Klage på planutvalgets vedtak sak 029/10 om tillatelse til bruk av nabogrunn etter PBL 101. Øvrebyen Park. Gnr 73 bnr 123.

Transkript

1 KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget /10 RLU Saksansv.: Rune Lund Arkiv:GBR-73/123, GBR-73/124 : Arkivsaknr.: 09/2422 Klage på planutvalgets vedtak sak 029/10 om tillatelse til bruk av nabogrunn etter PBL 101. Øvrebyen Park. Gnr 73 bnr 123. Vedlegg: Vedlegg 1 Utgår Vedlegg 2 Vedlegg 4 Uttalelse fra adv.firma Haavind AS.pdf Saksopplysninger: 0. Ingress: Planutvalget behandlet i sitt møte sak 029/10 søknad om tillatelse til bruk av nabogrunn etter 101 i plan- og bygningsloven (PBL). Adv Dyre Østby på vegne av naboene Erik Haug, Oberst Krebs gate borettslag og Rynningsgate borettslag påklager begge vedtakene. Klagen er knyttet til flere forhold. Klager mener at søknaden må være vesentlig mer detaljert før den kan behandles, at søknaden er mangelfull både mht hvilket areal som søkes benyttet til tiltak, hvor midlertidige parkeringsplasser skal anlegges og hvilke ulemper tiltaket innebærer for naboerne. Klager mener det er gjort saksbehandlingsfeil og feil rettsanvendelse. 1. Kommunens behandling av søknadene: 1.1 Beskrivelse av søknadene og høringsuttalelser. Øvrebyen park AS har tidligere søkt og fått tillatelse til bygging av to boligblokker på 73/123. Blokkene skal bygges med parkeringskjeller og plasseres lavt i terrenget. Tiltakshaver har vurdert alternative graveløsninger og har av kostnadsmessige hensyn søkt etter 101 i PBL om å få benytte nabogrunn for å velge en rimeligere løsning enn hvis de kun skal etablere graveløsningen på egen eiendom. I søknaden er det redegjort for at en graveskråning på egen grunn forventes å bli kr (eks mva) dyrere enn hvis man midlertidig tar i bruk naboenes grunn. Vedlagt søknaden fulgte en skisse over gravearbeidenens utførelse med og uten tilgjengelig areal av nabogrunn. Videre er det redegjort for at arealene vil bli tilbakestilt i tilsvarende stand etter avsluttede gravearbeider og at selve gravingen vil skje forskriftsmessig. Borettslaget vil få tilbud om midlertidige parkeringsplasser på eiendommen Øvre Langelandsveg i graveperioden som kan vare i 3-6 måneder. I tillegg har søker redegjort for at naboene vil få dekket erstatning for skade og ulempe i tråd med bestemmelsene i loven. Naboene Erik Haug og Oberst Krebsgt borettslag gjennom sin adv Dyre Østby ga i sin uttalelse til søknaden uttrykk for at de motsetter seg at Øvrebyen Park AS får tillatelse til bruk av dere eiendommer slik det søkes om. De trekker frem flere grunner, som kort kan oppsummeres slik:

2 Bruken vil innebære vesentlige ulemper for naboene på kort sikt, samt varig skade på edelgran på Haug sin eiendom. Naboene oppfatter det som utidig at det i etterkant av at igangsettingstillatelse er gitt søkes om bruk av nabogrunn, da Pbl 101 i utgangspunktet er en ren unntaksbestemmelse. De mener søknaden baserer seg på feil forutsetning, da utbygger ikke har søkt/ikke kan søke om å ta i bruk den delen av naboenes eiendom som er regulert til gangveg. Naboene viser til usikkerhetene som har vært knyttet til grunnforholdene i området de siste dagene, og den risikoen som gravingen kan medføre for bebyggelsen til naboene. I graveperioden kan ikke borettslaget benytte sine parkeringsplasser. Utbygger sitt forslag til alternative parkeringsplasser på byggetomten ned mot Øvre Langelandsveg vil medføre praktiske ulemper for borettslaget. 1.2 Beskrivelse av tomten, arealformål m.v. Terrenget faller mellom eiendommene til naboene 73/95 og 100 og eiendommen hvor Øvrebyen park skal bygges ut 73/123. Ved at parkeringskjelleren blir plassert lavt i terrenget innebærer det at det blir en høy graveskråning, mens fundamentene og veggene i de nye blokkene bygges. Graveskråningen vil bli etablert delvis på arealene som er regulert til boligformål, på den regulerte nye gangvegen mellom Alfs gate og Rynnings gate og på naboenes eiendommer 73/95 og Planutvalgets vurderinger i første instans. Kommunens vurderinger fremgår av vedlegg 2. Planutvalget har i sin behandling lagt til grunn at byggearbeidene vil bli vesentlig dyrere hvis tiltakshaver kun skal bruke egen grunn og har vurdert ulempene for naboene med midlertidig parkeringsplass inntil 300 m unna boligene og vegetasjon som kan bli fjernet til ikke å være større enn at det er grunnlag for å innvilge søknaden. 2. Klagebehandlingen: 2.1 Om grunnlaget for klage foreligger. Grunnlaget for klage foreligger og det er klaget innenfor fristen. 2.2 Innholdet i klagen. Adv Dyre Østby på vegne av naboene Erik Haug, Oberst Krebs gate borettslag og Rynningsgate borettslag påklager begge vedtakene. Klagen, se eget vedlegg 2, kan kort oppsummeres i følgende punkter: 1. Klager mener søknaden om tiltak på nabogrunn må være vesentlig mer detaljert utredet før den kan behandles. 2. Klager mener at søker ikke har angitt hvor de midlertidige parkeringsplassene skal opparbeides og omfanget av disse ulempene. 3. Øvrebyen Park AS har i sin søknad basert seg på at søknaden kun gjelder det arealet som skal avstås til ny gang- og sykkelveg. Naboene har krav på å få beholde sine eiendommer urørte inntil det foreligger avtale om grunnavståelse eller forhåndstiltredelse (ved ekspropriasjon). 4. Det er under oppstarten av utgravingen avdekket uforutsette forekomster av blåleire. Dette forholdet tilsier varsomhet med hensyn til omfanget av arealinngrepene. 5. Det gamle grantreet på 73/100 kan nå bli felt som følge av det vedtaket planutvalget nå har truffet. 6. Saksbehandlingen forut for planutvalgets vedtak bærer preg av å være overflatisk, med de konsekvenser det har hatt for bl a detaljeringen av faktiske forhold. Kommunen utarbeidet bl a et situasjonskart som avviker fra det som framgår av søknadens vedlagte skisse. Det er åpenbare saksbehandlingsfeil. Samtidig er det dokumentert at vedtaket er basert på feil faktiske forutsetninger og feil forståelse av 101.

3 2.3 Uttalelse fra adv.firmaet Haavind AS på vegne av tiltakshaver Det er ikke mottatt noen uttalelse fra tiltakshaver. Vurdering: 2.4 Kommunens uttalelse til klagen. Naboene ved sin adv Dyre Østby har sendt inn en omfattende klage. Anførslene i klagen er oppsummert i 6 punkter, disse er i dette saksfremlegget ytterligere kortet ned. Hvert enkelt punkt kommenteres: 1. Klager mener søknaden om tiltak på nabogrunn må være vesentlig mer detaljert utredet før den kan behandles. Utbygger Øvrebyen Park AS fremmet sin søknad basert på de kunnskapene de hadde på søknadstidspunktet. Dette tilsa at de ville spare ca kr ved å etablere vanlige graveskråninger på naboens grunn i forhold til å benytte bruk av jordnagling på egen grunn. Selv om det ikke foreligger eksakte beregninger/pristilbud er det ingen grunn til å betvile at bruk av nabogrunn vil være svært besparende for utbygger. Klager mener at søknaden må være vesentlig mer detaljert før den kan behandles. Ved større utbyggingsprosjekter er det vanlig at ny kunnskap kommer til etter hvert som prosjektet utvikler seg. Søkeren sendte sin søknad på det tidspunktet i prosjekteringen hvor det var avklart at en vanlig graveskråning (den rimeligste graveløsningen) ville innebære tiltak på naboens grunn. Selv om ikke alle detaljer var kjent (resultatene fra grunnundersøkelsene forelå senere) hadde de tilstrekkelig kunnskap til at bruk av nabogrunn ville bli vesentlig kostnadsbesparende. I dette prosjektet viser resultatene fra det foreløpige gravearbeidet som ble utført i juni, samt grunnundersøkelsene som er utarbeidet i etterkant, at gravearbeidene etter all sannsynlighet må gjennomføres ved spunting mot alle de aktuelle naboeiendommene. Dette vil innebære at kostnadene til utbygger vil bli vesentlig høyere enn anslått i søknaden. Behovet for å bruke nabogrunn er imidlertid fortsatt tilstede, for å holde kostnadene på spunting lavest mulig. Bruk av nabogrunn vil fortsatt være vesentlig kostnadsbesparende for utbygger, men vil antakelig innebære et mindre omfattende inngrep, spesielt på eiendommen til Erik Haug. De siste detaljene som avgjør hvordan selve gravingen skal gjennomføres, vil i praksis først bli avklart mens selve gravingen/spuntingen pågår. I slike saker hvor ny kunnskap kommer til underveis, vil det være umulig å avklare alle detaljer før søknaden sendes. Det vil i så fall bety at byggeprosjektet må stoppes opp i en lengre periode i påvente av at søknaden skal behandles. Naboene og kommunen fikk gjennom søknaden tilstrekkelig kunnskap om tiltaket til at søknaden kunne behandles. Selv om mye tyder på at gjennomføringen av tiltaket innebærer mindre bruk av nabogrunn enn opprinnelig omsøkt vil besparelsene for utbygger fortsatt være vesentlig større enn en løsning hvor de ikke bruker nabogrunn. Kommunen har nå nettopp behandlet IG trinn 2, hvor kommunen har godkjent spunting på naboens grunn. I den forbindelse har kommunen på nytt vurdert om grunnlaget for planutvalgets vedtak i sak 029/10 fortsatt er tilstede. Kostnadsbesparelsen for utbygger av å kunne bruke naboens grunn har nå økt til mer enn 4,5 mill kr. Dette fremgår av tilbudsprisene fra spuntleverandøren som kommunen har mottatt. Ved behandlingen av IG trinn 2 har kommunen konkludert med at grunnlaget for bruk av naboens grunn klart er tilstede. I klagen påpekes det at beløpet på kr ikke fremstår som annet enn en

4 påstand som det er umulig å forholde seg til uten å ha supplerende opplysninger. Kommunen har ikke mottatt konkrete kostnadsberegninger av de første alternative graveløsningene, men vurderte ikke det som nødvendig. En vanlig graveskråning er langt rimeligere enn både jordnagling og spunting, slik at det er ingen grunn til å betvile at kostnadsoverslaget tiltakshaver la frem i den opprinnelige søknaden var tilstrekkelig til å konkludere med en vesentlig kostnadsbesparelse. 2. Klager mener at søker ikke har angitt hvor de midlertidige parkeringsplassene skal opparbeides og omfanget av disse ulempene. Det er ikke riktig at søker ikke har angitt hvor parkeringsplassene skal opparbeides og hvilke ulemper dette vil medføre. Av søknaden går det frem at plassene skal opparbeides på eiendommen Øvre Langelandsveg 22-24, dvs der hvor forretningsbygget til Plantasjen lå tidligere. Tiltakshaver har i møte med kommunen og naboene nevnt at den eksisterende parkeringsplassen utenfor Øvre Langelandsveg 26 kan være alternativ plassering. Dette er eksisterende parkeringsplasser som tiltakshaver disponerer. Omfanget av ulempene er knyttet til at gangavstanden til plassene blir m og at dette kan vare i 3-6 måneder. Utbygger har nå fått utarbeidet en fremdriftsplan som tyder på at gravingen vil pågå i ca 2 måneder i perioden august-oktober. 3. Øvrebyen Park AS har i sin søknad basert seg på at søknaden kun gjelder det arealet som skal avstås til ny gang- og sykkelveg. Naboene har krav på å få beholde sine eiendommer urørte inntil det foreligger avtale om grunnavståelse eller forhåndstiltredelse (ved ekspropriasjon). Innledningsvis i søknaden fra utbygger kan en få inntrykk av at det kun søkes om å få bruke arealet som er regulert til g/s-veg til gravearbeider, men senere i søknaden er det ingen tvil om at det søkes om å få bruke nabogrunn inntil fundament for eiendommen 73/95 og nødvendig grunn i forhold til eiendommen 73/100, 376. Misforståelsen om at søknaden kun gjelder g/s-vegen skyldes at utbygger innledningsvis i søknaden ønsker å orientere om at de opprinnelige planene la opp til å ikke bruke nabogrunn utover det areal som var regulert til g/s-veg. Av rådmannens saksfremlegg går det frem at større bruk av nabogrunn bl a skyldes at utbygger i løpet av våren valgte å høydefastsette parkeringskjelleren ca 1 m lavere i terrenget enn opprinnelig planlagt. Klager gir uttrykk for at kommunen ikke kan gi tillatelse til bruk av nabogrunn, hvis dette arealet senere i prosessen må erverves enten gjennom avtale eller ved hjelp av ekspropriasjon. Søknaden om tillatelse til bruk av nabogrunn er knyttet til det å etablere en midlertidig graveskråning for å komme i gang med byggingen av den nederste delen av blokkene. Når dette arbeidet er gjennomført vil nabogrunnen bli istandsatt. På et senere tidspunkt vil det bli bygd g/s-veg ihht reguleringsplanen. Byggingen av g/s-vegen kan imidlertid ikke skje før det foreligger avtale om grunnavståelse eller forhåndstiltredelse. Dette illustrerer at søknad om bruk av nabogrunn og en evnt søknad om samtykke til ekspropriasjon er to adskilte saker. Det er ingenting som tilsier at kommunen ikke kan gi tillatelse etter 101 fordi det senere kan bli aktuelt med en tillatelse til et annet tiltak for det samme arealet etter en annen hjemmel i loven. I klagen tas det også opp at eiendommen 73/376 er nevnt både i søknaden, i rådmannens saksfremlegg og i planutvalgets vedtak. I og med at tiltaket ikke berører eiendommen 73/376, mener klager at en slik feil illustrerer hvor lite grundig både planutvalget og søker har satt seg inn i saken. Som klager selv skriver, er det neppe noen grunn til å tro at dette har fått virkning på vedtakets innhold.

5 4. Det er under oppstarten av utgravingen avdekket uforutsette forekomster av blåleire. Dette forholdet tilsier varsomhet med hensyn til omfanget av arealinngrepene. Det er riktig at det er blitt avdekket uforutsette forekomster av silt og leire. På bakgrunn av dette har utbygger gjennomført detaljerte grunnundersøkelser, for å sikre et tilfredsstillende grunnlag for å planlegge gravearbeidene. Det vil være resultatene av grunnundersøkelsene som tilsier hvilke graveløsninger som bør velges. 5. Det gamle grantreet på 73/100 kan nå bli felt som følge av det vedtaket planutvalget nå har truffet. Det er riktig at planutvalgets vedtak kan innebære at det gamle grantreet på 73/100 blir felt. Treet vurderes ikke å ha høy bevaringsverdi og vurderes ikke å være så viktig at det bidrar til å bevare områdets strøkskarakter, slik klager beskriver. Treet har imidlertid absolutt en stor verdi som må erstattes gjennom et skjønn, hvis det skulle bli felt. De endrede forutsetningene for gravearbeidene tyder imidlertid nå på at treet blir stående pga spunting. 6. Saksbehandlingen forut for planutvalgets vedtak bærer preg av å være overflatisk, med de konsekvenser det har hatt for bl a detaljeringen av faktiske forhold. Kommunen utarbeidet bl a et situasjonskart som avviker fra det som framgår av søknadens vedlagte skisse. Det er åpenbare saksbehandlingsfeil. Samtidig er det dokumentert at vedtaket er basert på feil faktiske forutsetninger og feil forståelse av 101. Av søknaden fra utbygger går det frem at det søkes om å få bruke nabogrunn inntil fundament for eiendommen 73/95 og nødvendig grunn i forhold til eiendommen 73/100, 376. Skissen som var vedlegg i søknaden illustrerte hvilket areal som ville være nødvendig å bruke inntil bygningen på 73/95, mens både søknaden og skissen var uklar når det gjaldt hvilket areal som skulle benyttes av 73/100. Når kommunen utarbeidet et situasjonskart, så var det for å fastsette hvilket areal utbygger kan bruke av 73/100, og dermed unngå at utbygger kunne bruke en enda større del av eiendommen. Selv om den opprinnelige søknaden fra tiltakshaver med fordel kunne vært mer detaljert på enkelte punkter er det liten tvil om at bruk av nabogrunn vil redusere utbyggers kostnader vesentlig. Dette gjelder både ved etablering av vanlig graveskråning (som angitt i søknaden) eller ved bruk av spunting (som blir den valgte løsningen). I store utbyggingssaker hvor prosjekteringen må endres etter hvert som ny kunnskap kommer til, vil det være umulig å avklare alle detaljer før søknaden sendes. Det vil i så fall bety at byggeprosjektet må stoppes opp i en lengre periode i påvente av at søknaden skal behandles. Ulempene for naboene var i den opprinnelige søknaden begrenset og først og fremst knyttet til parkeringsplasser inntil 300 m fra boligen i 3-6 måneder og fjerning av eksisterende vegetasjon, inkludert det gamle treet på 73/100. Naboene og kommunen fikk gjennom søknaden tilstrekkelig kunnskap om tiltaket og de ulemper dette vil medføre for naboene til at søknaden kunne behandles. Det vurderes ikke å være saksbehandlingsfeil at kommunen gjennom sitt situasjonskart har begrenset søkerens mulighet til å bruke nødvendig grunn i forhold til eiendommen 73/100, 376. Det vurderes heller ikke å være en saksbehandlingsfeil at kommunen har gitt tillatelse til å bruke nabogrunn til graveformål for et areal som på et senere tidspunkt er planlagt opparbeidet til g/s-veg.

6 Rådmannen anbefaler planutvalget å ikke ta klagen til følge, og oversende saken til fylkesmannen for videre behandling. 2.5 Utsatt iverksetting av vedtak. Administrasjonen har gjennom et eget brev til adv Dyre Østby foretatt en egen vurdering av behovet for å gi oppsettende virkning, se vedlegg 4. Det er liten eller ingen grunn til å tro at klagebehandlingen vil innebære at bruk av nabogrunn ikke kan gjennomføres i tråd med planutvalgets vedtak. Det vurderes av den grunn ikke å være behov for å gi oppsettende virkning. Rådmannens INNSTILLING 1. Klage på planutvalgets vedtak i PL-sak 029/10 fra adv Dyre Østby på vegne av eierne av 73/95 og 100 tas ikke til følge. 2. Begrunnelsen for vedtaket går frem av rådmannens saksfremlegg. 3. Det gis ikke oppsettende virkning på planutvalgets vedtak 029/ Vedtaket oversendes Fylkesmannen i Hedmark til videre behandling Planutvalget PL-034/10 VEDTAK: 1. Klage på planutvalgets vedtak i PL-sak 029/10 fra adv Dyre Østby på vegne av eierne av 73/95 og 100 tas ikke til følge. 2. Begrunnelsen for vedtaket går frem av rådmannens saksfremlegg. 3. Det gis ikke oppsettende virkning på planutvalgets vedtak 029/ Vedtaket oversendes Fylkesmannen i Hedmark til videre behandling. Vedtaket var enstemmig. Rett utskrift Dato: Kopi til: Adv Dyre Østby Advokatfirmaet Haavind AS Fylkesmannen i Hedmark Teknisk forvaltning

7