FYLKESMANNEN I NORD-TRØNDELAG Kommunal- og administrasjonsavdelingen

Transkript

1 FYLKESMANNEN I NORD-TRØNDELAG Kommunal- og administrasjonsavdelingen Sakcbehandler: Elin Lånkan Johan og Ragnhild Alvestad Høgberget Levanger Deres ref: Vår dato: Vår ref.: 2007/2858 Arkivnr: NNHERRED SAMKOMMUNE 9 JUNI 2007 Klage på Innherred samkommunes vedtak i sak 740 /06 vedrørende oppføring av enebolig med sokkel i Høgberget 25 i Levanger kommune - kommunens vedtak stadfestes Det vises til Innherred samkommunes ekspedisjon hit av 1. mars 2007 hvor ovennevnte sak ble oversendt Fylkesmannen til endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningsloven (pbl.) 15 og delegering fra Kommunal- og regionaldepartementet og Miljøverndepartementet. Sakens bakgrunn: I søknad datert 3. august 2006 søkte NK-Prosjektering (ansvarlig søker) på vegne av Vegard Al~ Sunde og Christian Petersen (tiltakshaver) om oppføring av enebolig med sokkel i Høgberget 25 i Levanger kommune. Den 26. juni 2006 ble det også søkt om dispensasjon fra reguleringsplanen Høgberget HI for etablering av avkjørsel på søndre side av huset, samtidig som den tidligere bestemte avkjørselen ønskes beholdt for bruk av beboerne i sokkeletasjen. Den aktuelle tomta er bratt, med ca. ni meters høydeforskjell mellom søndre og nordre eiendomsgrense, og det er denne topografien som gjør det ønskelig med avkjørsel både til sokkelleiligheten og hoveddelen av huset. Etter utsendt nabovarsel kom det merknader til tiltaket fra eierne av Høgberget 21, Tove og Knut Erik Norøy, den 19. juli Norøy presiserer at en avkjørsel i sør bør gå likt med veggen på huset, dvs. fire meter i fra grenseområdet. Dette for å få en bedre overgang mellom tomtene og for å unngå at avkjørselen kommer for nære Norøys oppholdsplass/platt. Videre anfører Norøy at huset ikke bør bli høyere enn deres på grunn av solforholdene på tomta deres. I brev datert 28. juli 2006 kom Johan og Ragnhild Alvestad med kommentarer til tiltaket. Alvestad anfører at huset vil komme 2,5 meter høyere enn reguleringsplanen legger opp til, og dette vil påvirke solforholdene på tomta til Alvestad. Reguleringsbestemmelsene for området sier at terrengbehandling bør utføres slik at den best mulig faller inn i omgivelsene og harmonerer med strøkets terreng, j 10.4, 10.5 og Alvestad mener at disse bestemmelsene ikke blir fulgt hvis huset bygges så høyt som det søkes om. I tillegg synes Alvestad at fasaden på nordsida av huset blir for prangende og forsteker inntrykket av et høyt hus. Søknaden ble behandlet av kommunen den 7. september 2006, sak 740/06, og følgende vedtak ble fattet: Postadresse: Besøksadresse: Telefon: e-posimottetc: postmottak fmntno Statens hus Telefax: Steinkjer Strandveien 38 Org.nr.: Hjemmeside:

2 Side 2 av 6 "Med hjemmel i PBL. 7 gis det dispensasjon fra reguleringsplanen for Høgberget III med tilhørende bestemmelser, vedtatt av Levanger kommunestyre i møte i sak I6/00. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 93 (tillatelse til tiltak) og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes søknad om tillatelse til tiltak under følgende forutsetninger: Bygget skal oppføres i samsvar med Plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter... " I tillegg ble det fattet vedtak på hvem som gis ansvarsrett i forbindelse med totaket. Dispensasjonen for å anlegge avkjørsel på sørsida på tomta begrunnes i topografiske forhold. Tomta er bratt med en høydeforskjell på ni meter fra nordre til søndre grense. Det vil gi best mulig utnyttelse av tomta ved at det anlegges avkjørsel både i nord og sør. Å gi dispensasjon fra reguleringsplanen anser kommunen uproblematisk da det ikke medfører særlige ulemper for eventuelt berørte parter. Kommunen vurderer pbl. 70 nr. 1 og kommer framt til at tiltaket kan plasseres som omsøkt. I brev datert 17. oktober 2006 påklaget eierne av Høgberget 54, Johan og Ragnhild Alvestad (klager), kommunens vedtak. I klagen anfiøres det bl.a_ at hvis innkjørselen til tomt nr. 25 blir på sørsida i stedet for nordsida, vil det på grunn av høydeforskjellen bli fylt opp ca. 2,5 meter ekstra masse og huset vil komme mye høyere enn reguleringsbestemmelsene legger opp til. tiltaket er i strid med 10.4, 10.5 og 10.6 i reguleringsbestemmelsene. det planlagte tiltaket vil skygge for solen for klager. det planlagte tiltaket er til betydelig ulempe for klager og andre naboer i husrekka nedenfor, j pbl. 70. aktuelle tomtekjøpere er blitt forskjellsbehandlet i denne saken. argumentet om tilgjengelighet for eventuelle rullestolbrukere er lite relevant. Begge tiltakshaveme bor i egne hus i nabolaget og tenker å selge huset i nr. 25 videre. huset må senkes to meter i forhold til plantegningene i byggesøknaden av hensyn til alle naboene rundt. vedtaket må gis oppsettende virkning. Både ansvarlig søker, NK-Prosjektering, og klager har kommet med ytterligere an førsler/kommentarer i saken i brev datert henholdsvis 30. januar 2007 og 10. februar Kommunen behandlet klagen den 21. februar 2007 og tidligere vedtak i saken ble opprettholdt. Krav om utsatt iverksettelse av vedtaket ble avslått, jf. M. 42. Saken ble den 1. mars 2007 oversendt Fylkesmannen for klagebehandling. Den 5. mars 2007 sendte Fylkesmannen orientering om antatt saksbehandlingstid til klager. Samtidig fant Fylkesmannen ikke grunn til å gi kommunens vedtak utsatt iverksettelse etter forvaltningsloven 42.

3 Side 3 av 6 Fylkesmannen avholdt befaring i saken den 19. juni Til stede var Johan og Ragnhild Alvestad (klager), Vegard Al~ Sunde og Christian Petersen (tiltakshaver), Njål Kolsvik (ansvarlig søker), Torbjørn Sirum og Gunnar Vatn (Innherred samkommune), Grete Elv~ og Elin Lånkan (Fylkesmannen). Etter at befaringen var kommet i gang kom i tillegg eier av Høgberget 50, Svenn Erik Laugen, og deltok på resten av befaringen. Fylkesmannens vurdering: Fylkesmannens myndighet som klageinstans fremgår av forvaltningslovens (fvl.) 34. Av andre ledd følger det at vi kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Med dette menes at vi kan prøve om vedtaket er innholdsmessig lovlig, om det er truffet av rette myndighet, og om det er blitt til på lovlig måte. I tillegg kan Fylkesmannen prøve førsteinstansen skjønnsutøvelse, om vedtaket bygger på riktig faktum og om det kommer i strid med ulovfestede regler for saksbehandlingen. Med dette menes om vedtaket innebærer såkalt "myndighetsmisbruk" dvs, om vedtaket er motivert ut fra utenforliggende eller usaklige hensyn, om avgjørelsen bærer preg av vilkårlighet eller om den innebærer usaklig forskjellsbehandling. I fvl. 34 annet ledd siste punktum, er det bestemt at statlig organ som er klageinstans for kommunale vedtak skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøvingen av det frie skjønnet. Hvem som klu% hvilket vedtak som er til klagebehandling: I brev datert 30. januar 2007 skriver ansvarlig søker at det bare er en av totalt ni naboer og gjenboere som har klaget på vedtaket av 7. september I brev datert 10. februar 2007 Øver klager at det ikke stemmer at_detbare er en av ni naboer og gjenboere som har klaget. Klager viser til at det ble sendt inn felles klage fra huseieme i nr. 52, 54, 56 og 58 med underskrifter datert 4. april I tilegg sendte beboerne i nr. 21 inn en merknad til tiltaket. Den 8. desember 2005 ble det søkt om dispensasjon for felles avkjørsel for eiendommene Høgberget 25 og 27. I følge kommunen ble det ikke fattet noe vedtak i saken, men i svarbrev datert 5. januar 2006 skrev plan- og byggesakssjefen at:... Plan- og byggesakssjefen har vurdert søknaden om dispensasjon og har i utgangspunktet ingen innvendinger mot at det anlegges enfelles avøørsel fra vegen Høgberget til sørside av tomtene Høgberget 25 og 27. " Eierne av Høgberget 52, 54, 56 og 58 kom den 2. april 2006 med klage på dispensasjonen. Klagen ble ikke behandlet i påvente av ordinær byggesøknad. I byggesøknaden datert 3. august 2006 går tiltakshaver (Sunde og Petersen) bort fra søknad om felles avkjørsel, og søker i stedet om dispensasjon for å anlegge separat avkjørsel på sørsiden av tomta. Eier av Høgberget 27 søkte den 16. august 2006 også om separat avkjørsel i sør på tomta si, og fikk søknaden innvilget den 16. november Sistnevnte vedtak er, så vidt Fylkesmannen kjenner til, ikke påklaget. Søknaden av 3. august 2006 ble innvilget 7. september 2006, sak I og med dette vedtaket er ikke søknaden om felles avkjørsel av 8. desember 2005 lenger aktuell, og kommunen trenger følgelig ikke å ta stilling til klagen av 2. april Alle parter må forholde seg til vedtaket av 7. september Ekteparet Alvestad påklaget vedtaket av 7. september 2007 den 17. oktober 2006, men det er ikke påklaget av noen av de øvrige naboene/gjenboerne. Det foreligger heller ingen fiøakt, jf. M. 12.

4 Side 4 av 6 Konklusjonen er at det er vedtaket av 7. september 2006, sak 740/06, som er til klagebehandling, og det er påklaget av ekteparet Alvestad. Planstataus: Reguleringsplanen Høgberget RI i Levanger kommune ble vedtatt den 29. mars Det omsøkte tiltaket ligger i et område som i reguleringsplanen er avsatt til byggeområde (B32), j pbl. 25 første ledd nr. 1. Plassering og høy-de på tiltaket - pb1. S 70: I bokstav b i reguleringsbestemmelsene er det bestemt at for området B 32 er maksimal gesimshøyde 6,5 meter og maksimal mønehøyde 9,5 meter. Tiltaket er ikke i strid med denne bestemmelsen. Det er ikke gitt reguleringsbestemmelser om bygningers plassering, herunder høydeplassering. I den utrekning reguleringsplanen/-bestemmelsene ikke regulerer tiltakets plassering og høydeplassering, kommer pbl. 70 til anvendelse. I pbl. 70 nr. 1 står det at bygningens plassering, herunder høydeplassering, og bygningens høyde skal godkjenne av kommunen. Utgangspunktet for vurderingen er at byggherrens ønske "imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe eks. naboer og omkringliggende miljø", j rundskriv H-18/90. Som nevnt ovenfor er utgangspunktet for vurderingen at byggherrens ønske "imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette." Under dette skjønnstemaet inngår et spekter av hensyn som må vurderes under ett. Blant annet kan det være relevant å vurdere hensynet til bygningens tilpasning til terrenget og eksisterende bebyggelse, disponering av tomten for å oppnå tilfredsstillende oppholdssted i det fri for beboerne/andre brukere, utsikt og lysforhold, hensynet til naboer slik at de beholder/kan få tilsvarende kvaliteter, planlagt eller påregnelig utnyttelse av nabotomta/omkringliggende areal i relativ nær framtid samt formålet med bygningen. Bestemmelsen i 70 nr. 1 gir imidlertid ikke selvstendig hjemmel for å avslå en byggesøknad, den gir bare et valg mellom alternative muligheter. Kommunen kan vedta en annen plassering og høyde enn den omsøkte, hvis dette for eksempel er nødvendig av hensyn til naboene. I de tilfellene hvor det ikke finnes alternative plasseringer, må kommunen innvilge søknaden dersom den for øvrig er i samsvar med planer og regelverk. Etter Fylkesmannens vurdering vil en høydeplassering som omsøkt innebære en god tilpasning til terrenget og eksisterende bebyggelse. Den aktuelle tomta ligger betydelig lavere i terrenget enn eksisterende bebyggelse i øst og vest (19 og 21), og en oppfylling som omsøkt vil føre til en naturlig stigning fra 21 i øst til 19 i vest. Klager vil miste noe sol på grunn av det planlagte tiltaket, men ulempene kan etter Fylkesmannens vurdering ikke karakteriseres som betydelige. Klager har hovedutsikt mot nord, og den vil ikke bli berørt av tiltaket. Fylkesmannen kan heller ikke se at de ulempene som påføres naboeiendommene er betydelige, og tiltaket må derfor tillates som omsøkt. Klager anfører at tiltaket er i strid med 10.4, 10.5 og 10.6 i reguleringsbestemmelsene. Etter Fylkesmannens vurdering er ikke tiltaket i strid med disse bestemmelsene.

5 Side 5 av 6 Dispensasjon - pbl. 5 7: På reguleringsplanen er avkjørsel markert med pil og tegnet inn nordvest på den aktuelle tomta. Fylkesmannen er av den oppfatning at pil er rettslig bindende regulering av avkjørsel i en reguleringsplan. Anleggelse av avkjørsel i sør, som omsølet, vil være i strid med planen og derfor være betinget av at det i medhold av pbl. 7 gis dispensasjon fra nevnte plan. Lovens vilkår for at dispensasjon kan gis er at det foreligger "særlige grøer", jf. pbl. 7. Det følger av pbl. 7 at kommunen "kan " gi dispensasjon dersom "særlige grunner" tilsier dette. Søker har altså ikke noe rettskrav på dispensasjon. Det følger av ordlyden og forarbeider at slik tillatelse bare skal gis i unntakstilfeller. Problemstillingen blir derfor hvorvidt det foreligger "særlige grunner" i denne saken som kan gi grunnlag for å dispensere fra reguleringsplanen. I forarbeidene til pbl. 7 (Otprp. nr ) er det blant annet uttalt at uttrykket "særlige grunner" må ses i forhold til offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Som eksempel kan nevnes tilfeller der vurderingen av arealbruken er endret etter at det ble utarbeidet plan, eller at tidsfaktoren tilsier at en ikke bør avvente en planendring. Normalt vil verken økonomiske hensyn eller personlig forhold tillegges noen vekt i vurderingen av om særlige grunner foreligger. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav vavre oppfylt og dispensasjon kan gis. I motsatt fall er lovens krav ikke oppfylt og dispensasjon kan ikke gis. De særlige grunner som taler for dispensasjon må ligge innenfor rammen av loven. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det ska o lee z'ær^ ^; nt sak å-ftavjke di~. Kommunen må heller e-bruke-ain dispensasjonsmyndighet på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd om medvirkning i planprosessen er det viktig at endringer i planene av betydning ilske skjer ved dispensasjon, men behandles etter reglene for kommuneplanens arealdel og reguleringsplan. Ut fra nyere rettspraksis legges det til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under forvaltningens frie skjønn, jf. dom av Høyesterett av 15. februar Dette får riktignok ingen umiddelbar betydning for Fylkesmannens overprøvingsadgang. Imidlertid betyr det at hensynet til det kommunale selvstyret kommer inn som et relevant moment når Fylkesmannen skal vurdere vilkåret, j fvl. 34 andre ledd, siste punktum. Ved avgjørelsen om det foreligger særlige grunner skal det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Hensynene bak reglene om avkjørsler, er først og fremt knyttet til trafikk. Etter Fylkesmannens vurdering blir trafikkhensynene godt ivaretatt om det anlegges avkjørsel både i nord og i sør på tomta. De særlige grunnene som anføres i denne saken, er i hovedsak knyttet til topografiske forhold. Tomta er bratt, med ca. ni meters høydeforskjell mellom søndre og nordre eiendomsgrense, og for best mulig tilgjengelighet både for hovedetasjen og sokkelleilighetene, er det ønskelig med avkjørsel både i nord og sør.

6 Side 6 av 6 Etter Fylkesmannens foreligger det en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, og det foreligger følgelig "særlige grunner" i denne saken. På denne bakgrunn har vi ingen bemerkninger til at kommunen har gitt dispensasjon til å anlegge avkjørsel i sør på tomta, jf også fvl. 34 andre ledd. Av selve vedtaket går det ikke fram hva det er gitt dispensasjon til; det går fram av begrunnelsen for vedtaket. Det følger av god forvaltningsskikk at vedtak skal gis tilstrekkelig presisjon, og Fylkesmannen vil bemerke at kommunen i vedtaket må skrive hva det gis dispensasjon til. Det er imidlertid ikke g= til å regne med at feilen har virket inne på vedtakets innhold, jf prinsippet i M. 41. Forskjellsbehandling: Klager anfører at aktuelle tomtekjøpere har blitt forskjellsbehandlet i denne saken. Fylkesmannen kan ikke se at det foreligger noen vedtak som tilsier forskjellbehandling. I den utstrekning kommunen har uttalt seg på en måte som har gitt aktuelle tomtekjøpere/naboer forventninger som ikke er innfiidd, er dette beklagelig. Slike uttalelser kan imidlertid ikke Fylkesmannen se har noen virkning på gyldigheten av vedtaket i den foreliggende saken. På bakgrunn av det ovenstående fatter Fylkesmannen følgende vedtak: Innherred samkommunes vedtak i sak 740/06 datert 7. september 2006, stadfestes. Det gis dispensasjon til å anlegge avkjørsel i sør som omsøkt. Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen. Med hilsen A}ss.-J 6, Sissel E. Slapgård (e.f. bygg- og justisleder Kopi til: Vegard Alstad Sunde/Christian Petersen Høgberget Levanger NK-Prosjektering Meregen Verdal Innherred samkommune Postboks Levanger sa Elin Lånkan Saksbehandlers telefon: