Søknad fra Øvrebyen Park AS om adgang til tiltak på nabogrunn etter plan- og bygningsloven 101

Transkript

1 KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget /10 RLU Saksansv.: Rune Lund Arkiv:GBR-73/123, GBR-73/124 : Arkivsaknr.: 09/2422 Søknad fra Øvrebyen Park AS om adgang til tiltak på nabogrunn etter plan- og bygningsloven 101 Vedlegg: Prosj.:Øvrebyen Park - vedr. krav om adgang til tiltak på nabogrunn Tegning, gravebeskrivelse gravearbeider Uttalelse i forbindelse med søknad fra Øvrebyen Park AS - adgang til tiltak på nabogrunn Situasjonskart - nabogrunn som tallates benyttet Saksopplysninger: Utbygger Øvrebyen Park AS har fått tillatelse til å igangsette utbygging av boligområdet Øvrebyen Park. Det er så langt gitt rammetillatelse for to boligblokker ( ) og igangsettingstillatelse til masseuttak ned til parkeringskjeller ( ). I tillatelsen er det forutsatt at gravingen skal skje på egen grunn med jordnagling av graveskråning (70 graders vinkel) mot naboene i nord. Naboene er Erik Haug (73/100,376) og Oberst Krebs gate borettslag (73/95). Utbygger har i etterkant av at tillatelsene er gitt kommet frem til at de vil søke kommunen om tillatelse til å bruke nabogrunn til etablering av en slakere graveskråning. En graveskråning på egen grunn er kostnadsberegnet til å bli kr (eks mva) dyrere enn hvis man midlertidig tar i bruk naboenes grunn. Vedlagt søknaden følger en skisse over gravearbeidenens utførelse med og uten tilgjengelig areal av nabogrunn. Kommunen har hjemmel ihht plan og bygningslovens 101 til å godkjenne en søknad om bruk av nabogrunn: 101. Tiltak på nabogrunn ( ) 2. Kommunen kan tillate at nabogrunn i nødvendig utstrekning blir brukt for utføring av bygge- og vedlikeholdsarbeid - herunder til atkomst -, når enten arbeidet ikke lar seg utføre på annen måte, eller dette etter kommunens skjønn vil medføre vesentlige økte kostnader. 3. Før pålegg etter nr. 1 eller tillatelse etter nr. 2 blir gitt, skal naboen gis høve til å uttale seg. Kommunen kan sette vilkår for tillatelsen, herunder at det på forhånd blir stilt slik sikkerhet som kommunen bestemmer. Erstatning for skade og ulempe fastsettes ved skjønn. Er de tiltak som nevnt i nr. 1 gjort nødvendig ved at naboen har forsømt sin plikt til å lede bort vannet, kan denne ved skjønn pålegges å erstatte eieren kostnader, skade og ulempe. I søknaden redegjør utbygger for at arealene vil bli tilbakestilt i tilsvarende stand etter avsluttede gravearbeider og at selve gravingen vil skje forskriftsmessig. Borettslaget vil få tilbud om midlertidige parkeringsplasser på eiendommen Øvre Langelandsveg i graveperioden som kan vare i 3-6 måneder. Etter at kommunen mottok søknaden er den sendt naboene til uttalelse. I tillegg inviterte kommunen til et møte med utbygger og de berørte naboene den , både for å diskutere nærmere hva søknaden innebærer og samtidig se om partene kunne komme frem til en minnelig løsning. Naboene Erik Haug og Oberst Krebsgt borettslag gjennom sin adv Dyre Østby gir i sin uttalelse til søknaden uttrykk for at de motsetter seg at Øvrebyen Park AS får tillatelse til

2 bruk av dere eiendommer slik det søkes om. De trekker frem flere grunner, som kort kan oppsummeres slik: Bruken vil innebære vesentlige ulemper for naboene på kort sikt, samt varig skade på edelgran på Haug sin eiendom. Naboene oppfatter det som utidig at det i etterkant av at igangsettingstillatelse er gitt søkes om bruk av nabogrunn, da Pbl 101 i utgangspunktet er en ren unntaksbestemmelse. De mener søknaden baserer seg på feil forutsetning, da utbygger ikke har søkt/ikke kan søke om å ta i bruk den delen av naboenes eiendom som er regulert til gangveg. Naboene viser til usikkerhetene som har vært knyttet til grunnforholdene i området de siste dagene, og den risikoen som gravingen kan medføre for bebyggelsen til naboene. I graveperioden kan ikke borettslaget benytte sine parkeringsplasser. Utbygger sitt forslag til alternative parkeringsplasser på byggetomten ned mot Øvre Langelandsveg vil medføre praktiske ulemper for borettslaget. Vurdering: Kommunen sin hjemmel til å gi tillatelse til bruk av nabogrunn kan benyttes i tilfeller hvor andre løsninger er vesentlig dyrere. I dette konkrete tilfellet er det liten tvil om at jordnagling vil være et vesentlig dyrere alternativ enn den omsøkte løsningen. For å oppfylle reguleringsplanens krav til mønehøyde og takvinkel på blokkene og utbyggerens egen intensjon om leiligheter i 4 etasjer, har utbygger gjennom rammetillatelsen valgt å høydefastsette parkeringskjelleren ca 1 meter lavere i terrenget enn opprinnelig planlagt. Dette valget innebærer at graveskråningen mot naboene for å få igangsatt og bygd blokkene blir lengre og høyere enn forutsatt. Parallelt med behandlingen av byggesaken har dialogen med naboene om avtale for erverv av grunn til bygging av gangveg tatt tid og foreløpig ikke gitt noe resultat. Utbyggerens forutsetning om å bruke nabogrunnen som skal erverves til gangveg som graveskråning er i utgangspunktet ikke gjennomførbar i og med at det ikke er kommet frem til en minnelig avtale. Selv om en slakere graveskråning hvor nabogrunn tas i bruk blir vesentlig rimeligere enn jordnagling må kommunen vurdere om konsekvensene og ulempene for naboene blir så store at tillatelsen likevel ikke bør gis. I den forbindelse blir det viktig å se på de forhold som naboene selv trekker frem: I søknaden om igangsettingstillatelse har utbygger forutsatt at de må benytte jordnagling for å kunne etablere graveskråningen på egen grunn. Naboene mener det er utidig at utbygger, først etter at det er gitt igangsettingstillatelse, søker om bruk av nabogrunn for å redusere sine kostnader. Rådmannen er uenig i denne oppfatningen av saken. Rådmannen oppfatter at utbygger har hatt som intensjon å berøre naboene i minst mulig grad, men det at parkeringskjelleren legges lavere i bakken enn tidligere forutsatt gjør at kostnadene til graveskråning stiger vesentlig. Naboene viser til at en midlertidig bruk av deres eiendom vil påføre dem vesentlig ulemper på kort sikt og varige skader i form av vegetasjon som må fjernes. En av de ulempene som trekkes frem er midlertidige parkeringsplasser langt fra borettslagets leiligheter. Erstatning for skade og ulemper i forbindelse med bruk av nabogrunn skal fastsettes ved skjønn. Utbyggers forslag til plassering av midlertidige parkeringsplasser ligger i m gangavstand fra borettslaget. Dette er en klar ulempe for naboene, men ikke verre enn at dette kan fungere i 3-6 måneder. Spesielle forhold som parkeringsplass for funksjonshemmede ved borettslaget, motorvarmere m.m. bør kunne løses, slik at ulempene reduseres.

3 Naboene gir i sin uttalelse uttrykk for at utbygger ikke søker/ikke kan søke om å bruke arealet som er ervervet til gangveg. Det at naboene har oppfattet at utbygger ikke søker om å bruke arealet kan skyldes opplysninger som ble gitt i møtet kommunen arrangerte Søknaden er imidlertid klar på at det søkes om å bruke nabogrunnen på 73/95 inn mot fundamentet på eiendommen og nødvendig grunn på eiendommene 73/100, 376. Selv om det kan bli aktuelt å erverve gangarealet gjennom en ekspropriasjon på et senere tidspunkt er det ingenting i veien for at det kan gis tillatelse til bruk av denne nabogrunnen for å komme i gang med byggearbeidene. Det er etter rådmannens vurdering ingen uklarheter knyttet til om det foreligger et formelt grunnlag for å kunne behandle søknaden. Naboene viser til usikkerheter knyttet til grunnforholdene i området i forbindelse med store nedbørsmengder i uke 23, og risikoen for store skader på bebyggelsen til naboene som følge av gravearbeidene. Utbygger foretok målinger i slutten av uke 23 som viste at det ikke er bevegelser i grunnen, slik en av naboene har antatt. Utbygger har i tillegg igangsatt grunnundersøkelse på byggeplassen som ledd i arbeidet med å dokumentere hvordan en graveskråning bør og kan etableres. Utbygger må dokumentere at gravearbeidene vil skje på en forskriftsmessig måte, slik de selv skriver i søknaden. Andre forhold som er av betydning for å redusere ulempene for naboene er å begrense den midlertidige bruken av nabogrunnen i tid. Det vil være en vesentlig fordel at gravingen kan utføres før vinteren, både for å kunne gjennomføre byggingen raskt, men også for å redusere ulempene for naboene. Rådmannen har hatt og har fortsatt et ønske om at partene skal komme frem til en minnelig løsning både med bruk av nabogrunn ihht vedlagte kartgrunnlag til gravearbeider og for grunnerverv til offentlig gangveg. For å unngå unødig kostbare løsninger i prosjektet og unngå tap av tid før arbeidene igangsettes anbefaler rådmannen at utbygger gis midlertidig tillatelse til å bruke nabogrunn i inntil 6 måneder for å igangsette byggingen av to boligblokker. Tillatelsen bør gis på følgende vilkår:

4 Rådmannens INNSTILLING 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 101 gis Øvrebyen Park AS midlertidig 2. Tillatelsen gis på følgende vilkår: 029/10: Søknad fra Øvrebyen Park AS om adgang til tiltak på nabogrunn etter plan- og bygningsloven 101 Rådmannens INNSTILLING 3. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 101 gis Øvrebyen Park AS midlertidig 4. Tillatelsen gis på følgende vilkår: Planutvalget PL-029/10 VEDTAK: 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 101 gis Øvrebyen Park AS midlertidig 2. Tillatelsen gis på følgende vilkår: Vedtaket var enstemmig.

5 Rett utskrift Dato: Kopi til: Teknisk forvaltning