabovarslet, datert , fremkommer det at det søkes om tillatelse til å oppføre et leilighetsbygg. Nabovarslet inneholder ingen opplysninger om at terrenget skal heves utover 0.5 meter og utenomhusplanen viser heller ingen støttemur. Ettersom utenomhusplanen viste at bygget skulle plasseres helt inntil til nabogrensen ville det ikke vært mulig med en terrengheving som er igangsatt uten støttemur. Derfor var det ikke mulig for oss utifra nabovarsel og se noe annet enn at det skulle føres opp et leilighetsbygg, dette hadde vi ingen innsigelse til og responderte derfor ikke på dette. Terrenget var for øvrig planert med en heving på ca. 0.5 m før dette nylig ble gravd opp igjen, dette var jeg i kontakt med deres Audhild Slapgård angående og fikk opplyst at en terrengheving opptil dette nivå ikke krevde egen tillatelse og vi slo oss dermed til ro med det. Er klar over at entreprenør hevder at dette bare var deponering av masser, men området var planert og så byggeklart ut.

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 8 Nå når prosjektet er startet opp viser det seg at utbygger hever terrenget 1.85 m. I følge Forskrift om byggesak paragraf 4-1 pkt. 6 kreves det søknad om dette når det er et tiltak som går utover rammene i pkt På eiendom for rekke- eller kjedehus o.l. med tett bebyggelse må avviket ikke være mer enn 0,5 meter fra opprinnelig terrengnivå. Avstand til fyllingsfoten til nabogrense må være minst 2, 0 m. Endringer i terreng må ikke hindre sikten i frisiktsoner mot veg. Er klar over at tiltaket er godkjent av kommunen, men jeg vil hevde at det som er igangsatt ikke er det som er godkjent og at det derfor må opp til fornyet behandling i kommune og evt. fylke.» I Epost sendt fra kommunen til ansvarlig søker, tiltakshaver og Kjell Lian AS ble bl.a. følgende skrevet: «Innherred samkommune har mottatt følgende Epost fra Ketil Røe angående bygging av rekkehus på Elverhøyvegen 4 (klage fra Ketil Røe av 11.4 fulgte med som et vedlegg til Eposten). Vi ønsker at det fra ansvarlig søker (Nordbohus Byggservice AS) i byggesaken at innsigelsene på vedtaket i sak 85/13 fra Ketil Røe gjennomgås og at evt. kommentarer til disse sendes kommunen så snart som mulig.» På vegne av ansvarlig søker har Kjell Lian AS den sendt kommunen følgende svar «Viser til mail fra Innherred samkommune og T. Sirum i dag og kommer her med vår uttalelse på saken. Pga. kravet til Universell utforming (UU) og tomtens lengde er det innkjøring til p-plass sør på tomta som blir retningsgivende for høyden på garasjegulv og ok (overkant) gulv i leiligheter. Asfalten her ligger på kote ca. 13,55 og ok gulv ble planlagt på kote 13,35 moh. Med disse tallene er vi innenfor kravet til 1: 20 i fallforhold. Etter befaring med T. Sirum og K. Røe ble området etter samråd med tiltakshaver senket med 15 cm. Ok gulv blir da liggende på kote 13,20 moh og det er da ikke mer å gå på for å tilfredsstille kravet til UU fra gårdsplass foran garasjer og ned til leiligheter. Håper det er forklarende nok og beklager hvis manglende opplysninger fra vår side skaper problemer med tanke på byggetillatelsen.» Planstatus: Eiendommen Elverhøyvegen 4 omfattes av reguleringsplanen Nordlijordet boligområde. Planen ble opprinnelig vedtatt av Levanger kommunestyre i møte i sak 11/2007. Det er senere vedtatt en mindre endring av plan- og bygesakssjefen den i sak 373/09 og en mindre endring vedtatt av plan- og utviklingskomiteen i Levanger i sak 78/11. Området Elverhøyvegen 4 er regulert til boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse. I planen er området benevnt som B 8A og B 8B.

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 8 I reguleringsbestemmelsene til planen står bl.a. følgende: 2.2 Estetikk Alle tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven skal, når det gjelder volumer, stiluttrykk, materialbruk, farger og lignende, utformes på en slik måte at byggetiltaket får en god arkitektonisk og estetisk utforming og at området samlet fremstår med et helhetlig preg. Det er utarbeidet illustrasjoner som viser intensjonene med og visjonene for området. Illustrasjonen er retningsgivende for planlegging innenfor området. For områdene B1 B2 er illustrasjonsplanen datert , rev , fasader datert og snitt datert For resten av området er tilsvarende illustrasjonsmateriell datert Byggegrense Bygninger skal plasseres innenfor angitte byggegrenser, slik som de er vist på plankartet. 2.5 Omriss av planlagte bebyggelse Omriss av planlagt bebyggelse er vist på plankartet med en nøyaktighet på +/- 1,5 m. 2.6 Utomhusplan Søknad om byggetillatelse skal suppleres med en samlet utomhusplan for hele området og skal vise: - Parkeringsarealer, kjørearealer og avkjørsel - Uteoppholdsarealer, gangarealer og arealer for lek - Forstøtningsmurer, gjerder etc. - Beplantning/ vegetasjon Utomhusplanen kan ha mindre avvik, men skal ikke være i strid med illustrasjonsplanen. 2.7 Garasjer Garasjer med flatt tak kan føres opp med maksimal gesimshøyde på 3.0 m. Garasjer med pulttak kan føres opp med maksimal gesimshøyde på 4.0 m. Høyden måles fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. 2.9 Livsløpsstandard Minimum 40 % av planlagte boliger skal utføres med livsløpsstandard Parkering og manøvreringsareal Det skal avsettes parkeringsplasser iht. følgende: For eneboliger og rekkehus kreves 2 parkeringsplasser per boenhet, hvorav 1 plass skal kunne være i carport/ garasje. For leilighetene kreves 1.5 plass per enhet. For hybler kreves 1.0 plass per enhet. 3.2 Områder for konsentrert småhusbebyggelse B Innen områdene B 5, B8A og B 14 A tillates oppført leiligheter i lavblokk i inntil 2 etasjer. D Utnyttelsesgraden for punktene A og C settes til %-BYA = maks 52 %, mens den for punkt B settes til %-BYA = maks 61.7 %. E Byggehøyder

6 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 8 Bebyggelsene i områdene B5, B 8A og B14 A kan oppføres med maks gesimshøyde 7, 5 m. Høyden måles fra planert terrengsgjennomsnittsnivå rundt bygget. F Takform Tak på leilighetsbygg i området B 8A og B 14 A samt garasjer/carporter kan utføres med flatt tak. G Universell utforming: Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealene. 3.3 Garasjeanlegg A Innen område B8B tillates oppført garasjeanlegg som er felles med boenhetene i B8A. C Utnyttelsesgraden settes til %-BYA= maks 61.7 %. D Takform: Tak skal utføres som flatt tak eller pulttak.» Godkjente leilighetsbygg er i 2 etasjer med tre leiligheter i hver etasje. Videre skal bygget oppføres med heis, slik at leilighetene i 2. etasje også blir tilgjengelige boeheter. Rekkehuset har et bebygd areal på ca. 320 m2, planlagt uthus med boder har et bebygd areal på ca. 35 m2 og planlagt garasje/ parkering vil ha et bebygd areal på ca. 162 m2 (18 m2 pr plass, 9 plasser totalt), til sammen blir bebygd areal ca. 517 m2. Eiendommen Elverhøyvegen 4 har et areal på m2. Dette gir en utnyttingsgrad på 44.5 %, mot tillatt utnyttingsgrad 61.7 %. Rekkehuset er planlagt oppført med flatt tak og maks gesimshøyde er ca. 5.8 meter Høyden målt fra planert terrengsgjennomsnittsnivå rundt bygget. Eiendommen Elverhøyvegen 4 har regulert avkjørsel fra stikkveg i den sørligste enden av tomta. Tomta er ca. 51 meter lang i retning nordsør og ca. 30 meter bred der rekkehuset bygges. Eiendommen Elverhøyvegen 11 ligger på motsatt side av Elverhøyvegen, nordøst for rekkehuset. Avstand mellom disse to byggene er ca. 29 meter. Opprinnelig fall på terrenget for eiendommen Elverhøyvegen 4 var ca. 2 meter fra sør til nord ende, hvor sør ligger høyere enn nord. Vurdering: I mottatt klage på vedtak i sak 83/13 skriver klager bl.a. følgende: at hverken nabovarslet eller utomhusplanen viste at terrenget skulle heves utover 0,5 meter. Når da prosjektet starter viser det seg at utbygger hever terrenget 1,85 m. Videre i følge Forskrift om byggesak 4-1 pkt. 6 kreves det søknad om dette når det er et tiltak som går utover rammene i pkt. 6. Er klar over at tiltaket er godkjent av kommunen, men jeg vil hevde at det som er igangsatt ikke er det som er godkjent og at det derfor må opp til fornyet behandling i kommune og evt. fylke.

7 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 7 av 8 Kjell Lian AS har på vegne av ansvarlig søker svart bl.a. følgende: Pga. kravet til Universell utforming (UU) og tomtens lengde er det innkjøring til p-plass sør på tomta som blir retningsgivende for høyden på garasjegulv og ok (overkant) gulv i leiligheter. Asfalten her ligger på kote ca og ok gulv ble planlagt på kote moh. Med disse tallene er vi innenfor kravet til 1 : 20 i fallforhold. Etter befaring med T. Sirum og K. Røe ble området i samråd med tiltakshaver senket 15 cm. OK gulv blir da liggende på kote 13.2 moh og det er da ikke mer å gå på for å tilfredsstille kravet til UU fra gårdsplass foran garasjer og ned til leiligheter. Kommunen har vurdert plasseringa av leilighetsbygg på eiendommen Elverhøyvegen 4 til å være i samsvar med planen og reguleringsbestemmelsene. Tomta har regulert avkjørsel i sør ende av tomta, både reguleringsplanen og illustrasjonsplanen av viser plassering av leilighetsbygget og garasjebygget. Garasjebygget er regulert nærmeste avkjørselen. Det er i planbestemmelsene skrevet at minimum 40 % av planlagte boliger skal utføres med livsløpsstandard og videre at prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealene. I følge ansvarlig søker blir det et fallforhold fra garasjene til inngang leiligheter på 1 : 20. Dette er i samsvar med kravene til UU. I klagen fra nabo anføres det at tomta er hevet med ca meter uten at det er søkt om særskilt om dette og at det ut fra søknadsdokumentene heller ikke kunne oppfattes slik at terrenget skulle heves slik det er gjort. Til det første vil kommunen bemerke at alle søknader om tillatelse til tiltak vil som regel også omfatte graving og fylling av masser for å gjøre ei tomt byggeklar og at dette oppfattes som en del av totalsøknaden når det gjelder oppføring av en bygning og at det er ikke krav til egen søknad om dette. De vedlagte fasadetegningene til søknaden viser planert terreng rundt bygget når det er ferdig og det samme med utomhusplanen. Kommunen kan være enig med klager på at dette ikke var så lett å oppfatte i forbindelse med utsendte nabovarsel. Samtidig kunne klager rettet spørsmål om dette til tiltakshaver i forbindelse med mottak av nabovarslet, dersom noe var uklart. Reguleringsplanen for Nordlijordet angir kun plassering av byggene i horisontalplanet og lite om høydeplassering av byggene. Det eneste som sies om høydeplassering for området B 8 A er at på B 8 A tillates oppført leiligheter i lavblokk i inntil 2 etasjer og som kan oppføres med maks gesimshøyde 7,5 m. Høyden måles fra planert terreng gjennomsnittsnivå rundt bygget. I dette tilfellet er gesimshøyden målt til ca m, med andre ord ca. 1.7 m lavere enn hva som planen tillater. I og med at planen ikke angir noe eksakt om høyder på bygg, er det nærliggende å se hva kommunaldepartementets rundskriv H 18/90 av 1.juli (til 70 i den gamle plan- og bygningsloven)( 29-4 i ny plan- og bygningslov) sier om hvilke forhold som kan være relevante å vurdere for kommunen vedrørende plassering og høyde. - Tilpasning til terreng og eksisterende bebyggelse - Disponering av tomten for å oppnå tilfredsstillende oppholdssted i det fri for beboerne/ andre brukere, f eks usjenert uteplass, lekeareal, parkeringsplass osv. - Utsikt og lysforhold. - Hensyn til at naboer slik at de beholder/ kan få tilsvarende kvaliteter. - Planlagt eller påregnelig utnyttelse av nabotomta/ omkringliggende areal i relativt nær framtid. - Tilgjengelighet, også for funksjonshemmede.

8 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 8 av 8 - Brannsikring, der det ikke oppnås ved byggetekniske tiltak. Ut fra disse temaene har kommunen vurdert at omsøkte tiltak ikke medfører betydelige ulemper for eiendommen Elverhøyvegen 11. Det er forholdsvis stor avstand mellom byggene som medfører at solforholdene i området blir lite berørt, tap av utsikt i denne retningen er også av ubetydelig art. Høyde på ok (overkant) gulv i leilighetsbygg ned på kote 13.2 moh godkjennes av kommunen. Tiltaket er vurdert til å være i samsvar med både reguleringsplanen og reguleringsbestemmelsene. Det gjøres oppmerksom at i denne saken er tiltakshaver gjort oppmerksom på at vedtak i sak 85/13 er påklaget og at videre utbygging på eiendommen Elverhøyvegen 4 gjøres på egen risiko, da endelig vedtak i denne saken ennå ikke foreligger. VEDTAK: I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget og i sak 85/13 opprettholdes det vedtak som ble gjort av kommunen i sak 85/13. Saken oversendes Fylkesmannen i Nord- Trøndelag for endelig avgjørelse. Med hilsen Torbjørn Sirum Fagansvarlig byggesak Kopi til: Delineo tegning og prosjektering Stiklestad Alle VERDAL Kjell Lian AS Heir Industriområde 7608 LEVANGER Nordbohus Byggservice AS Venusvegen VERDAL RG-prosjekt AS Kongens gate STEINKJER Stiklestad Eiendom Nordlijordet AS Skoleparken LEVANGER Trøndelag Betongsprøyting AS Russervegen VERDAL Ketil Røe Elverhøyvegen LEVANGER