Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 102/78 Arkivsaksnr: 2014/ Saksbehandler: Anniken Hastadklev Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 102/78 - Øverlands gate 16 - klage over vedtak om å tillate oppføring av nybygg garasje nærmere nabogrense enn 4 meter Rådmannens forslag til vedtak: Klagene tas ikke til følge. Klagene oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg: Vedlegg: 1. Klage fra Anne Westerheim over tillatelse til oppføring av garasje, datert 4. februar Klage fra adv.firmaet Welde på vegne av Jan Kåre Westerheim over tillatelse til oppføring av garasje, datert 4. februar Presisering av klagens innhold, e-post fra adv.firmaet Welde 7. februar Kommentarer til klagene fra tiltakshaver, datert 8. februar Øverlandsgate 16. Merknader til klage på vedtak. ref 2014/ Vedtak om dispensasjon fra byggegrense mot g/s-veg og rammetillatelse for oppføring av tilbygg til bolig og nybygg garasje, datert 17. januar Plan-, snitt- og fasadetegninger, datert 19. november Situasjonskart, datert 19. november 2013 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Søknad om tiltak tilbygg bolig og garasje med vedlegg, merknader fra naboer til nabovarsel. Saksopplysninger Stjørdal kommune mottok søknad om rammetillatelse 13. januar Det ble søkt om tilbygg til eksisterende bolig, samt oppføring av ny frittliggende garasje. I tillegg ble det søkt om

2 dispensasjon fra regulert byggegrense mot g/s-veg for oppføring av tilbygg til bolig og garasje. Tilbygget til boligen inneholder ikke ny boenhet. Garasjen ble tillatt oppført slik, jf beskrivelse av tiltaket i kommunens vedtak: «Situasjonskart viser at garasjens nordvestre hjørne får en avstand fra gnr/bnr 102/159 på 1 meter, og at avstanden økes østover, slik at det er ca 2 meter avstand i det nordøstre hjørne. Mot eiendommen gnr/bnr 102/110 er avstanden mellom nabogrense og garasje ca 2 meter.» Når det gjelder garasjen la kommunen til grunn at garasjen med carport skal oppføres i en etasje, og har et bebygd areal på 49,98 m². Bruksarealet for garasje med carport er 47,48 m². Mønehøyde er 4,5 meter og gesimshøyde er 4,05 meter. Takvinkel er som for tilbygget til boligen, 10 grader. To av naboene har påklaget kommunens vedtak. Fra eier av gnr/bnr 102/159, Jan Kåre Westerheim, er det anført følgende: «Stjørdal kommune har i ovennevnte vedtak gitt dispensasjon fra byggegrense mot veg for tilbygg, samt at det er tillatt oppføring av nybygg garasje i to etasjer. Stjørdal kommune er av den oppfatning at omsøkte garasje ikke krever dispensasjon fra byggegrense, selv om avstand mellom garasje og nabogrense mot klagers eiendom er mindre enn to meter. Det bemerkes at garasjen med tilhørende carport er omsøkt med en gesimshøyde på 4,5 meter og med en bredde på mellom 4,9 og 5,4 meter og en lengde på opptil 10 meter (garasjen er i lengderetning plassert mot klagers eiendom). Det bemerkes også at garasjen søkes plassert rett i sør, foran klagers stue og terrasse. Med omsøkte høyde og bredde vil garasjen fremstå som en vegg mot klagers eiendom. Som grunnlag for klagers påstand om at vedtaket er ugyldig og må oppheves, påberopes feil lovanvendelse og at vedtaket er i strid med god forvaltningsskikk. Krav om søknad om dispensasjon fra nabogrense for omsøkte garasje Plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd I henhold til plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd kan kommunen i visse tilfeller godkjenne at et byggverk plasseres nærmere nabogrensen enn fire meter og uten at dette forutsetter dispensasjon etter lovens kap. 19. I dette tilfellet er kommunen av den oppfatning at tiltaket omfattes av litra b. Det bestrides at omsøkte garasje omfattes av tiltak som kommunen uten dispensasjon kan godkjenne at plasseres nærmere nabogrensa enn fire meter jf. pb tredje ledd litra b. I dette tilfellet så er bebygd areal over 50 kvm. Dette innebærer at tiltaket krever dispensasjon jf. pb1 19-1, for at kommunen skal kunne godkjenne tiltaket med omsøkte størrelse og plassering. Byggesaksforskriften 3-1 b) Kommunen er i tillegg av den oppfatning at omsøkte garasje anses som «mindre tiltak» jf. byggesaksforskriften (FOR ). Klager bestrider også dette. For at et tiltak skal kunne anses som «mindre tiltak» heter det i byggesaksforskriften 3-1 b): En enkelt frittliggende bygning som ikke skal brukes til beboelse, og hvor verken samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er over 70 m2. Bygningen kan oppføres i inntil én etasje og kan i tillegg være underbygget med kjeller. I dette tilfellet kan tiltaket anses om som «mindre til tak» i forhold til størrelsen på garasjen (under 70 kvm.). Etter klagers kan tiltaket imidlertid ikke omfattes av tiltak som er å anse som mindre tiltak da garasjen omsøkes plassert med en etasje og en loftsetasje

3 (over 1,5 meter). Dispensasjon for plassering av bygning nærmere nabogrense enn fire meter For at garasjen kan godkjennes plassert som omsøkt, så er det klagers klare oppfatning at tiltaket krever dispensasjon jf. pbl Dispensasjon fra pb forutsetter at alle endringer som vil påvirke omgivelsene skal grunngis. En dispensasjonssøknad foreligger imidlertid ikke og det kan derfor ikke dispenseres fra kravet om av stand på 4- meter til nabogrense, før en eventuell søknad om dispensasjon oversendes til kommunen. En dispensasjonssøknad krever også nabovarsling jf. pb Det er ønskelig å kommentere følgende dersom kommunen er enig i at omsøkte plassering av garasje fordrer en dispensasjonssøknad. Det er forutsatt i bestemmelsen at dispensasjon bare kan gis når det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Forutsetningen for å gi dispensasjon er at de bestemmelsene det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. I motsetning til dispensasjonsbestemmelsen i den tidligere plan- og bygningsloven må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Tiltaket i strid med god forvaltningsskikk Omsøkte garasje vil med sin utforming og høyde fremstå som en massiv vegg mot naboeiendom. Det er ingen tvil om at tiltaket vil være til betydelig ulempe for klagers eiendom, herunder i betydelig grad begrense lys/ sol-forhold på klagers terrasse. Overfor klager så framstår kommunens vedtak om godkjenning av garasje 1 meter fra nabogrensa som klart urimelig og i strid med god forvaltningsskikk.. Dersom man fastholder at omsøkte garasje ikke krever dispensasjon er det opp til kommunen selv å tillate tiltaket. I den sammenheng anmodes det om at tiltaket blir vurdert opp i mot den sjenanse og ulempe tiltaket utgjør for klagers eiendom.» Det er i e-post 7. februar 2014 fra klagers advokat presisert følgende: «Det presiseres at klagen for Jan Kåre Westerheim sin del, omhandler omsøkte garasje. Det er imidlertid ikke bare en klage på at garasjen er tillatt plassert 1 meter fra nabogrensa. Omsøkte garasje påklages både med hensyn til sin plassering, størrelse, høyde og utforming herunder at den vil være betydelig til ulempe for klager hva gjelder solforhold og utsyn.» Det er også mottatt klage fra eier av gnr/bnr 102/110, Anne Westerheim, hvor følgende er anført: «Stjørdal kommune har i ovennevnte vedtak gitt dispensasjon fra byggegrense mot veg for tilbygg, samt at det er tillatt oppføring av nybygg garasje i to etasjer. Stjørdal kommune er av den oppfatning at omsøkte garasje ikke krever dispensasjon fra byggegrense, selv om avstand mellom garasje og nabogrense mot min eiendom er mindre enn to meter. Det bemerkes at garasjen med tilhørende carport er omsøkt med en gesimhøyde på 4,5 meter og med en bredde på mellom 4,9 og 5,4 meter og en lengde på opptil 10 meter. Krav om søknad om dispensajon fra nabogrense for omsøkte garasje I henhold til plan - og bygningsloven 29-4 tredje ledd kan kommunen i visse tilfeller

4 godkjenne at et byggverk plasseres nærmere nabogrense enn 4 meter, og uten at dette forutsetter dispensasjon etter lovens kap. 19. I dette tilfellet er kommunen av den oppfatning at tiltaket omfattes av litra b. Det bestrides at omsøkte garasje omfattes av tiltak som kommunen uten dispensasjon kan godkjenne at plasseres nærmere nabogrensen enn 4 meter jf. pbl tredje ledd litra b. I dette tilfellet så er bebygd areal over 50 kvm. Dette innebærer at tiltaket krever dispensasjon jf. pbl. 19-1, for at kommunen skal kunne godkjenne tiltaket med omsøkte størrelse og plassering. Byggesaksforskriften 3-1 b) Kommunen er tillegg av den oppfatning at omsøkte garasje anses som "mindre tiltak" jf. byggesaksforskriften(for ). Jeg bestrider også dette. For at et tiltak skal kunne anses som "mindre tiltak" heter det i byggesaksforskriften 3-1 b): En enkelt frittliggende bygning som ikke skal brukes til beboelse, og hvor hverken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 70 m2. Bygningen kan oppføres i inntil en etasje og kan tillegg være underbygd med kjeller. I dette tilfellet kan tiltaket anses som "mindre tiltak" i forhold til størrelsen på garasjen(under 70 kvm). Jeg mener tiltaket ikke kan omfattes av tiltak som er å anse som "mindre tiltak" da garasjen omsøkes plassert med en etasje og en loftetasje på over 1,5 meter. Dispensasjon for plassering av bygning nærmere nabogrense enn 4 meter For at garasjen kan godkjennes plassert som omsøkt, er det min oppfatning at tiltaket krever dispensasjon jf. pbl Dispensasjonen fra pb forutsetter at alle endringer som vil påvirke omgivelsene skal grunngis. En dispensasjonssøknad foreligger imdlerteid ikke, og det kan derfor ikke dispenseres fra kravet om avstand på 4 meter til nabogrense, før en eventuell søknad om dispensasjon oversendes kommunen. En dispensasjonssøknad krever også nabovarsling, jf. pbl Jeg forundrer meg over at det tillates bygging i Øverlandsgate 16(gnr. 102, bnr. 78). Jeg og min familie har gjort flere henvendelser gjennom årene om å få bygge på eksisterende bolig i Øverlandsgate 22(gnr. 102, bnr. 110), og bygge ekstra bolig på samme eiendom. Vi har fått klar beskjed om at Stjørdal kommune ikke vil tillate dette. Grunnen til det er at kommunen eier området mellom de ovennevnte eiendommene og Ole Vigs gate. Det kommunale området er for smalt til at det kan bygges på, så beskjeden vi fikk var at dette området skulle inngå i en reguleringsplan for eiendommene 16 og 22. På alle kart hos Stjørdal kommune var de gamle husene på eiendommene 16 og 22 krysset ut, og det ble sagt at området var satt av til boligblokker i 2 3 etasjer. I dag fungerer det kommunale området som ulovlig anlagt parkeringsplass, og oppstillingsplass for campingvogner og bobiler. I tillegg dumpes det hageavfall fra to borettslag på området. Jeg ber om svar på om reguleringsplanen er endret for området.» Tiltakshaver har kommentert klagene i brev datert 8. februar 2014, og gir følgende kommentarer:

5 «Kort historikk: Det ble søkt om dispensasjon og rammetillatelse til påbygg til eksisterende bolig i mai Denne søknaden ble avslått etter klage fra nabo Westerheim. Da oppgradering av eiendommen er påtrengende har vi etter avslaget på alternativ 1 utarbeidet et alternativ 2 for tilbygg og garasje. Dette i samråd med Stjørdal Kommune og gjeldende regelverk. Alternativ 2 innebærer at vi kan overholde regelen om 4 meter til nabogrense for tilbygg, da eksisterende uthus da må rives. Men riving av uthus utløser behov for garasje. Begrensede muligheter på grunn av tomtens smale utforming og eiendommens behov for oppgradering forutsettes kjent for Komite Plan etter befaring høsten Stjørdal kommune har innvilget søknaden vår for alternativ 2. (Ref: 2014/359-5, datert ) Nabo Westerheim har også påklagd dette vedtaket.det klages på garasje og ikke på tilbygg. Vi kommenterer klagen fra familien Westerheim i det følgende: Kommentar til klage fra Jan Westerheim, Øverlands gate 18, Gnr 102 Bnr 159: Jan Westerheims advokat påstår at garasjen består av to etasjer, og at garasjen derfor ikke kan regnes som et enkelt tiltak. Han mener videre at siden garasjen ikke er et enkelt tiltak så må regelen om 4 meter til nabogrense være gjeldende, og at garasjen derfor ikke kan plasseres der den står i vår søknad og at dispensasjon er påkrevet. Dette er ikke en korrekt forståelse av regelverket. Garasjen består ikke av to etasjer. Byggeforskriften er tydelig på at dersom høyden fra gulv til tak på loftet er under 1,90 så regnes dette som ikke målverdig og dermed ikke betegnes som en etasje. Høyden på loftet i planlagt garasje er på 1,89, den er derfor ikke målverdig og teller derfor ikke som en etasje. Det er derfor ikke korrekt at garasjen består at to etasjer, ut fra hvordan en etasje defineres ut fra regelverket. Konsekvensen av dette er at garasjen er å regne som et enkelt tiltak, og at 4 meter til nabogrensen derfor ikke er gjeldene. Garasje er planlagt i samråd med Stjørdal Kommune. Gjeldende praksis i Stjørdal Kommune er at enkelt tiltak under 50 kvm kan plasseres 1 m fra felles nabogrense. Jan Westerheims advokats andre argument er at vedtaket bryter med god forvaltningsskikk og er klart urimelig. Klager mener at tiltaket er til så stor sjenanse og ulempe at vedtaket bør revurderes. Vi er uenige i dette. Vi mener at eventuelle ulemper for klager på ingen måte er så store at de kan få forrang og hindre oppføring av en garasje som befinner seg innenfor gjeldende regelverk og som er gjeldende praksis for oppføring av garasjer i Stjørdal kommune. Vi mener her at innbyggeres rett og mulighet til oppgraderinger på egen eiendom innenfor regelverket og i samråd med kommunen, må komme foran eventuelle ulemper for naboen i denne saken. Klager bor i sentrum, i et område med både krav og forventinger til fortetting, og må derfor påregne utvikling på naboeiendommer. Bygningsmassen og plassering av denne på vår eiendom er fra Naboeiendommer må forvente at det skjer grunnleggende oppgraderinger på en slik eiendom, så lenge dette skjer i samråd med egen kommune.. Jan Westerheims advokat mener at garasjen med sin utforming og høyde vil framstå som en massiv vegg mot naboeiendom. Vi mener dette er en klar overdrivelse. Det er en helt vanlig normal vegg innenfor gjeldene regelverk med god avstand på 8-9 m til klagers hus og terrasse. Carportdelen er endog lavere og med luft mellom sprinklene hvilket gir et luftig inntrykk og dette er til fordel for nabo. Vegg mot klager er 7,30 m lang og 4,90 m bred med en gesimshøyde på 4,05 m og mønehøyde på 4,5 m. Klager påstår at gesimshøyde er på 4,5 m men det er altså ikke korrekt. (se tegninger)

6 Kommentar til klage fra Anne Westerheim, Øverlands gate 22, Gnr 102, Bnr 110: Anne Westerheims innsigelser til vedtaket er en kopi av Jan Westerheims klage via advokat. Se derfor ovenstående for våre merknader til disse argumentene. Anne Westerheim trekker videre fram sin families forsøk på påbygg og ekstra bolig på egen tomt som et argument i denne saken. Vi forholder oss til gjeldende regelverk i en selvstendig søknad. Vi kan ikke se at Westerheims tidligere planer og søknader er relevant for vår søknad om oppføring av garasje på vår tomt. Vi har derfor ingen kommentar til dette. Anne Westerheim trekker videre fram at kommunens tomt brukes til parkering og tømming av hageavfall. Vi kan ikke se hva det har med vår garasje å gjøre. Vi finner Anne Westerheims klage urimelig når man betrakter de faktiske forhold på situasjonsplanen og med tanke på at dette dreier seg om en enkelt tiltak.» Vurdering Klagene er rettidig fremsatt, jf forvaltningsloven 29. Begge klagerne bestrider at omsøkte garasje omfattes av tiltak som kommunen uten dispensasjon kan godkjenne at plasseres nærmere nabogrensa enn fire meter jf. pb tredje ledd litra b. Det anføres fra klagernes side at bebygd areal er over 50 m². For beregning av bebygd areal, skal følgende legges til grunn, jf byggteknisk forskrift 5-2. «Bebygd areal (BYA) Bebygd areal beregnes etter Norsk Standard NS-3940 Areal- og volumberegninger av bygninger, men slik at parkeringsarealet inngår i beregningsgrunnlaget etter 5-7.» Det følger av Veiledning - Grad av utnytting - Beregnings- og måleregler, utgitt av Kommunalog moderniseringsdepartementet, januar 2014, side 20: Med bakgrunn i TEK10 og NS 3940:2012 skal følgende medregnes i bebygd areal (BYA): det areal som bygningen opptar av terrenget, se figur 2-1 åpent overbygd areal, se figurene 2-5 og 2-6 Videre følger det av side 22 at i bebygd areal medregnes ikke: utspring/utkragede bygningsdeler inntil 1,0 m ut fra fasaden. Eksempel på slik bygningsdel kan være takutstikk. Med bakgrunn i dette legger kommunen til grunn at garasjedelen har et bebygd areal på 7,3m x 4,9 m = 35,77 m². Carportdelen har et bebygd areal, i hht. reglene for beregning av bebygd areal, redegjort for ovenfor på: 2,879 x 4,9 = 14,1. Til sammen har garasje med carport et bebygd areal på 14,1+35,77= 49,88 m², altså mindre enn 50 m². Videre anføres det fra klagerne at garasjen er i to etasjer. Det vil bli redegjort for etasjeantallet senere i vurderingen. Utgangspunktet etter plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd er at dersom ikke annet er bestemt i plan, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde, og ikke under 4 meter. Det er gjort unntak fra denne bestemmelsen i tredje ledd,

7 hvorav det følger av bokstav b: Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Klagerne har vist til byggesaksforskriften 3-1 bokstav b, for å definere hva som anses som «mindre tiltak». Dette er feil. Mindre tiltak, beskrevet i pbl tredje ledd bokstav b er definert i byggteknisk forskrift 6-4. Som mindre tiltak regnes i hht. byggteknisk forskrift 6-4 bygning hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50 m². Følgelig er det etter disse bestemmelser ikke krav til at bygget utformes i kun en etasje, så lenge bruksarealet er under 50 m². Det er redegjort for garasjens bebygde areal ovenfor. Når det gjelder beregning av garasjen bruksareal, legges beregning- og måleregler i Norsk Standard NS-3940 Areal- og volumberegninger av bygninger til grunn. Disse reglene er det redegjort for i Veiledning - Grad av utnytting - Beregnings- og måleregler, utgitt av Kommunalog moderniseringsdepartementet, januar 2014, side 37 og 38, hvorav det står følgende: «Arealer beregnes av måleverdige deler. NS 3940 fastsetter regler for måling av areal. Standarden gir regler for hvilke arealer som skal måles, ved å fastsette krav til måleverdighet. Plan som er måleverdige etter reglene i NS 3940 skal regnes med i BRA. Et areal er måleverdig når den frie høyde over gulv er 1,9 m eller mer i minst 0,6 m bredde.. Måleverdig areal: Bygningsvolumer som har fri høyde over gulv 1,9 m eller mer i minst 0,6 m bredde er måleverdige og skal regnes med. Under skråtak måles arealet 0,6 m utenfor høyden på 1,9 m, se figur 3-3.» Omsøkte garasje har i hht. fremlagte tegninger fri høyde over golv i «loftplanet» på 1,89 m, altså under det som skal til for å inngå som måleverdig areal. Følgelig skal ikke loftets gulvplan regnes med ved beregning av garasjens bruksareal, og garasjen har et bruksareal under 50 m². Når det gjelder klagernes anførsler om at garasjen er i to etasjer, er ikke dette relevant i forhold til plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd bokstav b, jf vurderingen ovenfor. Likevel vil rådmannen klargjøre reglene for etasjeantall. I hht. byggteknisk forskrift 6-1, Etasjeantall, står følgende: «Etasjeantall i en bygning er summen av måleverdige plan som ligger over hverandre og som utgjør bygningens hoveddel og tilleggsdel.» Det er måleverdige plan som inngår. Som det fremgår av redegjørelsen av Norsk Standard NS-3940 Areal- og volumberegninger av bygninger når det gjelder måleverdige plan, anses ikke garasjens «loftplan» som måleverdig, da den har for lav høyde. Følgelig er garasjen en etasje. På bakgrunn av dette er det helt klart at kommunen kan godkjenne plassering av garasje som omsøkt, uten dispensasjonsbehandling, da tiltaket omfattes av de tiltak som kan godkjennes etter plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd bokstav b. Når det gjelder plasseringen av garasjen, har kommunen lagt til grunn omsøkte avstand, da det oppnås tilfredsstillende avstand mellom garasjen og naboeiendommen i forhold til byggteknisk forskrifts bestemmelse om tiltak mot brannspredning mellom byggverk, Det er også redegjort for dette i tillatelsen.

8 Når det gjelder garasjens høyde, må kommunen forholde seg til de bestemmelser som følger av plan- og bygningsloven 29-4 første ledd, dersom ikke annet er bestemt i plan. I foreliggende sak har ikke gjeldende reguleringsplan for eiendommen, samt fortettingsbestemmelser, særskilte bestemmelser knyttet til garasjer. Reguleringsplanen har bestemmelse om at gesimshøyde ikke skal overstige 7 meter og at bygget skal oppføres med saltak hvor takvinkel ikke er over 40 grader, jf pkt Fortettingsbestemmelsene pkt og bestemmer at maksimal gesimshøyde er 7 meter, og det tillates inntil 40 grader takvinkel. Omsøkte garasje er innenfor disse bestemmelser. Rådmannen har derfor ikke hjemmel til å avslå søknad om oppføring av garasje med mønehøyde 4,5 meter. Når det gjelder garasjens utforming, er det ikke i klagen nærmere presisert hva klager er uenig i. Rådmannen oppfatning er at garasjen er utformet på en god estetisk måte, godt tilpasset boligens nye tilbygg. For øvrig ble det i kommunens vedtak foretatt en vurdering av garasjens plassering, og forholdet til naboeiendommene. Rådmannen fastholder denne vurderingen. Anne Westerheim anføres i sin klage at hun har fått avslag på å oppføre en ny boenhet på sin eiendom, samt at kommunen ikke til tillate dette av hensyn til kommunens egen eiendom. Rådmannen kan ikke kommentere Westerheims påstander knyttet til hennes sak i denne saken, men vil på generelt grunnlag si at området ligger innenfor fortettingskategori BF3 i kommunedelplan for Stjørdal tettsted. Dersom det skal oppføres flere boenheter på en eiendom, forutsettes dette å skje i samsvar med de bestemmelser som følger av kommunedelplanen, og kan ikke skje med utvidelse i form av en boenhet. Oppføring av mindre tilbygg innenfor eksisterende boenhet, slik kommunen har godkjent for Øverlands gate 16, er i samsvar med praksis etter gjeldende planer. På bakgrunn av dette anbefales det at klagene ikke tas til følge, og saken oversendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.