Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 107/30 Arkivsaksnr: 2012/ Saksbehandler: Anniken Hastadklev Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 107/30 - Innherredsvegen 67, 7503 Stjørdal - klage over vedtak om å gi dispensasjon for oppføring av garasje i nabogrense Rådmannens forslag til vedtak: Klagen oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg: Vedlegg: 1. Klage over vedtak 90/14, datert 23. juni Dokumentasjon på mottatt klage 3. Merknader til klage fra tiltakshavers advokat, datert 19. september Vedtak 90/40 av komite plan, 4. juni 2014 med oversending til partene, datert 10. juni Begrunnelse for klage over vedtak 63/13, datert 25. april Klage over vedtak 63/13, datert 24. mai Ubegrunnet klage over vedtak 63/13, datert 14. mai Vedtak 63/13, 8. mai Fylkesmannens oppheving av omgjøringsvedtak, datert 20. mars 2014 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Tidligere saksfremlegg og vedtak, komplett søknad om tiltak og korrespondanse mellom partene og kommunen. Sammendrag: For redegjørelse av saksgangen, og tidligere anførsler mv. vises det til saksfremlegget, vedlagt som vedlegg 4, hvor det er utførlig redegjort for dette.

2 Saksopplysninger Jørgen Juul søkte om dispensasjon for oppføring av garasje i nabogrense høsten 2012 etter merknad fra kommunen. Komite plan fattet vedtak i sak 63/13, 8. mai 2013, om å avslå søknaden om dispensasjon. Vedtaket ble påklaget av Juul ved brev datert 14. mai 2013 og ved hans advokat i brev datert 24. mai På grunn av at komite plan tok opp saken for omgjøring, ble begrunnelse for klagen levert i brev datert 28. april Klagen ble behandlet av komite plan 4. juni 2014 i sak nr. 90/14. Det ble fattet vedtak om å ta klagen til følge, og gi dispensasjon som omsøkt med vilkår om at takutstikk som stikker over tomtegrensen må fjernes. Vedtaket er påklaget av Pretor Adovokat på vegne av eier av naboeiedommen, Trinh Thi Nguyen. Klagen er datert 23. juni Eiendommen er overdratt fra May-Lin Nguyen til hennes mor, Trinh Thi Nguyen og Khan Van Nguyen. Overdragelsen er registrert i grunnboken 4. juni Dette vil etter kommunens vurdering ikke ha noen betydning for behandling av denne konkrete klagen, da Trinh Thi Nguyen etter overdragelsen anses som part i saken, jf forvaltningsloven 2 første ledd bokstav e og i tillegg anses å ha rettslig klageinteresse, jf forvaltningsloven 28 første ledd. Klager fremmer påstand om at komite plans vedtak 90/14 settes til side, og at tiltakshaver ikke gis dispensasjon for byggetiltaket. Det fremmes videre påstand om at garasjen rives. Det anføres følgende i klagen: «Komiteens begrunnelse for å fastholde sitt feilaktige vedtak, til tross for at både rådmannens og fylkesmannens jurister har orientert om korrekt jus, er den samme og kan oppsummeres slik: a. Tiltakshaver har rådført seg med en konsulent ved byggesakskontoret og var i god tro, b. Naboen undertegnet nabovarsel og det ble gitt samtykke, c. Bygget ivaretar branntekniske krav, d. Det er rimelig å tro at han ville ha levert byggesøknad dersom han hadde skjønt at han var forpliktet til det, e. Det vil medføre store kostnader for tiltakshaver å rive bygget. Begrunnelsene angripes punktvis i det følgende: a). Tiltakshaver har rådført seg med en konsulent ved byggesakskontoret og var i god tro Det er bestridt fra kommunen v/rådmannens side at det ble gitt noen slik rådgivning før/under byggingen av den ulovlige garasjen. Komiteen har ikke gjort noe forsøk på å innhente opplysninger som bekrefter tiltaksthavers løse, muntlige påstander om at han rådførte seg. Det komiteen har å forholde seg til er en skriftlig redegjørelse fra rådmannen hvor det bestrides at det ble gitt noen slik rådgivning. Dersom man av teoretiske årsaker hadde lagt til grunn at tiltakshaver rådførte seg med en konsulent ved byggesakskontoret, så hadde det uansett ikke hatt noen relevans: Lovverket suspenderes ikke av at man eventuelt har en samtale med en kommunal saksbehandler. Tiltakshaver er selv ansvarlig for å innhente de tillatelser som kreves for å gjennomføre byggetiltaket uansett. Man kan ikke etablere en praksis hvor løse påstander om at man har rådført seg med ikke navngitte konsulenter i kommunen medfører at man får en utvidet rett til

3 dispensasjon fra et klart regelverk. Uansett kan ikke en konsulent ved byggesakskontoret binde kommunen. For øvrig vises til Nguyens klage i undertegnedes brev , kap. 2. Fylkesmannen bes spesielt merke seg at tiltakshavers begrunnelse for dispensasjonssøknaden var den samme i forkant av komiteens første vedtak, hvor søknaden korrekt ble avslått. b) Naboen undertegnet nabovarsel og det ble gitt samtykke, Både rådmann og fylkesmann har gjentatte ganger gjort komiteen oppmerksom på at samtykket fra tidligere eier ikke har noen relevans for saken, jf. Ot.prp. nr. 45 (07-08) s. 231 og pbl Til tross for dette blir dette forholdet tillagt betydelig vekt i komiteens vurdering. En feilaktig oppfatning blir ikke riktigere av at den gjentas. Tidligere eier hadde gjentatte ganger tidligere avslått å gi et slikt samtykke. Han signerte imidlertid på et samtykke da han lå alvorlig syk, kort tid før sin død. Dersom man igjen av rent teoretiske årsaker skulle legge til grunn at samtykket fra tidligere eier var av betydning, så ville Nguyen gjort gjeldende at disposisjonen uansett var ugyldig pga. tidligere eiers helsetilstand, ikke minst med tanke på at han tidligere avslo å gi noe slikt samtykke mens han ennå var frisk. Det foreligger ikke noe samtykke og det har ingen relevans for dispensasjonsvurderingen at det ble innhentet samtykke fra tidligere eier. Det har heller ingen relevans for saken at det tidligere eier var nåværende eiers far. Nåværende eier har en uinnskrenket råderett over egen eiendom og plan- og bygningslovens bestemmelser kan naturligvis ikke påvirkes av hvorvidt det var et slektskap mellom forrige og tidligere eier. Overdragelser av eiendom innad i familier er så vanlig at det ville skapt en kaotisk presedens for øvrige saker. c) Bygget ivaretar branntekniske krav Det har ingen relevans for saken at bygget ivaretar branntekniske krav. Dette er ikke temaet for klagen. Temaet for klagen er at bygget er oppført i strid med lovverket, på et punkt hvor det må ha fremstått som åpenbart for tiltakshaver at dette var ulovlig. Byggets plassering er i seg selv så spesiell at det må fremstå som åpenbart for ethvert fornuftig menneske med intensjoner om å opptre lovlydig at det ikke kan tillates. Bl.a. vil jo vedlikehold av den ene siden av garasjen være avhengig av at naboen gis bruksrett til å ferdes på hennes tomt. En slik bruksrett vil naturligvis ikke bli gitt, slik saken har utviklet seg. d) Det er rimelig å tro at tiltakshaver hadde søkt dersom han kjente til at han var forpliktet til det Dette argumentet kan åpenbart ikke føre frem, og det ville føre til en håpløs situasjon for kommunen i senere byggesaker dersom en tiltakshaver som bygger ulovlig kunne vise til at man har konferert med ikke navngitte konsulenter i kommunen og så si at man hadde søkt dersom man visste at man måtte det. Argumentasjonen er så spesiell at det skaper grobunn for mistanke om hva slags hensyn som egentlig er tatt fra komiteens flertall i saken.» Klagen er oversendt tiltakshavers advokat for eventuelle merknader. Det er den 23. september mottatt merknader til klagen fa tiltakshaver. Følgende er anført som merknader fra tiltakshaver: 2. Sakens faktiske side Jørgen Juul oppførte en garasje på sin eiendom Innherredsvegen 67 i Stjørdal i 2011.

4 Før byggingen ble igangsatt rådførte Jørgen Juul seg med Steinar Risberg på byggesakskontoret i Stjørdal kommune. Jørgen Juul oppsøkte Steinar Risberg flere ganger på Risbergs kontor, hvor han fikk god veiledning og hjelp både med tegninger og målsetting av disse. Steinar Risberg var også behjelpelig med å utforme erklæring om avstand (nabosamtykke), som senere ble underskrevet av daværende nabo, Stein Borgen. Det medfører ikke riktighet at Stein Borgen «hadde gjentatte ganger tidligere avslått å gi slikt samtykke». Stein Borgen var på ingen måte negativ til å signere nabosamtykket, og han ble ikke utsatt for press av noe slag. Han visste hva han underskrev på og han gjorde dette av fri vilje. Stein Borgen hadde ingen innvendinger mot garasjen eller dens plassering så lenge han levde. Jørgen Juul fulgte de anvisninger han fikk fra Stjørdal kommune v/ Steinar Risberg, og leverte alle dokumenter han ble bedt om å levere, herunder kvittering for nabovarsel, erklæring for oppføring av garasje i nabogrense mot gnr/bnr. 107/194 (nabosamtykke), situasjonskart og tegninger. Snekkeren som oppførte garasjen for Jørgen Juul oppsøkte Stjørdal kommune v/ Steinar Risberg for å få bekreftet at tekniske krav og detaljer var oppfylt, og Steinar Risberg var på befaring på eiendommen mens byggingen pågikk. Når man tar kontakt med en kommune og ber om råd og veiledning og rar dette må man kunne forholde seg til at den veiledning man får er korrekt. Undertegnede kan ikke se at gjeldende lovverk ikke ble fulgt i herværende sak. At det i ettertid viser seg at et skjema mangler er en formalfeil, som ikke kan ha betydning for gyldigheten av godkjennelsen. 3. Sakens rettslige side Under henvisning til ovennevnte redegjørelse, er Jørgen Juul av den oppfatning at garasjen allerede er godkjent av Stjørdal kommune, og at dette skjedde da den ble bygget i Det foreligger riktignok ingen skriftlig godkjennelse, men det er neppe tvilsomt at godkjennelse må anses gitt. I alle tilfelle er det grunnlag for å gi dispensasjon fra plan og bygningslovens avstandskrav i herværende sak, jf. plan- og bygningsloven Det anføres hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra ikke vil bli vesentlig tilsidesatt. og at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, jf. plan- og bygningsloven 19-2, annet ledd. Det vises til at garasjen ivaretar de branntekniske krav, som er det mest sentrale hensynet bak plan- og bygningslovens avstandsbestemmelser. Det vises videre til at det er vanlig praksis å plassere garasjer i nabogrensa i det aktuelle området og at garasjen har en god arkitektonisk utforming. Det vil dessuten medføre store kostnader for tiltakshaver å flytte garasjen. Dette blir spesielt urimelig tatt i betraktning at tiltakshaver har oppført bygget i god tro i samråd med både Stjørdal kommune og daværende eier av naboeiendommen. Når det gjelder eventuelle ulemper en dispensasjon vil medføre for nabo, må det tillegges

5 vekt at garasjen allerede var oppført da nåværende eier overtok eiendommen. Det må også tillegges vekt at det tross alt foreligger skriftlig samtykke til plassering av garasjen i nabogrensa fra vedkommende som eide naboeiendommen da garasjen ble oppført, og at vedkommende er nåværende eiers far. 4. Oppsummering/konklusjon Komite Plan sitt vedtak av i sak nr. 107/30 opprettholdes.» Planstatus På søknadstidspunktet var gjeldende reguleringsplan for eiendommen 1963-planen for Stjørdal bygningsdistrikt. Det er gitt bestemmelser til planen i kommunedelplan for Stjørdal tettsted som Formingsbestemmelser for BF1-3, samt byggeområder som inngår i reguleringsplan for Stjørdalen bygningsdistrikt, stadfestet Det ble vedtatt ny kommuneplans arealdel for Stjørdal 20. mars 2014, hvor det er vedtatt nye bestemmelser for fortettingsområde BF2. I forhold til klagen som behandles, er det ikke avgjørende hvilken plan saken behandles etter da verken tidligere plan eller gjeldende plan har bestemmelser om avstand fra bygning til nabogrense. Forholdet reguleres av plan- og bygningsloven Vurdering Klagen er rettidig fremsatt, jf forvaltningsloven 29. Når det gjelder klagers anførsel om riving av oppført garasje, vil dette ikke bli behandlet i klagesaken. Saken gjelder dispensasjon fra avstandskravet i plan- og bygningsloven 29-4, og evt. krav om riving vil håndteres som egen sak med hjemmel i plan- og bygningsloven kapittel 32 dersom klagen blir tatt til følge. Dispensasjon fra bestemmelser i plan- og bygningsloven 29-4 skal vurderes på bakgrunn av vilkårene i Vilkårene må være oppfylt, og andre hensyn kan ikke tillegges vekt. Vilkårene følger av 19-2 annet ledd; «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Begge vilkårene må være oppfylt. De argumenter som fremmes fra tiltakshavers side i dennes merknader til klagen, er tidligere vurdert av kommunen og fremstår derfor ikke som nye argumenter. Det anføres fra klager at komiteen feilaktig legger til grunn at tiltakshaver har vært i god tro som begrunnelse for å gi dispensasjon. Klager anfører at «Lovverket suspenderes ikke av at man eventuelt har en samtale med en kommunal saksbehandler. Tiltakshaver er selv ansvarlig for å innhente de tillatelser som kreves for å gjennomføre byggetiltaket uansett.» Rådmannen er enig med klager i dette, og det ble også lagt til grunn av rådmannen i saksfremstillingen til vedtak 90/14. Rådmannens oppfatning videre er at hvorvidt en person er i god tro eller ikke, ikke er et relevant vurderingstema ved dispensasjon. Komiteen legger videre til grunn at det er rimelig å

6 tro at tiltakshaver hadde søkt dersom han kjente til at tiltaket var søknadspliktig, og klager anfører til dette at skapes mistanke om hva slags hensyn som egentlig er lagt til grunn ved vedtaket. Rådmannen er enig med klager, og legger til grunn at det er tiltakshavers ansvar å forsikre seg om byggetiltaket er søknadspliktig, og levere søknad ved søknadspliktig tiltak. Kommunen kan ikke lastes for at tiltakshaver har unnlatt å sende inn søknad. Kommunen hadde gitt beskjed til tiltakshaver om at tiltaket var søknadspliktig, og attpåtil anbefalt tiltakshaver å ikke innlevere søknad om oppføring av garasje i nabogrense. Momentet kan heller ikke tillegges vekt ved dispensasjonsvurderingen, da det ikke er åpnet i vilkårene i 19-2 annet ledd for å vektlegge dette. Klager anfører videre at det ikke foreligger samtykke fra klager til å oppføre garasjebygget i nabogrensen. Tidligere eiers samtykke er ikke relevant, og klager viser til Ot.prp. nr. 45 (07-08) side 231. Likevel er dette forholdet tillagt betydelig vekt av komiteen. Rådmannen slutter seg til klagers vurdering av dette punktet, og kan tilføye at Fylkesmannen i sin oppheving av omgjøringsvedtaket datert 20. mars 2014, se vedlegg 9, på side 7 skriver: «I Ot.prp. nr. 45 ( ) s. 231 står det at: «Det skriftlige samtykket må foreligge på vedtakstidspunktet. Hvis naboen senere trekker samtykket tilbake, er dette et forhold som i utgangspunktet ikke vedkommer kommunen og som må løses privatrettslig.» Av pb tredje ledd bokstav a) framgår det at det er eieren av naboeiendommen som må ha gitt det skriftlige samtykket. Lovens system er at det må foreligge et uttrykkelig og positivt samtykke fra berørte naboer for å fravike avstandskravene. I dette tilfelle har eieren ved sin mor og verge før vedtakstidspunktet sagt klart fra om at hun ikke ønsker at garasjen skal stå nabogrensen. Det foreligger således ikke samtykke fra nåværende og berørt eier på vedtakstidspunktet.» Dersom det hadde foreligget et samtykke, hadde det ikke vært nødvendig med dispensasjonsbehandling av plasseringen. Dette følger av pbl tredje ledd bokstav a, som lyder: «Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke. Rådmannen er enig med klager, og mener samtykke fra tidligere eier ikke er et relevant moment for å gi dispensasjon. De momenter tiltakshaver fremmer i sin kommentar anses avgjort av Fylkesmannen i dennes omgjøringsvedtak. Det anføres fra klagers side at komite plans vektlegging av at bygget ivaretar branntekniske krav ikke er relevant for dispensasjonen. Tiltakshaver anfører i sine merknader at ivaretakelse av branntekniske krav er det mest sentrale hensynet bak plan- og bygningslovens avstandsbestemmelser. Rådmannen er ikke helt enig med noen av partene i dette. At bygget ivaretar branntekniske krav er helt vesentlig for å kunne gi dispensasjon uten at tiltaket medfører heftelse for naboeiendommen. På den annen side er ikke ivaretakelse av branntekniske krav det eneste og sentrale hensynet bak hovedregelen om 4 meters avstand fra nabogrense til byggetiltaket. Som rådmannen skriver i sitt saksfremlegg til behandling av sak 63/13 er det flere hensyn enn dette plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd skal ivareta. Når lovgiver ved utforming av avstandsbestemmelser til nabogrense klart skiller mellom bygninger over og under 50 m² BYA og BRA, antas det at dette er på bakgrunn av virkningen bygningene vil ha på naboeiendommen. En garasje under 50 m² vil sjeldent påvirke naboeiendommen i så stor grad at det ikke kan anses å være påregnelig for eier av naboeiendommen at det oppføres en slik bygning. I foreliggende sak er garasjen oppført med hele dens lengde, 13 meter, i nabogrensen. Garasjen er plassert 4 meter nærmere naboen enn det som følger av lovens bestemmelser. Selv om garasjen ivaretar de branntekniske krav, vil bygningens plassering få negativ innvirkning på naboeiendommen i

7 form av redusert mulighet til å utnytte egen eiendom fullt ut. Søker har ikke redegjort for hvordan vedlikehold av garasjen skal kunne utføres på veggen som ligger i nabogrensen, men mest naturlig er det at eier av naboeiendommen må finne seg i at vedlikehold gjøres fra dennes eiendom. Det anføres i klagen at det ikke kan påregnes å få tillatelse til adkomst over naboeiendommen for å utføre vedlikehold. Vedlikeholdsarbeidet blir da veldig krevende, og dette vil kunne virke skjemmende for naboeiendommen. I tillegg vil det lett kunne oppstå konflikter ved utnyttelse av naboeiendommen helt inntil garasjeveggen. Plassering av garasjen i nabogrensen vil også gi opplevelse av mindre åpenhet og luft mellom eiendommene, og kommunen mener det også er grunn til å anta at garasjen, når den er 13 meter lang, vil redusere lys og solforholdene på naboeiendommen. Konklusjon: Rådmannen er etter en vurdering kommet til at klagen må føre fram, slik at det ikke gis dispensasjon for oppføring av garasje i eiendomsgrensen. Vilkårene for dispensasjon anses ikke oppfylt, og det vises til rådmannens utførlige vurdering av dette i saksfremlegget til vedtak 63/13. For å få en endelig avgjørelse av saken, foreslår Rådmannen at klagen oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.