RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2012/ Arkiv: 26/6 Saksbeh: Camilla Trondsen Dato: Klage: Ugyldig byggetillatelse for molo, og pålegg om stans av arbeider. Sted: Robersvik gnr. 26 bnr. 6 Tiltakshaver: Harald Robersvik og Liv Åse A. Nygaard. Utv.saksnr Utvalg Møtedato Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredningen og tar ikke klagen til følge. Saken oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse.

2 Vedlegg: 1 Dokumentasjon - molo Sted: Robersvik gnr. 26 bnr bilde Klage på vedtak Spørsmål om byggetillatelse - molo Sted: Robersvik gnr. 26 bnr Klage fra Vestre Porthavn Velforening Kort resymé Det ble gitt byggetillatelse til oppføring av to steinmoloer med masseuttak fra egen eiendom ved Robersvik Etter henvendelser fra naboer om pågående byggearbeider, ble byggetillatelsen gjennomgått og tidsaspektet nøye vurdert. Administrasjonen kom frem til at det var en sannsynlighetsovervekt for at arbeidene som er utført i tidsrommet 1991 til 2012 ikke tilfredsstiller plan- og bygningslovens (1985) vilkår om kontinuitet i arbeidet for at tillatelsen fremdeles skal være gyldig, jmf. Plan- og bygningsloven (1985) 96. Ved delegert vedtak 329/12 ble byggetillatelsen vurdert som ugyldig, og det ble pålagt umiddelbar stans og opphør i arbeidene. Tiltakshaver har påklaget vedtaket i henhold til forvaltningsloven 28, og det innstilles på ikke å ta klagen til følge. Saksopplysninger Saksopplysninger fra delegert vedtak 329/12: Eiendommen Robersvik ligger i et uregulert område som i kommuneplanen er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsformål. Store deler av eiendommen ligger innenfor hundremetersbeltet. Kommunen ble oppmerksom på pågående byggearbeider med en steinmolo ved Robersvik etter henvendelser fra naboer. I den forbindelse ble byggetillatelsen gjennomgått. I 1991 ble det gitt byggetillatelse for bygging av to steinmoloer med masseuttak fra egen eiendom. Den ene med en lengde på 15 meter og bredde på 2,5 meter. Den andre moloen ble godkjent med en lengde på 25 meter og bredde 3 meter. Masseuttaket skulle i henhold til tillatelsen ikke være synlig fra sjøen.

3 På grunn av tidsaspektet er det en rimelig tvil om byggetillatelsens gyldighet og det ble derfor sendt ut et brev til tiltakshaver der det ble bedt om å dokumentere og sannsynliggjøre at arbeidene har pågått kontinuerlig og ble påbegynt innen tre år fra byggetillatelse ble gitt. Det er sendt inn bildedokumentasjon fra tiltakshaver som viser ulike faser av tiltaket i tidsrommet fra 1991 til Gyldighetsspørsmålet følger av plan- og bygningsloven fra I henhold til plan- og bygningsloven (1985) 96 taper byggetillatelsen sin gyldighet hvis arbeidet ikke er satt i gang innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år. Det må utføres arbeider som er ledd i selve realiseringen av tiltaket for at det kan sies at tiltaket er påbegynt. Dersom arbeidet innstilles i mer enn 2 år, løper fristen fra siste gang det ble utført arbeider og avbrytes når arbeidene settes i gang igjen. Når arbeidet settes i gang igjen må det utføres arbeid av ikke uvesentlig omfang. Virkningen av at fristene oversittes, er at man må søke på nytt, og det må foretas en ny vurdering i henhold til gjeldende lovverk. I henhold til gjeldende plan- og bygningslov (2009) 32-4 kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om stans av arbeid eller opphør av bruk med øyeblikkelig virkning. Slikt pålegg kan gis uten forhåndsvarsel. (sitat slutt.) Det har kommet inn skriftlig klage på arbeidene med moloen fra Vestre Porthavn Velforening datert , som baserer seg på at de er plaget med støy fra pigging av stein. Velforeningen har ikke klagerett på vedtak 329/12, men klagen legges ved til orientering. Kommunen ble oppmerksom på pågående arbeider med steinmoloen etter muntlige henvendelser fra velforeningen. Vurderinger Vurderinger fra delegert vedtak 329/12: Innsendt bildedokumentasjon viser at den minste moloen på 15 meter nærmer seg ferdig i Det er vanskelig å avgjøre om den andre moloen på 25 meter er påbegynt, da den ikke vises i vannoverflaten. Ut fra innsendt dokumentasjon kan det se ut til at tiltaket ble påbegynt i 1991/1992. Først i 1996 kan en se tydelige spor av den ene steinmoloen. I perioden 1998 til 2010 er det etter vår vurdering ikke gjort vesentlige arbeider for å realisere tiltaket. Fra må en i teorien ha avbrutt 2 års-fristen ved å utføre ikke uvesentlig arbeider minst 9 ganger for at byggetillatelsen fremdeles skal være gyldig, dersom arbeidet ble påbegynt innenfor 3-årsfristen. Arbeidet ansees ikke å være av et så stort omfang at det er rimelig å bruke 21 år på å realisere under halvparten av det samlede tiltaket, og det er derfor en sannsynlighetsovervekt for at arbeidene som er utført i tidsrommet 1991 til 2012 ikke tilfredsstiller plan- og bygningslovens (1985) vilkår om kontinuitet i arbeidet for at tillatelsen skal være gyldig, jmf. Plan- og bygningsloven (1985) 96. På bakgrunn av overnevnte, ansees ikke byggetillatelsen som gyldig, og det pålegges umiddelbar stans i arbeidene, jmf. Plan- og bygningsloven (2009) Dersom pålegget ikke etterfølges, vil det bli vurdert å fremme sak om overtredelsesgebyr til politisk behandling, jmf. Plan- og bygningsloven 32-8.

4 Til orientering er det tiltakshavers ansvar å påse at byggetillatelsen til en hver tid er gyldig. I dette tilfellet ble det ikke reist tvil fra tiltakshavers side, og beklageligvis er derfor arbeidene pågått i sommer, før kommunen ble oppmerksom på situasjonen. Tiltakshaver gis anledning til å fremme søknad til fornyet behandling i henhold til dagens lovverk. (sitat slutt.) Klagebehandling Vedtak om ugyldig byggetillatelse og pålegg om stans av arbeider er påklaget av Advokatfirma Haavind AS på vegne av tiltakshavere. Klagen ble mottatt innen klagefristens utløp og er rettidig. Klagen er vedlagt. Klagen er basert på følgende hovedpunkter: Tiltaket ble igangsatt innen 3 år etter at tillatelse ble gitt og arbeidet har ikke vært innstilt i mer enn to år: - Arbeidene med moloene ble påbegynt i Tiltakshaver har vært bevisst på ikke å oversitte to-års fristen fordi det er nødvendig med to moloer for å sikre trygge båtplasser ved eiendommen på Robersvik. - Tiltaket har pågått kontinuerlig og hatt en viss fremdrift. - Det er enighet om at arbeidet har tatt tid, men ikke stoppet opp i lengre tid enn to år. Det har blitt gjort arbeider av ikke uvesentlig omfang ved avbrytelse av to-års fristen: - Det meste av tiltaket ligger under vannoverflaten og er dermed ikke synlig. Arbeidet har bestått av masseuttak, utkjøring av masse og gravearbeider i ute i sjø. Dybden i sjøen er opp mot 2 meter, så masseomfanget er omfattende. - Klager mener kommunen syns å legge en altfor streng fortolkning av bestemmelsen til grunn i sin vurdering. - Lovverk, forarbeid eller teori sier ikke noe om hva som er arbeider av ikke uvesentlig omfang, men arbeidene som utføres må ha tilknytting til realiseringen av tiltaket. Arbeid som medfører en viss fremdrift, vil derfor være å regne som ikke uvesentlige i denne sammenhengen. - Fotodokumentasjon viser fremdrift og bevegelse i prosjektet som tilsier at arbeidet har pågått alle disse årene og underbygger sannsynligheten for at tillatelsen skal være gyldig. Kommunen burde vært klar over omfanget og tidsbruken da tillatelsen ble gitt: - Tiltaket medfører vesentlige mengder masse som skal tas ut fra egen eiendom. Kommunen var kjent med at Harald Robersvik skulle utføre arbeide selv, og burde vært klar over at arbeidene ville pågå over en lengre tidsperiode. - Kommunen forutsatte ikke i vedtaket at all massen skulle tas ut samtidig. Vurdering av klagen

5 I klagen vises det til behovet for steinmolo for trygg båtplass ved Robersvik. På grunn av dette har tiltakshaver vært spesielt bevisst på tiltakets fremdrift, slik at ikke tillatelsen skulle falle bort. Dersom behovet for moloer er såpass stort som beskrevet, burde dette vært en vesentlig motivasjon for realisering av tiltaket. Da situasjonen etter 21 år, er at tiltaket ikke er halvferdig, oppfattes ikke behovet for moloer som spesielt trengende. Innsendt bildedokumentasjon viser ikke tydelig kontinuitet i arbeidene eller omfattende fremdrift. Bildene er ikke datert, men årstall er skrevet på av tiltakshaver ved innsendelse. Den ene steinmoloen på 15 meter, vises i vannoverflaten først i 1996/1997. Fra moloen først vises til den nærmer seg ferdig i 2012, er det ikke gjort tilstrekkelig arbeid for å realisere tiltaket etter administrasjonens vurdering. For at byggetillatelsen fremdeles skal være gyldig må det gjøres arbeid av ikke uvesentlig omfang hver gang arbeidet stanses og påbegynnes igjen. Når det gjelder tolkning av lovverket, er det riktig at det ikke er beskrevet hva som betraktes som vesentlige arbeider. Men det står klart at arbeidene som utføres må ha tilknytting til realisering av tiltaket. I teorien kan en tidsperioden ha avbrutt plan- og bygningslovens to-års regel ved å gjøre arbeid av ikke uvesentlig omfang minst 9 ganger. Det er spesielt i tidsrommet 1997 til 2010 det er stor tvil om det er utført tilstrekkelig arbeid for realisering av tiltaket. Bildedokumentasjonen er lite beskrivende, og det er ved klage heller ikke belyst konkret hvilke arbeider som er gjort fra år til år, og hvor mye som gjenstår av realisering av tiltaket i dag. Den andre moloen på 25 meter er ikke synlig i vannoverflaten. I vedtaket som ble gjort i 1990 og ved byggetillatelsen som ble gitt i 1991, ble det ikke stilt krav til metode eller at masseuttaket skulle tas ut samtidig. En var klar over at tiltakshaver selv skulle utføre arbeidene, og trolig var en klar over at dette ville ta noe lengre tid enn hvis et ansvarlig firma hadde utført arbeidene. Likevel ansees det ikke som rimelig å bruke 21 år på å realisere under halvparten av tiltaket, uten å ha brutt plan- og bygningslovens krav om kontinuitet i arbeidet. Det er ved klage ikke fremkommet opplysninger som tilsier at en bør omgjøre vedtaket. Administrasjonen mener tidsbruken er så omfattende at tiltaket må omsøkes på nytt, dersom arbeidene skal fortsette. Det er flere forhold som gjør at det er hensiktsmessig med en fornyet behandling av søknaden. - Det er siden 1991 blitt utbygget et hyttefelt bak Robersvik, Vestre Porthavn, som kan bli berørt av masseuttaket. - Det er foretatt naturtypekartlegging i sjø som viser at tiltaket kan komme i konflikt med ålegress og bløtbunn. Denne oversikten hadde man ikke tilgjengelig i 1990/91. - Strandsonen har fått strengere vern siden 1990/91, og det har kommet en ny plan- og bygningslov. Rådmannens konklusjon Klagen tas ikke til følge, delegert vedtak 329/12 opprettholdes.