Saksbehandler: Frode Finstad Deres ref.: Vår dato: Tlf. direkte: E-post: Vår ref.: 2011/5727 Arkivnr: 423.

Transkript

1 Saksbehandler: Frode Finstad Deres ref.: Vår dato: Tlf. direkte: E-post: Vår ref.: 2011/5727 Arkivnr: Nina Garcia P. W. Nilsensveg LEVANGER Vedtak etter klage vedrørende godkjenning av plassering for oppføring av hagebod på eiendommen 275/154 i Levanger kommune - kommunens vedtak stadfestes Sammendrag Det er søkt om godkjenning av plassering av hagebod på eiendommen 275/154 i Levanger kommune. Den omsøkte plasseringen ligger nærmere nabogrense enn fire meter. Gjenboer har klaget på kommunens vedtak. Etter en gjennomgang av saken kan ikke vi se at klager blir påført ulemper som følge av det omsøkte tiltaket utover det som må påregnes i et tettbygd strøk. Vi har etter dette ingen merknader til det skjønn som kommunen har utvist ved å gi tillatelse til den omsøkte plasseringen. Kommunens vedtak blir etter dette å stadfeste. Fylkesmannen viser til Innherred samkommunes oversendelse av 4. oktober 2011 hvor ovennevnte klagesak ble oversendt for endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningsloven (pbl.) 1-9 fjerde ledd og delegering av Miljøverndepartementet og Kommunal- og regionaldepartementet. --- Sakens bakgrunn Tiltakshaver Henning Tiarks søkte den 21. juni 2011 om godkjennelse av oppføring av hagebod med et bebygd areal på nesten 14 kvm på sin eiendom gnr. 275, bnr. 154 i Levanger kommune. På medfølgende bilde av tiltaket er bygningen benevnt som anneks/hagebod. Bygget har en mønehøyde på nesten 3 meter, og er utført med saltak. Det var dokumentert at det var gjennomført nabovarsling. Eier av tilstøtende veg, Klara Helene Wibe, har samtykket til plassering helt inntil tomtegrensa. Det vises til egenerklæring fra Wibe den 20. juni Ytterligere tre naboer samtykket i det omsøkte tiltaket. Eier av P. W. Nilsensveg 11, Nina Garcia, framla merknader til søknaden i udatert brev. Hun anfører at bygget vil komme nært hennes altan, og vil med sin høyde virke ruvende i terrenget. Det skal videre være flere store bjørketrær rundt tomta, og totalt vil dette medføre økt skyggelegging på hennes eiendom. Dette vil redusere gleden, verdien og bruken av altanen. Bygget, som Garcia kaller et anneks, er etter hennes oppfatning planlagt mindre enn fire meter fra hennes tomt, og helt opp til hennes gårdsplass. Videre pekes det på at tiltakshaver allerede har påbegynt graving og støping, til tross for at hun ga tilbakemelding om at hun ikke ønsket bygget der. Hun hadde framsatt forslag til annen plassering av tiltaket. Postadresse: Besøksadresse: Telefon: e-post: postmottak@fmnt.no Postboks 2600 Statens hus Telefax: Steinkjer Strandveien 38 Org.nr.: Internett:

2 Side 2 av 7 Tiltakshaver kommenterte merknadene fra Garcia i sitt brev av 29. juli Han er av den oppfatning at den planlagte hageboden vil gi en naturlig avskjerming mellom husene som er typisk for et tettbygd strøk som dette. Dette kan øke gleden og bruk for alle tomtene. Videre anføres det at boden ikke vil kaste noe skygge da denne ligger i le av eneboligen, og øst for Garcia sin eiendom. Videre anføres det at gleden og bruken av naboens altan ikke vil være avhengig av en hagebod som ligger nedenfor etasjehøyden i nabolaget. Innherred samkommune fattet delegert vedtak i saken den 29. august Det opplyses i vedtaket om at det aktuelle området omfattes av reguleringsplan Brusve-Gimle-Vestgård, vedtatt den 8. mars Det framgår av bestemmelsene til reguleringsplanen 6, at plassering av uthus eller garasje skal være i samsvar med plankartet. Kommunen anfører at det er svært store avvik mellom planens plassering av bygninger og den eksisterende bebyggelsen, og at det på bakgrunn av dette kan hevdes å foreligge en presedens som gir adgang til alternativ plassering av nye tiltak. Uavhengig av dette anføres det at kommunen har anledning til å fastsette en annen plassering, jf. bestemmelsene 6. Videre anfører kommunen at tiltaket kommer inn under pbl tredje ledd bokstav b, som gir kommunen hjemmel til å godkjenne plassering av tiltak nærmere nabogrense enn fire meter. Kommunen har vært på befaring i området, og kommet til at tiltaket framstår som naturlig tilpasset terreng og allerede eksisterende bebyggelse. Tomta til naboen ligger høyere enn tiltakshavers tomt, samt at hennes veranda er plassert høyt. Kommunen kan etter dette ikke se at det omsøkte tiltaket vil kaste skygge over naboens veranda. Det er en mulighet for at det omsøkte tiltaket vil gi noe skygge i oppkjørselen til nabotomta, men dette anses å ha liten eller ingen betydning. Bygningen må videre kunne godkjennes med så stor høyde at den vil kunne tjene formålet. Kommunen kan etter dette ikke se at verdien av naboens eiendom vil forringes. Kommunen anfører videre at avstanden til nabogrensa er 3,5 meter, som er tett opptil lovens minstekrav. I tillegg befinner det seg en veg mellom de aktuelle tomtene, slik at disse blir naturlig adskilt. Videre er det aktuelle tiltaket vesentlig mindre enn det som reguleringsplanen gir adgang til. Tiltaket og plassering ble etter dette godkjent under forutsetning av at bygget oppføres i samsvar med plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter. Kommunens vedtak ble påklaget av Nina Garcia, heretter kalt klager, ved brev av 15. september Det anføres at kommunen har lagt feil faktum til grunn for sitt vedtak i og med at tiltakshaveren har oppgitt at bygget skal være bod/anneks. Et anneks har et vesentlig annet bruksområde enn en bod. Klageren betviler at bygget skal brukes som oppbevaringssted slik kommunen hevder i sitt vedtak. Videre hevdes det at avstanden til nabogrensa er 2,5 meter, og ikke 3,5 meter slik som kommunen legger til grunn. Det reageres på kommunens argument om at avstanden til nabogrensa er 3,5 meter og således tett opptil lovens minstekrav. Klageren mener dette ikke kan være avgjørende når hovedregelen er minimum fire meter fra nabogrensa. Det pekes videre på at tiltakshaveren startet arbeidet før tillatelse forelå, og at han har blitt belønnet i form av kommunens godkjenning uten at det er tatt tilstrekkelig hensyn til klagerens ulemper. Klageren anfører videre at hovedregelen om minimum fire meters avstand til nabogrense ikke skal settes til side uten at det foreligger gode grunner for at en slik plassering er nødvendig. Hun mener at kommunens vurdering om at man må kunne påregne at det settes opp garasje eller uthus nær egen tomt i tettbygd strøk faller på sin egen urimelighet. Det anføres at det er større grunn til å praktisere 4-metersregelen strengt i tettbygd strøk. Endelig anføres det at bygget vil medføre at sikten blir betydelig redusert ved innkjøring til nabotomta, og at dette medfører en økt trafikkfare som ikke tidligere er vurdert. Endelig kommenterer klageren deler av tiltakshaverens brev av 29. juli Klageren mener at påstanden om at bygget vil skjerme mellom tomtene er en påstand uten verdi. Påstanden om at dette øker gleden ved bruk av tomtene bør være

3 Side 3 av 7 uvesentlig for saken. Klageren anfører at bygget kommer for nært, og at dette skaper en følelse av at området er tettpakket og stengt, og at det oppleves som trangt. Innherred samkommune behandlet klagen ved delegert vedtak den 4. oktober Kommunens vedtak av 29. august 2011 ble opprettholdt. Begrunnelsen for vedtaket ble noe utdypet. Kommunen legger til grunn at det omsøkte tiltaket skal brukes som hagebod, da det er dette som er angitt i søknadsdokumentene. Når det gjelder avstanden mellom det omsøkte tiltaket og nabogrensa, vises det til tiltakshaverens kommentar til nabomerknaden hvor det framgår at avstanden er 3,5 meter. Målingen så ut til å være i samsvar med situasjonskart for området, og kommunen fant ingen grunn til å foreta oppmåling under befaringen. Det legges uansett til grunn at kommunens vurdering ville vært den samme, selv om det skulle vise seg at avstanden til nabogrense var 2,5 meter. Kommunen avviste videre at tiltakshaver ble belønnet med et positivt vedtak etter å ha startet grunnarbeidet før tillatelse forelå. Allerede utført arbeid hadde ingen betydning for kommunens vedtak. Videre fant kommunen det nødvendig å utdype begrunnelsen for vedtaket vedrørende vurderingen av pbl Kommunen viser til juridisk teori hvor det framgår at utgangspunktet for vurderingen er at en tiltakshaver skal få utnytte sin tomt til bebyggelse i den grad han ønsker det, men dersom andre interesser påføres ulemper som kunne vært unngått eller redusert ved en annen plassering, må tiltakshaveren ha saklig grunn for å påføre naboen ulempe. Sivilombudsmannen har lagt til grunn at ulempen for naboen må være kvalifisert før bygningsmyndighetene skal gripe inn mot tiltakshaverens ønske. Dette gjelder særlig i tettbygd strøk. Slik kommunen ser det påføres ikke naboen noen kvalifisert ulempe som følge av det omsøkte tiltaket i denne saken. Endelig kan ikke kommunen se at plasseringen av det omsøkte tiltaket medfører noen økt trafikkrisiko. Saken ble oversendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling ved brev av 4. oktober Fylkesmannen bemerker Fylkesmannens myndighet som klageinstans framgår av forvaltningsloven (fvl.) 34, og av andre ledd følger det at vi kan prøve alle sider av saken, og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Med dette menes at vi kan prøve om vedtaket er innholdsmessig lovlig, om det er truffet av rette myndighet, og om det er blitt til på lovlig måte. I tillegg kan Fylkesmannen prøve førsteinstansens skjønnsutøvelse, om vedtaket bygger på riktig faktum og om det kommer i strid med ulovfestede regler for saksbehandlingen. Med dette menes om vedtaket innebærer såkalt myndighetsmisbruk, dvs. om vedtaket er motivert ut fra utenforliggende eller usaklige hensyn, om avgjørelsen bærer preg av vilkårlighet eller om den innebærer usaklig forskjellsbehandling. I fvl. 34 annet ledd siste punktum er det imidlertid bestemt at statlig organ som er klageinstans for kommunale vedtak, skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøvingen av det frie skjønnet. Planstatus Det området som det omsøkte tiltaket ligger i omfattes av reguleringsplanen for Brusve Gimle Vestgård mv., stadfestet av Kommunal- og arbeidsdepartementet den 8. mars 1972, og er regulert til eksisterende bebyggelse. Den 27. september 2000 vedtok Levanger kommune ny kommunedelplan for Levanger sentrum. Der er området som det omsøkte tiltaket ligger merket av som område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. Den

4 Side 4 av april 2011 vedtok Levanger kommune ny kommuneplanens arealdel. Der er området for kommunedelplan for Levanger sentrum unntatt fra planen. Området hvor det omsøkte tiltaket ligger reguleres etter dette av reguleringsplanen for Brusve Gimle Vestgård mv.. På bakgrunn av sakens karakter foretok Fylkesmannen en befaring i området den 26. januar På befaringen møtte klageren og to representanter fra kommunen. Tiltakshaveren meldte på forhånd at han var forhindret fra å delta på befaringen. Siden det omsøkte tiltaket allerede er oppført, fikk Fylkesmannen dannet seg et klart inntrykk av det omsøkte tiltaket på eiendommen, sett opp i mot de anførsler som ligger til grunn for klagen. Vi betraktet også det omsøkte tiltaket fra eiendommen og verandaen til klager. Vi viser til befaringen i den videre vurderingen hvor dette er relevant. Reguleringsplanens krav Det framgår av bestemmelsene til den gjeldende reguleringsplanen for området 4, at husplassering og møneretning skal være som vist på planen. Det vises videre til bestemmelsene 6 hvor det framgår at frittliggende uthus mv ikke må ha større grunnflate enn 35 kvm, og at plasseringen av disse skal være som vist på planen. Kommunen vurderer det slik at det er svært store avvik mellom planens plassering av bygninger og den eksisterende bebyggelsen. Det hevdes derfor fra kommunens side at det foreligger en presedens som gir adgang til alternativ plassering av nye tiltak. Fylkesmannen er ikke enig i denne vurderingen. Reguleringsplanen er en rettslig bindende plan for det angitte området inntil denne blir opphevet på riktig måte. Ved vurderingen av plassering av tiltak innenfor planområdet er kommunen bundet av planen slik den lyder. At det tidligere er oppført bygninger som ikke er i tråd med planen, medfører ikke at det foreligger en presedens som gir adgang til en annen plassering enn den planen hjemler. Dersom bygninger skal plasseres på annen måte enn det som er angitt, må det skje ved dispensasjon fra planen. Kommunen viser videre til at bygningsmyndigheten i kommunen i særlige tilfelle kan fastsette en annen plassering, jf. bestemmelsene 6 annet ledd. Fylkesmannen legger til grunn at kommunen gjennom denne bestemmelsen ikke er gitt noen videre adgang til å fravike planen enn det er grunnlag for gjennom dispensasjon. Det vises i den forbindelse til reglene om dispensasjon i bygningsloven fra , samt senere regler om dispensasjon. Så langt Fylkesmannen kan se er det ikke på plankartet inntegnet framtidig plassering av uthus på eiendommen til tiltakshaveren. Det framgår imidlertid av tegnforklaringen til reguleringsplankartet at enkle garasjer ikke er inntegnet på kartet. Det omsøkte tiltaket i denne saken er en enkel hagebod som opptar omkring 14 kvm av tomta. Tiltaket er ikke en garasje, men vi legger til grunn at det er rom for å innfortolke mindre lignende bygninger i det begrepet som reguleringsplanen bruker. Tiltaket er både mindre i areal og i høyde enn en garasje som er beregnet på biler. Etter en konkret vurdering av kartet og ordlyden har vi kommet fram til at bygninger av samme type som det omsøkte tiltaket ikke er ment å være inntegnet på kartet. Som en følge av dette er det omsøkte tiltaket ikke betinget av dispensasjon fra reguleringsplanen. Fylkesmannen vil imidlertid bemerke at planen er misvisende i forhold til den faktiske situasjonen i planområdet og dagens regelverk. På bakgrunn av dette oppfordrer vi planmyndigheten i kommunen til å vurdere å fornye planverket for området.

5 Side 5 av 7 Plassering av bygningen Klageren har ikke felles nabogrense med tiltakshaverens eiendom. Det går en vei mellom eiendommene. Dette gjør at klageren er å regne som gjenboer i forhold til tiltakshaverens eiendom. Gjenboere skal varsles om søknadspliktige tiltak på samme måte som naboer, jf. pbl På samme måte er det lagt til grunn at ulemper som blir påført gjenboere kan være grunnlag for at kommunen kan kreve en annen plassering av tiltaket. På grunnlag av dette har gjenboere klageadgang på vedtak som berører dem, jf. fvl. 28. Det framgår av pbl at byggverk skal ha en avstand til nabogrense som ikke er mindre enn fire meter. Kommunen har i sin vurdering lagt til grunn at avstanden fra det omsøkte tiltaket til grensa til klagers tomt er 3,5 meter, mens klageren hevder at avstanden er 2,5 meter. Fylkesmannen viser til situasjonskartet over området som ble utarbeidet i forbindelse med søknaden om tiltaket, hvor plasseringen av bygningen er tegnet inn. På dette situasjonskartet framstår det som at avstanden fra det omsøkte tiltaket til klagers tomtegrense er omtrent 3,5 meter. Kommunen så ingen grunn til å foreta noen ny oppmåling under sin befaring i området. Fylkesmannen finner etter dette å kunne legge til grunn at avstanden fra det omsøkte tiltaket til tomta til klager er i overkant av 3 meter uten at dette har vært avgjørende for vedtaket i saken. Den omsøkte plasseringen er uansett mindre enn minimum avstand til nabogrense, og bygningen kan således ikke plasseres som omsøkt etter hovedregelen i pbl annet ledd. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn fire meter når eier av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke, eller det gjelder oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Det vises til pbl tredje ledd. Fylkesmannen legger til grunn at det med nabogrense i pbl menes grense med tilstøtende eiendom. Eieren av tilstøtende eiendom, Klara Helene Wibe, har avgitt samtykke for at det kan oppføres bygning helt inn til tomtegrensa. Videre kan kommunen godkjenne plassering av garasje, uthus eller lignende mindre tiltak nærmere nabogrensa enn fire meter, jf. pbl 29-4 tredje ledd bokstav b. Pbl tredje ledd bokstav a og b er alternative hjemler for godkjenning i denne saken. Uansett hvilken hjemmel som benyttes, skal eventuelle ulemper som påføres andre naboer og gjenboere vurderes før plasseringen godkjennes. I søknaden om tiltak av 21. juni 2011 har tiltakshaveren beskrevet planlagt bruk som hagebod, sykkel oppbevaring. I beskrivelsen av tiltaket med bilde, samt på situasjonsplan er bygningen benevnt som anneks/hagebod. Fylkesmannen viser til tiltakshaverens beskrivelse av planlagt bruk av bygningen i søknaden, og legger i det følgende til grunn at bygningen skal brukes til bod/lagringsplass. Dersom bruken endres eller den oppgitte planlagte bruken fra tiltakshaveren er misvisende, må det legges fram ny ordinær søknad overfor kommunen. Hovedhensynene som avstandsbestemmelsen skal ivareta er brannsikkerhet og luft og lys, innsyn og utsikt. Momenter som videre kan få betydning ved vurderingen er tilpasningen til terrenget og den eksisterende bebyggelsen, samt disponering av tomta for å oppnå tilfredsstillende uteareal mv. Det framgår av TEK at byggverk skal ha god terrengmessig tilpasning ut fra hensyn til god arkitektonisk utforming, visuell kvalitet, naturgitte forutsetninger, sikkerhet, miljø mv. Videre skal byggverk plasseres slik at det tas hensyn til blant annet lys- og solforhold. Private interesser vil kunne inngå i vurderingen, herunder tiltakshaverens interesse i å få en plassering som tilfredsstiller hans ønske, men også de eventuelle ulempene som naboer og eventuelt andre vil ble påført.

6 Side 6 av 7 I klagen er det anført at det omsøkte tiltaket medfører økt trafikkfare, da sikten blir betydelig redusert ved innkjøringen til nabotomta. Fylkesmannen bemerker at eiendommen til tiltakshaveren og klageren ligger i enden av en stikkvei som bare fører til disse to eiendommene. Selv om det omsøkte tiltaket er plassert nært denne veien, kan vi, med bakgrunn i befaringen, ikke se at tiltaket i noen særlig grad er til hinder for trafikken eller trafikksikkerheten i området. Dette momentet taler således ikke med tyngde mot at den omsøkte plasseringen av tiltaket kan godkjennes. Klageren anfører videre at bygget kommer for nært, og skaper en følelse av at området er tettpakket og stengt, og at det oppleves som trangt. Klager er ikke enig i tiltakshaverens påstand om at en slik bygning er egnet til å skjerme mellom tomtene, og at dette vil øke gleden og bruken av begge tomtene. Fylkesmannen er enig i at området blir noe trangere med det omsøkte tiltaket. Kommunen har imidlertid opplyst at tiltakshaverens eiendom, inkludert det omsøkte tiltaket, ligger under maksimal tillatt utnyttingsgrad i reguleringsplanen, jf. bestemmelsene 2. Fylkesmannen legger dette til grunn, og viser samtidig til at det i tettbygde strøk må påregnes utbygging i tråd med det som reguleringsplanen tillater. Vi mener at det omsøkte tiltaket er innenfor det som må tåles i tettbygde strøk. Vi er videre enig med tiltakshaveren i at det omsøkte tiltaket i noen grad vil skjerme mellom eiendommene. Etter befaringen konkluderer Fylkesmannen videre med at det omsøkte tiltaket ikke vil få særlige konsekvenser for klageren i form av økt skyggelegging eller tap av utsikt. Det vises til at tiltakshaverens hus ligger i bakkant av det omsøkte tiltaket, sett fra klageren eiendom. Klagerens tomt ligger også noe høyere i terrenget enn tiltakshaverens tomt. Samlet sett kan ikke vi se at klageren blir påført ulemper ut over det som må tåles og er påregnelig i et område som det aktuelle. Fylkesmannen har etter dette ingen merknader til det skjønn som Levanger kommune har utvist da det ble gitt tillatelse til den omsøkte plasseringen. På bakgrunn av det ovenstående fatter Fylkesmannen etter dette følgende --- vedtak: Innherred samkommunes vedtak av 29. august 2011 i sak 660/11 stadfestes. Klages tas ikke til følge.

7 Side 7 av 7 Vedtaket er endelig, og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. fvl. 28. Med hilsen Sissel E. Slapgård (e.f.) Bygg- og justisleder Kommunalavdelingen Frode Finstad Rådgiver Kommunalavdelingen Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift Kopi til: Henning Tiarks P. W. Nilsensveg LEVANGER Innherred samkommune Postboks LEVANGER