FYLKESMANNEN I NORD-TRØNDELAG Kommunal- og administrasjonsavdelingen

Transkript

1 FYLKESMANNEN I NORD-TRØNDELAG Kommunal- og administrasjonsavdelingen Saksbehandler: Ragnhild T. Bremset Deres ref.: Vår dato: Vår ref: 2007/8383 Arkivnr: Mette Johansen og Olav Strid Bakkevegen Levanger IN119HERHEO SNMKOMMIJNI^ Klage på tillatelse til oppføring av nytt bolighus med sokkel Markvegen 34, Levanger - kommunens vedtak stadfestes Det vises til Innherred samkommunes ekspedisjon hit av , hvor ovennevnte sak ble oversendt Fylkesmannen til endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningsloven (pbl.) 15 og delegering fra Kommunal- og regionaldepartementet og Miljøverndepartementet. Sakens bakgrunn: Det er tidligere gitt tillatelse til å rive boligen i Markvegen 34 i Levanger. Bygget er nå revet. Våren 2007 ble det søkt om tillatelse til oppføring av ny bolig på eiendommen. Det nye huset er en god del større enn det gamle. I søknaden står det at mønehøyden vil være på 9,4 meter. Huset er om lag 5 meter lengre enn det gamle, og bygges med utleieleilighet i sokkelen, samt en ark og et frambygg. BYA utgjør 200m2. Det er også søkt om garasje på 45 m2 BYA. Ved beregningen av utnyttingsgrad er det lagt til 15 m2, da det må til en biloppstillingsplass på bakken i tillegg til de to som er i garasjen, for å tilfredsstille kommunedelplan for Levanger sentrums bestemmelser. Ut fra at kommunen har beregnet tomtas areal til m2, blir utnyttelsen på 19,32%. Kommunen ga byggetillatelse den I vedtaket fremgår det at det var søkt om en ekstra avkjørsel beregnet for utleieleiligheten, men at dette etter protester fra beboerne i Markvegen 32 ble endret av søker. Utleieleiligheten vil få samme avkjørsel som hovedenheten i huset. Beboerne i Bakkevegen 10 protesterte ved brev av og mot tap av utsikt pga at det nye huset både blir høyere og lengre enn det gamle, og at garasjen også vil hindre utsikt. Det bes om at garasjen trekkes lengre nord. Tiltakshaver har kommentert naboprotestene i brev av Der bekreftes det at avkjørselen blir endret. Det opplyses også at et stort tre sør for det gamle huset vil bli fjernet, noe som vil bedre utsikten for beboerne i Bakkevegen 10. Kommunen viser til at avstanden mellom husene i Bakkevegen 10 og Markvegen 34 er 22 m. I følge terrengprofilen som ansvarlig søker har sendt inn, er høydeforskjellen mellom 1. etg. gulvplan i Bakkevegen 10 og Markvegen 34 ca 5,77m. Mønet på garasjen ligger 2,19 m lavere enn lø etg. gulvplan i Bakkevegen 10. Postadresse: Besøksadresse : Telefon: e-postmottak: postmottak@fmnt.no Statens hus Telefax: Steinkjer Strandveien 38 Org.nr.: Hjemmeside :

2 Kommunen har vurdert tiltaket opp mot gjeldende reguleringsplan fra 1947; Reguleringsplan for Levanger gårds utmark med bestemmelser, samt kommundelplanen for Levanger sentrum, vedtatt Etter kommunens vurdering er ikke tiltaket i strid med noen av disse. Riving og nybygg regnes ikke som fortetting, og tiltaket er heller ikke i strid med utnyttingsgrad eller plan- og bygningslovens bestemmelser 70 og 74 nr 2, som gjelder plassering og estetikk. Mette Johansen og Olav Strid klaget på vedtaket den Det anføres at kommunen ikke har tatt tilstrekkelig hensyn til det nye husets høyde. Kommunen har ikke kommentert at det nye huset har en mønehøyde over 9 meter, jf pbl 70, og at det ikke er søkt om dispensasjon for overskridelsen. I tillegg heter det bl.a. at det nye huset blir både lengre og høyere enn det gamle, noe som vil være til betydelig ulempe. Den anføres at både utsikt og lysforhold reduseres betraktelig. Videre påpekes det at de også har beboelsesrom i underetasjen. Dessuten mener klagerne at det er merkverdig at kommunen sammenligner tap av utsikt pga nytt bygg med økt utsikt pga felling av trær. Det ble bedt om utsatt iverksetting inntil klagen var avgjort. I tillegg filskrev Olav Strid kommunen den I brevet stilles det bl.a. spørsmål om det er bestemmelsene for Lillemarksbakken fra 1947 eller 1951 som gjelder for området. Videre er det påpekt at tomtegrensene i nabovarselet samt påler satt i marken ikke samsvarer med det gamle kartet fra Det stilles også spørsmål ved hvordan en forholder seg til andre kart hvor den aktuelle tomta er med. Her et det vist til en tilgrensende reguleringsplan. Det hevdes også at areal i krysset mellom Markvegen og Storørvegen tilligger velforeningen. Kommunen behandlet klagen administrativt den saksutredningen er klagen samt brev av gjengitt. Videre fremgår det av de snitt-tegningene kommunen har mottatt i mellomtiden at det nye bygget blir 18 cm lavere i mønehøyde enn det gamle huset og 60 cm lavere mønehøyde enn det som det var søkt om. Pga at en legger bygget lenger ned i terrenget enn det gamle huset, blir mønehøyden 8,96 m målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. Tiltaket kommer dermed ikke i strid med kravet til maksimalhøyde i pbl 70. Når det gjelder spørsmålet om hvilke bestemmelser og plan som gjelder for området, opplyser kommunen at kommunedelplan for sentrum gjelder. Denne viser det aktuelle området som eksisterende boligområde. Videre finnes det en gammel plan fra Kommunen har undersøkt, og har konkludert med at det er bestemmelsene fra 1951 som gjelder, i tillegg til at kommunedelplanen med bestemmelser gjelder. Det er kommunens syn at tiltaket ikke strider mot plan eller lov. Når det gjelder spørsmålene i brevet av , viser kommunen til at den som nevnt mener det er vedtektene fra 1951 som gjelder. I forhold til tomtas avgrensning, viser kommunen til at den har lagt til grunn det som fremstår som en naturlig avgrensning. Pga at alle eiendommene i området er gamle festetomter, er ingen av dem målt opp. Det er ikke rekvirert noen kartforretning for tomta. Videre er det påpekt i forhold til utnyttingsgrad, kan tomta nesten halveres før en ev. kommer i konflikt med kommunedelplanens bestemmelser om 35 % BYA.Bestemmelsene fra 1951 sier ikke noe om grad av utnytting. Kommunen kan for øvrig ikke se verken av plankartet fra 1947 eller annen dokumentasjon at velforeningen skal råde over et areal i vegkrysset.

3 D Side 3 av 6 Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen for behandling. Fylkesmannen fant heller ikke tilstrekkelig grunnlag for å beslutte utsatt iverksetting i saken. Fylkesmannen holdt befaring den Til stede var representanter for tiltakshaver, ansvarlig søker, klager, kommunen samt Fylkesmannens saksbehandler. Det kom ikke fram noe nytt av avgjørende betydning under befaringen. Etter befaringen har Fylkesmannen fått opplyst at den gamle reguleringsplanen fra 1947 ikke omfatter hele tomta til Markvegen 34. Garasjen skal etter det opplyste være utenfor det regulerte arealet. Vi kan ikke se at dette far noen betydning. Fylkesmannen bemerker: Fylkesmannens myndighet som klageinstans fremgår av forvaltningsloven (fvl.) 34, og av andre ledd følger det at vi kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Med dette menes at vi kan prøve om vedtaket er innholdsmessig lovlig, om det er truffet av rette myndighet, og om det er blitt til på lovlig måte. I tillegg kan Fylkesmannen prøve førsteinstansers skjønnsutøvelse, om vedtaket bygger på riktig faktum og om det kommer i strid med ulovfestede regler for saksbehandlingen. Med dette menes om vedtaket innebærer s.k. "myndighetsmisbruk", dvs om vedtaket er motivert ut fra utenforliggende eller usaklige hensyn, om avgjørelsen bærer preg av vilkårlighet eller om den innebærer usaklig forskjellsbehandling. I M. 34 annet ledd siste punktum, er det imidlertid bestemt at statlig organ som er klageinstans for kommunale vedtak, skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøvingen av det frie skjønnet. Planstatus I følge kommunedelplan for Levanger sentrum er det området Markvegen 34 ligger i, gitt formålet eksisterende byggeområde. I tillegg finnes reguleringsplanen "Regulering av Levanger gårds utmark" fra I følge den gamle planens stadfestelseslapp, er det også vedtatt vedtekter til planen. Gamle reguleringsplaner som ikke er opphevet vil fortsatt gjelde, men ved motstrid går kommundelplanen foran den gamle planen, jf. pbl 20-6, siste ledd. Fylkesmannen mener at for mesteparten av tomta gjelder både den gamle planen fra 1947 og kommunedelplanen fra For den sørlige delen av tomten er det kun delplanen som gjelder. Dette medfører at garasjen kun omfattes av kommunedelplanen for Levanger sentrum. Når det gjelder bestemmelsene fra hhv 1947 og 1951, fremgår det at sakens dokumenter at kommunen har undersøkt dette. Fylkesmannen har ingen innvendinger til den konklusjonen kommunen har trukket. Følgelig legges det til grunn at det er bestemmelsene fra 1951 som gjelder. Fylkesmannen kan ikke se at tiltaket er i strid med noen av bestemmelsene fra I og med at kommunedelplanen går foran ved motstrid, er det denne som styrer utnyttingsgraden. Utnyttingsgraden er dermed maksimalt 35 %. Tiltakene er innenfor denne grensen med god margin, da det utgjør omtrent 20%. Ut fra at det er så god margin til grensen på 35%, mener vi kommunens redegjørelse for beregningen av tomtas areal kan legges til grunn.

4 Når det gjelder utformingen av tomta, og at denne ikke er i samsvar med kartet fra som har en ytterst sparsom tegnforklaring - så er planen fraveket på dette punktet for så lenge siden, og etter det vi kan se i et nokså omfattende omfang, til at dette kan få noen betydning i denne saken. Det tilføyes at i forhold til de gamle bestemmelsenes punkt om etasjeantall, må det omsøkte tiltaket sies å ligge innenfor bestemmelsen nr 5; maksimalt 2 etasjer foruten kjeller og loft. Pbl 74 Boligen er en tradisjonelt utformet bolig med saltak, ark og et frambygg. Garasjen er ca 45 m2, også tradisjonelt utformet og med saltak. Etter Fylkesmannens syn strider ikke boligen eller garasjen mot den såkalte skjønnhetsparagrafen, 74 nr 2, da tiltakene anses å tilfredsstille rimelige skjønnhetshensyn både i forhold til seg selv og omgivelsene. Boligen og garasjen skiller seg ikke ut i vesentlig grad fra de omkringliggende husene i strøket, verken i volum eller utforming. Det ligger bl.a. flere hus med 2 fulle etasjer samt loft i nærheten, og også hus med anker. Pbl 70 I og med at bygningenes plassering ikke er endelig fastsatt i planen, kommer 70 til anvendelse i saken. Etter denne bestemmelsen skal en bygnings plassering, herunder høydeplassering og bygningens høyde godkjennes av kommunen. I forhold til 70, så er byggets mønehøyde på 8,96 meter så vidt innenfor høydebegrensningen på 9 meter. Det er likevel tilstrekkelig med 4 cm margin. For øvrig kan ikke ledd brukes til å avslå et tiltak helt, kun til å pålegge alternativ plassering dersom den omsøkte plassering må sies å medføre betydelig ulempe for omgivelsene. Det må dessuten være mulig med en alternativ plassering. Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggherrens ønsker imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelige ulemper f.eks. for naboer. I rundskriv H-18/90 av 1 juli 1990, har Kommunaldepartementet gitt retningslinjer for det skjønn kommunen skal utøve ved godkjennelse av plassering av bygning til nevnte bestemmelse. For kommunens vurdering ved bygningens plassering og høyde kan bla. følgende momenter være relevante: Tilpassing til terreng og eksisterende bebyggelse. Disponering av tomten for å oppnå tilfredsstillende oppholdssted i det fri for beboerne, f.eks. usjenert uteplass, lekeareal for barn, parkeringsplasser osv, jfr pbl. 69 nr. 1- Utsikt og lysforhold. Hensyn til naboene slik at de kan få, eller beholde tilsvarende kvaliteter. Planlagt eller påregnelig utnyttelse av nabotomta / omkringliggende areal i relativt nær fremtid. I dette tilfellet har det etter hvert blitt klart at mønet på den nye boligen blir liggende noe lavere enn den gamle. Den nye boligen er imidlertid en god del lenger enn den gamle. I tillegg mener klager at garasjen vil medvirke til tap av utsikt /lys.

5 i r, Side 5 av 6 Klagers hus ligger en del høyere enn tiltakshavers tomt, og litt lenger mot sørøst. Klager har en sokkeletasje med leilighet, sorl for tiden benyttes av familien selv. Kjøkkenet ligger i 1. etg. mot sør, med en åpen løsning mot stuen. Utsikten fra stuen er hovedsakelig mot tiltakshavers eiendom, selv om boligene blir liggende noe forskjøvet i forhold til hverandre. Klager har en påbegynt veranda utenfor kjøkken/stue. Klager bekreftet under befaringen at det ville bli slått på bord/spiler på verandaen, men at det ikke skal være helt tett. Soveværelsene ligger mot øst. Det er ganske bra avstand mellom boligene. Kommunen opplyser i sakspapirene at det er 22 meter mellom dem. Etter pbl. 70 nr. 2, 1 ledd skal en bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under fire meter. Etter det vi kan se kommer ikke den omsøkte boligen nærmere nabogrense enn 4 meter. Garasjen er derimot godkjent plassert nærmere nabogrensen enn 4 m. Garasjen er på 45 m2. Etter 70 nr. 2, 2 ledd kan kommunen godkjenne at bygning plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i 1 ledd når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke, eller ved oppføring av garasje, uthus o.l. med grunnflate inntil 50 m2. Følgelig strider ikke den omsøkte garasjen mot avstandsbestemmelsen i 70. Ut fra den terrengprofilen Fylkesmannen har mottatt i saken, og det som ble observert under befaringen, vil mønet på garasjen ligge noe lavere enn vinduene i sokkelen. Garasjen vil dermed ikke hindre utsikt/lys/solinnfall i noen særlig utstrekning. Samlet sett mener Fylkesmannen at tiltakene nok vil ta noe utsikt og lys, men at de ikke kan sies å påføre klager noen betydelig ulempe. De er dermed ikke i strid med plan- og bygningsloven 70. Konklusjon På bakgrunn av ovenstående og sakens opplysninger fatter Fylkesmannen følgende vedtak: Innherred samkommunes vedtak i sak 677/07, den stadfestes. Klagen tas ikke til følge.

6 Side 6.#6 lø Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. Forvaltningsloven 28. Med hilsen o:s 6. Sissel Slapgård (e.f.) Bygg- og justisleder agnhald T. Bremset Kopi til: Innherred samkommune, Plan, Postboks Levanger byggesak, oppmåling og miljøenheten Heia og Skjerve Bygg AS Kirkegt. 10 C 7600 Levanger Arne Svedgård c/o Øystein Frøys veg Levanger Haugan Saksbehandler: Ragnhild T. Bremset