Øvre Eiker kommune - gbnr 73/409 - klage på godkjennelse av tomannsbolig - Neverlia VEDTAK

Transkript

1 Fylkesmannen i Buskerud Vår dato: Vår referanse: Arkivnr.: Deres referanse: / Saksbehandler: Kirsten Gjermstad Øvre Eiker kommune Rådhuset 3300 Hokksund Innvalgstelefon: MAI 2013 Øvre Eiker kommune - gbnr 73/409 - klage på godkjennelse av tomannsbolig - Neverlia VEDTAK Klagen tas til følge. Fylkesmannen opphever Øvre Eiker kommunes vedtak av 16. november Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 20. februar Sakens bakgrunn Saken gjelder søknad om oppføring av tomannsbolig på eiendommen gbnr.: 73/409, Neverlia 7, Hokksund. Bygningsseksjonen i Øvre Eiker kommune innvilget søknaden i vedtak av 16. november Vedtaket er påklaget av naboene i Neverlia 1, Østensen og Ambli, nabo i Neverlia 6, Kari Røren Lien og nabo i Neverlia 9, Torbjørn Johansen. Klagerne anfører at de med tiltaket vil få tap av sol og utsikt, og at tiltaket vil medføre en uønsket fortetting i nabolaget. Det anføres også at det vil bli økt trafikk med to nye boenheter. Det må tas hensyn til at en del av tomta er veg når det beregnes utnyttelsesgrad, slik at utnyttelsesgraden må anses overskredet. Tomta er skrånende med lite egnete utearealer. 1 sin helhet virker det varslede tiltaket for stort i forhold til det avsatt areal for bygging. Klager har også anført at det foreligger forskjellsbehandling, da naboer ikke har fått godkjent påbygg. Det er også stilt spørsmål ved hvorfor det ikke er søkt dispensasjon for tiltaket denne gang. Klagene ble behandlet av Fagkomtié 1, som ikke fant grunnlag for å endre vedtaket. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9, jf. Kommunal og regionaldepartementets brev av 28. september 2009 der behandlingen av klagesaker under departementets ansvarsområde er delegert til Fylkesmennene. Telefon sentralbord: Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: fax: Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: E-post: fmbupost@fylkesmannen.no

2 Side 2 av 5 Etter at saken kom inn til Fylkesmannen, har vi bedt kommunen om en redegjørelse for om kravet til uteoppholdsareal var oppfylt. Kommunen har i brev mottatt av Fylkesmannen den 25. april, redegjort for sin vurdering av dette. Klager i Neverlia 1, Østensen, har på telefon med saksbehandler utdypet sin klage med at det foreligger usaklig forskjellsbehandling. Fylkesmannens merknader Oppføring av tomannsbolig er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav a). Planstatus Eiendommen ligger innenfor et område som er avsatt til boligformål i kommuneplanen for Øvre Eiker, vedtatt av kommunestyret 2. februar Saksbehandlingen Klager har anført at det foreligger usaklig forskjellsbehandling. Det er et forvaltningsrettslig prinsipp at like saker skal behandles likt. Dette innebærer også at det ikke kan tas utenforliggende hensyn ved forvaltningens utøvelse av skjønn. For at disse prinsippene skal komme til anvendelse, må det foreligge likheter i de faktiske forholdene i sakene og sakene må gjelde vurderinger etter de samme rettslige prinsipper. Fylkesmannen vil påpeke at den tidligere sak om tilbygg til bolig på klagers eiendom i Neverlia 1, ikke faktisk omhandler de samme forhold som i foreliggende sak om nybygging av tomannsbolig. Det ble også under behandlingen av saken om påbygg på eksisterende bolig uttalt at det ikke er de samme hensyn som taler for slikt påbygg som de hensyn som taler for fortetting i boligstrøk. Fortetting av et eksisterende boligområde ble også den gang vurdert som en generelt ønskelig utvikling. Fylkesmannen kom den gang til at dette hensynet ikke gjorde seg gjeldende ved påbygg av eksisterende bolig, og at ulempen for naboen var betydelig. Gjeldende sak om oppføring av ny tomannsbolig er ikke lik tidligere sak om påbygging av eksisterende bolig når det gjelder de faktiske forhold. Sakene skal heller ikke behandles etter de samme rettsregler. Fylkesmannen finner ikke likhetstrekk mellom tidligere og foreliggende sak som tilsier at det foreligger usaklig forskjellsbehandling eller at det er tatt utenforliggende hensyn. Byggesaken Det er tidligere søkt om å bygge på den aktuelle eiendommen, men denne tillatelsen er utløpt. Søknaden gjelder nytt og endret tiltak. Klagerne har anført at tiltaket medfører tap av sol og utsikt, samt økt trafikk. Det er også stilt spørsmål om tiltaket er innenfor tillatte utnyttelsesgrad. Videre er det anført at det ikke er tilstrekkelig med uteareal for å bygge en tomannsbolig på stedet. Klagerne har også påpekt at det forslaget som er fremlagt viser en endring av veien som ikke lar seg gjennomføre, da veien vil bli for bratt og svingete. Når det gjelder utomhusarealer, er det regnet med et areal

3 Side 3 av 5 som benyttes som innkjøring og som er belagt med stein. Dette er ikke et areal som er hensiktsmessig til lek og opphold for barn. Det følger av kommuneplanens bestemmelse pkt. 7.2 at det ikke er nødvendig med reguleringsplan i saker der det søkes om å bygge på arealer avsatt til boligformål på plankartet. Tiltaket anses å være i samsvar med gjeldende bestemmelser og kart. Planbestemmelsene er endret i forhold til tidligere bestemmelser som gjaldt da det ble søkt om oppføring av tomannsbolig i 2006 på samme eiendom. Det er derfor ikke søkt dispensasjon fra plankravet denne gang. Utnyttelsesgrad Når det gjelder beregning av utnyttelsesgrad, har klager anført at det ikke skal medregnes privat vegareal i beregningen. Kommunen har i saksfremlegget til Fagkomiteen den 30. januar 2013 vist til bestemmelsene i TEK10 5-8, og lagt til grunn at vegarealet ikke skal trekkes fra i beregningen av BYA. Av bestemmelsen i TEK følger det at areal som i kommuneplanens arealdel er avsatt til bebyggelse, regnes som en del av tomta. Bestemmelsen må sammenholdes med 5-3, der det fremgår at % BYA angir forholdet mellom bebygd areal og tomtearealet. Fylkesmannen er enig i kommunens vurdering av dette forholdet. Hø de o solforhold Klagerne har anført at solforholdene blir dårlige ved oppføring av tiltaket. Når det gjelder høyden på tiltaket, har kommunen nedjustert kotehøyden med 0,5 m. Fylkesmannen finner at tiltakets høyde er innenfor lovens rammer. Når det gjelder solforholdene, ligger eiendommen nord og øst for to av klagerne, mens den ligger vest for klagerne i Neverlia 6. Fylkesmannen kan ikke se at det ved etablering av tiltaket vil medføre en større ulempe i et boligstrøk enn det som må anses som påregnelig ved slik fortetting. Det er derfor ikke grunn til å nekte tiltaket på denne bakgrunn. For øvrig legges det til grunn at tiltaket ikke vil være mer til sjenanse for naboene enn det som må påregnes ved bygging av boliger i et boligområde. Utsikt og trafikk Klagerne har anført at de mister utsikt og at solforholdene omsøkte tiltak. blir dårlige ved bygging av Fylkesmannen har i sin vurdering lagt vekt på at dette er et boligområde, og at denne eiendommen er regulert til boligformål. Det har derfor vært påregnelig for naboene at tomta skulle bebygges med bolig. Boligen som det er søkt om, skiller seg ikke i høyde eller utførelse fra øvrig bebyggelse i området. Det samme må gjelde økningen i trafikk. Denne vil ikke bli betydelig, da det kun er tale om to nye boenheter. Økningen i trafikk ligger innenfor det som er påregnelig ved fortetting i et boligstrøk.

4 Side 4 av 5 Uteo holdsareal Når det gjelder uteoppholdsareal, følger det av kommuneplanbestemmelsen punkt at det for frittliggende småhus skal avsettes et brukbart uteoppholdsareal på minst 200 kvm pr. boenhet for boenheter større enn 55 kvm BRA. For flermannsboliger med mer enn to boenheter, rekkehus og kjedede eneboliger skal det avsettes et brukbart uteoppholdsareal på minst 150 kvm, pr. boenhet. Kommunen har vurdert søknaden å ligge innenfor bestemmelsen om frittliggende småhus med krav om 200 kvm pr. boenhet. Kommunen har lagt til grunn at hver av leilighetene har hhv. 170 kvm og 190 kvm i tillegg til et fellesareal på omtrent 150 kvm. Den delen av utearealet som er til eksklusiv bruk anses å ha kvaliteter som gjør det godt egnet. Den delen av uteoppholdsarealet som er felles, har kommunen vurdert at ikke kan medregnes i sin helhet, men finner likevel at det er tilstrekkelig til å oppnå det totalareal som kreves. Fylkesmannen ser at det uteoppholdsareal som er ment å være eksklusivt, krever noe opparbeidelse, bl.a. må eksisterende veg sydvest for eiendommen flyttes. Fylkesmannen er av den oppfatning at dette arealet i utgangspunktet er godt nok som uteareal, og slutter seg til kommunens vurdering på dette punkt. Når det gjelder restarealet på 150 kvm, er dette arealet opplyst å være delvis dekket av belegningsstein som innkjøring til Neverlia nr. 6. I tillegg står det en bygning på denne del av eiendommen, som ikke er søkt revet. På tegninger vedlagt saken er det også medregnet areal som nå benyttes til veg, slik at vegen må innsnevres før arealet kan sies å være tilstrekkelig stort til å kunne utnyttes på noen måte. Den resterende del av arealet er en liten bit nederst mot avkjøringen til hovedveien. Fylkesmannen er av den oppfatning at den del av uteoppholdsarealet som er avtegnet på kartet med 150 kvm er fullstendig uegnet som uteoppholdsarealer. Denne smale delen er adskilt fra hovedhuset med en veg som benyttes som adkomst til flere naboer. Den grenser også til en mer trafikkert veg mot øst. Videre er den adskilt fra hovedeiendommen og har trafikk på to sider, hvorav den ene synes å være hovedadkomstveg. Denne del av uteoppholdsarealet er smal og trang, og er uegnet til lek eller annen aktivitet. Fylkesmannen er kommet til at det ikke er tilstrekkelig med uteoppholdsareal til å dekke behovet til to boliger. Dette innebærer at det ikke er grunnlag for å tillate oppføring av to boenheter på eiendommen, da uteoppholdsarealene ikke er tilstrekkelig store. Konklusjon Fylkesmannen har kommet til at kommunens vedtak oppheves på grunn av manglende uteoppholdsareal. Saken hjemvises til ny behandling i kommunen. Etter fullmakt Runar Schau Carlsen Ass. Fylkesmann Bente Nyegaard Fjell avdelingsleder

5 Side 5 av 5 Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrui Kopi til: Ripel Bygg AS Lusevjaveien KROKSTADELVA Kari Røren Lien Neverlia HOKKSUND Chris og Terryanne Reinert Neverlia HOKKSUND Siv. Arkitekt Knut Kjos AS Briskeveien VESTFOSSEN Sonja Østensen og Tormod Ambli Neverlia HOKKSUND Torbjørn Johansen Gammevegen GRAN