Fylkesmannen i Nord-Trøndelag ***

Transkript

1 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Saksbehandler: Eirik Bøe Sletten Deres ref.: Vår dato: Tlf. direkte: E-post: esl@fmnt.no Vår ref.: 2012/2468 Arkivnr: Arvid Langø 7632 ÅSENFJORD Johan Langø og Marit Rakbjørg 7633 FROSTA Innherred samkommune Postboks LEVANGER Behandling av klage vedrørende rammetillatelse for oppføring av fritidsbolig på eiendommen gnr. 232, bnr. 153 på Langøya, Levanger kommune kommunens vedtak stadfestes Sammendrag Saken gjelder om det skal gis rammetillatelse for oppføring av en fritidsbolig på Langøya, Levanger. Tomta har blitt opparbeidet i forhold til det opprinnelige terrenget, og klagerne ønsker at den opparbeidede massen fjernes slik at hytta kan bygges i terrenget. Fylkesmannen har kommet til at rammetillatelsen ikke er i strid med plan- og bygningsloven med forskrifter eller reguleringsplanen for området. Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak om å innvilge rammetillatelse. *** Fylkesmannen viser til kommunens brev av 28. mars 2012 hvor ovennevnte klagesak ble oversendt for endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningsloven (pb1) 1-9 femte ledd og delegering fra Miljøverndeparternentet og Kommunal- og regionaldepartementet. Sakens bakgrunn Solhytten AS sendte den 12. mai 2011 ut nabovarsel til fire naboer av eiendommen gnr. 232, bnr. 153 på Langøya. Det framgår av nabovarselet at det søkes tillatelse til å oppføre en fritidsbolig på eiendommen, og at en eventuell tillatelse krever dispensasjon for endret takutforming og tillatt gesimshøyde fra gjeldende reguleringsplan. Arvid Langø kom ved brev av 20. mai 2011 med nabomerknad. Etter hans syn hadde tomta allerede blitt hevet to meter i forhold til det naturlige terrenget, og han hadde ikke fått nabovarsel før dette arbeidet ble startet. Han opplyste også at det i forbindelse med arbeidet har blitt fylt inn masse på nabotomten, gnr bnr Ved e-post datert 22. mai 2011 kom Johan Ivar Langø med nabomerknad. Merknaden gjaldt at det hadde blitt iverksatt grunnarbeid på tomta uten at naboene var varslet om dette. Det er i merknaden blant annet anført at tomta har blitt hevet mellom 2,5 og 4 meter i forhold til terrenget, noe som kan gi innsyn til naboer. Postadresse: Besøksadresse: Telefon: e-post: postmottak@fmnt.no Postboks 2600 Statens hus Telefax: Steinkjer Strandveien 38 Org.nr.: Internett:

2 Side 2 av 7 Solhytten AS søkte den 24. juni 2011, på vegne av tiltakshaverne Mette Helgessen og Gorm Bjørnar Karlsen, om rammetillatelse og ansvarsrett for oppføring av fritidsbolig på eiendommen. Det ble samtidig søkt om dispensasjon for takutforming og innvendig rafthøyde fra reguleringsplanen. Det er i søknaden opplyst at hytta vil være delvis nedsenket i terrenget, noe som vil gjøre at ulempene ved å gi dispensasjon vil være minimale. Med søknaden var det vedlagt tegninger av hytta i terrenget, utarbeidet av ansvarlig søker. Ansvarlig søker kommenterte i søknaden nabomerknadene som hadde innkommet. Av kommentarene gjengis følgende: "Etter som vi kan se av tilsendt bildemateriale ser det ut som.ffiling på tomt er tilpasset eksisterende terreng. Ser en på terrengprofilene en helhetlig og fin måte. mener vi at hytten er godt tilpasset eksisterende terreng på I forbindelse med fortolkning av plan- og bygningsloven er det utgitt HO-meldinger som omhandler møne, gesims, avstand ete ilbrhold til Pbl. 70. Det forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønske imøtekommes der ikke av *ørende runner taler imot dette. Med avgjorende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører be deli ulem e or.eks. naboer o omkrin li ende mirø. Etter vår mening er ikke ulemper med tap av sol og utsikt betydelig i dette Tiltakshaver kommenterte også nabomerknadene i søknaden. Kommentarene er gjengitt i sin helhet: "Det stemmer at vi har planert og sprengt på tomten, denne tomten var tidligere en søppelftlling for Langø gården. Vi måtte fjerne all søpla, som kostet oss meget dyrt, og fylle igjen hullet. Det går ikke an å bygge en hytte ned i ett søppel hull. Tomten er hevet slik at vi fikk den flat. Den er nå på linfe med bak kant på tomten. At vi har,fidt igjen 4 meter er fullstendig feil. Ikke tar vi hverken utsikt fra nabo tomten eller gården slik det er nå dette er tull. Fyll massen er ikke kastet over på nabotomten, alt ligger innenfor grensa vår. I tillegg søker vi nå om en hytte som er 2m lavere enn det vi har lov til iflg Levanger kommunes regler". I vedtak av 30. august 2011, sak 668/11, avslo kommunen søknaden. Etter deres vurdering er det fullt mulig å oppføre hytta i samsvar med reguleringsbestemmelsene på en forsvarlig måte. Etter en konkret vurdering kom kommunen til at fordelene med å oppføre den omsøkte hytta ikke var klart større enn ulempene, og ga avslag på dispensasjonssøknaden. Tiltakshaverne klaget på vedtaket ved brev av 18. september De anførte blant annet at hytta ikke bryter med byggeskikken i området, og den vil heller ikke være til sjenanse for naboer eller miljø. Klagen ble behandlet i Plan- og utviklingskomit&n (PUK) i Levanger kommune i møte den 7. desember PUK ga dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene angående størrelse på

3 Side 3 av 7 bygg, takvinkel, taktype og innvendig takhøyde, men ga i vedtaket ikke medhold for den delen av klagen som omhandlet rammetillatelse. Kommunen opplyste ved brev av 8. desember 2011 at de ønsket en befaring på eiendommen for å kunne vurdere plasseringen i plan og høyde. Denne befaring ble gjennomført den 27. januar Ved vedtak den 30. januar 2012, sak 61/12, ga kommunen rammetillatelse og ansvarsrett for oppføring av fritidsboligen. Etter kommunens syn vil ikke plasseringen av hytta medføre noen betydelig ulempe for naboer eller omkringliggende miljø. Solhytten AS ble gitt ansvarsretten som ansvarlig søker og ansvarlig prosjekterende. Ved brev av 9. februar 2012 klaget Johan Langø og Marit Rakbjørg på vedtaket om å gi rammetillatelse for oppføring av fritidsboligen. Klagen inneholder følgende: Har mottatt brev.fra Dere om at søknaden av hytten til Mette Helgesen og Gorm Bjørnar Karlsen er innvilget. Vil med dette klage på denne avgjørelsen Det har vært befaring på tomten 27/1-12 av saksbehandler, som over helgen hadde avgjort at alt var bra og ingen problemer med det som er gjort, og at arbeidet bare kunne starte??. Avgjørelser som dette skal vel taes av.flere enn bare en person. Og det har vel aldri gått så.fort noen gang å få gjennom en sak som i dette fra fredag til brevet sendes på mandag. Hva med klagene som omhandler at mye masse er hivd/sprengt over på naboens tomt? Hva så saksbehandler under snøen som var på plassen da? Så ikke saksbehandler at terrenget var mye høyere enn det opprinnelige var før sprengning? I tettbygd strøk som på Langøya er vel lovverket slik at opp611ing av masse ikke skal være nærmere nahotomten enn 1,5 meter. Sender med bilder som viser tomtegrense og at/j'llingen er kommet på det meste 1,5 m over på nabotomten. Er det slik at eier av nabotomten skal gå i dialog med utbygger for å få ryddet opp for ting kommunen skal stå til ansvar for? Dette blir en for enkel løsning og kan ende opp med privat rettssak om ikke partene kommer til enighet. Hva med å starte arbeidet før noe av papirene er sendt inn, er det slik at det er lov for alle å gjøre det slik eller omhandler dette at en har riktig navn og flust med penger, da ser kommunen gjennom.fingrene med dette? Hva om kommunen har holdt seg til eget regelverk og tatt tak i saken med en gang når de,fikk tlf at arbeidet var påbegynt, og satt ned fåten så har vel saken her blitt lettere for alle parter. Ser av alle papirer så er det størrelse og taket alt dreier seg om. Ingen har overhode sagt eller klaget på størrelse eller tak. Klagen har hele tiden gått ut på at jobben startet uten nabovarsel og at tomten er blitt sprengt opp i høyden ca 2 meter i forhold til det som var fra naturens side. Hva saksbehandler mener med at hytten ikke vil sperre før utsikt til sjøen eller gi dårlig solforhold, for naboeiendommene har vi vel heller ikke klaget over, dette omhandler at når hytten kommer i en slik høyde så blir det masse innsyn som vil genere naboene, samt når det blir bygd på den andre tomten. For at vi ikke skal få

4 Side 4 av 7 innsyn fra Helgesen og Co må vi også sprenge for å komme opp på samme nivå. Er det ikke slik at enn skal unngå mest mulig inngripen i naturen og omgivelsene? Konklusjon og klage blir. - Hytten skal ned ca 1 til 2 meter fra nåværende plan. Opprydding av omkringliggende masse på nabotomt skal vekk. Vil ha ny befaring med alle impliserte parter når snøen er,forsvunnet jbr at både kommune utbygger og naboer skal bli enige. Ser ikke for meg at tomtegrenser og diverse ting er kommet til sin rett ang klagene som er sendt inn. Er vel også på sin plass at kommunen snart følger opp sine vedtekter, når søknader ikke er sendt inn. Og arbeid er igangsatt Da er det ikke rart det blir dårlig naboskap i diverse hyttefelt. Arvid Langø påklaget vedtaket ved brev av 13. februar Han anførte i klagen at det har vært igangsatt både sprengning og planering på tomta uten at nabovarsel har vært utstedt. Tomta har blitt opparbeidet slik at den nå er to meter høyere enn terrenget i utgangspunktet var. Befaringen som ble gjennomført den 27. januar 2012 fikk han ikke beskjed om, og som grunneier med grense til den aktuelle tomta burde han ha vært innkalt til denne. Ansvarlig søker kom med kommentarer til klagene ved brev av 27. februar I forhold til klagen fra Johan Ivar Langø og Marit Rakbjørg anførte ansvarlig søker blant annet at det var to representanter fra kommunen på befaringen den 27. januar 2012, slik at avgjørelsen ikke ble tatt av en person. Ansvarlig søker anfører videre at det ikke er lagt masse på nabotomten, og at kommunen selv må ta stilling til dette. Hytta vil ikke ha innsyn til eiendommen til Langø og Rakbjørg, da det ikke er noen vindu i den retningen. Ved brev av 12. mars 2012 innkalte kommunen til ny befaring. Bakgrunnen for dette var at klagerne ønsket at det skulle foretas en felles befaring før klagen ble behandlet. Befaring ble gjennomført den 21. mars 2012, og viste i følge kommunen at det sannsynligvis var lagt noe masse inn på nabotomta, gnr 232, bnr Tiltakshaver påtok seg å få fjernet disse massene. Kommunen behandlet klagene den 23. mars Etter kommunens syn er plasseringen av hytta fornuftig ut fra forholdene på stedet. Kommunen konkluderte med at plasseringen i høyde ikke medfører noen betydelig ulempe for naboer eller omkringliggende miljø. Tomtene ligger side om side, og innsyn fra den ene tomta til den andre kan ikke unngås uten at det iverksettes tiltak slik som levegg, beplantning eller lignende. Kommunen beskriver at tomta er planert med noe sprengning i bakkant mot sør og noe fylling i framkant mot nord. Etter en vurdering kom kommunen til at det ikke innkom nye opplysninger ved klagene som ikke var kjent da rammetillatelse ble gitt. Kommunen opprettholdt vedtaket sitt om å gi rammetillatelse. Saken ble oversendt til Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Fylkesmannen var på befaring på tomta den 21. juni Fremmøtte på befaringen var Gorm Bjørnar Karlsen, Arvid og Gudrun Langø, Johan Langø, Marit Rakbjørg og representanter fra Innherred samkommune og ansvarlig søker Solhytta AS. Fylkesmannen bemerker Fylkesmannens myndighet som klageinstans fremgår av forvaltningsloven (fv1.) 34, og av

5 Side 5 av 7 andre ledd følger det at vi kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Med dette menes at vi kan prøve om vedtaket er innholdsmessig lovlig, om det er truffet av rette myndighet, og om det er blitt til på lovlig måte. I tillegg kan Fylkesmannen prøve førsteinstansens skjønnsutøvelse, om vedtaket bygger på riktig faktum, og om det kommer i strid med ulovfestede regler for saksbehandlingen. Med dette menes om vedtaket innebærer myndighetsmisbruk, dvs, om vedtaket er motivert ut fra utenforliggende eller usaklige hensyn, om avgjørelsen bærer preg av vilkårlighet eller om det innebærer usaklig forskjellsbehandling. I fv1. 34 andre ledd siste punktum er det imidlertid bestemt at statlig organ som er klageinstans for kommunale vedtak skal vektlegge hensynet til det kommunale selvstyret ved prøving av det frie skjønnet. Planstatus Hyttetomta er omfattet av reguleringsplan Langøya, vedtatt av kommunestyret den 4. september Etter reguleringsplanen er hyttetomta avsatt til fritidsbebyggelse med planlagt hytte. Reguleringsplanen har blant annet bestemmelser om tillat bruksareal, innvendig høyde, tillatt mønehøyde, taktype og estetikk. Klagenes innhold Begge klagene omhandler at arbeidet med å utbedre tomten ble iverksatt uten nødvendige søknader og nabovarsel, at masse har blitt flyttet til nabotomten, at tomta har blitt hevet inntil to meter i terrenget og at hytten vil gi sjenerende innsyn til naboene. Massen som var flyttet til eiendommen gnr. 232, bnr. 154 påtok tiltakshaver seg ved befaringen den 21. mars 2012 å få fjernet. Klagene omhandler dermed oppfyllingen av tomta, og hvor høyt hytta kan tillates oppført. Det er også anført at hytta vil gi sjenerende innsyn til naboer, og at den derfor ikke bør bygges så høyt. Dette går fram både av klagen til Arvid Langø, og av klagen til Johan Ivar Langø og Marit Rakbjørg, se pkt. 6. og 7. Vurdering Befaringen som ble gjennomført den 21. juni 2012 viste at det er vanskelig å fastslå hvordan området så ut før terrenginngrepene ble utført. Tiltakshaver estimerte at tomtearbeidet ble begynt for ca tre år siden, og i dag er det mye vegetasjon på tomta. Etter 2 i bestemmelsene til reguleringsplan Langøya skal "[13]ebyggelsen [..] underordne seg naturpreget i området med en enkel og harmonisk utforming, materialbruk og fargevirkning". Videre skal "[7] errenginngrep i størst mulig grad unngås. I de tilfeller inngrep ikke kan unngås, skal inngrepet etterbehandles slik at terrenget kan gjenopprettes". Innenfor reguleringsområdet er det oppført eller tillatt oppført 15 boenheter på et areal på ca 52 dekar. Det er fem hytter/hyttetomter i nærheten av den aktuelle eiendommen, og området har relativ store avstander mellom bebyggelsen. På bakgrunn av dette må området karakteriseres å ha spredt bebyggelse. Det er i reguleringsplanen ikke gitt noen bestemmelse om opparbeidelse av tomt, utover at terrenginngrep i størst mulig grad skal unngås, og at eventuelle inngrep må etterbehandles slik at terrenget kan gjenopprettes.

6 Side 6 av 7 Ved befaring på eiendommen var det enighet om at tomta har blitt bearbeidet, og at opparbeidinga av tomta i hovedsak har skjedd i forkant av hytta i nordlig retning, og ikke på tomtas bakkant hvor hytta søkes oppført. Det er også klare indikasjoner i terrenget på at oppfylling her ikke har funnet sted. Oppfyllingen på tomta har etter Fylkesmannens syn ingenting å si for plasseringa av hytta. Platået hvor hytta ønskes oppført har ikke blitt fylt opp mye, og hytta kunne uansett ha vært oppført på samme høyde ved å benytte annen type fundamentering. Vurderingen blir i det følgende om plasseringen av hytta vil påføre naboene en kvalifisert ulempe, jf. pb Etter pb , første ledd, skal byggverkets plassering, herunder høydeplassering og byggverkets høyde, godkjennes av kommunen. Godkjenningen er begrenset til å gjelde byggets høyde og plassering, og gir ikke hjemmel for å nedlegge forbyd mot bygging på den aktuelle eiendommen, jf. Ot. prp. nr. 45 ( ) s Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler mot dette. Med avgjørende grunner siktes det særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for eksempel for naboer og omkringliggende miljø. Også en rekke andre forhold innenfor de fonnål loven skal ivareta vil være relevant å vektlegge ved kommunens utøvelse av sin skjønnsmessige kompetanse til å bestemme bebyggelsens plassering og høyde. Både offentlige interesser og hensynet til den enkeltes private interesser kommer inn. Den omsøkte tomta ligger i et skrånende terreng, og har blitt opparbeidet slik at den i dag ligger plant med en relativt bratt adkomst. Tomta ligger et godt stykke over vannet, men med god utsikt. Fylkesmannen fikk på befaring anvist hvor hytta ønskes oppført, og fikk også se fra nabotomta, gnr. 232, bnr. 154, hvordan den omsøkte hytta vil framstå. Tomta til Langø og Rakbjørg ligger en del lavere i terrenget enn den omsøkte hytta. Tillates hytta oppført, vil den ha innsyn til deres tomt slik tomta ligger nå. For tiltakshavers del er dagens plassering en stor fordel med tanke på utnyttelsen av tomta. Tomta er planert så langt dette lar seg gjøre, og om tomta skal senkes må det utføres større grunnarbeid. Hytta skal oppføres helt i bakkant på tomta, og vil bli liggende høyere i terrenget enn tomta til Langø og Rakbjørg selv om den blir tatt ned slik klagerne anfører. Etter en konkret vurdering har vi kommet til at hytta ikke vil forringe solforholdene eller utsikten for klagerne, dette til tross for at nabotomta ligger noe lavere i terrenget. Hytta oppføres i bakkant av tomta hvor oppfylling ikke har funnet sted, og gjør at hytta vil bli til så liten sjenanse for naboene som mulig. Innsyn fra hyttetomta til nabotomta vil uansett finne sted da disse ligger inntil hverandre, men tiltakshaver har avhjulpet dette så langt det går ved å ikke ha vindu mot øst. Plasseringen av hytta på tomta fremstår som hensiktsmessig ut fra forholdene på stedet. Når det det gjelder Arvid Langø, vil ikke hytta medføre noen ulemper. Hytta vil ikke forringe utsikten nordover, og vil være til lite sjenanse. Fylkesmannen har kommet til at oppføring av hytta ikke vil påføre klagerne noen kvalifisert ulempe, jf. pb , første ledd.

7 Side 7 av 7 På bakgrunn av det forelagte materiale er Fylkesmannen kommet til at rammetillatelsen ikke er i strid med bestemmelsene i reguleringsplanen eller plan- og bygningsloven med forskrifter. Bestemmelsene i reguleringsplanen om å underordne seg naturpreget i området, og at terrenginngrep i størst mulig grad må unngås, må likevel følges. Tiltakshaver må dermed påse at tomta etterbehandles slik at terrenget kan gjenopprettes, jf. bestemmelse 2 til reguleringsplanen. Kommunens vilkår om at tiltakshaver skal fjerne massen på naboeiendommen opprettholdes. *** Fylkesmannen fatter etter dette følgende vedtak Kommunens vedtak av 30. januar 2012 i sak 2010/8314 stadfestes. Klagene tas ikke til følge. Fylkesmannens vedtak er endelig, og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. fv1. 28 Med hilsen Roald Huseth (e.f.) Kommunaldirektør Kommunalavdelingen Eirik Bøe Sletten Rådgiver Kommunalavdelingen Dette dokumentet er elektronisk godkjent og hur derfor ingen underskrift Kopi til: Mette Helgessen og Gorm Bjørnar Karlsen Bøkvegen 8 A 7059 JAKOBSLI Solhytten AS Welhavensvei SANDNES