Klage på tillatelse til endring - garasje, Steinvollveien 74, Tverlandet

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /95 Saksnummer Utvalg Møtedato 09/17 Planutvalget Klage på tillatelse til endring - garasje, Steinvollveien 74, Tverlandet Saksopplysninger Byggeplass: Steinvollveien 74, 8050 Tverlandet Eiendom: 69/95 Tiltakshaver: Jan Ove og Rima Z. Torbergsen Bygningsnr: Tiltakstype: Garasje Tiltaksart: Nybygg, frittliggende Klager: Marith Karlsen, Steinvollveien 71, 8050 Tverlandet Kommunen mottok melding om tiltak den Meldingen gjaldt oppføring av frittliggende garasje, BRA 46,7 m 2. Deler av garasjen er plassert inn på naboeiendommen gnr. 69 bnr. 3. Rekvisisjon av kartforretning/grensejustering er mottatt den fra eier av gnr. 69 bnr. 3, Marith Karlsen. Det søkes om grensejustering/fradeling av 20 m 2 til formål garasje for Jan Ove og Rima Z. Torbergsen. Garasjens plassering vil etter justeringen ligge 0,5 m fra ny nabogrense. I medhold av plan- og bygningslovens 86a ble meldingen godkjent den Det forelå ikke naboprotester. Etter at oppføringen av garasjen var igangsatt våren 2008 mottok kommunen spørsmål/klage på høyden fra nabo Marith Karlsen. Representanter fra kommunen foretok befaring den De fant at garasjen er plassert med fornuftig høyde i forhold til terrenget og at det ikke var nødvendig å vedta byggestopp. Det ble konstatert at underetasjen har målbart areal (høyde over 190 cm), og tiltakshaver ble bedt om å fremme søknad om endring. Søknad om endring av fasade angående høyde på grunnmur er datert Det foreligger protest til endringssøknaden fra nabo Marith Karlsen. Søknaden ble godkjent den I tillatelsen opplyses det at endringssøknaden omfatter heving av garasjegulv, endret høyde på mur i bakkant og at BRA økes med 5,4 m 2. Klage på tillatelse til endringen er datert , og mottatt Klagen aksepteres som innkommet innen klagefristens utløp. I forbindelse med klagebehandlingen ble det oppdaget at det foreligger feil ved behandlingen av vedtak av Kommunen hadde ikke anledning til å godkjenne endringen uten samtykke fra nabo, eller gi tillatelse uten at det var søkt dispensasjon, da tiltaket overskrider arealgrensen for

2 mindre byggverk på 50 m2, jfr. pbl. 70 nr 2. Tiltakshaver Jan Ove Torbergsen ble innkalt til møte med Bygningssjefen og orientert om feilen den Bygningssjefen ba samtidig tiltakshaver foreta en kontrollmåling av høyde og målbart areal i sokkel/underetasje da disse opplysninger synes å mangle i det innsendte søknadsmaterialet. Det ble gitt orientering om muligheten for ny behandling av søknaden dersom nabosamtykke ble fremskaffet, muligheten til å søke dispensasjon fra avstandskravet på 4 meter, eller endre tiltaket ved å redusere høyden i underetasje/sokkel slik at arealet ikke danner bruksareal. I brev av søkes det om at oppmålt areal i garasjefundament med høyde over 1,9 m ikke skal telles med i garasjens bruksareal. Før ferdigstillelse av garasjen vil det bli gjort tiltak slik at maks høyde ikke skal overstige 1,9 m. Tiltakshavers redegjørelser og brev følger vedlagt. Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Steinvollen, plannr , vedtatt Eiendommen er avsatt som byggeområde for boliger. Reguleringsbestemmelsenes 2 c) andre setning: Garasjer skal være tilpasset bolighuset med hensyn til materialvalg og form. Pbl. 70 nr. 1: Bygningens plassering, herunder høydeplassering, og bygningens høyde skal godkjennes av kommunen. ( ). Pbl. 70 nr. 2: Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kap. VI eller VII, skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst varer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at bygning plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i første ledd eller i nabogrense a. når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b. ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre bygning. Forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk (TEK) kap. IV Måleregler, 4-4 Areal: Mindre bygning som beskrevet i plan- og bygningslovens 70 nr. 2 annet ledd bokstav b, er bygning hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50 m 2. ( ). Hva klagen gjelder Klager viser til sin klage datert på den første byggetillatelsen på garasjen og mener den bør ses i sammenheng med foreliggende klage. I brev av påpekte hun brudd på muntlig avtale med tiltakshavers far som skal ha gått ut på at maks. høyde på garasjen ikke skulle overskride gesimshøyden på huset. Klager opplyser at denne avtalen ble gjort i to omganger i forbindelse med at far til huseier tok opp med henne om hun var villig til en mindre utvidelse av tomten for 69/95 pga. at garasjen angivelig ville gå litt inn på min eiendom. Dette var hun i 2007 positiv til. Etter at grunnmuren og gulvet for garasjen var ferdig våren 2008 gikk det opp for henne at huseier etter all sannsynligvis ikke hadde til hensikt å stå ved sin avtale om maks. høyde på garasjen. Dette skal han mer eller mindre ha bekreftet i en samtale. Årsaken er etter alt å dømme pga en opprinnelig ikke byggemeldt underetasje under garasjen, inkl. utsparing for dør i grunnmuren.

3 Byggesakskontoret godkjenner i sin siste tillatelse, datert , Torbergsens nye, endrede søknad om byggetillatelse inkl. hele hans argumentasjon, uten så mye som et spørsmålstegn ved noe av det. Min klage går derfor på samme forhold som i min klage på den første byggetillatelsen: Brudd på avtalt maks høyde på garasjen. Klager mener dette enda kan være mulig å oppfylle dersom huseier er villig til det. Hun bemerker til Torbergsens kommentarer til hennes klage, at vår muntlige avtale var at takhøyden på garasjen ikke skulle komme høyere enn gesimshøyden på huset, og ikke at garasjens møne høydemessig vil havne i nærheten av boligens takrenne, som han nå fremstiller det. Klager mener videre at det ikke er korrekt at garasjegulvet er anlagt 15 cm over høyde på vei, men ligger mellom 50 cm og 1 m over Steinvollveien der innkjøring fra veien til garasjen vil skje. Hun klager også på at det uten videre er godtatt påstanden om at økt høyde på muren skyldes at avstand ned til fjell var større enn antatt før fjerning av løsmasser. Klager mener at det i virkeligheten er svært lite løsmasser der garasjemuren står, anslagsvis cm. Hun mener grunnmuren er blitt grovt regnet mellom 1 og 2 meter høyere enn vist på tegningen i den første byggemeldingen. Noen annen grunn til dette enn den før nevnte underetasjen er vanskelig å se. Klager mener det ikke er riktig at høydeplasseringen er utført i samråd med representant fra kommunens geodatakontor. Klager sier hun har snakket med Roar Trondsen i Bodø kommunen og han stiller seg utforstående til at høydeplassering kan være godkjent av noen fra kommunen. Klager viser til at garasjen kan stå litt inne på hennes eiendom. For henne er dette ingen stor sak isolert sett, men sett i sammenheng med huseiers manglende vilje til å overholde sin avtale med meg om garasjehøyden, er det viktig for henne å få en avklaring. Hun ønsker også en avklaring mht. grensen mellom Steinvollveien og garasjen. Klager påpeker også at i følge kommunens godkjenning av vil BRA øke fra 5,4 m 2, fra 46,7 til 52,1 m 2. Hun mener godkjenningen bør vurderes på nytt i forhold til hennes eiendomsgrense og viser til bla. avstandsbestemmelser i Pbl. når garasjen er større enn 50 m 2. Klager viser igjen til at hun i 2007 ga et betinget samtykke til utvidelse av tomten for garasjen. Når maks høyde på garasjen nå ikke ser ut til å bli oppfylt i henhold til vår muntlige avtale, med et vitne), faller min velvilje i forhold til dette bort. Dette mener jeg å ha vært tydelig på i min første klage. Jeg er ikke villig til å avstå grunn slik saken står pr. d.d. Klager krever at Torbergsen forholder seg til deres avtale om maks garasjehøyde og at eiendomsforholdene vedrørende garasjen, inkl. adkomst fra Steinvollveien og den nye størrelsen over 50 m 2, blir avklart før garasjen blir tillatt bygget. Fullstendig klage og brev av følger vedlagt. Tiltakshavers kommentarer I søknad om endring av tillatelse angående høyde på grunnmur, datert , gis følgende kommentar til merknad fra Marith Karlsen av : I forhold til boligen er takvinkelen på garasjen senket til 22 o, høyden på garasjegulv er kun 15 cm over plan for vei. Tiltakshaver synes ut fra dette å ha tatt tilbørlig hensyn til merknader fra nabo. Når det gjelder nevnte muntlige avtale er undertegnede ikke part i denne sak. Byggearbeidene har til nå vært stanset, da det raskt går mot høst håper vi på en rask avklaring av dette forhold, slik at disse kan fortsette.

4 I brev av kommenteres naboklage /protest av : Brevet gir en detaljert fremstilling av saksforløpet, men enkelte ting mangler og noen påstander avviker noe fra vår oppfatning. Dette ønsker vi å belyse nærmere. Ved personlig levering av nabovarsel til Marith Karlsen den fulgte også kopier av byggemelding, tegning og bilag med. Disse papirer ble kontant avvist. En dag i juni 2007 kom MK og Per Fridtjofsen som nevnt til boligen og spurte om varslede byggeplaner. Det ble orientert om disse. På spørsmål om garasjens takhøyde ble det svart at denne ville komme i nærheten av husets takrenne. På dette tidspunkt var nøyaktig oppmåling i forhold til bolighuse ikke foretatt. Den ble det etter varsel fra Roar Trondsen, Bodø kommune, holdt kartforretning. I vårt fravær møtte min far Hans Torbergsen og grunneier for naboeiendom 69/3 MK. Nåværende grense ble påvist av Trondsen og etter rådslaging ble det enighet om at ny grense skulle trekkes 0,5 m fra bygg og justeres ut 1 m mot vest i hjørnet mot vei. Samtidig ble det etter ønske fra MK avtalt felling av 2 høye trær på hennes eiendom som reduserte utsikten. Dette oppdrag ble utført påfølgende dag. Undertegnede har allerede fra første kontakt med nabo MK vært klar over hennes ønske om at garasjen ikke måtte bli for høy. Det ble derfor valgt en takvinkel på 22 o og ut fra terrengforhold søkt å redusere høyden mest mulig. At fjellgrunnen i forbindelse med utgraving av tomten var mer kupert enn terrenget tilsa er gitt en begrunnelse for i endringsmeldingen. Ut fra vårt syn berører dette i alt vesentlig fasader som vender bort fra MK`s bolig. Ved måling på grunnmur bør det tas hensyn til at drenering og tilbakefylling ennå ikke er avsluttet. På den annen side har det i forbindelse med planleggingen av garasjen vært et sterkt ønske om å kunne få en sikker innkjørsel, samt porthøyde og plass for de mest vanlige biler og deres vedlikehold. I tillegg er det lagt vekt på utseende mest mulig skal være i samsvar med byggeskikk i område. Etter henvendelse fra Marith Karlsen av med varsel om byggestopp, har alt byggearbeid på garasjen vært stanset. Det er etter dette gjort flere forsøk på å komme i dialog med henne uten å lykkes. Vi avventer derfor Byggesakskontorets behandling av saken og håper å få hjelp til å finne en akseptabel løsning. I revidert søknad om endring av gjøres det nærmere rede for økning av grunnmurshøyden. Ved utgraving av tomta var fjellgrunnen betydelig mer kupert enn antatt. All løsmasse fra gravingen ble planert ut i hagen nedenfor. Disse forhold medførte at grunnmuren for 3 av fasadene fremsto som høyere enn vist på opprinnelig byggetegning. Endringsmelding for dette forhold er godkjent av kommunen i brev av Det presiseres at garasjegulvets høyde er anlagt ut fra forholdene til vei, og ikke endret fra de opprinnelige planer. I brev av ble det etter befaring registrert et areal i underetasjen med høyde over 1,9 m. Hovedårsaken til dette, målt til 5,4 m, er en fjellkløft, fallende mot tomtas sørvestre hjørne. Høyden i resten av fundamentet er fra 0,4 til 1,5 m. Det oppmålte areal er ikke nyttbart i sin nåværende form. Det vil derfor før ferdigstillelse bli gjort tiltak slik at maks høyde ikke skal overstige 1,9 m. Nyttbart areal i rommet forutsettes benyttet til oppbevaring av hageredskaper. Ut fra disse forhold søkes det om at oppmålt areal i garasjefundamentet med høyde over 1,9 m, ikke skal telle med i garasjens bruksareal.

5 Bygningssjefens vurdering Kommunen fant ved mottak av melding om oppføring av garasjen at tiltaket var i tråd med plan, samt plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Forholdet mht. bygging på annen manns grunn var avklart da grunneier hadde søkt om grensejustering for dette arealet. I delingssaken har grunneier Marith Karlsen ikke opplyst at det forelå noen form for betingelser for delingen knyttet til garasjesaken. I forbindelse med meldingssaken mottok kommunen heller ingen merknader fra nabo som gjorde kommunen oppmerksom på at det forelå noen muntlig avtale mht. høydebegrensninger på garasjen. Evt. avtale mellom tiltakshaver og nabo er i denne saken et privatrettslig forhold som kommunen ikke kan ta stilling til. Kommunen kan vurdere om garasjens omsøkte og faktiske plassering er til ulempe for nabo, jfr. plan- og bygningslovens 70. I meldingssaken ble spørsmålet om garasjens høydeplassering i forhold til eksisterende bolig, vei m.m. ikke problematisert i forbindelse med kommunens vurdering av meldingen. Innsendte tegninger viser kun garasjen etter at terrenget er ferdig planert. Kommunen har ikke krevd innsending av terrengprofiler med angivelse av høydeplassering i forhold til eksiterende bolighus og Steinvollveien da de forelå en søknad om grensejustering/deling fra nabo. Videre er garasjens gesims- og mønehøyde godt innenfor det som er normalt for en garasje, særlig i et slikt spredtbygd strøk. Gesimshøyde er målt på tegninger til å være ca 2,6 m og mønehøyde ca 4,1 m. Takvinkelen er kun 22 o, i motsetning til bolighuset som har en takvinkel på ca 40 o. Garasjens mønehøyde ville blitt betydelig høyere dersom garasjen skulle hatt samme takvinkel som boligen. I meldingen opplyses det også at garasjens takvinkel er valgt ut fra hensyn til nabo. Tegningene viser at avstand fra planert terreng mot nord til overkant garasjegulv er ca 0 15 cm. Mot øst, vest og sør er maks. høyde ca 0,9 m. En nærmere vurdering av tegningene opp mot situasjonskart viser at det vil være vanskelig, eller umulig, på få til en slik grunnmurshøyde pga høydeforskjellene på tomta. Koter på situasjonskart viser at tomten skrår mot sør langs boligen. Tomten skråner også betydelig mot vest pga en forsenkning i landskapet. I meldingssaker har tiltakshaver selv ansvar for at tiltaket blir plassert korrekt i marken. I denne saken er det ikke rekvirert plassering/utstikking hos kommunen. Ved etterfølgende kontroll av høydeplasseringen den fant kommunens representanter fra Byggesakskontoret at garasjen var plassert med fornuftig høyde i forhold til terrenget. Garasjen er senere innmålt på kart av Geodatakontoret, v. Roar Trondsen. Han uttaler at dersom kommunen hadde foretatt plassering/utstikking av denne garasjen, ville plasseringen sannsynligvis blitt den samme. I forbindelse med klagebehandlingen er det foretatt en ny vurdering av søknad om endring av grunnmurshøyde mv. og vedtak av Bygningssjefen kan ikke se at det foreligger noe som tilsier at garasjegulvet kan anses som hevet i forhold til den opprinnelige meldingen. Økningen i grunnmurshøyde er en følge av nødvendig tilpasning av fundamenter til terrenget på tomta. Del av vedtak av som gjelder heving av garasjegulv må derfor oppheves. I forhold til endret høyde på mur i bakkant bør denne del av vedtaket opprettholdes. Den etablerte grunnmurshøyden er en forutsetning for å kunne oppføre garasje på tomten. Høyden på mur mot sør og øst kan reduseres noe ved oppfylling av masser, men vil etter Bygningssjefens syn ikke ha noen innvirking mht. estetiske tilpasning til omgivelsene. Oppfylling av masser til en grunnmurshøyde på 0,9 mot sør vil medføre en betydelig ulempe mht. adkomst mellom boligen og garasjen. En slik oppfylling vil også være uheldig estetisk sett i forhold til hagen foran boligen, og det sterkt skrånende terrenget mot vest.

6 Bygningssjefen kan på denne bakgrunn ikke se at garasjens høydeplassering, eller økning i grunnmurshøyde, er til ulempe for nabo, verken sett fra klagers bolig i Steinvollveien 71, eller sett fra klagers eiendom gnr. 69 bnr. 3. Klagers bolig ligger høyere i terrenget, med en avstand fra tiltaket på minst 50 meter. Del av vedtak av som gjelder økning av BRA til over 50 m 2 må imidlertid oppheves, da kommunen ikke hadde anledning til å gi tillatelse til endringen uten samtykke fra nabo, eller uten søknad og innvilgelse av dispensasjon for plassering nærmere nabogrense enn 4 meter. Tiltakshavers forslag til løsning i brev av bør godkjennes. Forslag til vedtak: Planutvalget har vurdert klagen og kommet til at klagen tas delvis til følge. Godkjent endring gitt mht økning av garasjens BRA oppheves. Tiltakshavers forslag om å redusere takhøyden i garasjesokkelen til under 1,90 m godkjennes. Del av vedtak av som gjelder heving av garasjegulv oppheves da en ikke kan se gulvet er hevet i forhold til opprinnelig godkjent byggemelding. Del av vedtak av som gjelder fasadeendring pga. økt høyde på grunnmur mot sør, øst og vest, pga nødvendig fundamentering og terrengtilpasning opprettholdes. Planutvalget kan ikke se at økningen i grunnmurshøyde i garasjens bakkant har ført til at garasjens høydeplassering er endret i forhold til det som opprinnelig ble byggemeldt og godkjent Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Geir Andreassen Tor Åseng bygningssjef Trykte vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Situasjonskart 3. Tegninger vedlagt melding om tiltak 4. Tegninger vedlagt søknad om endring av tiltak 5. Klage m. foto 6. Klagers brev av Tiltakshavers redegjørelser 8. Foto fra kommunens befaring den

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26 PS 09/18 Referatsaker