Vedtak i klagesak - nybygg - Bambergveien 13 - Levanger kommune - eiendommen 2/93 - kommunens vedtak oppheves

Transkript

1 Vår dato: Vår ref: /5711 Deres dato: Deres ref: /7403 Levanger kommune Postboks LEVANGER Saksbehandler, innvalgstelefon Hege Aas, Vedtak i klagesak - nybygg - Bambergveien 13 - Levanger kommune - eiendommen 2/93 - kommunens vedtak oppheves Saken gjelder tillatelse til oppføring av enebolig i Bambergveien 13 i Levanger kommune. Vedtaket ble påklaget av flere naboer som blant annet mente boligen ville medføre ulemper for dem, i form av utsiktstap, innsyn og for stor belastning på vegen. Fylkesmannen har gjennomgått saken og kommet til at gjeldende plangrunnlag ikke er tilstrekkelig for å bygge ut den omsøkte eiendommen. Kommunens tillatelse anses på denne bakgrunn ugyldig. Vedtaket oppheves og hjemsendes for ny behandling. *** Fylkesmannen viser til Levanger kommunes oversendelse hit av 26. april 2019 hvor den ovennevnte klagesaken ble oversendt for endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningsloven (pbl.) 1-9 femte ledd og delegering fra overordnet departement. Sakens bakgrunn Ansvarlig søker Arkplan AS søkte den 16. juli 2018, på vegne av tiltakshaver Robert Keim-Varslot, om tillatelse til oppføring av enebolig med tilhørende carport samt utleieenhet i sokkel under carport i Bambergveien 13 i Levanger kommune. Boligen skulle oppføres i to etasjer inkludert sokkeletasje. Den nye tomten som skulle fradeles ville få en utnyttelse på 35 % - BYA, dette inkluderte en bolig på 151 m² og to parkeringsplasser på terreng på 30 m². Eneboligen ville få privat uteoppholdsareal i form av to balkonger/terrasser og en takterrasse som ville ha gode sol- og lysforhold. Fradeling ville omsøkes i egen søknad. Ny adkomst skulle opprettes fra Bambergvegen. Det forelå positiv uttalelse fra kommunalteknikk vedrørende opprettelse av ny adkomst samt utvidet bruk av vei. Etter mottatte merknader fra gjenboere ble det gjort endringer på tiltaket ved at taket ble senket 0, 38 meter, det ble satt inn dør mellom tilleggsenhet og hovedenhet samt vedlagt oppdatert situasjonsplan med 3 bilplasser. Det ble samtidig søkt om dispensasjon fra pbl da carporten med utleieenheten kom 2 meter fra nabogrensen til eiendom 2/52. E-postadresse: fmtlpost@fylkesmannen.no Sikker melding: Postadresse: Postboks Steinkjer Besøksadresse: Strandveien 38, Steinkjer Prinsens gt. 1, Trondheim Telefon: Org.nr

2 Side: 2/6 Søknaden ble nabovarslet og det innkom merknader fra Tom og Eli Mette Tranberg, Halldis Staven, Gunnar Helland og Siri og Pål Brørs. Merknadene gikk på at tiltaket ville gi verdiforringelse av naboeiendommene, medføre ulempe mtp. solforhold og innsyn, at husets areal ville bli for stort i forhold til nyttbar tomt, at huset ville bryte med strøkets særpreg hva gjaldt byggeskikk og at det ville bli for stor belastning på vegen som ville medføre trafikale problemer. Det ble videre anført at krav til parkeringsplasser ikke kunne tilfredsstilles på tomten og at biler ville ikke ha mulighet til å snu på egen gårdsplass. Fylkesmannen viser til merknadene i sin helhet. Ansvarlig søker svarte opp nabomerknadene ved brev av 19. april 2018 og 16. juli Det ble vist til rapport om fortettingspotensialet i Levanger sentrum og at Bamberg hadde et middels fortettingspotensial. Tiltaket ville ivareta strøkets karakter, som hovedsakelig besto av frittliggende eneboliger med hovedvekt på saltakshus. Tomta var i grunnboka var oppgitt til å være 1023,5 m² noe som tilfredsstilte kravet om minimum 1000 m² for fradeling, jf. KDP. Videre var det ikke krav om snuplass på egen tomt i kommunedelplanen. Antall parkeringsplasser var i henhold til vedtektene i Levanger kommune. Tiltaket ble totalt nabovarslet 3 ganger før kommunen tok saken opp til behandling. I tillegg ble saken på nytt nabovarslet den 16. juli 2018, denne gang pga. at boligen ble senket 38 cm innvendig for å imøtekomme merknader om forringet utsikt. Søknaden ble igjen endret og nytt nabovarsel ble sendt ut den 25. september Endringene som nå var gjort var at utleieenheten var fjernet fra tiltaket for å unngå at boligen kom nærmere enn fire meter fra nabogrensen, slik at dispensasjon ikke lenger var nødvendig. Ny revidert søknad ble fremsatt den 5. desember Beregnet grad av utnytting var nå satt til BYA 33, 69 %.

3 Side: 3/6 Utsnitt revidert situasjonsplan: Det ble fremsatt merknader til ny, revidert søknad fra Halldis Staven, Pål Brørs, Tom og Eli Mette Tranberg. Disse ble igjen svart opp av ansvarlig søker. Fylkesmannen viser til disse i sin helhet. Kommunen behandlet søknaden den 9. januar 2019 og det ble gitt rammetillatelse. Fylkesmannen merker seg at dato på kommunens vedtak er 9. januar Vi legger til grunn at dette er en inkurie, og at riktig årstall skal være Vedtaket ble påklaget av Halldis Staven, ved klage datert 22. januar 2019, Pål og Siri Brørs, ved klage datert 22. januar 2019 og Eli Mette og Tom Tranberg ved klage datert 29. januar Klagen fra Halldis Staven viste til punkter i rapporten «Fortetningspotensialet i Levanger sentrum» samt punkter i kommunedelplan for Levanger sentrum som ikke var nevnt i kommunens behandling. Alle tidligere innsigelser ble for øvrig opprettholdt: det var ikke tatt hensyn til trafikale forhold, klagers eiendom ville miste utsikt og medføre verditap ved en slik utbygging, og tomten var for liten. I klagen fra Pål og Siri Brørs ble det fremholdt at tiltaket ville medføre en vesentlig verdiforringelse av eksisterende eiendommer tilknyttet Bambergveien 11. Bolig og tomtedeling måtte sees i ett, og kommunen måtte være objektiv instans og vurdere helheten i prosjektet. Det ble videre anført at det ikke ble tatt tilstrekkelig hensyn til estetikk, botetthet og trafikale forhold. Beboerne i gata ble ikke hørt over kommersielle hensyn fra eiendomsutvikler eller kommunens foretettingspolitikk. Eli Mette og Tom Tranberg anførte at tiltaket ville medføre tap av solforhold, innsyn og redusert verdi på egen bolig. Klagerne opplevde at psykisk helse, bomiljø og verdi ikke ble tatt hensyn til. Fylkesmannen viser til klagene i sin helhet. Kommunen foretok forberedende klagebehandling den 24. april Klagene ble ikke tatt til følge. Saken ble den 26. april 2019 oversendt Fylkesmannen i Trøndelag for endelig klagebehandling.

4 Side: 4/6 Ved epost av 10. mai 2019 etterspurte saksbehandler hos Fylkesmannen plangrunnlag for saken, da gjeldende reguleringsplan ikke var å finne i kommunens kartløsning. Den 3. juli 2019 mottok Fylkesmannen epost med bilder av gjeldende reguleringsplan. Fylkesmannen bemerker Fylkesmannens myndighet som klageinstans fremgår av forvaltningsloven 34. Etter bestemmelsens andre ledd kan vi prøve alle sider av saken, herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Med dette menes at vi kan prøve om vedtaket er innholdsmessig lovlig, om det er truffet av rette myndighet, og om det er blitt til på lovlig måte. I tillegg kan Fylkesmannen prøve førsteinstansens skjønnsutøvelse, om vedtaket bygger på riktig faktum og om det kommer i strid med ulovfestede regler for saksbehandlingen. I dette ligger prøving av om vedtaket innebærer såkalt myndighetsmisbruk, det vil si om vedtaket er motivert ut fra utenforliggende eller usaklige hensyn, om avgjørelsen bærer preg av vilkårlighet eller om den innebærer usaklig forskjellsbehandling. Den ovennevnte bestemmelsen, jf. 34 andre ledd siste pkt., fastsetter samtidig at statlig organ som er klageinstans for kommunale vedtak, skal legge stor vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøving av det frie skjønn. Vilkår for klage Det er på det rene at kommunens vedtak av 9. januar 2019 er et «enkeltvedtak» og at klagerne har «rettslig klageinteresse i saken», jf. forvaltningsloven 28. Videre vurderer Fylkesmannen klagene å være rettidig fremsatt etter forvaltningsloven 29 første ledd. Vilkårene for å behandle klagen er dermed oppfylt, jf. forvaltningsloven 34 første ledd. Rettslig utgangspunkt Det følger av pbl første ledd at kommunen «skal» gi tillatelse til det omsøkte tiltaket «dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av» plan- og bygningsloven. Bestemmelsen gir uttrykk for den såkalte byggeretten, eller legalitetsprinsippet i byggesaksbehandlingen, og innebærer at kommunen har plikt til å gi tillatelse til et tiltak så fremt det ikke foreligger klar hjemmel for avslag. Hjemmel for avslag kan blant annet være bestemmelser i plan- og bygningsloven, bestemmelser i forskrift med hjemmel i plan- og bygningsloven eller gjeldende planer. Dersom tiltaket «er i strid» med bestemmelser i lov eller forskrift eller gjeldende planer, vil tillatelse til tiltaket være betinget av at det med hjemmel i pbl gis dispensasjon. Kommunen kan da ikke gi tillatelse uten at det først er søkt om og innvilget dispensasjon etter reglene i pbl og Fylkesmannen vil først ta stilling til hvordan det omsøkte tiltaket forholder seg til gjeldende planer, jf. pbl andre ledd og 12-4 andre ledd.

5 Side: 5/6 Planstatus Eiendommen er omfattet av kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt 27. september Det framgår av gjeldende plankart at eiendommen ligger innenfor område hvor reguleringsplanen fortsatt skal gjelde. Eiendommen er videre omfattet av Reguleringsplan Nesset 1962 (L ). Fylkesmannen har under klagesaksbehandlingen etterspurt reguleringsplankartet da dette ikke fantes i kommunens kartløsning. Da dette ble oversendt var det med følgende beskrivelse av hvor den omsøkte eiendommen befant seg: «Området Bambergvegen 13 ligger i, er rundt «firkant»-bretten, der alle fire sider har vært brettet og danner et kryss».

6 Side: 6/6 Det er vanskelig for Fylkesmannen å tolke ut fra utsnittet fra reguleringsplankartet hva som er gjeldende planstatus for eiendommen 2/93. Kommunen har lagt til grunn at eiendommen er regulert til «åpen boligbebyggelse». Slik Fylkesmannen ser det vil dette i beste fall være gjetning. For reguleringsplaner gjelder det et klarhetskrav. Klarhetskravet knytter seg til legalitetsprinsippet og innebærer et krav om at det må foreligge en tilstrekkelig klar hjemmel for at det offentlige skal kunne gjøre inngrep i borgernes rettsstilling. Fylkesmannen mener at gjeldende reguleringsplan ikke i tilstrekkelig grad kan fungere som grunnlag for utbygging. Plankartet oppfyller ikke kravet til klarhet for den omsøkte eiendommen. Utgangspunktet videre er at ny plan går foran gammel plan ved motstrid, jf. pbl. 1-5 andre ledd. Et alternativ i et tilfelle som dette, kunne således vært å falle tilbake på gjeldende kommunedelplan. I denne saken vil imidlertid heller ikke dette være mulig, da gjeldende kommunedelplan i dette tilfellet kun sier at reguleringsplanen fortsatt skal gjelde. Delplanen viser ikke eget arealformål for omsøkte eiendom. Resultatet blir at den omsøkte eiendommen anses uregulert og følgelig ikke kan bebygges på bakgrunn av gjeldende plangrunnlag. Det anses som en rettsanvendelsesfeil at kommunen har tillatt bygging etter gjeldende plangrunnlag. Kommunens vedtak må etter dette anses ugyldig og hjemsendes for ny behandling. På bakgrunn av det ovennevnte og med hjemmel i forvaltningsloven 34 fatter Fylkesmannen følgende vedtak: Levanger kommunes vedtak av 9. januar 2019 oppheves. Klagene har ført fram. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. forvaltningsloven 28. Med hilsen Elisabeth Marø Holand (e.f.) Seniorrådgiver Kommunal- og justisavdelingen Hege Aas Rådgiver Kommunal- og justisavdelingen Dokumentet er elektronisk godkjent Kopi til: Eli Mette og Tom Tranberg Bambergvegen LEVANGER Halldis Staven Bambergvegen 11 C 7603 LEVANGER Pål og Siri Brørs Bambergvegen 11 C 7603 LEVANGER Robert Keim- Varslot Tindvegen VERDAL