Anne Berit Dahl - dispensasjon for overskridelse av BRA og høyder - gnr. 20 bnr. 65

Transkript

1 Trysil kommune Saksframlegg Dato: Referanse: 22888/2017 Arkiv: 20/65 Vår saksbehandler: Bjørn Helge Kristiansen Anne Berit Dahl - dispensasjon for overskridelse av BRA og høyder - gnr. 20 bnr. 65 Saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift Saksdokumenter vedlagt: Vedlegg: 1 Dispensasjonssøknad datert Søknad om endring av gitt tillatelse - datert Situasjonskart og tegninger Godkjente tegninger Redegjørelsesbrev fra tiltakshaver - datert Forhåndsvarsel om retting, tvangsmulkt og byggestans - datert Kart over godkjent tilleggsareal 8 Oversiktskart over området - gnr 20 bnr 65 Øvrige saksdokumenter: Rådmannens innstilling: 1. Med hjemmel i pbl 19-2 gis det avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel bokstav a og b for overskridelse av tillatt BRA og møne- og gesimshøyde for fritidsbolig på gnr. 20 bnr. 65. Bygningen pålegges fjernet eller redusert i areal og høyde slik at den kommer innenfor bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Trysil kommune Jan Sævig rådmann (Dokumentet er elektronisk godkjent og er derfor uten signatur.)

2 BAKGRUNN Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel bokstav a, overført til bokstav a og b, for overskridelse av tillatte arealer og møne- og gesimshøyde. Eiendommen ligger i et LNFR-område og er registrert som fritidseiendom. Det er kommuneplanens arealdel som er gjeldende bestemmelse, og spesielt « Særlige regler for fritidsbebyggelse med standard HA+». Tiltakshaver: Ansvarlig søker: Anne Berit Dahl Bjørnstad Prosjektering AS Begrunnelse fra tiltakshaver Søknad om dispensasjon er begrunnet med et ønske om økt areal og høyde for å optimalisere bruken av loft-etasje uten konsekvenser for tiltakshavers helse, miljø og sikkerhet. Det vises til at fritidsboligen er plassert i hovedsak slik at den passer bedre i omgivelsene rundt. Historikk Under vises en oversikt over datoer for kommunikasjonen mellom kommunen og ansvarlig søker/tiltakshaver, med beskrivelse av innholdet i denne kommunikasjonen Det blir mottatt og journalført søknad fra daværende ansvarlig søker AB3D AS og tiltakshaver Anne Berit Dahl for riving av brannskadet hytte, og bygging av ny hytte. Det søkes samtidig om dispensasjon for bygging i LNF-område, samt for overskridelse av tillatt %-BYA i kommuneplanens arealdel. Søknaden er datert Kommunen sender ut mangelbrev i saken, og påpeker bl.a. at det ikke vil bli innvilget dispensasjon for overskridelse av arealbegrensningene i kommuneplanbestemmelsene. Det blir også påpekt at det er krav om å søke utslippstillatelse. Dette brevet sendes til ansvarlig søker med kopi til tiltakshaver Ansvarlig søker og saksbehandler har mailkorrespondanse. Her blir det bl.a. presisert hva som er gjeldende bestemmelse, og at kravet om 90m2 BRA er et absolutt krav. Ansvarlig søker avslutter denne korrespondansen med å skrive at de vil endre litt på bygget slik at det blir mindre Det blir mottatt komplettering i saken fra ansvarlig søker. Kompletteringen innebærer søknad om utslippstillatelse Kommunen mottar reviderte tegninger som viser et redusert bygg, men at BYA fortsatt overstiger grensen på 83,3 m2 / 10% av tomtearealet Kommunen sender ut mangelbrev som sier at reviderte tegninger fortsatt viser et bygg som er større enn det som er tillat jf. kommuneplanen. Det spesifiseres at de gjeldende krav er 90m2 BRA og 10% BYA. Brevet sendes ansvarlig søker med kopi til tiltakshaver Kommunen mottar reviderte tegninger. Det er fjernet et soverom, et bad og takoverbygget uteplass Saksbehandler sender en mail til ansvarlig søker. Her blir det nevnt at det fortsatt fremstår som at hytten er større enn tillatt, og det blir igjen nevnt hvilke bestemmelser som gjelder for arealer. Hytten er på dette tidspunktet redusert til godt under 90 m2 BRA, men m2-bya fremstår fortsatt som for stort jf. kravet om maks 10% av tomtearealet, som var 833m2. Det blir bedt om en redegjørelse fra ansvarlig søker for utregningen av BYA.

3 Kommunen mottar mail fra tiltakshaver som spør om saken nå er komplett, og at hun kan kontakte de som skal oppføre hytta og gjøre grunnarbeid Saksbehandler svarer tiltakshaver på spørsmålet ved å legge ved mailen som ble sendt til ansvarlig søker den : Hei, Den fikk Anders Bjerke følgende svar på innsending av nye dokumenter, mottatt i Trysil kommune den : Hei, Naboerklæringen i sist sendte mail er den samme som tidligere har blitt sendt kommunen. Det er fortsatt behov for en naboerklæring fra eier av eiendommen 20/1, for kryssing av grunnen. Slik det fremstår for meg vil tiltaket fortsatt ha en BYA over de tillatte 10%. Planen gir mulighet for: 90 m2 BRA og 10% BYA, noe som gir 83,3 m2 BYA med gjeldende tomtestørrelse (833 m2). I og med at hytta har en BRA på 82 m2, vil jeg tro at BYA er over 83,3 m2, og det fremstår også slik iht. nye tegninger. Ber om at du redegjør for utregningen av BYA Dette er status pr. i dag Kommunen mottar reviderte tegninger fra ansvarlig søker som viser at BYA nå er 83,1 m2. Bygget er dermed innenfor kommuneplanens rammer Kommunen mottar de siste dokumentene som manglet i saken (naboerklæring), og søknaden er nå komplett og innenfor bestemmelsene i kommuneplanen Det blir fattet administrativt vedtak om dispensasjon for bygging i LNF-område. Det blir fattet vedtak om tillatelse til bygging av hytte Kommunen mottar søknad om fradeling av tomt fra gnr. 20 bnr. 1 som skulle tjene som tilleggsareal til gnr. 20. bnr. 65. Det ble søkt om et tilleggsareal på 500m Det blir gjort vedtak om fradeling av tilleggsareal på ca. 500m2 etter plan- og bygningsloven. Mars 2016 mars 2017 Etter vedtaket i byggesaken datert kan ikke bygningsmyndigheten se at det har vært kommunikasjon mellom kommunen og tiltakshaver eller ansvarlige foretak i den konkrete byggesaken, før tiltakshaver selv henvender seg til kommunen medio mars Hun hevder da at hun skal ha sendt en ny søknad til kommunen den , altså ca. to uker etter vedtaket. Kommunen kan ikke se å ha mottatt noen slik søknad. I denne søknaden søker hun angivelig om å få bygge større hytte enn det tillatelsen viser, fordi hun skal ha inngått en muntlig avtale med eier av naboeiendommen om å få kjøpe mer areal. Hun skriver i en redegjørelse til kommunen, datert 04. april 2017, at siden hun ikke hadde hørt noe fra kommunen etter 5 uker etter at hun angivelig hadde sendt inn ny søknad, hadde hun satt i gang graving og bestilling av hytte i og med at hun antok tillatelse for gitt. Plan- og bygningsloven gir riktignok anledning til å starte bygging 3 uker etter at søknad er mottatt i kommunen dersom man ikke hører noe, og dersom en rekke forhold er tilfredsstilt. Et av disse forholdene er at det ikke er søkt om dispensasjon. Dersom det søkes

4 om dispensasjon er ikke muligheten for oppstart etter 3 uker til stede. Tiltaket må selvsagt også tilfredsstille alle krav i plan og regelverk. Tiltakshaver opplyser at hun søkte om dispensasjon om å få bygge større hytte, sammen med sin søknad den Hun hadde derfor uansett ingen anledning til å starte bygging før det evt. forelå et positivt dispensasjonsvedtak. Hun opplyser videre at hun begynte å lure da hun ikke hadde hørt noe utpå høsten 2016, men på bakgrunn av at hun tidligere har fått beskjed om lang behandlingstid i kommunen pga. mange saker og ferieavvikling, antok hun det var tilfelle denne gangen også. Det kommer ikke frem at det er gjort noen henvendelser til kommunen for å undersøke status i saken, før tiltakshaver henvender seg til kommunen medio mars Tiltakshaver reiser til Trysil, og snakker med en byggesaksbehandler. Der får hun bekreftet at kommunen ikke har registrert noen ny søknad, som hun angivelig skal ha sendt den , og at kommunen dermed ikke er kjent med hennes nye planer for å bygge større hytte enn det som fremgår av tillatelsen av Kommunen mottar en redegjørelse i form av et brev fra tiltakshaver vedrørende forholdet (se vedlagt brev) Saksbehandler reiser ut på befaring, og kan konstatere at det er oppført en hytte som ikke samsvarer med den det ble gitt tillatelse til den Kommunen sender brev til tiltakshaver med «Varsel om pålegg om retting, tvangsmulkt og byggestans». Det blir her gitt en frist til for å rette forholdet. Det blir i tillegg informert om muligheten for å søke om etterhåndsgodkjenning. Eventuell søknad må være mottatt innen samme frist Kommunen mottar søknad om endring av gitt tillatelse, samt varsel om at tidligere ansvarlig søker trekker sin ansvarsrett og Bjørnstad Prosjektering AS overtar ansvaret som ansvarlig søker i prosjektet. Øvrige ansvarsretter fortsetter som oppgitt i opprinnelig søknad. Sammen med søknad om endring, følger det også nye tegninger samt søknad om dispensasjon for overskridelse av %-BYA, m2 BRA og møne- og gesimshøyde. Arealer og tomteforhold I henhold til kommuneplanens arealdel skal bestemmelsene for standard HA+ legges til grunn der det gjelder fritidsbebyggelse utenfor byggeområder for fritidsbebyggelse (H-områder). Kommuneplanens arealdel sier følgende for standard HA+:

5 Bokstav a viser til bokstav a-c som sier følgende: Den aktuelle tomten er registrert med et tomteareal på 833,8 m2. Det ble den gitt tillatelse til fradeling av et areal på 500m2 som skulle tjene som tilleggsareal for gnr. 20 bnr. 65. Når man legger til dette tilleggsarealet, blir total tomtestørrelse 1333,3 m2. Det gir en tillatt %-BYA jf. planen på 133,3 m2. I søknaden er det opplyst at hytta har bruksareal (BRA) på 103 m2, og bebygd areal (BYA) på 124 m2. Dette gir følgende beregning av grad av utnytting: BRA tillatt BRA bygget BRA overskridelse 90 m2 103 m2 13 m2 BYA tillatt BYA bygget BYA tilgode 133,3 m2 124 m2 9,3 m2 Det er på bakgrunn av dette ikke nødvendig med dispensasjon for overskridelse av %-BYA, da tiltaket er innenfor rammene i kommuneplanens bestemmelser, etter at tilleggsarealet ble godkjent. Grensen på maksimalt 90 m2 BRA vil være den samme uavhengig av tomtestørrelsen, og det vil her være en overskridelse på 13 m2 BRA. Høyder (MØNE OG GESIMS) Jf. kommuneplanens arealdel overført til bokstav c er det tillatt med høyder inntil 4,6m for møne og 3,1m for gesims for hovedbygning. På tegningene som følger søknaden er det oppgitt at de faktiske høydene på bygget er 5,287m for møne og 3,4m for gesims. Dette gir følgende oversikt over høydeoverskridelser: Møne tillatt Møne bygget Møne overskridelse 4,6 m 5,287 m 0,687 m Gesims tillatt Gesims bygget Gesims overskridelse 3,1 m 0,687 m 0,3 m Disse overskridelsene er isolert sett ikke veldig store. Disse maksimalhøydene er imidlertid tidligere håndhevet som absolutte krav, og selv mindre overskridelser er tidligere blitt avvist i byggesaker i kommunen. Dersom administrasjonen skulle gi tillatelse til dette nå i ettertid vil det gå imot tidligere praksis.

6 En overskridelse av møne og gesimshøyde i denne saken vil imidlertid ikke gi anledning for å etablere rom for varig opphold på loft, da loftarealet ikke tilfredsstiller kravene i TEK for bl.a. takhøyde. Slik sett vil overskridelsen ikke gi tiltakshaver noen spesielle fordeler f.eks. i form av ekstra bruksareal på loft. Bygget er plassert i lett skrånende terreng med en skjæring mot vest, og det vil ikke være noen markant silhuettvirkning verken fra vegen mot øst eller fra ovenforliggende naboeiendom. Tiltaket er forøvrig nabovarslet uten merknader. En overskridelse av møne- og gesimshøyde kan derfor ikke sies å gi særlige negative konsekvenser for omgivelsene, eller særlige fordeler for tiltakshaver. VURDERING Med bakgrunn i historikken i byggesaken og fradelingssaken kommer det altså fram at bygging av større hytte enn tillatt må ha vært igangsatt før det forelå godkjent vedtak om fradeling av tomt, i og med at det opplyses at bygging ble igangsatt 5 uker etter at ny søknad angivelig skal ha blitt innsendt den Siste vedtak i fradelingssaken ble gitt Man var helt avhengig av at det ble gitt en slik godkjenning til fradeling fra kommunen, for at man skulle kunne bygge en hytte med større BYA enn det som var godkjent i Dermed har man antakelig startet bygging med en antakelse om at dette ble i orden i ettertid. I denne saken kan det virke som om flere omstendigheter har ført til den situasjonene man har i dag. Tiltakshaver har etter at vedtaket ble fattet i mars 2016, opplyst om at hun selv laget ny søknad til kommunen for å bygge større hytte. Hvorfor daværende ansvarlig søker ikke var involvert i dette er ikke kjent. At den angivelige nye søknaden av april 2016 ikke har kommet frem til kommunen og blitt registrert, er også svært merkelig og uheldig. At tiltakshaver ikke har gjort noen henvendelse til kommunen for å forsikre seg om at den nye søknaden ble mottatt i kommunen og tatt under behandling, fremstår som merkelig. Dersom bygningsmyndigheten stiller seg positiv til denne dispensasjonen, og innvilger dispensasjon som omsøkt, ville det gi et svært uheldig signal om at man kan bygge i strid med reguleringsbestemmelsene, fordi det «ordner seg etterpå». Det skal heller ikke kunne være et alternativ å kunne spekulere i slike løsninger, og eventuelt kalkulere en eventuell bot inn i byggekostnadene. Uavhengig av foranledningen, så er det nå oppført et bygg som er i strid med gjeldende reguleringsplan og vedtak. De overskridelsene man nå søker om dispensasjon for er også de punktene i kommuneplanen som også andre ønsker å dispensere fra, basert på historikk og generelle henvendelser. Kommunen har praktisert en streng holdning til disse grensene tidligere, og de få dispensasjonene som er gitt for dette tidligere er gitt på grunnlag av spesielle forhold, og ikke kun basert på ønske om en spesiell hyttetype og/eller størrelse. At tiltakshaver og tidligere ansvarlig søker forsøkte å få godkjent en større hytte i utgangspunktet, med påfølgende negativ tilbakemelding fra kommunen, viser at man her har hatt et ønske helt fra starten om å bygge en større hytte enn det som er tillatt for tomten. At tiltakshaver kan ha misforstått regelverket med tanke på muligheten for å bygge større hytte dersom man hadde større tomt, er selvsagt mulig, men begrensningen på 90 m2 BRA skal ha vært godt kjent både for tiltakshaver og tidligere ansvarlig søker. Større tomt vil nesten aldri kunne gi mulighet for mer bruksareal (BRA) enn det som er satt i reguleringsbestemmelsene. Bygningsmyndigheten har ikke fysisk målt arealet for bygningene(e) på eiendommen, men legger til grunn at de arealer som oppgis i «søknad om endring av gitt tillatelse» er korrekt. Minner om at alt som har målbart areal inngår i denne beregningen, og at man må se på hele eiendommen under ett. Det ble søkt om fradeling av et tilleggsareal til eiendommen gnr. 20 bnr. 65 fordi eksisterende tomt var forholdsvis liten, og man ønsket muligheten for å bygge større hytte. Det er korrekt at større tomt vil kunne gi anledning til større hytte, men ikke i det omfang som nå er oppført. Det er vanskelig for bygningsmyndigheten å si nøyaktig når byggingen ble igangsatt, men denne må ha vært igangsatt før søknad om tilleggsareal var behandlet i kommunen, basert på daterte dokumenter og opplysninger som er gitt.

7 Det kan være et argument i positiv retning, at tiltaket ikke ligger i et etablert hyttefelt, men på en frittliggende fritidseiendom i et område med boliger og landbrukseiendommer. En dispensasjon i denne saken vil ikke få like stor presedensvirkning som om den lå i et regulert hytteområde. I hvor stor grad det ulovlige forholdet er gjennomført med viten og vilje er vanskelig å vurdere, men med den fremgangsmåten som er brukt av tiltakshaver fremstår saken i beste fall som underlig. Basert på kommunikasjonen i den opprinnelige byggesaken i 2015/2016, hvor tiltakshaver har vært kopimottaker av mangelbrev som tydelig viser hvilke rammer som gjelder for arealer, er det også vanskelig å forstå at tiltakshaver ikke har vært tilstrekkelig kjent med gjeldende bestemmelser. Dispensasjonssaker skal vurderes etter plan- og bygningsloven For at dispensasjon skal kunne gis må følgende vilkår være oppfylt: 1. Blir hensynet det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt? 2. Er fordelene klart større enn ulempene etter en samlet vurdering? Disse vilkårene er kumulative, det vil si at begge må være oppfylt for at dispensasjon kan gis. I denne saken er det i praksis nå snakk om søknad om etterhåndsgodkjenning, da tiltaket allerede er oppført. Man må allikevel se på saken slik man ville vurdert den dersom den ble forelagt i forkant av byggingen. Altså må man gjøre de vurderingene man ellers ville gjort ved «normal» saksbehandling. MERKNAD: Dersom politisk utvalg er uenig i rådmannens innstilling, må vedtaket utsettes og oversendes Hedmark fylkeskommune og Fylkesmannen i Hedmark for uttalelse før vedtak kan treffes. Dette i tråd med retningslinjer i «Dispensasjon plan- og bygningsloven kap 19. Revidert rundskriv av februar 2010 til kommunene i Hedmark.» utgitt av Hedmark fylkeskommune og Fylkesmannen i Hedmark. Vurdering etter plan- og bygningsloven 19-2: 1. Blir hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt? Hensynet med bestemmelsene det dispenseres fra er å kunne styre bebyggelsen i de ulike områdene i kommuneplanen, med tanke på størrelse og utforming. Som tidligere nevnt har kommunen hatt streng praksis når det gjelder overskridelse av tillatt areal. Å innvilge en dispensasjon ville bryte med denne praksisen, selv om overskridelsen ikke er av stor karakter. Det er derfor svært vanskelig for administrasjonen å være positive til en slik dispensasjon, da faren for presedens er stor. Man ville også gitt et signal om at det er greit å bygge større enn tillatt, fordi det vil kunne bli godkjent i ettertid. Da ville man naturlig nok fått en svært uheldig situasjon. I denne saken er det oppført et bygg som bryter med bestemmelsene på flere punkt, og en dispensasjon vil dermed indirekte bidra til å tilpasse planen til bygget, og ikke omvendt. Hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra må sies å bli vesentlig tilsidesatt. 2. Er fordelene klart større enn ulempene etter en samlet vurdering? Det er kun tiltakshaver som kan sies å ha fordeler av det gis en dispensasjon i denne saken. Disse fordelene vil i all hovedsak være av økonomisk karakter, ved tiltakshaver slipper kostnadene forbundet med riving av hytta.

8 Det skal også sies at bygget ligger i et område som ikke er regulert til fritidsbebyggelse, og konsekvensen for omgivelsene kan ikke sies å være vesentlig. Den største ulempen ved å gi dispensasjon som omsøkt, vil være at man godkjenner et ulovlig oppført bygg med bakgrunn i en dispensasjonssøknad som administrasjonen ville vært negativ til dersom den ble omsøkt i forkant av byggingen, og med samme begrunnelse. Man kan ikke si at fordelene er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. KONKLUSJON Rådmannens innstilling: 1. Med hjemmel i pbl 19-2 gis det avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel bokstav a og b for overskridelse av tillatt BRA og møne- og gesimshøyde for fritidsbolig på gnr. 20 bnr. 65. Bygningen pålegges fjernet eller redusert i areal og høyde slik at den kommer innenfor bestemmelsene i kommuneplanens arealdel.