RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Østengen & Bergo AS Prestegt RISØR Melding om vedtak Vår ref: Deres ref: Arkiv: L12 Dato: 2011/210 /MKR Løpenr.: 15809/ Førstegangsbehandling - Detaljreguleringsplan for Sildvika gnr. 4 bnr. 30 Du underrettes herved om at det er fattet vedtak i ovennevnte sak. Saken har vært behandlet som vist på vedlagte saksframlegg. Eventuelle henvendelser kan rettes til: Martin Dahlen Krogstad Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Aust-Agder. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dagen da brevet kom fram til påført adressat. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner du vil anføre for klagen. Dersom du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, bes du også oppgi når denne melding kommer frem. Med vennlig hilsen Martin Dahlen Krogstad saksbehandler, enhet for plan- og byggesak Kopi: Haakon Nipe Sildvika 4950 RISØR Besøksadresse: Postadresse: Dir.tlf.: Org.nr.: MVA Postboks Risør Tlf.: Fax.: Bankkonto: E-post: postmottak@risor.kommune.no

2 Side 2 av 7 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2011/210-0 Arkiv: L12 Saksbeh: Martin Dahlen Krogstad Dato: Førstegangsbehandling Detaljreguleringsplan for Sildvika gnr. 4 bnr. 30 Tiltakshaver: Håkon Nipe Forslagsstiller: Østengen & Bergo AS landskapsarkitekter MNLA Utv.saksnr Utvalg Møtedato 112/12 Formannskapet Rådmannens innstilling: Detaljreguleringsplan for Sildvika, gnr. 4 bnr. 30, legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i i plan- og bygningsloven på vilkår av at følgende rettes opp. Planen skal omfatte 24 hytter og båtplasser. Planbestemmelser: Rekkefølgebestemmelser o Andre punkt tilføyes med og krav gitt i håndbok 017 til Statens vegvesen.. o Renovasjonsløsning skal være klar til bruk og godkjent av RTA før det gis brukstillatelse for første hytte. Hensynssoner o Nytt punkt til hensynssone bevaring kulturmiljø: Endringer på bebyggelse/anlegg og kulturmiljø skal forelegges Aust-Agder Fylkeskommunes kulturminnevernseksjon til uttalelse før tillatelse til tiltak gis. Småbåtanlegg o Bølgebryter og flytebrygger skal ha tilfredsstillende markeringslys. Fellesbestemmelser o Bygninger skal plasseres og utformes slik at de faller naturlig inn i bygningsmiljøet i hyttefeltet og slik at den ikke fremstår i silhuett eller eksponert sett fra sjøen. o Synlig grunnmur, pilarer eller annen underbygning, skal utføres i tre, mur, betong eller naturstein. Overflate på betongmurer skal pusses, slammes eller forblendes med naturstein. Åpent rom mellom pilarer skal forblendes med murstein, treverk eller naturstein. Fritidsbebyggelse o Ny setning under felles: Gjeldende utgave av NS 3940 skal gjelde for arealberegning. o Ny setning under felles: Det skal som hovedregel benyttes saltak, men andre takformer kan unntaksvis godkjennes av kommunen.

3 Side 3 av 7 Plankart: Det må reguleres inn et belte med formål friluftsområde mellom FF1 og sjøen. Gammel vei ned til Sildvika må gis en hensynssone. Småbåthavn skal omfatte 24 plasser og badebrygge. Saksprotokoll i Formannskapet Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Detaljreguleringsplan for Sildvika, gnr. 4 bnr. 30, legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i i plan- og bygningsloven på vilkår av at følgende rettes opp. Planen skal omfatte 24 hytter og båtplasser. Planbestemmelser: Rekkefølgebestemmelser o Andre punkt tilføyes med og krav gitt i håndbok 017 til Statens vegvesen.. o Renovasjonsløsning skal være klar til bruk og godkjent av RTA før det gis brukstillatelse for første hytte. Hensynssoner o Nytt punkt til hensynssone bevaring kulturmiljø: Endringer på bebyggelse/anlegg og kulturmiljø skal forelegges Aust-Agder Fylkeskommunes kulturminnevernseksjon til uttalelse før tillatelse til tiltak gis. Småbåtanlegg o Bølgebryter og flytebrygger skal ha tilfredsstillende markeringslys. Fellesbestemmelser o Bygninger skal plasseres og utformes slik at de faller naturlig inn i bygningsmiljøet i hyttefeltet og slik at den ikke fremstår i silhuett eller eksponert sett fra sjøen. o Synlig grunnmur, pilarer eller annen underbygning, skal utføres i tre, mur, betong eller naturstein. Overflate på betongmurer skal pusses, slammes eller forblendes med naturstein. Åpent rom mellom pilarer skal forblendes med murstein, treverk eller naturstein. Fritidsbebyggelse o Ny setning under felles: Gjeldende utgave av NS 3940 skal gjelde for arealberegning. o Ny setning under felles: Det skal som hovedregel benyttes saltak, men andre takformer kan unntaksvis godkjennes av kommunen. Plankart: Det må reguleres inn et belte med formål friluftsområde mellom FF1 og sjøen. Gammel vei ned til Sildvika må gis en hensynssone. Småbåthavn skal omfatte 24 plasser og badebrygge.

4 Side 4 av 7 Vedlegg: 1 Fotomontasje Sildvika 2 Revidert plankart 3 Planbeskrivelse Reguleringsbestemmelser Kort resymé Det er gitt aksept for regulering med inntil 24 fritidsboliger, en båthavn med 24 plasser og badeplass fra brygge, samt avsatt plass for lagerhall og tømmervelt på eiendommen 4/30. Planprogram er vedtatt i nov og planforslag fremmes nå for behandling og utleggelse til offentlig ettersyn. Det innstilles på at planen kan legges ut på høring forutsatt noen endringer. Saksopplysninger Formannskapet gjorde følgende vedtak i sak 90/11 den : Formannskapet viser til saksutredninga og godkjenner planprogram i henhold til 12-9, jfr. 4-1, i plan- og bygningsloven med følgende endringer: Det skal lages konsekvensutredninger for natur, miljø og samfunn jfr. sakens vurderinger og i henhold til 3 bokstav d og 4 i Forskrift om konsekvensutredninger. Innsendt planforslag viser 26 nye hytter og 1 eksisterende hytte. Det planlegges for kjørevei, parkering, plass for lager/tømmervelt, båthavn med inntil 36 plasser og en badeplass fra brygge. Det ble meldt om oppstart av planarbeidet og det kom inn 7 innspill. Disse ble kommentert ved forrige behandling da planprogrammet ble vedtatt og er gjengitt i vedlagte planbeskrivelse. Etter det vi kan se er innspillene i hovedsak imøtekommet i planforslaget. Det er ikke gjort funn av automatisk fredete kulturminner, men hovedeiendommen er en landbrukseiendom med eldre bebyggelse som utgjør et verdifullt miljø og som forslås regulert til hensynssone bevaring av kulturmiljø. Deler av den gamle atkomstveien til boligen ligger innenfor planområdet, men er ikke gitt bevaringsformål. ROS-analysen viser at det ikke er spesielle fareområder, men det er vist til at det må vurderes geologiske undersøkelser i forhold til ras når arbeid med adkomstvei startes/prosjekteres. Statens vegvesen stiller rekkefølgekrav for avkjørselen før byggetillatelse gis. Universell utforming er kommentert av planlegger og topografien vil gjøre det nærmest umulig å lage hovedatkomst med så slak stigning at man kan tilfredsstille universell utforming eller tilgjengelighet. Internt i deler av mulige utbyggingsområder vil imidlertid universelle krav, som atkomst til fritidsbolig fra parkering, osv. kunne gjennomføres. De av hyttene som bygges over 2 nivåer egner seg imidlertid dårlig for universell utforming. Ny folkehelselov som trådte i krav , stadfester kommunenes ansvar i folkehelsearbeidet, til også å omfatte planlegging, jmf. folkehelselovens 1, 2 og 4. Det er derfor viktig å påse at de ulike detaljreguleringsplanene har gode friluftsområder og områder for grøntstruktur.

5 Side 5 av 7 I.h.t i naturmangfoldloven skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskapelig kunnskap, det skal tas sike på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet gjennom føre-var-prinsippet, tiltak skal vurderes opp i mot en samlet belastning på økosystemet, kostnader skal bæres av tiltakshaver og det skal benyttes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Hensynet til naturmangfoldloven er vurdert av planlegger i planbeskrivelsen. Vurderinger Det er i planbeskrivelsen prosjektert 26 hytter mens planforslaget ble godkjent med inntil 24 hytter. Eiendommen er på ca. 240 daa og i.h.t. retningslinjene om 10 daa bakgrunnsareal per hytte gir ikke eiendommen rom for en større regulering enn til 24 hytter. Vi mener at retningslinjene bør følges for å unngå presedensvirkning for kommende planer. Retningslinjene har som hensikt å bevare tilstrekkelige friluftsområder rundt bebyggelsesområder og for allmennheten generelt. Administrasjonen forholder seg derfor til det politiske vedtaket om at det ikke kan tillates regulert til mer enn 24 nye hytter. Formannskapet vedtok at det skulle lages konsekvensvurderinger i.h.t. 3 d og 4 i forskrift om konsekvensutredninger. Dette omhandler bl.a. verdifulle landskap, naturmiljø, inngrepsfrie naturområder og områder som er viktige for friluftsliv. Planlegger har besvart disse temaene i vedlagt planbeskrivelse og det foreligger ingen store konflikter etter administrasjonens vurdering. Hensynet til disse temaene er godt ivaretatt gjennom planforslaget. Vann- og avløpsnett Planlegger skriver at hyttefeltet skal tilkobles kommunalt vann- og avløpsnett. Dette må vises i en VA-plan som må godkjennes av Enhet for eiendom og teknisk drift før det gis igangsettingstillatelse for byggearbeid. Dette er det stilt krav om i rekkefølgebestemmelsene. Bebyggelse og anlegg Det er fra planleggers side foreslått bestemmelser om møne- og gesimshøyder for fritidsbebyggelsen på hhv. 5,8 m og 4,0 m. Byggegrenser er vist på kart og arealbegrensninger er satt til 120 m2 bra i områdene FF1-FF6 og 150 m2 bra i områdene FF7 og FF8. Noen av tomtene ligger imidlertid såpass eksponert til at det bør settes lavere møne- og gesimshøyder. Det innstilles derfor på at møne- og gesimshøyder på tomtene FF2-FF5 settes til hhv 5,0 m og 3,5 m. Dette for å hindre at bebyggelsen blir dominerende i et område som fremstår som lite utbygd i dag. Hytteplasseringene anses godt tilpasset terrenget og bygningene vil få mye terreng i bakkant. Silhuettvirkning vil dermed unngås. Samtlige nye hytter ligger også utenfor 100-metersbeltet til sjøen. Det er foreslått bestemmelser om begrensning av fyllinger og skjæringer i forbindelse med opparbeidelse av tomtene og at hyttene fortrinnsvis skal lages i nivåer for å unngå store terrenginngrep, noe som er positivt. Kotehøyder for tomtene vil bli vurdert etter høring, men bestemmelsene tar allerede høyde for å sikre en god terrengtilpasning og stiller krav til kotehøyder i byggesøknadene. Det er påvist rester av en gammel adkomstvei ned til Sildvika. Denne må kartfestes og få hensynssone bevaring. Dette anses som viktig fordi den er en del av kulturmiljøet i området. Det

6 Side 6 av 7 er også viktig at den gamle bebyggelsen i Sildvika får bestemmelser om at endringer på bebyggelsen og kulturmiljøet skal forelegges Aust-Agder Fylkeskommunes kulturminnevernseksjon for uttalelse før tillatelse til tiltak kan gis. Våningshuset på eiendommen er fra 1790 og planen gir mulighet til å sikre kulturminnet. For ytterligere å ivareta en god landskapstilpasning bør det stilles krav til utforming av bygningsmassen. Det innstilles derfor på at det tas inn bestemmelser om plassering, utforming, taktekking og farger. Plassering av renovasjonsbu og trafo vil bli vurdert etter høring dersom det kommer innspill til dette. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Som tillegg til rekkefølgebestemmelsen om vei innstilles det på at avkjørsel fra FV1 skal opparbeides i henhold til håndbok 017 fra Statens Vegvesen, jfr. merknad fra Statens vegvesen. Det innstilles også på at godkjent renovasjonsløsning må være klar til bruk før første hytte får brukstillatelse. Bruk og vern av sjø og vassdrag Det er inntegnet adkomst ned til planlagt småbåtanlegg i plankart med egen tegnforklaring og tilhørende bestemmelse. Småbåthavn er vist med bølgebryter innenfor avsatt område med formål småbåthavn. Det er skissert plass for inntil 36 båter, med bredde 2,5 m, men antallet kan variere avhengig av bredden på plassene. Bølgebryter er vist med en lengde på 35,0 m og flytende utriggere med lengde 15,0 m. I tillegg blir det en landfast brygge langs hele småbåthavna. Antall båtplasser kan etter administrasjonens vurdering, ikke overstige 24 plasser som ble godkjent i politisk vedtak. Kommunen har lang praksis med å tillate én båtplass per hytte og hvis man bryter denne praksisen vil det føre til fare for presedens for senere lignende saker. Det er foreslått et eget badeområde vest for planlagt bølgebryter. Området har fått eget formål og tilhørende bestemmelser knyttet til ivaretakelsen av sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen om bruk av badebøyer er vurdert ut fra antallet båtplasser og behov for å ivareta sikkerheten til de badende. Ansvarlig prosjekterende av småbåtanlegget må vise dette ved søknad om tillatelse til tiltak. Bølgebryter og flytebrygger må lyssettes for å ivareta sikkerheten mot sammenstøt av båt. Naturmangfold Hensynet til naturmangfoldloven er dokumentert og kommentert av planlegger og vi anser at de hensyn naturmangfoldloven skal ivareta er vurdert og ikke vil bli skadelidende. I følge vårt best tilgengelige materiale og artsdatabasen, er det ingen registrerte forekomster av nøkkelbiotoper eller prioriterte naturtyper. Det er heller ingen registrerte rødlistearter. Folkehelse Innsendt plan har svært gode muligheter for friluftsliv og gjør en vanskelig tilgjengelig strandsone lettere å komme til ved at det etableres badebrygge og adkomststi. Vi mener derfor at planen ivaretar de interesser som skal fremmes i henhold til formålet i Folkehelseloven. Selv om

7 Side 7 av 7 hytter virker privatiserende på mange måter vil også området åpnes mer opp for allmennheten og i et folkehelseperspektiv er dette positivt. Vi anser at planforslaget ivaretar de innkomne innspilla og at den kan legges ut til offentlig ettersyn med de rettinger som er anført i rådmannens innstilling, i medhold av i plan- og bygningsloven. Planen legges ut til høring i min. 6 uker. Rådmannens konklusjon Planen legges ut til offentlig ettersyn med de rettinger som framkommer av sakens innstilling. I forbindelse med saksbehandlingen, er følgende gebyr beregnet: Gebyr for plansaksbehandling ved 1. gangs behandling.kr ,-