Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 96/17 Arkivsaksnr: 2016/ Saksbehandler: Ann Kristin Røkke Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 96/17 - Gammelv 8, 7507 Stjørdal - dispensasjon for regulert etasjetall for å kunne oppføre påbygg til enebolig. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra regulert etasjetall i bestemmelser knyttet til 63-planen slik at påbygg til enebolig kan oppføres som omsøkt. Vilkårene for dispensasjon anses å være oppfylt. Vurdering av vilkårene fremgår under avsnittet «vurderinger» nedenfor. Vedlegg: 1. 96/17 - kartutsnitt 2. B1 Gammelvegen 8- dispsøknad regulering 3. (D1) A 01 Situasjonsplan 4. (E2) A 053 Perspektiver planlagt 5. A 320 Snitt A, B og C 6. F1 Redegjørelse Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): - Anmodning om forhåndskonferanse - Referat fra forhåndskonferanse - Søknad om rammetillatelse - Nabovarsling - Plantegninger - Gjennomføringsplan med erklæring om ansvar Sammendrag: Det søkes om tillatelse til tilbygging og ombygging av eksisterende enebolig. Boligen består av sokkeletasje og 1. etasje. Eksisterende tak skal rives og erstattes med flatt tak samt en takterrasse over 1. etasje. I tillegg skal det oppføres en 2. etasje på deler av arealet. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse 13 pkt. 1, vedrørende etasjetall. Bestemmelsen angir at bebyggelsen ikke skal ha mer enn to etasjer. Det omsøkte tiltaket har tre tellende etasjer og det søkes om dispensasjon fra denne bestemmelsen.

2 Saksopplysninger Kommunen mottok den søknad om rammetillatelse for oppføring av påbygg til enebolig samt søknad om dispensasjon fra bestemmelser til 63-planen på eiendommen gnr. 96 bnr 17, Gammelvegen 8. Dispensasjonssøknaden utløses ved at det søkes om tillatelse til å oppføre et påbygg som utgjør 3. boligetasje. Tiltaket: Eksisterende enebolig som ble oppført i ca 1959 består av sokkeletasje og 1. etasje. Taket er av type saltak. Det ønskes en fullstendig ombygging av hele boligen. Eksisterende tak rives og erstattes av flatt tak med takterrasse og en mindre 2. etasje som inneholder stue og soverom. Nytt tilbygg mot nord inneholder inngang, vaskerom og garderobe. Mot sør er 1. etasje utvidet med omtrent 1,4 m understøttet av søyler. Ny terrasse er planlagt på sør- og vestside. Ombyggingen er i hovedsak basert på eksisterende struktur og konstruksjoner, men eksisterende yttervegger i 1. etasje er planlagt etterisolert og oppgradert slik at de oppfyller minstekravet i TEK 10. Eiendommen har et areal på m 2. Totalt bebygd areal (BYA) beregnes til 216,5 m 2, dette tilsvarer et BYA= 16,17 %. Eiendommen tilfredsstiller kravet til uteoppholdsareal som er på minimum 250 m 2. Nabovarsling: Det foreligger nabovarsling i henhold til plan- og bygningsloven Det er ingen merknader til søknaden. Forhold til gjeldende plan: Gjeldende reguleringsplan er Stjørdal sentrum 1963-planen vedtatt og kommuneplanens arealdel , vedtatt Stjørdal sentrum 1963-planen har følgende bestemmelse, 13 om bebyggelsen som ligger i område som er regulert til åpen villamessig bebyggelse: 1) Bebyggelsen skal være åpen villamessig med våningshus på ikke over 2 fulle etasjer. 2) Våningshus skal legges i regulert byggelinje. Bygningsrådet kan dog tillate at husene trekkes lengere inn på tomten og fastsetter uthusenes plassering. 3) Takoppbygg tillates på en-etasjes hus. 4) Bygningens takvinkel fastsettes av bygningsrådet 15 sier at unntak fra 13 kan hvor særlige grunner taler for det, tillates av bygningsrådet innenfor rammen av bygningsloven og bygningsvedtektene for Stjørdal. Reguleringsplan Stjørdal sentrum 1963-planen overstyres av kommuneplanbestemmelse om utnyttingsgrad mm. Kommuneplanens bestemmelse sier at det tillates oppført 1-2 boenheter pr. daa, utformet som eneboliger/eneboliger med bileilighet, 2-mannsbolig eller rekkehus. Fortetting og byggearbeid på bestående bygninger tillates. Det tillates en grad av utnytting inntil BYA= 45 % på tomten.

3 Eksisterende enebolig ble oppført i ca 1959 (antatt ut fra tegningsdatering). Boligen består av sokkeletasje og 1. etasje. Det søkes nå om tillatelse til å oppføre et påbygg som utgjør 2. etasje (3. boligetasje). Påbygget er i strid med reguleringsbestemmelse 13 punkt 1. Det søkes om dispensasjon fra denne bestemmelsen. En søknad om dispensasjon krever grunngitt søknad, jf. plan- og bygningsloven Søknad om dispensasjon er begrunnet med: - Vedrørende høydebegrensning: 13 er et uegnet virkemiddel for å styre høyden på bebyggelsen, da den tillater to etasjer over bakken like så gjerne som sokkeletasje lagt i terrenget med en etasje over. Det omsøkte tiltaket dreier seg om påbygg på et hus som består av en sokkeletasje som ligger i terrenget med én etasje over. Eksisterende bolig ligger i skrått terreng og i forkant av en kolle som er høyere en husets gesims. Med en ekstra etasje vil huset fortsatt ligge godt i terrenget. Toppetasjen er tilbaketrukket fra fasaden mot sør og utgjør dessuten bare en mindre del av husets fotavtrykk. Den nye etasjen vil stikke ca. 3m over kollen i bakkant. I samsvar med reguleringsbestemmelsene ville det være mulig å oppføre en bolig på to etasjer over bakken, uten sokkel, på samme sted eller lengre bak på tomta. Dette ville kunne utgjøre et høyere bygg enn det omsøkte tiltaket. - Vedrørende tilpasning til områdets byggestil og bebyggelsesstruktur: Nærområdet kan ikke sies å utgjøre et homogent bygningsmiljø. Det finnes både eneboliger, mindre flerbolighus og terrasseblokker i området. Blant eneboligene er forskjellige tidsepoker, typologi og byggestiler representert. Form og høyde er variert. Flere hus er bygget til i en eller flere omganger. Selv om det omsøkte tiltaket har en form som pr i dag ikke er vanlig i området, mener jeg det vil passe naturlig inn, og forhåpentligvis tilføre området ytterligere kvalitet. - Vedrørende brannsikkerhet: Prosjektering og utførelse i henhold til dagens krav i PBL og forskrifter sørger for at sikkerhet ved brann blir ivaretatt selv ved tre fulle etasjer. - Prinsippet om likebehandling: Det er en rekke eksempler på bolighus med tre tellende etasjer i området. Det er tydeligvis etabler t praksis å dispensere fra Reguleringsplanen er fra 1963, altså over 50 år gammel. Man bør generelt diskutere om det er hensiktsmessig og samfunnsgavnlig å forvalte en så tilårskommen plan bokstavelig. Planen er utformet i en tid med en helt annen holdning til arealbruk, byggeskikk og variasjon. Byggeteknikken har også utviklet seg mye. Selv om planen er fullt ut gyldig bør det være lettere å få dispensasjon fra denne enn fra en ny plan. - Tilførte kvaliteter: Det omsøkte tiltaket utgjør en fullstendig fornyelse og modernisering av en sliten og uhensiktsmessig bolig. Det vil gjøre det ønskelig og attraktivt for tiltakshaver å bli boende på eiendommen og i området. Den tilførte 2. etasjen (øverste etasje) er vesentlig i denne sammenhengen. Den tilfører boligen lys, utsikt og terrasse med gode solforhold. Siden boligen ligger så lavt i terrenget, og den nye etasjen har begrenset bredde mener jeg at dette ikke fører til vesentlig ulempe for naboene. Selv om påbygget vil bli høyere enn eksisterende møne blir brystningen rundt terrassen over resten av 1. etasje lavere. Rettslig grunnlag: Søknad om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven Bestemmelsen lyder: «1-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

4 Ved vurdering av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Vurdering Ved vurdering av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, vil det normalt ikke væreanledning til å gi dispensasjon. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. Videre må det ved avgjørelse av om dispensasjon skal gis vurderes om det finnes andre løsninger for å få gjennomført tiltaket som ikke utløser dispensasjonsvedtak. Vurdering av vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Hensynet bak bestemmelsen om at bebyggelsen skal være åpen villamessig med våningshus på ikke over 2 fulle etasjer er for å sikre et helhetlig uttrykk på bebyggelsen, og for å begrense høydevirkningen for omkringliggende eiendommer. Lav bebyggelse kan være med på å sikre gode sol- og utsiktsforhold for naboer. Gjeldende regulering er Stjørdal sentrum 1963-planen, vedtatt Hva som regnes med i etasjetallet har variert i forhold til når reguleringsplanene er vedtatt. I veiledning om forståelse av regelverket om grad av utnytting, pkt. 5 (Forholdet til eldre reguleringsplaner) så står det at for reguleringsplaner fra før 1969 så gjaldt Byggeforskrifter av 15. desember Arealbegrep som den gangs standard definert var bruttoareal, nettoareal, leieareal og dekkareal. Det står ikke hva etasje er definert som. For planer vedtatt i perioden så er etasje definert som: «etasje hvor himling er høyere enn 2,0 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes med til etasjetallet». Kjeller skal regnes med dersom det innehar rom for varig opphold. For planer vedtatt i perioden så er etasje definert som: «etasje, herunder kjeller, hvor himling er høyere enn 1,50 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes med til etasjetallet». Omsøkte bolig har et gjennomsnitt for planert terreng på 1,45 m og ville da ikke blitt medregnet i etasjetallet. Legges dagens måleregler til grunn så skal etasjen medregnes i etasjetallet. Rådmannen kan si seg enig i søkers påstand om at antall etasjer alene ikke er et godt virkemiddel for å styre høyden på bebyggelsen. Det er like viktig at huset er tilpasset tomten/terrenget.

5 Boligen ligger i område med sterkt skrånende terreng, og boligen vil fremstå som en enebolig i to etasjer og sokkeletasje. En ombygging av eneboligen slik at den får en ekstra etasje over deler av 1. etasje vil ikke virke sjenerende eller sikthindrende for naboene. Mønehøyde på eksisterende bolig er på kote 73,42 moh. Ny mønehøyde vil komme på kote 74,92 moh. Mønehøyde på tilgrensende boliger mot nord er på henholdsvis kote 79,7 moh., 76,06 moh. Og 75,07 moh (tall er tatt fra kommunens kartgrunnlag). Selv om bygningen kan virke noe høy på grunn av flatt tak vil terrenget og den varierende utformingen av tilgrensende bebyggelse virke dempende på høyden. Bestemmelsen 13 pkt. 4 sier at bygningens takvinkel fastsettes av bygningsrådet. Innenfor området så har de fleste husene saltak, men med varierende takvinkel. I tillegg er det hus med valmtak, takark og boliger med to møneretninger, så det er ikke en ensartet utforming av tak. Hensynet bak bestemmelsen om 2 fulle etasjer blir etter rådmannens skjønn ikke vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon som omsøkt. Eneboligen vil fortsatt fremstå som «åpen villamessig» med sokkeletasje, 1. og 2 etasje. 2. fordelene ved å gi dispensasjon må klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Ved vurdering av dette vilkåret må det foretas en interesseavveining. For å gi dispensasjon må fordelene ved en dispensasjon være klart større enn ulempene. Det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon for at vilkåret skal anses oppfylt. En mulig ulempe ved dispensasjonen er endret sol- og utsiktsforhold for naboer, samt at boligens endrede utseende vil bryter med stilen i forhold til de andre boligene i området. Når det det gjelder sol- og utsiktsforhold så ligger omsøkte bolig lavere enn de som grenser inntil mot nord og som har sine uteområder mot sør. I tillegg er det forholdsvis store eneboligtomter i området, med areal på mellom ca m 2 og Det legges da til grunn at sol- og utsiktsforhold ikke vil forringes for naboene. Som tidligere nevnt så er det variasjon i bebyggelsens utforming i området. Ved vurdering av hvorvidt dispensasjon kan gis skal det vurderes hvorvidt det finne andre alternativer som ikke betinger dispensasjon. En eventuell utvidelse mot sør vil ikke være hensiktsmessig da gårdsplass med parkering er anlagt der. På grunn av tomtas topografi så er det en naturlig plassering av gårdsplass. Mot nord er terrenget forholdsvis bratt. Fordeler ved tiltaket er en bedre utnyttelse av eiendommen. Som søker anfører så utgjør omsøkte arbeider en fullstendig fornyelse og modernisering av en sliten uhensiktsmessig enebolig. Det vil gjøre det ønskelig og attraktiv for tiltakshaver å bli boende på eiendommen og i området. Den tilførte 2. etasjen er vesentlig i denne sammenhengen. Den tilfører boligen lys, utsikt og terrasse med gode solforhold. Boligen ligger lavt i terrenget og den nye etasjen har begrenset bredde så det menes at den nye etasjen ikke fører til vesentlig ulempe for naboene. Selv om påbygget vil bli høyere enn eksisterende møne blir brystningen rundt terrassen over resten av 1. etasje lavere. Det kan her ikke ses at det foreligger verken fordeler eller ulemper av samfunnsmessig karakter. Individuelle hensyn og personlige fordeler blir da tillagt vekt.

6 Etter en samlet vurdering mener Rådmannen at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt slik at eksisterende enebolig kan påbygges med en etasje i forbindelse med renovering av eneboligen.