RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2011/ Arkiv: 16/24 Saksbeh: Heidi Rødven Dato: Klage: Søknad om mindre endring av detaljreguleringsplan. Sted: Flisvika gnr. 16 bnr. 24, 25, 26, 27 og 1248 Søker: Blokk Arkitekter AS Tiltakshaver: Fagerheim AS Utv.saksnr Utvalg Møtedato Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité viser til saksframstillinga og tar ikke klagen til følge med hjemmel i 34 i forvaltningsloven. Klagen oversendes til Fylkesmannen for endelig avgjørelse.

2 Vedlegg: 1 Reguleringsplan 2 Reguleringsbestemmelser Endret reguleringsplan 4 Klage på vedtak Tangen vel. 5 Klage på vedtak Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiik Kristiansand DA p.v.a. flere naboer. 6 Vedtak fra Formannskapet, sak 100/13, Kort resymé Søknad om mindre endring av reguleringsplan for Flisvika er godkjent av Formannskapet. Vedtaket er påklagd. Det innstilles på at klagene ikke tas til følge. Saksopplysninger Vi viser til vedlagt sak i Formannskapet for redegjørelse av saken. Det vises også til vedlegg med gjeldende reguleringsplan med bestemmelser samt vedlegg med endret reguleringsplan. Vedtak om mindre endring av plan blei fatta av Formannskapet etter delegasjon fra Risør bystyre. I mellomtida har den politiske organiseringa blitt endra og bystyret har nå delegert myndigheten til Miljø og teknisk komité. Dette framkommer av sak 133/13 den i Risør bystyre. Som tidligere er også behandling av klager lagt til denne komitéen. Klage på mindre endring av plan behandles derfor av Miljø og teknisk komité. Vedtaket i Formannskapet lød som følger: Formannskapet godkjenner mindre endring av reguleringsplan for Flisvika med hjemmel i i plan- og bygningsloven. Endret plankart må oversendes på sosi-format. Klagebehandling Klagefristen var opprinnelig , men Advokatfirmaet SVW søkte om utsatt klagefrist. Dette blei innvilga til Det er mottatt to klager datert og og disse er registrert inn Klagene er rettidige. Vedtaket er påklagd av Tangen Vel v/solveig Vikingsdal og av Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiik Kristiansand DA på vegne av Kai Patricksson m.fl. Begge klagene er vedlagt og vi viser til disse for detaljer. Hovedinnholdet i klagene er at endringa skulle vært behandla som en vesentlig endring av planen, ikke en mindre endring. I tillegg klages det på endringene i seg selv og de konsekvensene dette vil få for naboer og allmennheten. Utbygger er gitt anledning til å kommentere klagene. Klage fra Tangen Vel: De omsøkte endringene kan ikke behandles som en mindre endring i.h.t. pbl når endringene har nevneverdig betydning for berørte parter og innsigelsene ikke er grunnløse. Velforeninga kan ikke se hvordan uttalelsene fra Fylkesmannen og Fylkeskommunen kan tas til inntekt for behandling som mindre endring. Endringene har stor negativ betydning i forhold til gjeldende plan: o Deling i tre bygg og ny plassering medfører mindre nytte og tilgang til området for allmennheten, økt privatisering. o Karakterendringen og økt høyde på byggene gir siktreduksjoner og rammer naboer og allmennheten. o To av byggene kommer betydelig nærmere sjøen enn hva gjeldende plan gir anledning til og p.g.a. høyt konfliktnivå i strandsonen tilsier dette full politisk behandling.

3 o Friområdene er tilsynelatende kraftig redusert i omfang og tilgjengelighet. Velforeninga deltar gjerne på møte og/eller befaring hvis ønskelig. Klage fra Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiik Kristiansand DA på vegne av Kai Patricksson m.fl. Adv.firmaet mener kommunen ikke har anledning til å behandle søknaden som en mindre endring av planen med hjemmel i pbl Det vises til lovforarbeidene til plan- og bygningsloven. Det stilles spørsmål ved at kommunen ikke har foretatt en tilstrekkelig vurdering av spørsmålet, men bare har vist til uttalelsene fra Fylkesmannen og Fylkeskommunen. Av hensyn som taler mot en behandling som en mindre endring nevnes at o det foreligger innvendinger, som ikke er grunnløse, fra naboer o gjeldende plan regulerer for to bygg, mens endringen gir tre bygg samt at området endrer karakter fullstendig o byggegrenser endres vesentlig og skaper et høyere konfliktnivå til naboene o bygg 2 er gitt en ekstra etasje og reduserer sikt vesentlig for naboer o endringene fører generelt til at sikt reduseres, bl.a. ved at bygg 3 kommer vesentlig nærmere sjøen enn eksisterende bygg 2, bygg 1 kommer nærmere naboene mot nord o terskelen for endringer i strandsonen vil være lavere enn i andre områder selv om det allerede er godkjent bygg i strandsonen, særlig når endringa vil bety at bygg flyttes nærmere sjøen på en sterkt privatiserende måte o området lukkes inne på en annen måte enn før og gir en betydelig privatiseringseffekt o friområdenes størrelse reduseres vesentlig og planen er vanskelig å forstå. Det vises til naboene innspill ved søknad om endring og deres argumenter og at punktene ovenfor er en utdypning av disse. Dersom klagen tas til følge og vedtaket blir at planen må behandles på nytt, full planbehandling, vil klager komme tilbake med en samlet og ytterligere utdypet fremstilling av alle innvendinger til saken samt kunne framlegge sakkyndige rapporter. Advokatfirmaet ber om at kommunen og/eller Fylkesmannen først tar stilling til om søknaden kan behandles som en mindre endring. Advokatfirmaet skriver så at dersom verken kommunen eller Fylkesmannen er enig med deres klienter i at saken ikke kan behandles som en mindre endring, så bes det om det gis en frist for ytterligere innspill før endelig vedtak fattes. Advokatfirmaet og deres klienter stiller seg til disposisjon for befaring/møte. Kommentarer fra ansvarlig søker på begge klagene Ansvarlig søker viser til at de forhold det klages på er kommentert i svarbrev til tidligere naboklager, men gjentar noen av argumentene på de ulike punktene. Oppsummert mener ansvarlig søker at o gjeldende reguleringsplan ikke begrenser antall bygg til to o byggegrensene er justeringer og utsikts/innsynsforhold ikke forringes o bygg to ikke har fått en ekstra etasje, men at formen er endra til det bedre for naboene o de stiplede, røde linjene framkommer av 3D-modellen som er bruk for å sikre at ikke utsikten forringes for naboer o uteområdene er generøse og at områdene er blitt større mellom byggene og vannet i sør, byggegrensene er justert til og fra mot sjø, det er offentlig tilgjengelig areal på alle sider av bebyggelsen o justering av byggegrensene inviterer til passasje og åpner mot strandsonen, både mot sør og øst, ikke bare i øst som i gjeldende plan o friområdene blir ikke mindre, men endrer form o klagen representerer ingen nye forhold sammenlignet med tidligere nabomerknader.

4 Vurdering av klagene Administrasjonen ønsker innledningsvis å kommentere forespørselen fra Adv.firmaet SVW om først å ta stilling til om søknaden kan behandles som en mindre endring, for deretter å gi en frist for ytterligere innspill før endelig vedtak fattes i saken, dersom kommunen ikke behandler saken som en full planendring. Vi stiller oss noe undrende til denne forespørselen. Formannskapet har fatta vedtak om mindre endring av planen. Dette vedtaket er påklagd. Vi kan ikke se noe grunnlag for å dele saken i to og finner heller ikke at advokaten har grunngitt forespørselen. En deling av saken ville i tillegg innebærer at saken treneres ytterligere, noe som ville være til stor ulempe for utbygger. Administrasjonen innstiller derfor på at klagen i sin helhet tas til behandling. Søknaden er tatt til behandling som en mindre endring av gjeldende reguleringsplan. Det vises til at kommunen har grunngitt dette for dårlig. Vi vil derfor redegjøre mer grundig for vår vurdering. Administrasjonen er fullt klar over at begrepet mindre endring har blitt strammet inn gjennom nytt lovverk og er godt kjent med lovforarbeidene på dette punktet, men har vurdert saken annerledes enn klager. Det foreligger merknader fra berørte parter og dette kunne ha betydd at planen skulle vært behandla som en full planendring, dvs. at den ville måtte blitt behandla som en ny reguleringsplan med melding om oppstart og offentlig ettersyn som sendes ut til alle berørte parter og overordna instanser, før ny sluttbehandling. Når det i lovkommentaren står at dersom det foreligger innvendinger til endringene fra de berørte myndigheter eller private, vil ikke endringene kunne anses som mindre, så må allikevel kommunen vurdere om innvendingene er så vektige at man skal kreve en full planendring. Vår vurdering i denne saken har vært at de ulike endringene har både plusser og minuser i forhold til allmennheten spesielt og i noen grad i forhold til naboene. En utbygging etter gjeldende plan ville gitt like høye bygg, samme utnyttelsesgrad og friområder, men med en annen utforming. Naboenes utsiktsforhold ville blitt redusert ved utbygging etter gjeldende plan og vil bli det etter endra plan. Vi har derfor vurdert om endringene medfører så store ulemper for allmennheten og naboene at planen må tas til ny behandling eller om en utbygging etter gjeldende plan ville gitt omtrent de samme ulempene. Gjennom vår vurdering av søknaden har vi konkludert med at endringene ikke har så store negative konsekvenser eller innebærer så store endringer for allmennheten/naboer at det skulle tilsi en full planendring. Det er videre vår vurdering at det ikke kan ha vært hensikten med innstramming av loven å åpne for krav om full planendring hver gang private har merknader. Selv om ikke merknadene fra naboene kan karakteriseres som grunnløse, så kan de etter vår vurdering, heller ikke karakteriseres som så tungtveiende at en full planendring burde ha vært gjennomført. Til sammenligning viser vi til at endringer av reguleringsplanen på Holmen hadde et vel så stort omfang (utfylling i sjø, nye fjerde etasjer, dreining av bygninger, endring av innkjøring til garasje), og hvor de overordnede myndighetene uttalte at full planendring ikke var påkrevd selv om det var snakk om formålsendring. I saken om Holmen forelå det også innspill fra allmennheten. Det kan imidlertid være vanskelig å avgjøre om en full planendring skal kreves eller ikke. Når vi etter nøye gjennomgang av endringene konkluderte med at de ikke kunne sies å utgjøre en veldig stor eller negativ forskjell for allmennheten eller naboene, så var det naturlig å innstille på at saken kunne behandles som en mindre planendring. I forhold til endringene på plankartet er det snakk om justeringer mellom formål og dette i seg selv vil i følge lovkommentarene til plan- og bygningsloven, kunne behandles som en mindre endring. Det innstilles på at denne delen av klagen ikke tas til følge og at endringer av planen kan behandles som mindre endringer med hjemmel i i plan- og bygningsloven. Når det gjelder klagenes øvrige punkter som dreier seg om de konkrete endringene og konsekvensene av disse, har vi følgende kommentarer (se de to vedlagte plankartene for sammenligning):

5 B/F1 området endrer form og forskyves fra vest mot øst samt utvides noe i retning nord/sør. Det vil gi naboer mindre sikt på østsida og mer på vestsida. Høydene er de samme. Endringen kan ikke sies å utgjøre en stor forskjell fordi området mot sjø ikke reduseres i stor grad. B/F2 vest området bebygges i retning nord/sør istedenfor øst/vest. Fjerde etasje i området vil dermed bli smalere mot naboer i bakkant i forhold til gjeldende plan, noe som må sies å være en fordel. Området strekkes lengre mot sør, men friområde sør for bebyggelsen beholdes. Høyder endres ikke. B/F2 øst området bygges noe lengre mot øst, men blir ikke høyere enn i gjeldende plan. Bygget trappes med to og tre etasjer. I gjeldende plan var det en liten del som skulle ha én etasje, men denne ville ha ligget i skjul av delen med to etasjer sett fra naboer i bakkant. Friområdene avfallsanlegg nord i området flyttes til veiareal mellom byggetrinn 1 og 2 og gir et større friområde. Friområde mellom B/F1 og 2 gjøres dels smalere og dels breiere, men promenaden langs sjøen gjøres breiere og mer attraktiv for allmennheten. Friområdet mellom byggene i B/F2 (øst og vest) vil være åpen for allmennheten, men her er det også vår vurdering av dette området ikke vil være spesielt attraktivt. Friområdet åpner seg imidlertid mot sør i tillegg til mot øst i endra plan, ikke kun mot øst som i gjeldende plan og det anser vi som positivt for allmennheten. Samla sett kan vi ikke se at friområdene mister sin kvalitet. Etter en helhetlig vurdering kan vi ikke se at klagene har tilført saken nye momenter som skulle tilsi et endra vedtak. Det innstilles på at klagene ikke tas til følge med hjemmel i 34 i forvaltningsloven. Rådmannens konklusjon Klagen tas ikke til følge og oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse.