RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2011/67-30 Arkiv: L12 Saksbeh: Martin Dahlen Krogstad Dato: Sluttbehandling: Detaljreguleringsplan - Neset gnr. 4 bnr. 29 Tiltakshaver: Svein Erik Henriksen Forslagsstiller: Østengen & Bergo AS Utv.saksnr Utvalg Møtedato 24/13 Formannskapet Bystyret Rådmannens innstilling: Detaljreguleringsplan for Neset, gnr. 4 bnr. 29, egengodkjennes med hjemmel i plan- og bygningslovens under forutsetning av at følgende endres i plankart og i reguleringsbestemmelsene: Fritidsbebyggelse o Endring i setning: Gesims- og mønehøyde skal ikke overstige hhv. 3,5 og 5,3 m over ferdig planert terreng. o T-BRA endres til BRA (bruksareal). Plankart o Det må legges inn byggegrenser i sjø i området avsatt til småbåthavn. Oppdaterte plankart og bestemmelser må sendes inn i SOSI-format 4.3 eller senere, word og PDF.

2 Vedlegg: 1 Revidert plankart og bestemmelser _A1 2 Reguleringsbestemmelser Uttalelse fra Aust-Agder Fylkeskommune Detaljreguleringsplan - Neset gnr. 4 bnr Uttalelse fra Kystverket Detaljreguleringsplan - Neset gnr. 4 bnr Uttalelse fra Fiskeridirektoratet Detaljreguleringsplan - Neset gnr. 4 bnr Innspill Detaljreguleringsplan - Neset gnr. 4 bnr Kommentarer fra planlegger 8 Risør kommune - detaljreguleringsplan for Neset - høring Kort resymé Reguleringsplan for Neset har vært til offentlig høring fra til Det har ikke kommet innsigelser til planen fra statlige eller regionale myndigheter. Det innstilles på at planen kan egengodkjennes med noen mindre endringer. Saksopplysninger Detaljreguleringsplan for Neset har ligget ute til offentlig høring i samsvar med vedtak i sak 97/12 i Formannskapet. Det reguleres bl.a. for 3 nye hytter, garasjeanlegg for bolig-/fritidsbebyggelse, småbåtanlegg i sjø for inntil 4 båtplasser, badeområde, grøntarealer, kyststi, friluftsformål og veier med tilhørende areal. Det vises til vedlagte planbeskrivelse og tidligere saksframlegg for ytterligere beskrivelse av tiltakene. Det har kommet fire merknader og innspill til planen: Aust-Agder Fylkeskommune, De har ingen merknader til planen. De er svært positive til at det tilrettelegges for kysstitrasé og allmennhetens tilgang til strandsonen. Kystverket sør-øst, De har ingen vesentlig merknader til planen. De gjør oppmerksom på at tiltak som kan påvirke sikkerheten eller fremkommeligheten i sjøområde krever tillatelse fra kommunal havnemyndighet, jfr. havne- og farvannsloven. I tillegg påpeker de at utlegging av badebøyer krever tillatelse fra Kystverket og minner om forskrift for fyrlys, sjømerker mm. og forskrift om fartsbegrensninger i sjø, elv og innsjø. Fiskeridirektoratet, De har ingen ytterligere merknader utover det som er fremsatt i uttalelsen, datert , til varsel om oppstart. Fiskeridirektoratet, De viser til at området for småbåthavn kan betraktes som bløtbunnsområde i følge kartinformasjon da vanndybden i området er angitt til under 0,5 meter. De anbefaler at belastningene for området blir nøye vurdert i forhold til påvirkninger tiltaket vil kunne få for det marine miljøet i området. Videre tilrår de at båtplassene lokaliseres til en annen egnet lokalitet, helst samlokalisert der det er eksisterende bryggeanlegg. Statens Vegvesen region sør, Vegvesenet viser til at vegen er kommunal og således utenfor deres ansvarsområde. De har dermed ingen merknader.

3 Fylkesmannen i Aust-Agder, Fylkesmannen har kommet med et faglig råd i forhold til landskapshensyn og eksponering. De peker på at hyttene ligger eksponert til og bør få begrensninger på høyde slik at de tilpasses de eksisterende hyttene. De foreslår at hyttene kun skal kunne oppføres i én etasje og med mønehøyde inntil 5,0 meter. De peker også på at formålsgrensene for fritidsbebyggelsen er unødvendig stor og at planen bør sette større begrensninger for å unngå at områdene rundt hyttene blir privatisert. Dette fordi området er attraktivt for allmennhetens friluftsinteresser, ikke minst når kyststi er etablert. Havne- og farvannsloven: Kommunen skal behandle tiltaket etter havne- og farvannslovens 26 og 27, jmf. 9. Det kan stilles vilkår i.h.t. 29. Selv om kommunen har fattet et vedtak etter plan- og bygningsloven, så skal det i tillegg fattes et vedtak etter havne- og farvannsloven dersom tiltaket også faller inn under denne loven. Hensynet og formålet bak havne- og farvannsloven må vurderes for seg i den enkelte sak. Brygge er søknadspliktig i henhold til 27 i hfl, jfr. 26. Det kan stilles vilkår i henhold til 29. Kommunen har ansvaret for vedlikehold, fremkommelighet, behandling av søknader om tiltak osv. innenfor deler av sjøområdene. Kommunens myndighet følger av 9. Kystverket har i sin uttalelse til planen slått fast at kommunen har myndighet i planområdet. Loven skal legge til rette for god fremkommelighet, trygg ferdsel og forsvarlig bruk og forvaltning av farvannet i samsvar med allmenne hensyn og hensynet til fiskeriene og andre næringer. Vurderinger Administrasjonen har følgende merknader til de ulike innspillene: Kystverket: De tiltak som skal gjøres i sjø vil måtte omsøkes som byggesak og en vil følge de saksbehandlingsregler og lover/forskrifter som gjelder for slike tiltak. I tillegg vil eventuell søknad om utlegging av badebøyer og merking av brygger oversendes Kystverket for uttalelse, eventuelt til behandling. Fiskeridirektoratet: Plassering av småbåthavna skjer i området hvor det, i henhold til kartdata fra Kystverket, er dybde på ca. 4,0 meter. I tillegg til at båthavna er dimensjonert for kun 4 båtplasser kan vi ikke se at det vil gi en forringelse av kvaliteten til vannet eller gi konsekvenser for det marine miljøet i området. På den andre sida er det svært fornuftig å samle båtplasser i størst mulig grad for at minst mulig av strandsonen skal privatiseres med brygger. Det er videre viktig å unngå å plassere brygger der det er forekomster av ålegras. Begge deler oppnås med den valgte plasseringa. Den registrerte ålegrasforekomsten, hentet fra naturdatabasen, ligger nord for Staholmen og er utenfor området hvor båthavna ønskes plassert. Fylkesmannen: I utgangspunktet er 5,8 meter en forholdsvis lav mønehøyde når bygningene skal tilfredsstille krav i Byggteknisk forskrift av Videre så er det satt krav til saltak som takform, noe som også bidrar til høyere møne. En forstår allikevel fylkesmannens ønske om å redusere høyden slik at de nye hyttene blir tilpasset den eksisterende bebyggelsen i større grad og samtidig vil bli mindre eksponert i landskapet. Illustrasjonen viser hvordan hyttene i teorien ville bli eksponert uten vegetasjon og med lysere farger enn hva bestemmelsene tillater. Dette er gjort bevisst for å unngå en skjønnmaling fra planlegger.

4 Hyttene vil dermed i praksis bli noe mindre eksponert når de oppføres i henhold til bestemmelsene, men vi har vurdert med bakgrunn i beliggenheten og av hensyn til den øvrige bebyggelsen å innstille på at gesims- og mønehøyde på tomtene for fritidsbebyggelse settes til hhv. 3,5 og 5,3 m. Byggegrensene er satt helt konkret ut ifra en nøye vurdering i terrenget og fellesbestemmelsene ivaretar krav til god landskapstilpasning og dempet eksponering gjennom bestemmelser om farge- og materialbruk. Byggegrensene er trukket helt i bakkant av tomtene og det er tenkt at det naturlige uteoppholdsareal skal være i fremkant av hyttene. Hyttene blir liggende mellom kote 11,0 og 13,0. Ettersom kyststien passerer i god avstand fra der hvor formål fritidsbebyggelse er plassert kan vi ikke se at det gir konsekvenser for den allmenne ferdselsmuligheten i området. Det vil naturligvis være stien sammen med arealet mellom stien og sjøen som blir benyttet i størst grad. Det vil dermed ikke være stor fare for at avsatt formål rundt hyttene vil gi negative konsekvenser i form av privatisering rundt hyttene som forringer hensynet til friluftsformålet. Veien i planområdet vil medføre noe terrenginngrep, men det vil være viktig å påse ved opparbeiding av veien at terrenginngrep gjøres på en skånsom måte. Dette gjelder også parkeringsplassene og området rundt garasjeanlegget. Veien skal opparbeides i henhold til kommunalteknisk vegnorm. Trasé for VA-ledninger vil framkomme når teknisk plan skal godkjennes. Avløpstanker er tenkt plassert under parkeringsplassene. Det må sendes inn søknad om utslippstillatelse i separat søknad som behandles før tiltak kan settes i gang. Småbåthavna bør få en byggegrense i sjø for å unngå dispensasjonsbehandlinger ved tiltak. Det pekes på at byggeforbudet i 1-8 gjelder som nevnt så fremt annen byggegrense ikke er vist i kart. Universell utforming: Universell utforming i uteområder skal i.h.t. kap. 8 i Byggteknisk forskrift ivaretas i offentlig tilgjengelige uteområder. Selv om det hadde vært ønskelig at brygga var universelt utformet både med atkomst og mulighet for å komme ut på brygga, gjør terrenget ned til brygga en slik tilpasning umulig. Det er heller ikke dokumentert at det ville vært mulig å oppnå en universell utforming ved at brygga fikk en annen plassering. Det ville i så fall måtte gjøres omfattende terrenginngrep og byggetiltak for å få det til. Naturmangfoldloven: Naturmangfoldet i området er vurdert gjennom planarbeidet og tilhørende planbeskrivelse og anses vurdert og ivaretatt, jmf i naturmangfoldloven. Havne- og farvannsloven: Vi kan ikke se at lovens formål tilsidesettes eller at tiltaket medfører negative konsekvenser for de hensyn lovens formål er ment å ivareta. Anlegget blir plassert slik at båttrafikken har oversiktlige manøvreringsmuligheter. Badeområdet er plassert nord for bryggeanlegget. Det blir derfor stilt krav om at det skal legges ut badebøyer for å ivareta sikkerheten til badende da det kan oppleves som trangt å kjøre inn i kilen nord for bryggeområdet. Dette vil også bli nøye vurdert i forbindelse med byggesak om båthavna. Vi anser nå planen så godt gjennomarbeidet at den kan fremmes for sluttbehandling med de rettinger som er anført i rådmannens innstilling, i medhold av i plan- og bygningsloven. Rådmannens konklusjon Detaljreguleringsplan for Neset godkjennes.

5 Nye saksopplysninger: Saken ble behandlet i formannskapet Saken skulle vært sendt direkte til bystyret for sluttbehandling, hvilket ved en feil ikke ble gjort. Saken blir derfor fremmet for behandling i bystyret nå.