Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan. 102/2 - Fosslibekken barnehage - Rammetillatelse og dispensasjon for gesimshøyde

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 102/2 Arkivsaksnr: 2008/ Saksbehandler: Bård Hubert Gustafson Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 102/2 - Fosslibekken barnehage - Rammetillatelse og dispensasjon for gesimshøyde Rådmannens forslag til vedtak: 1. Det gis ikke dispensasjon fra reguleringsplanen pkt for maksimalt tillatt gesimshøyde på barnehagens mellombygg, jf plan- og bygningsloven av , jfr. vurdering av gesimshøydens plassering i saken. 2. Søknad om rammetillatelse godkjennes med vilkår om at nye tegninger forelegges kommunen for godkjenning. Til formannskap, komiteer, nemnder: 1. Vedtak fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert Fosslibekken barnehage rammetillatelse og dispensasjon fra gesimshøyder, datert Søknad om rammetillatelse og dispensasjon, datert og Reguleringsplankart med bestemmelser og beskrivelse 5. Oppmålte tverrprofiler med avvik ift maks gesimshøyder 6. Avklaringsnotat, datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 7. Redegjørelse fra ansvarlig søker, datert Brev fra ansvarlig søker, datert Klager, korrespondanse, tidligere vedtak m.v Saksopplysninger INNLEDNING Med denne saken fremmes på nytt rammetillatelse for Fosslibekken barnehage. Søknad om rammetillatelse foreslås godkjent med vilkår om at reguleringsplanens gesimshøyde for

2 barnehagens mellombygg overholdes, men at tidligere gitt dispensasjon for plassering av mellombygget presiseres mhp hvilke gesimshøyde som skal ligge til grunn. Utover å gi rammetillatelse, legger rådmannen til grunn at det kun er spørsmålet om byggehøyden på barnehagens mellombygg (i saken også omtalt som midtre fløy eller mellomfløy) som skal behandles på nytt. Øvrige forhold i saken anses som endelig stadfestet, slik det framgår av nedenforstående avsnitt. BAKGRUNN Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har i vedtak fattet følgende vedtak: Punkt 1 og 4 i Stjørdal kommunes vedtak av , sak 54/10, stadfestes. Punkt 2 og 3 i Stjørdal kommunes vedtak av , sak 54/10, oppheves. Saken sendes tilbake til kommunen for ny behandling på disse punkt. Vedtaket innebærer at følgende dispensasjoner er endelig stadfestet: Plassering: at sidebygg med tekniske løsninger og administrasjonen ikke er plassert på søndre del av tomten, men plassert som mellombygg i midten av tomten. Planløsning og etasjetall: at areal for tekniske løsninger og administrasjon overskrider 100 m2 grunnflate, som medfører at sokkeletasje i barnehagens nordre fløy nyttes til hoveddel og dermed defineres som fullverdig etasje og at deler av andre etasje har et annet bruksformål enn teknisk rom og administrasjon. Kommunens avslag på søknad om dispensasjon fra gesimshøydene ble imidlertid opphevet. Søknaden ble sendt tilbake for ny behandling. Søknaden om dispensasjon fra gesimshøydene og rammesøknad ble behandlet i kommunen 7 september 2011, sak 82/11, og følgende vedtak ble fattet: 1. Det gis ikke dispensasjon fra reguleringsplanen pkt for gesimshøyder, jf plan- og bygningsloven av Søknad om rammetillatelse godkjennes med vilkår om at reguleringsplanens gesimshøyder overholdes, jf pbl og 93. I klagesak på kommunens avslag av 7. september, sak 82/11, har Fylkesmannen i Nord- Trøndelag i skriv av fattet følgende vedtak: Stjørdal kommunes avslag på søknad om dispensasjon fra maksimalt tillatt gesimshøyde på barnehagens nordre fløy stadfestes. Stjørdal kommunes avslag på søknad om dispensasjon fra maksimalt tillatt gesimshøyde på barnehagens mellomfløy oppheves, og saken sendes tilbake til kommunen for ny behandling på dette punkt. Stjørdal kommunes godkjennelse av rammetillatelse av 7. september 2011, sak 82/11, med vilkår om overholdelse av regulert gesimshøyde, oppheves. Saken sendes tilbake til kommunen for ny behandling. Vedtaket innebærer at fastholdelse av maksimalt tillatt gesimshøyde (4 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng) på barnehagens nordre fløy er endelig stadfestet og medfører at oppført maksimalt gesimshøyde må reduseres med meter på to fasader på nordre fløy, basert på de oppmålinger som kommunen har lagt til grunn. FORHOLDET MELLOM GAMMEL OG NY LOV Søknad om rammetillatelse er datert , og mottatt av kommunen Søknaden er mottatt før bygningsdelen til ny plan- og bygningslov trådte i kraft. Søknaden om

3 rammetillatelse må derfor behandles etter pbl 1985, jf pbl fjerde ledd. Søknad om dispensasjon fra tiltakshaver er datert Søknad om dispensasjon må derfor behandles etter plan- og bygningsloven av 1985, jfr Forskrift om samvirke mellom bestemmelsen i plan- og bygningsloven og bestemmelsene i plan- og bygningsloven (samordningsforskriften) 13, 1. ledd siste punktum. PLANSTATUS Gjeldende reguleringsplan for tiltaket er Husby nordre, gnr. 102 bnr. 2 barnehage, vedtatt , med tilhørende planbestemmelser. Vurdering RAMMETILLATELSE - HØYDEPLASSERING Generelt Det følger av plan- og bygningsloven av første ledd at bygningens plassering, herunder høydeplassering, og bygningens høyde skal godkjennes av kommunen. Med høydeplassering menes sokkelhøyde eller høyden av underkant bjelkelag/dekke over kjeller angitt i meter over havet, jf Ot.prp. nr. 27 (83-83) s. 18. Søker vil ikke uten videre ha krav på å få godkjent sitt ønske om plassering og høyde, men et avslag må være saklig motivert. Etter nabovarsling vil for eksempel nabo kunne ha bemerkninger til bygningens plassering og høydeplassering, og kommunen må avveie naboens interesser og evt. justere bygningens plassering dersom dette kan gjøres uten for store ulemper for byggherren eller andre naboer som ikke har protestert. Tiltakets plassering Tiltakets omsøkte plassering ligger innenfor gjeldende byggegrense, jfr reguleringsplankartet. Videre er omsøkt plassering i tråd med beskrivelsen i planbeskrivelsen pkt. 5.3, som angir at ca 2 mål i det nordøstre hjørnet av tomta er egnet for bygging. Byggets omsøkte plassering gir lekeområder mot vest og sør, ihht fremlagt utomhusplan, noe som bidrar til god kvalitet på lekeområdene ute med tanke på lys- og solforhold. I tillegg vil byggets plassering mot nordøst gi delvis støyskjerming mot bebyggelsen i Husbykleiva. Byggets plassering vil heller ikke påvirke sol- og lysforholdene for omkringliggende bebyggelse i vesentlig grad. Forholdet til gjeldende reguleringsplan og gitte dispensasjoner Det er ikke gitt bestemmelser om tiltakets høydeplassering i reguleringsplanen. Planbeskrivelsen har heller ikke opplysninger om dette, slik at omsøkt høydeplassering må avgjøres på bakgrunn av en helhetsvurdering hvor både tomtas beskaffenhet, hensynet til omkringliggende bebyggelse og estetiske sider tillegges vekt. Maksimalt tillatt gesimshøyde for tiltaket er 4 meter ihht. reguleringsbestemmelsene pkt I søndre del av tomta kan det oppføres et mindre teknisk/administrativt bygg. Plassering og funksjon for dette bygget er det imidlertid dispensert for, jfr. stadfestet vedtak datert Vedtaket medfører at sidebygg tillates plassert som mellombygg i midten av tomten. Alle høydene måles fra gjennomsnittlig terreng, da ikke annet er angitt i reguleringsbestemmelsene. Tiltaket kan oppføres med saltak eller pulttak, jf pkt Omsøkt tiltak har pulttak i samsvar med bestemmelsene. Det er ikke gitt bestemmelser om takvinkel. Vurdering ift tomta Tomta har skrånende terreng, og det er ca 10 meters høydeforskjell mellom nord og sør på tomta. Fremlagt utomhusplan viser at terrenget skal bearbeides med oppfylling i nordre del av tomta. Det er søkt om en kotehøyde ved inngang nord i nordre fløy på 54,2 m.o.h. Dette vil medføre en oppfylling på ca 1,5 meter. Veien nord for bygningsmassen (Husbykleiva) stiger fra 54,57 m.o.h ved tiltakets nordvestre hjørne til 56,4 m.o.h ved tiltaket nordøstre hjørne, slik at det

4 nevnte inngangsparti vil ligge lavere enn veien. Imidlertid er det viktig at tiltaket ikke plasseres for lavt i forhold til bakenforliggende vei, da dette kan virke negativt på det estetiske uttrykket. Når det gjelder den øvrige del av bygningsmassen er omsøkt sokkelhøyde for søndre bygg tilnærmet lik eksisterende terreng. Vurdering ift omkringliggende bebyggelse Når det gjelder hensynet til omkringliggende bebyggelse, vil det, slik tiltaket er søkt høydeplassert, fortrinnsvis være den nordre del av tiltaket som vil kunne ha innvirkning for øvrig bebyggelse. Boligene i Husbykleiva 1 og 3 har begge en sokkelhøyde ca 2 meter over veien, hhv. 56,48 m.o.h og 58,6 m.o.h. Begge boligene er i to etasjer, med stue og kjøkken i andre etasje. På bakgrunn av opplysningene i søknaden vil maksimal tillatt gesimshøyde med den omsøkte høydeplasseringen være 58,6 m.o.h for den nordre fløyen, altså tilsvarende sokkelhøyden for Husbykleiva 3 og under høyde på gulv i andre etasje for Husbykleiva 1. Omsøkt høydeplassering vil på bakgrunn av dette ikke gi reduserte lys- og solforhold for den øvrige bebyggelse. Derimot vil omsøkt tiltak gi redusert utsikt for omkringliggende bebyggelse, spesielt med tanke på utsikt til de nærmest tilliggende områdene. Dette må imidlertid ha vært påregnelig for naboene all den tid de tilliggende områdene har vært ubebygd. Spesielt i sentrumsnære områder må det påregnes at utsiktsforhold kan bli berørt etter hvert som ubebygde arealer bebygges, eller det fortettes i allerede bebygde områder. Det å kunne beholde sin utsikt uberørt, er ingen rettighet man som boligeier har. Konklusjon På bakgrunn av en helhetsvurdering av de ovenfor nevnte forhold er kommunen kommet til at omsøkt plassering og høydeplassering kan godkjennes. Tiltaket er godt tilpasset terrenget, både i seg selv og i forhold veien nord for tiltaket og omkringliggende bebyggelse. Dessuten følger det av Rundskriv H- 18/90 at bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler i mot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for eksempel naboer og omkringliggende miljø. Omsøkt høydeplassering medfører ulemper for omkringliggende bebyggelse, men ikke betydelige ulemper, jfr. redegjørelsen ovenfor. DISPENSASJON FOR GESIMSHØYDER Tidligere saksbehandling Ifm søknad om rammetillatelse er det søkt om dispensasjon fra gjeldende plan når det gjelder overskridelse av maksimalt tillatte gesimshøyder på barnehagens nordre fløy og midtre mellombygg. Som nevnt i saksopplysningsavsnittet, har kommunen avslått dispensasjonssøknad for høydeavvik på nordre fløy og vedtaket er stadfestet av Fylkesmannen i Nord-Trøndelag etter klagerunde. Derfor er det kun dispensasjonssøknad for høydeavvik på midtre fløy, dvs mellombygget, som behandles på nytt med denne sak. Generelt om dispensasjoner Søknad om dispensasjon avgjøres med hjemmel i plan- og bygningsloven Dispensasjon kan gis når særlige grunner foreligger. Dette innebærer at ingen har krav på å få dispensasjon. Uttrykket særlige grunner må ses i forhold til de offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. Reguleringsplaner er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Dispensasjonsmyndigheten må heller ikke brukes på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Reguleringsplaner har, i motsetning til lovbestemmelser, ikke karakter av generelle bestemmelser som er ment å skulle fange opp mange forskjellige situasjoner, men de gir uttrykk for reguleringsmyndighetenes konkrete

5 arealdisponering i et bestemt område. I foreliggende sak er reguleringsplanene forholdsvis ny, og utarbeidet med tanke på omsøkte tiltak. Redgjørelse for høydeavvik på midterste fløy (mellombygg) Kommunen har tidligere kommet til at maksimalt tillatt gesimshøyde i punkt i reguleringsbestemmelsene er overskredet med ca. 1 meter på midtre fløys vestfasade. Avviket framgår av vedlagte tverrprofiler, hvor det er lagt til grunn at maks tillatt gesimshøyde er 7 meter for mellombygget. Dette fordi planbestemmelsenes punkt må forstås slik at maksimal tillatt gesimshøyde er 4 meter for hele planområdet, bortsett fra et bygg for tekniske løsninger og administrasjon som kan oppføres i 2 etasjer med en gesimshøyde på 7 meter, og som kun kan plasseres på den søndre del av tomta. Også Fylkesmannen forstår bestemmelsene slik, jfr. skriv av , side 8. Det siteres fra bestemmelsenes punkt 3.2.1: Bebyggelsen kan føres opp i inntil 1 etg maks gesimshøyde 4 m. Et bygg for tekniske løsninger og administrasjon på 100 kvm grunnflate i 2 etg, maks gesimshøyde 7 m, kan bygges i søndre del av tomta i tilknytning til hovedbygget. I sak 54/10, vedtatt og stadfestet av Fylkesmannen den , har imidlertid kommunen dispensert for at plasseringen av et teknisk/administrativt sidebygg ikke er plassert på søndre del av tomten, men plassert som mellombygg i midten av tomten. Fordi etasjetall og gesimshøyde refererer til sidebygget i bestemmelsen og ikke til tomta - har kommunen lagt til grunn at etasjetall og byggehøyde «følger med» sidebygget opp til midten av tomta. Dette framgår av avsnittet Dispensasjonsvurdering - Gesimshøyder i sak 54/10: Det legges her til grunn at mellombygget måles som egen del hvor maks gesimshøyde er oppgitt å være 7 m, og at lavere bygg lagt sør for gårdsrom måles som egen fløy. Det vises til vedlegg 6B. Med å dispensere for plassering av sidebygg har kommunen allerede dispensert for at gesimshøyden er 7 meter på mellombygget. Dette ble i sak 54/10 begrunnet med følgende: Det framgår av planbeskrivelsen at hele bygget skal legges i det nordøstre hjørnet av tomta fordi en ønsker å gå klar av vannledningene i sør. At det samtidig kan legges en bygningsdel tilknyttet hovedbygget helt sør på tomta, er selvmotsigende når det er gitt som premiss at søndre del av tomta ikke kan bebygges. Alternativt kan "søndre del" bety "søndre del av det bebyggbare området" (sør for en delelinje som deler brutto tomt i en nordre del og en søndre del). Planbeskrivelsen gir støtte til en slik tolkning: "Bygget vil settes opp i tilknytting til hovedbygget og parkeringsarealet slik at vareleveranser/ administrasjon kan ivaretas utenfor den inngjerde delen av tomta...". I så fall ligger mellombygget innenfor eller helt inntil søndre del av tomta, og intensjonen med bestemmelsen må anses å være oppfylt. Kommentarer til søkers anførsler Det søkes om dispensasjon for en byggehøyde utover maksimalt tillatt gesimshøyde på 7 meter for mellombygget. Det legges til grunn at innvilget dispensasjon for plasseringen av teknisk/administrativt tilbygg medfører at mellombygget kan oppføres med gesimshøyde 7 meter. Det anføres i søknaden om dispensasjon at dersom saltak istedenfor pulttak hadde blitt valgt (noe reguleringsplanen tillater), ville bygget blitt høyere. Det anføres også at reguleringsbestemmelsene er ivaretatt ved at gesimshøyden på mellombygget mot nabobebyggelsen i øst ligger under 7 meter. Reguleringsplanen åpner for både saltak og pulttak, og har kun bestemmelser om maksimalt tillatt gesimshøyde og ingen bestemmelser om mønehøyde. Vedlegg 5 viser at det foreligger

6 avvik i forhold til reguleringsplanens bestemmelser om maksimal tillatt gesimshøyde, slik disse er anvendt etter vedtak om endret plassering av sidebygg. Selv om byggets totale høyde kunne blitt høyere ved valg av saltak, vil dette ikke være en særlig grunn for å gi dispensasjon. Reguleringsbestemmelsene har kun bestemmelse om maksimal gesimshøyde. Pulttak har to gesimser, øverste og nederste. Når tiltakshaver velger å oppføre et bygg med pulttak må han ta konsekvensen av dette, og utforme tiltaket slik at både øverste og nederste gesims holdes innenfor bestemmelsene om maksimal tillatt gesimshøyde. Utover dette er det ikke anført andre grunner fra søkers side som begrunnelse for hvorfor dispensasjon skal gis i saken. Kommunen kan heller ikke se at det foreligger andre særlige grunner enn de som er anført fra søkers side som skulle tilsi at søknaden om dispensasjon for gesimshøyde må imøtekommes. En eventuell dispensasjon for gesimshøyde på midterste fløy (dvs en økning på 1 meter i vest) vil, slik kommunen vurderer de faktiske forhold i saken, ikke gi omkringliggende bebyggelse dårligere lys- og solforhold eller forverret utsikt. Selv om nabobebyggelsen ikke blir vesentlig berørt av en dispensasjon, må lovbestemmelsen forstås slik at særlige grunner er nødvendig for at dispensasjon skal kunne gis. Da det ikke foreligger særlige grunner, må søknaden om dispensasjon for gesimshøyde utover 7 meter for mellombygget avslås. Konklusjon Søknad om dispensasjon for gesimshøyde på barnehagens mellombygg utover 7 meter avslås. Rammesøknaden godkjennes derfor med vilkår om at tiltakets gesimshøyder tilpasses bestemmelsen i reguleringsplanens pkt , målt fra gjennomsnittlig terreng slik som fremkommer under vurderingen ovenfor. For mellombygget gjelder gesimshøyde 7 meter. Før igangsettingstillatelse kan gis må tegninger som er i samsvar med vedtaket legges frem for kommunen. Hvis ikke en ny forskriftsmessig høydeanalyse tilsier noe annet, legger kommunen til grunn at omsøkte avvik er ca 2,5 meter på tiltakets nordre fløy, ca 2 meter på nordøstre del av bygningsmassen og ca 1 meter på mellombygget, alle målt fra gjennomsnittlig terreng for hvert enkelt bygg, jfr. vedlegg 5. På etterspørsel fra komitè plan i møte den , er det utarbeidet et avklaringsnotat vedrørende konsekvenser av redusert byggehøyde (fra 7 til 4 m) på barnehagens mellombygg. Det vises til vedlegg 6.