Levanger kommune Arealforvaltning

Transkript

1 Levanger kommune Arealforvaltning Monica Larsen Vestgårdvegen 6 L 7605 Levanger Deres ref: Sakstype: Delegert byggesak Vår ref. KNMO 2018/10071 Eiendom: 276/7/0/0 Dato: Saksnr: 749/18 Klage ikke tatt til følge - Klage på godkjent søknad om oppføring av terrasse /276/7 Vestgårdvegen 6L Levanger kommune viser til klage på godkjent søknad om oppføring av terrasse mottatt her den Sakshistorikk Levanger kommune ble våren 2018 gjort oppmerksom på at det var utført bygningsmessige arbeider på eiendom 276/7 Vestgårdvegen 6L i Levanger kommune som kunne være i strid med plan- og bygningsloven (pbl.). Kommunen befarte derfor eiendommen den Det ble konkludert med at det var oppført terrasse som var i strid med gjeldende reguleringsplan og for nært nabogrense uten at det var søkt om og gitt tillatelse til tiltaket. Kommunen sendte derfor ut brev med forhåndsvarsel om pålegg om retting og tvangsmulkt den Frist for fullstendig søknad eller eventuelle merknader til forhåndsvarselet ble satt til Kommunen mottok søknad om oppføring av terrasse. Terrassen har et areal på ca. 20 m 2 og oppføres som en forlengelse av eksisterende terrasse. Hoveddelen av terrassen ligger på bakken som en platting og har ikke bebygd areal (BYA) i henhold til Grad av utnytting (veileder til byggteknisk forskrift). Cirka 1 meter av terrassen mot nabo ligger meter over bakken og har følgelig bebygd areal. Det opplyses i redegjørelse at terrassen ble oppført på vår/sommer Kommunen hadde frem mot innsending av søknad dialog med tiltakshaver og fristen i forhåndsvarselet vurderes som overholdt. Tiltaket var i strid med gjeldende reguleringsplan Brusve-Gimle Vestgård (planid L ) fordi det var oppført på et område som i planen var regulert til friområde. Det ble søkt om dispensasjon fra formålet i planen. Tiltaket ble nabovarslet i samsvar med pbl Det kom inn merknad til nabovarselet fra nabo Marie Hovland Hofsli på eiendom 276/81. Merknaden var fremsatt av sønnen, Bjørn Hofsli, på vegne av sin mor. Merknaden gikk i hovedsak ut på at tiltaket førte til sjenerende innsyn og reduksjon i markedsverdien til eiendommen. Tiltaket ble søkt oppført i nabogrensen. Det er angitt i pbl at byggverk skal ha en avstand fra nabogrense som ikke er under 4 meter. Kommunen kan imidlertid godkjenne at byggverket plasseres nærmere når eier av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke gjennom en egenerklæring, eller ved oppføring av frittliggende garasje og uthus og lignende

2 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 2 av 5 mindre tiltak. I dette tilfellet forsøkte tiltakshaver å innhente denne erklæringen fra nabo, men lyktes ikke og det ble da også søkt om dispensasjon fra pbl. 29-4, andre ledd. Kommunen godkjente tiltaket i vedtak av (saksnr. 662/18). Det ble før vedtaket gjennomført en ny befaring av kommunen den I vurdering av nabomerknad og dispensasjon fra pbl ble det lagt vekt på at innsynet fra terrassen til nabohuset er begrenset og innenfor det man kan forvente av innsyn i tettbygde strøk og at dispensasjon vil gi tiltakshaver et mer fungerende uteoppholdsareal noe som er et areal- og ressursdisponeringshensyn som kan tillegges avgjørende vekt. I vurdering av dispensasjon fra formålet friområde i reguleringsplanen ble det lagt vekt på at friområdet vanskelig kan brukes som tiltenkt og også her at en dispensasjon vil gi tiltakshaver et mer fungerende uteoppholdsareal som i vurderingen av dispensasjon fra pbl Hjemmelshaver av eiendom 276/81 Hjemmelshaver av eiendom 276/81 er Mikal Hofsli. Mikal Hofsli bor per d.d. på sykehjem og kommunen og tiltakshaver har i denne saken valgt å forholde seg til Marie Hovland Hofsli som er hans kone og nåværende beboer av 276/81. Klage Kommunen mottok klage på sitt vedtak den Det legges til grunn at klagen er rettidig fremsatt, jf. forvaltningsloven (fvl.) 29. Klagen lyder i sin helhet: «Viser til ovennevnte sak angående oppføring av terrasse. Brev mottatt 16. oktober Som tidligere i denne saken skal undertegnede representere min mor Marie Hovland Hofsli. Som det vises til under VEDTAK kan saken påklages i henhold til forvaltningslovens paragraf 28. Med dette påklages vedtaket. Begrunnelse for dette er at ikke begge vilkårene for en dispensasjon er tilstede. Dette gjelder både dispensasjon i forhold til plan- og bygningsloven pbl, paragraf 29-4, andre ledd og dispensasjon i forhold til pbl, paragraf 19-2, første ledd. Det er punktet som omhandler forholdet vedrørende fordeler opp imot ulemper vi vil påklage. Først en oppklaring vedrørende faktiske feil. Det vises til at regelen om byggverk nærmere nabogrensen enn 4 meter kan godkjennes av kommunen når det innhentes skriftlig samtykke fra naboeiendommen. Det medfører ikke riktighet at det er forsøkt innhentet samtykke om dette. Marie har henvist alt som har med denne saken å gjøre til undertegnede og et slikt samtykke er ikke blitt etterspurt. Begrunnelsen for godkjent tiltak og innvilgelse av dispensasjoner. Det henvises til og argumenteres med at tiltaket gir klart større fordeler enn ulemper. Da det er dette som til slutt legges på vektskålen når tiltaket godkjennes, ønsker vi derfor å belyse dette nærmere. Med følgende begrunnelse vil vi hevde at grunnlaget for dispensasjon bortfaller: Ulempene er som tidligere knyttet til innsyn og verdiforringelse. Det hevdes at innsynet er begrenset på terrassen. La oss slå fast at det faktisk er innsyn på terrassen selv om noe er skjult av taket. Den delen av terrassen som det er innsyn på er den delen som blir brukt mest. Den sonen er også en del av gangsonen til terrassedøren. Dette gjør at Marie føler at tiltaket klart forringer opplevelsen ved å bruke terrassen. Det er også innsyn direkte inn i huset gjennom vinduer. Vurderingen av dette vil variere avhengig av lysforhold som kjent. Lysforhold varierer og det er feil å hevde at det ikke er innsyn, og begrunne dette ut i fra en

3 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 3 av 5 befaring som er gjort i fullt dagslys. Dersom vedtaket blir gjeldende vil det av hensyn til lik behandling ikke senere kunne argumenteres imot og la også beboere i 6J bygge tilsvarende terrasse med den følge at ulempen og belastningen for Marie blir enda større. Det vil da i praksis være en mer eller mindre sammenhengende utsiktsplattform helt inn til grensen til nr. 29. Fordeler ved tiltaket. Tomta til tiltakshaver ligger faktisk veldig godt til og har utmerkede solforhold fra før. Bedrede solforhold er mildt sagt derfor en meget dårlig begrunnelse for å fravike plan- og bygningslovens 4 meters regel. En skulle anta at solforholdene var relativt like i grensen som 4 meter inn på tomta. Vi mener derfor at denne begrunnelsen ikke kan vektlegges i det hele tatt. Det hevdes at tiltaket vil gi et mer velfungerende uteområde. Her skulle alternative tiltak ha blitt vurdert som kunne ha gitt tilsvarende god utnyttelse. En mer tilbaketrukket terrasse skulle heller blitt valgt. Den aktuelle eiendommen har ikke spesielt utfordrende terreng på det aktuelle stedet og er betydelig flatere enn tomta til Marie. Det hevdes at bygging (av terrassen) gjør at naboer kan ta seg fra det ene fellesområdet til det andre. Det virker svært søkt å hevde det. Her finnes det helt sikkert bedre alternativer som en sti eller lignende. Det at søker til tiltaket mener at dette ikke er sjenerende for naboer skulle falle på sin egen urimelighet. Marie opplever absolutt dette som sjenerende. Sluttkommentar vedrørende prosessen. Vi vil hevde at dette tiltaket aldri skulle ha vært bygd helt inntil tomtegrensen. Det er en dårlig løsning som umulig kan være fornuftig ut ifra å ta hensyn til utvikle gode naboforhold hvor en respekterer hverandre og tar tilstrekkelig hensyn. Dersom tiltakshaver hadde søkt på forhånd, sendt nabovarsel og valgt en dialog kunne dette ha vært unngått. Da hadde det kunne vært mulig å diskutere seg frem til en løsning som begge hadde kunnet akseptere. Istedenfor ble det her ikke søkt og ikke sendt nabovarsel. Det ble bygd uten nødvendig tillatelse på forhånd. Det må også opplyses om at det som benevnes som krattskog ble fjernet av tiltakshaver inne på tomta til Marie uten å innhente tillatelse. Det kan også virke som om kommunen ikke våger å sette foten ned for et tiltak som er ulovlig satt opp. Det vil kunne være mange lignende tilfeller der tomteeier ønsker å bygge helt inntil grensen for å få best mulig utnyttelse av tomta. Her er det viktig med regler og prinsipper som etterleves og praktiseres likt og rettferdig. I tillegg mener vi at lovgivers hensikt med å sette 4 meter som byggegrense nok har vært noe mer gjennomtenkt enn det legges frem i søknaden. Det tas ikke nok hensyn til omgivelsesplassering og terreng. Når en velger å bygge helt inntil nabotomten og denne ligger attpåtil på toppen av en skråning sier det seg selv at dette ikke er særlig godt landskapsarkitektontisk håndverk». Hjemmelsgrunnlag Det aktuelle hjemmelsgrunnlaget i denne saken er plan- og bygningsloven 29-4 og reguleringsplan Brusve-Gimle-Vestgård (planid L ). Området er regulert delvis til bolig og delvis til friområde. Realitetsbehandling Levanger kommune har kompetanse som klageinstans i denne saken, jf. fvl. 32. Som klageinstans er kommunen pliktig til å vurdere momentene som trekkes frem i klagen, jf. fvl. 33, andre ledd, andre punktum, som lyder: «Underinstansen skal foreta de undersøkelser som klagen gir grunn til. Den kan oppheve eller endre vedtaket dersom den finner klagen begrunnet (...)».

4 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 4 av 5 Klagebehandling Kommunen kan ikke se at det har kommet inn noen opplysninger som ikke var kjent på tidspunktet vedtaket ble fattet. Vi finner likevel grunn til å kommentere noen av punktene som er anført i klagen. Slik kommunen har forstått det har tiltakshaver oppsøkt nabo Hofsli flere ganger i forsøk på å innhente signatur på naboerklæring. Ettersom tiltakshaver ikke har oppnådd kontakt med nabo ved fysisk oppmøte kan det ikke forventes at tiltakshaver her skal forholde seg til sønnen som ikke bor i boligen. Som beskrevet i vedtaket har sivilombudsmannen drøftet spørsmålet rundt uteoppholdsareal i SOMB Der gis det uttrykk for at utvidelse av uteoppholdsareal kan være et arealog ressursdisponeringshensyn som skal vektlegges i en dispensasjonsvurdering og som etter forholdene kan tillegges avgjørende vekt. I klagen trekker Hofsli frem solforhold som den avgjørende grunnen for dispensasjonen. Et godt fungerende uteoppholdsareal dekker flere behov enn sol. Det skal være et område for rekreasjon, lek og aktivitet. Selv om et uteareal fra før har tilfredsstillende kvalitet, vil økt kvalitet likevel være en objektiv fordel for eiendommen. Plan- og bygningslovens 29-4, tredje ledd, åpner for å kunne godkjenne mindre frittliggende tiltak i nabogrensen. Med «mindre tiltak» menes her bygninger som verken har samlet bruksareal eller bebygd areal over 50 m 2 og som ikke skal benyttes til beboelse (TEK17 6-4). Tiltaket i denne saken kunne vært ansett som «mindre frittliggende tiltak» dersom det ikke hadde vært en forlengelse av eksisterende terrasse og således oppfylle vilkårene for plassering nærmere enn 4 meter fra nabogrense uten naboerklæring. Som Hofsli skriver vil det være mulig for eier av leilighet 6J å søke om å oppføre et lignende tiltak, men dette må da gjennom en konkret vurdering hvor hensyn som gjør seg gjeldende i den saken må drøftes. Kommunen anser at tiltaket gir begrenset innsyn til naboeiendommen og at denne ulempen er innenfor det som kan forventes i tettbygde strøk. ************** Kommunens vedtak av , saksnr. 662/18, opprettholdes. Saken sendes over til Fylkesmannen i Trøndelag for endelig avgjørelse. Med hilsen Kristine Molde Byggesaksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur.

5 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 5 av 5 Kopi til: Marie Hovland Hofsli Alosavegen Levanger