: : O: GBNR: : Odd Reidar Gausel. Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr Byggesaksutvalget /08

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : : O: GBNR: : Odd Reidar Gausel Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr Byggesaksutvalget /08 KLAGE PÅ BYGNINGSSJEFENS VEDTAK I D SAK 93/2008 HVOR HAN GAV AVSLAG PÅ MELDING OM TILTAK - HAGESTUE. TILTAKSH.: KEN O. GJESTELAND, BYGGESTED: HØLE - GNR/BNR 72/115. Dokumenter i saken 1. Oversiktskart, M=1: Dok 5 Klage fra tiltakshaver v/advokat datert Dok 4 Bygningssjefens vedtak i D sak 98/ Dok 3 Uttalelse fra landbrukssjefen av i forb. med meldingen 5. Dok 2 Oversendelsesbrev til landbrukssjefen av Dok 1 Melding om tiltak mottatt Kommuneplanens bestemmelser vedr. arealdelen, side 1-5, godkjent Fakta; Tiltakshaver leverte melding om bygging av en hagestue på eiendommen. Eiendommen, som er et gardsbruk, ligger i LNF område på Høle og er således uregulert. Tiltaket var tenkt plassert i utmarka bak driftsbygningen og ca 40 m fra boligen i Høleveien 858 og ca 75 m fra den andre boligen på eiendommen. Dette prosjektet skal tilhøre Høleveien 858. Størrelsen er vist til ca 40 m 2 BYA (bebygget areal) og mønehøyden er vist til 3,6 m. Da dette bygget ikke vil være en del av gardens driftgrunnlag, vil tiltaket kreve dispensasjon fra kommuneplanen som sier at det innenfor LNF området ikke er tillatt å etablere tiltak som ikke er i tilknytning til stedbunden næring. Tiltakshaver har fått telefonisk beskjed om dette/behov for dispensasjon. Plasseringen ble diskutert med Landbrukskontoret. Landbrukssjefen viser her til jordlovens 9 som sier at dyrket jord ikke skal brukes til formål som ikke tar sikte på jordbruksproduksjon, samt at dyrkbar jord ikke må disponeres slik at den ikke egner seg jordbruksproduksjon i fremtiden. Deretter konkluderer landbrukssjefen med at en må ha dispensasjon fra denne paragrafen og hun kan ikke se at der foreligger særlige grunner til å gi dispensasjon i dette tilfellet. Videre skriver hun at en hagestue bør knyttes til eksisterende våningshus og behandles etter planog bygningslovens bestemmelser. Bygningssjefen skrev under sin vurdering at han først ville vise til at det ble benyttet ordet Anneks i søknaden. I følge kommunens forvaltningspraksis tillates ikke anneks (bygg for overnatting) i Sandnes, noe tiltakshaver har fått beskjed om, og en slik søknad vil bli avslått. I det det ble vist til kommuneplanen 1.6 som bl.a. sier Garasje, carport, bod o.l. skal tilpasses boligen. Bygget kan ha et maksimalt bebygget areal på 45 m 2 (BYA). Det kan tillates flere bygg innenfor denne ramme, dersom dette totalt ikke overstiger 45 m 2 BYA skrev bygningssjefen at han var skeptisk til både størrelsen, utforming og plasseringen. Terrasse i forkant av boden/hagestuen kunne heller ikke tillates. Bygningssjefen påpeke også at tiltakshaver ikke kunne gjøre regning med garasje dersom byggetillatelse skulle bli gitt i den størrelse og form som omsøkt. Det ble også vist til landbrukssjefens uttalelse i saken, en konklusjon bygningssjefen var enig i. BSU /115 Side 1 av 3

2 Ut fra dette kunne ikke tiltaket, slik det er omsøkt, godkjennes. Bygningssjefen signaliserte imidlertid at han ville stille seg positiv til en søknad om hagestue, fortrinnsvis som tilbygg til dagens bolig, eventuelt plassert i hagen, i nærhet av dagens bolig. Byggeavstand til vei er her 15 m. Deretter ble meldingen, med hjemmel i planog bygningslovens 7, avslått. Klage fra tiltakshaver v/advokat; På vegne av tiltakshaver påklaget advokat Heitmann avslaget i brev av Han skriver at der foreligger særlige grunner til å kunne gi dispensasjon. Eiendommen er en gard på totalt 830 dekar hvor jorda er bortleid. Tiltakshaver bor selv i det ene våningshuset sammen med ektefelle og barn. Huset er lite og gammelt, men modernisert. Det er lite ønskelig å gjøre endringer på, eller nært opp til dette huset, noe som vil medføre at huset mister sin opprinnelighet og særpreg. Ut fra dette er ikke bygningssjefens forslag til alternativ løsning en ønskelig løsning. Det vises også til at området hvor hagestuen ønskes plassert, av bygningssjefen er omtalt som utmark. Dette stemmer ikke da dette området inngår som en naturlig del av hagearealet for boligen. Eiendommen innbyr til ute- og friluftsaktiviteter og familien oppholder seg mye ute. Det er derfor av stor betydning å kunne ha en komfortabel uteplass hvor de både kan oppholde seg og oppbevare utemøbler m.m. Videre vises det til uttalelser fra landbrukskontoret/landbrukssjefen, uttalelser som synes å bygge på feil oppfatning av eksisterende forhold. Den omsøkte plasseringen vil ikke berøre dyrket, eller dyrkbar jord. Arealet inngår i hagearealet. Det er også, etter tiltakshavers mening, ikke egnet til dyrking grunnet terrengets utforming og nærhet til huset. Arealet består av kratt og stein/ur. Når det gjelder størrelse så er dette subjektivt, men bygningssjefens oppfatning deles ikke av tiltakshaver. Den må være såpass stor for å kunne tjene formålet. De kan heller ikke se at bygningssjefen kan ha dekning for sin skepsis til det han betegner som størrelse, utforming og plassering. De forstår heller ikke hvorfor bygningssjefen er negativ til terrassen, dette vil være en platting og den vil ikke endre området karakter eller bruk. Til sist nevnes det at ingen av naboene har protestert mot det ønskede tiltaket. Det blir omtrent ikke synlig for noen av dem og de kan ikke se at det er andre enn naboene som blir berørt. Tiltakshaver er også inneforstått med at de ikke kan påregne garasje etterpå ut fra dagens regler dersom tillatelse blir gitt. Bygningssjefens vurdering. Bygningssjefen vil først bemerke ordbruket utmark. Bygningssjefen brukte dette ordet da han, ut fra luftfoto, synes dette så ut som utmark/småskog. Dette har imidlertid ikke hatt noen innvirkning på vedtaket. Deretter vil bygningssjefen bemerke at ny kommuneplan, 5.1, åpner for 50 m 2 BYA garasjer, carport, bod o.l. for boligeiendommer i LNF området. Bygningssjefen anser også dette gjeldende for landbrukseiendommer, uten at dette vil ha noen betydning for vedtaket. Bygningssjefen støtter seg i slike saker til uttalelsene fra landbrukssjefen. Landbrukssjefen viser her til behov for dispensasjon fra jordlovens 9 og landbrukssjefen kan ikke se at det er fremkommet særlige grunner slik at dispensasjon kunne gis. Landbrukssjefen skriver også at Dyrkbar jord må ikke disponeres slik at den ikke er egnet til jordbruksjord i fremtiden samt Begrepet jordbruksproduksjon dekker all planteproduksjon i jordbruk og hagebruk der jorden blir brukt som vekstmedium. Begrepet BSU /115 Side 2 av 3

3 omfatter videre bygninger som er direkte knyttet til driften av eiendommen, samt våningshuset. Her sier landbrukssjefen at dyrkbar jord kan ikke benyttes til bygninger som er direkte knyttet til driften av eiendommen uten en forutgående omdefinering/bruksendring av jorda. I dette tilfellet snakker en om en Hagestue som ikke er direkte knyttet til driften og det vil således være vanskelig å kunne gi dispensasjon for dette tiltaket/fra jordlovens 9. Når tiltakshaver sier at landbrukssjefen tar feil når det gjelder det faktiske forhold, at dette er hageareal, så er bygningssjefen av den formening at en hage normalt er i tilknytning til boligen. I dette tilfellet snakker en om et areal som ligger ca 40 m fra boligen, det synes å være krattbevokst og bygningssjefen kan ikke være enig i at dette kommer inn under begrepet hageareal. Selv om det ikke ble tatt med i avslaggrunnlaget, vil bygningssjefen påpeke at tiltaket er planlagt ca m fra Høleåna, dvs innenfor 100 ms belte til vassdraget. Da bygningssjefen ikke kan se at det er fremkommet nye momenter som skulle tilsi endret vurdering av avslaget, vil han foreslå at det fattes følgende VEDTAK: 1. Bygningssjefens vedtak i D sak 98/2008 fastholdes. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling (jf. planog bygningslovens 15). RÅDMANNEN I SANDNES, Ola T. Solheim bygningssjef Odd Reidar Gausel saksbehandler Kopi av saksutredning til tiltakshaver: Ken Ove Gjesteland, Høleveien 858, 4308 SANDNES og tiltakshavers advokat: Adv.firma Smedsvig Heitmann DA v/heitmann, Postboks 660, 4003 STAVANGER BSU /115 Side 3 av 3

4

5

6

7

8

9 Landbrukskontoret, v/landbrukssjefen her Byggesak Sandnes, Deres ref.: Vår ref : Saksbehandler: Odd Reidar Gausel Arkivkode : O: GBNR: OVERSENDELSE ANDRE ETATER Gnr./Bnr: 72/115 Byggeadresse: HØLEVEIEN 858 Tiltakets art: Byggets/anleggets art: Ansvarlig søker og tiltaksh. m/adr: Nybygg Bod/garasje/hagestue Ken Ove Gjesteland, Høleveien 858, 4308 SANDNES Fakta: Tiltakshaver, som eier et gardsbruk på Høle, søker om å få bygge en kombinert Anneks, frittstående hagestue for lek, sosiale sammenkomster. Utvidelse av hagesesongen. I tillegg skal det foretas terrengtilpassing med bl.a. jordvoll eller forstøtningsmur. Det opplyses at eiendommen er på m 2, dette må være feil, eiendommen synes å bestå av 4 teiger og det kan se ut som at det kun er denne teigen som har dette arealet. På denne eiendommen er der oppført 2 bolighus og ett landbruksbygg/låve e.l.. Hjemmelsgrunnlag: Eiendommen, et gardsbruk, ligger i LNF område på Høle og er således uregulert. Bygningssjefens vurdering: Bygningssjefen viser til at tiltakshaver her bl.a. benytter ordet Anneks i søknaden. Anneks, som henspeiler på overnatting og en liten type hytte, er en type bygning som en normalt ikke tillater i Sandnes kommune. Der er ikke fremlagt noen form for dispensasjonssøknad for å kunne bygge en slik type bygning og bygningssjefen vil således avslå at der bygges Anneks på eiendommen. Som hagestue synes bygningen stor. Bygningssjefen vil her vise til kommuneplanen som i 1.6 sier Garasje, carport, bod o.l. skal tilpasses boligen. Bygget kan ha et maksimalt bebygget areal på 45 m2 (BYA). Det kan tillates flere bygg innenfor denne ramme, dersom dette totalt ikke overstiger 45 m2 BYA.) Ut fra dette vil bygningssjefen være skeptisk til størrelsen (forholdsvis langt vekke fra boligen) samt utforming (tilpasse boligen). Terrasse i forkant av boden/hagestuen kan heller ikke tillates. Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon Telefaks Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byggesak@sandnes.kommune.no

10 Bygningssjefen vil også, ovenfor tiltakshaver, påpeke at han ikke kan gjøre regning med garasje dersom det blir gitt byggetillatelse i den størrelse som omsøkt. På grunnlag av dette oversendes saken for uttalelse/vurdering av plasseringen etter jordlovens bestemmelser. For øvrig vises til vedlagte saksdokumenter. Det bes om at uttalelsene foreligger innen 30 dager etter at dette brevet er mottatt. Ola T Solheim Bygningssjef Odd Reidar Gausel Saksbehandler Vedlegg: Søknadsskjema m/ tegninger Kopi: Tiltakshaver Side 2 av 2

11 Notat Arkivkode : O: GBNR: Saksnr. : Til : Odd Reidar Gausel Fra : Daniela Dobbert Dato : Internt Landbruksfaglige uttalelse til søknad om nybygg av bod/garasje/hagestue på gnr/bnr 72/115 Gnr/bnr 72/115 er en landbrukseiendom med et samlet areal på 832 dekar, derav 28 dekar fulldyrket og 112 dekar innmarksbeite. Det søkes om tillatelse til å føre opp en frittstående hagestue for lek og sosiale sammenkomster. Etter jordloven 9 skal dyrket jord ikke brukes til formål som ikke tar sikt på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikke disponeres slik at den ikke er egnet til jordbruksproduksjon i fremtiden. Begrepet jordbruksproduksjon dekker all planteproduksjon i jordbruk og hagebruk der jorden blir brukt som vekstmedium. Begrepet omfatter videre bygninger som er direkte knyttet til driften av eiendommen, samt våningshuset. Det betyr at søkeren må ha dispensasjon fra bestemmelsene i jordloven 9. Det kan gis dispensasjon dersom kommunen etter en samlet vurdering kommer frem til at jordbruksinteressene bør vike. Landbrukssjefen kan ikke se at det foreligger slike grunner i dette tilfelle. En hagestue bør knyttes til eksisterende våningshus, og søknaden bør behandles etter bygningssjefens regelverk. Daniela Dobbert landbrukssjef Side 1 av 1

12 Ken Ove Gjesteland Høleveien SANDNES Byggesak Sandnes, Deres ref.: Vår ref : Saksbehandler: Odd Reidar Gausel Arkivkode : O: GBNR: D SAK 98/ AVSLAG PÅ MELDING OM TILTAK. Gnr./Bnr: 72/115 Byggeadresse: HØLEVEIEN 858 Tiltakets art: Byggets/anleggets art: Tiltakshaver: Nybygg Bod/Hagestue Ken Ove Gjesteland Melding om tillatelse til tiltak, datert , er mottatt Tiltaket har behov for dispensasjon, noe tiltakshaver har fått beskjed om. Siste høringsuttalelse er mottatt BRUKSAREAL (BRA) BOD/ HAGESTUE: BEBYGGET AREAL (BYA) BOD/ HAGESTUE: BRA 1. etasje 37 m 2 BYA 40 m 2 BRA, totalt: 37 m 2 BYA, totalt: 40 m 2 Fakta: Tiltakshaver melder om bygging av en hagestue på eiendommen. Eiendommen, som er et aktivt gardsbruk, ligger i LNF område på Høle og er således uregulert. Tiltaket er tenkt plassert i utmarka bak driftsbygningen og ca 40 m fra boligen i Høleveien 858 og ca 75 m fra boligen i Høleveien 864. Det er oppgitt at prosjektet skal tilhøre Høleveien 858. Størrelsen er vist til ca 40 m 2 BYA (bebygget areal) og mønehøyden er vist til 3,6 m. Da dette bygget ikke tilhører gardens driftgrunnlag, vil tiltaket kreve dispensasjon fra kommuneplanen som sier at det innenfor LNF området ikke er tillatt å etablere tiltak som ikke er i tilknytning til stedbunden næring. Tiltakshaver har fått telefonisk beskjed om dette/behov for dispensasjon. Plasseringen er diskutert med Landbrukskontoret. Landbrukssjefen viser her til jordlovens 9 som sier at dyrket jord ikke skal brukes til formål som ikke tar sikte på jordbruksproduksjon, samt at dyrkbar jord ikke må disponeres slik at den ikke egner seg jordbruksproduksjon i fremtiden. Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon Telefaks Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byggesak@sandnes.kommune.no

13 Deretter konkluderer landbrukssjefen med at en må ha dispensasjon fra denne paragrafen og hun kan ikke se at der foreligger særlige grunner til å gi dispensasjon i dette tilfellet. Videre skriver hun at en hagestue bør knyttes til eksisterende våningshus og behandles etter planog bygningslovens bestemmelser. I følge kommunens database, VG-Innsyn, er der et garasjeanlegg på eiendommen. Tiltakshaver sier her at dette tilhører nabo og befinner seg på nabos eiendom. Hjemmelsgrunnlag: Kommuneplanen med utfyllende retningslinjer og kommentarer. LNF område med aktivt gardsdrift. Nabovarsel: Naboer er varslet, ingen innvendinger er mottatt. Bygningssjefens vurdering: Bygningssjefen vil først vise til at der er benyttet ordet Anneks i søknaden. I følge kommunens forvaltningspraksis tillates ikke anneks (bygg for overnatting) i Sandnes, noe tiltakshaver har fått beskjed om, og en slik søknad vil bli avslått. Som hagestue synes denne stor. Det vises her til kommuneplanen som i 1.6 sier Garasje, carport, bod o.l. skal tilpasses boligen. Bygget kan ha et maksimalt bebygget areal på 45 m 2 (BYA). Det kan tillates flere bygg innenfor denne ramme, dersom dette totalt ikke overstiger 45 m 2 BYA Ut fra dette er bygningssjefen skeptisk til både størrelsen, utforming og plasseringen. Terrasse i forkant av boden/hagestuen kan heller ikke tillates. Bygningssjefen vil også påpeke at tiltakshaver ikke kan gjøre regning med garasje dersom byggetillatelse skulle bli gitt i den størrelse og form som omsøkt. Det vises også til landbrukssjefens uttalelse i saken, en konklusjon bygningssjefen er enig i. Tiltaket, slik det er omsøkt, kan ikke godkjennes. Bygningssjefen kan imidlertid signalisere at han vil stille seg positiv til en søknad om hagestue, fortrinnsvis som tilbygg til dagens bolig, eventuelt plassert i hagen, da i nærhet av dagens bolig. Byggeavstand til vei er her 15 m. Ut av det som her er skreves avslås søknaden. Når det gjelder garasjeanlegget mot sør bør dette tas opp med kommunens oppmålingskontor for retting av kartet. VEDTAK: Med hjemmel i planog bygningslovens 7 gis det ikke dispensasjon fra kommuneplanens arealdel/planog bygningslovens 20-6 (virkning av kommuneplanen) Søknaden avslås. D sak 93/2008 Side 2 av 3

14

15

16

17

18

19

20

21