Verdal kommune Sakspapir

Transkript

1 Verdal kommune Sakspapir 1721/16/92 - Erik Holmvik - søknad om tillatelse til tiltak for tilbygg til bolig og oppføring av ny frittstående enebolig Saksbehandler: E-post: Tlf.: Oddvar Govasmark oddvar.govasmark@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1721/16/92 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /08 Rådmannens forslag til vedtak: Tillatelse til tiltak for tilbygg til bolig og oppføring av ny bolig innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens 93. Det forutsettes at alle arbeider er belagt med ansvar før byggearbeidene startes. Kommunen skal godkjenne alle ansvarsretter i samsvar med forskrift om saksbehandling og kontroll 13. Vedtaket kan påklages med hjemmel i plan- og bygningslovens 15, jfr forvaltningslovens 28. Underretning om vedtaket sendes til partene i saken i samsvar med forvaltningslovens 27. Vedlegg: 1 Mottatt nabovarsel - klage på planlagt omfattende utbygging hos nabo /16/12 - Kalv Arnesonsgt 12 2 Tegninger 3 Situasjonskart /16/92 - Erik Holmvik - Tilbygg bolig og frittstående garasje - Kalv Arnesons gate 12 5 Møterefererat fra forhåndskonferanse + Brev fra Bakkan Bygg AS

2 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Gjenpart av nabovarsel Søknad om ansvarsrett og lokal foretaksgodkjenning for Bakkan Bygg A/S Kontrollerklæring Naboerklæringer/samtykke vedrørende avstand fra nabogrense til garasje Saksopplysninger: Kommunen har mottatt søknad om tillatelse til tiltak for oppføring av tilbygg til bolig samt oppføring av ny frittstående enebolig på eiendommen gnr. 16, bnr. 92. Ansvarlig søker er Bakkan Bygg og tiltakshaver er Erik Holmvik. Tiltaket: Tiltaket gjelder tilbygg til eksisterende bolig samt oppføring av ny frittstående enebolig. Tilbygget omfatter utvidelse av eksisterende garasje og en forlengelse av selve boligen med ca 2 meter i to etasjer pluss veranda og balkong. Ny enebolig (fortetting) søkes plassert sørvest for eksisterende bolig der det i dag er plen/hage. Boligen søkes oppført med 1 etasje, oppgitt bruksareal er 68 m 2. Utnyttingsgrad etter planlagt fortetting er oppgitt til BYA= 18,41%. Plansituasjon: Tomta omfattes av reguleringsplanen Ydsedalen Skolekrysset. Ikrafttredelsesdato for planen er satt til Plankartet viser tomta som byggeområde boliger med svak utnytting. Planen er uten bestemmelser og begrepet svak utnytting er ikke definert. Tomta omfattes også av kommunedelplanen for Verdal by. Planen er vedtatt den I kommunedelplanen er området markert som byggeområde boliger. Planen har blant annet bestemmelser om plankrav, fellesbestemmelser, krav om maksimal gesims- og mønehøyder, krav om maksimal utnytting og krav om byggelinjer mot veg. Nabovarsling: Det er mottatt merknad/protest fra en av naboene, de andre naboene har samtykket ved avkryssing på skjema gjenpart av nabovarsel. I brev datert har nabo Ole Røseng i Snorres gt. 6 anført merknader som går på: Mottatte tegninger er uklare hva gjelder mål og størrelser på planlagt utbygging. Eksisterende sommerhus er ikke tegnet inn i planskissen. Utbyggingen vil i meget sterk grad påvirke hans eiendom. Han vil miste mye av utsikten fra begge balkongene og eiendommen vil få tap av sol. Utbyggingen kunne ha vært løst på annen måte. Han forventer at utbygger blir bedt om å utrede andre alternativer, og med resultat som er akseptable for han som nabo.

3 Veg, vatn og avløp: Eventuell ny bebyggelse skal knyttes til eksisterende system for veg, vatn og avløp. Tidligere byggesøknader på eiendommen: Kommunen har vurdert/behandlet forespørsel om bygging av bolig på samme eiendom tre ganger tidligere. Det var i 1971, 1972 og i Ved behandlingen i 1971 ble forhåndssøknad om oppføring av frittliggende enebolig avvist. Begrunnelsen var Bygningsrådet finner ikke å kunne endre den stadfestede reguleringsplan for området. I 1972 gjaldt det tilbygg til eksisterende bolig med en ny boenhet. Kommunens vedtak ble da: Før bygningsrådet kan ta stilling i saken finner en det nødvendig å ta ny kontakt med partene bl.a. for å få fram en form og størrelse på evt. tilbygg som partene kan godta samt som kan godtas rent reguleringsmessig og som ikke blir i strid med reguleringsbestemmelsene for området. I vedtaket fra 1975 ble det kun vist til vedtak fra Andre fortettingssaker i området: Området er fortettet også tidligere. Tomter som har oppstått ved fortetting er: Snorres gate 4 med enkeltvedtak (ikke i strid med gjeldende plan) Tore Hunds gate 9, 11 og 13 med planendring (fler enn 3 boenheter) Tore Hunds gate med planendring (i strid med opprinnelig plan) Dispensasjonssøknader: Det søkes ikke om dispensasjon for noen forhold. Andre myndigheter: Uttalelse fra andre myndigheter anses unødvendig, jfr plan- og bygningslovens 95. Bygge- og delingsforbud: Plan- og bygningslovens 33 gir kommunen hjemmel til å nedlegge midlertidig bygge- og delingsforbud. Midlertidig bygge- og delingsforbud kan vedtas dersom planutvalget finner det riktig å omregulere et område. Kommunen plikter da selv å gjennomføre reguleringen innen en frist på 2 år. Vedtak etter 33 skal vanligvis forhåndsvarsles til berørte parter. Vurdering: Forholdet til gjeldende plan(er): Kommunedelplanen for Verdal by med bestemmelser samt reguleringsplanen Ydsedalen Skolekrysset anses som gjeldende for denne saken. Både krav om maksimal utnyttingsgrad (BYA= 33%), gesimshøyder (6,5 meter), mønehøyder (9,5 meter) og krav om byggelinjer mot veg (eksisterende byggelinjer) tilfredsstilles.

4 Tiltaket utløser ikke krav om reguleringsplan/bebyggelsesplan på grunn av størrelse eller antall boenheter, jfr kommunedelplanens bestemmelse i pkt 1. Etter det vi kan se er søknaden ikke i strid med kommuneplanen eller reguleringsplanen. Plassering, høyde og avstand fra nabogrenser: Minste avstand fra nabogrense til ny bolig er vist med 3 meter på situasjonsplanen, vi er varslet om at denne avstanden endres til 4 meter og således i samsvar med plan- og bygningslovens 70. Avstand fra tilbygg til nærmeste nabogrense er oppgitt til 3,3 meter. Det foreligger erklæringer/samtykke fra naboer vedrørende dette forholdet. Avstand mindre enn 4 meter kan dermed godkjennes i samsvar med 70.2a. Maksimale byggehøyder er godt under lovens krav som er 8 meter på gesims og 9 meter på mønet, jfr lovens 70. Estetiske hensyn: Tilbyggene anses som ren tilpasning til eksisterende forhold. Ny bolig vil, med hensyn på form og størrelse, neppe skape uheldig kontrast i forhold til bygde omgivelser. Imidlertid bryter plasseringen noe med eksisterende bebyggelses plassering. Eksisterende bebyggelse er plassert inn til vegene i området. Det nye bygget søkes plassert innenfor eksisterende rekke av boliger, det vil si inne i bakhagen. Tilbygg og nybygg vil, etter kommunens skjønn, tilfredsstille de krav til rimelig skjønnhetshensyn som settes i lovens Vurdering av naboprotest: Naboprotesten går, slik vi ser det, i korthet ut på at det er uklart hva byggeplanene omfatter og at utbyggingen vil medføre ulemper for naboen med tap av sol og utsikt. Ved befaring på tomta den bekreftet naboen at han da hadde fått målsatte tegninger som viser planlagt utbygging, det vil si at det er klart hva søknaden omfatter. Forholdet vedrørende tap av sol og utsikt reguleres av plan- og bygningslovens 70. Det er utgitt egen veileder (H-18/90) til bestemmelsen som gir føringer for vurderingene som skal legges til grunn. Formålet med 70 er opprinnelig bl.a. brannvernhensyn og behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand mellom nabobebyggelse. I tillegg er hensynene til terreng- og omgivelsestilpasning av bygningskroppen viktig. Følgende forhold som kan være relevante: Tilpasning til terreng og eksisterende bebyggelse. Disponering av tomten for å oppnå tilfredsstillende oppholdssted i det fri for beboerne/andre brukere, f eks usjenert uteplass, lekeareal, parkeringsplass osv, jf formålene i pbl 69 nr 1. Utsikt og lysforhold. Hensyn til naboer slik at de beholder/kan få tilsvarende kvaliteter.

5 Planlagt eller påregnelig utnyttelse av nabotomta/omkringliggende areal i relativt nær framtid. Tilgjengelighet, også for funksjonshemmede. Brannsikring, der det ikke oppnås ved byggetekniske tiltak. Bestemmelser i forskrifter for elektriske forsyningsanlegg av 1. oktober 1987, særlig om avstand til høyspenningsanlegg Etter 70 nr 1 skal bl a bygningens plassering, herunder høydeplassering, godkjennes av bygningsrådet. Hovedregelen i 70 nr 2 gir anvisning på at et byggs avstand til nabogrense minst skal svare til byggets halve høyde og ikke under 4 meter. Etter 70 nr l er altså bygningsrådet gitt adgang til å fastsette en bygnings plassering lenger fra nabogrense enn hovedregelens anvisning på 4 m, samt til å fastsette bygningshøyden innenfor de gitte maksimalgrenser. Hvis bygningsrådet på denne måten fraviker byggherrens søknad, må dette klart fremgå og den nye plasseringen må fastsettes på kote på kart. I 70.2a gis det åpning for plassering nærmere nabogrense enn 4 meter under forutsetning av at naboene har gitt skriftlig samtykke. Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f eks naboer og omkringliggende miljø. I dette tilfellet er tomta flat og bygget lavt, det er derfor byggets plassering som er mest relevant å vurdere opp mot naboens interesser. Det vil si spørsmålet blir om plasseringen medfører betydelig ulempe for naboer. Det er ca 19 meter mellom bolig på Snorres gate 6 og den planlagte boligen. Dette er relativt lang avstand i et boligfelt og når ny bolig i tillegg blir forholdsvis lav, kan vi ikke se at utsiktstapet vil medføre betydelig ulempe. Det kan legges til at utsikten fra Snorres gate i dag, i samme retning, er begrenset av en relativt høg og tett hekk. Vi kan heller ikke se at planlagt utbygging vil medføre at nabotomta vil virke mørk og innestengt. Bestemmelsen i 70 gir ikke selvstendig hjemmel for å avslå en byggesøknad. Tiltakshaver må nøye seg med et etter hans oppfatning dårligere alternativ, hvis dette etter bygningsmyndighetenes oppfatning er nødvendig for å oppnå en plassering i samsvar med de aktuelle formålene. Dette gjelder også ved søknad om tilbygg. Konklusjon: Etter det vi kan se er søknaden i tråd med gjeldede reguleringer og vil ikke medføre betydelig ulempe for omgivelsene. Byggetillatelse bør derfor innvilges. Dersom planutvalget mener at en fortetting i området er uheldig, eller bør gjøres på annen måte, kan det nedlegges bygge- og delingsforbud etter plan- og bygningslovens 33.