RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2015/ Arkiv: 16/312 Saksbeh: Heidi Rødven Dato: KlageSøknad om påbygg.sted: Strandgata 2 gnr. 16 bnr. 312Tiltakshaver: Kjell MacDonald ASSøker: Myraker Arkitekter AS Klagere: Gahr Gahrsen v/adv. Wigemyr og Ellen Norman Stiansen Utv.saksnr Utvalg Møtedato 82/16 Bystyret Rådmannens innstilling: Risør bystyre viser til saksutredningen og tar ikke klagene til følge i medhold av 34 i forvaltningsloven. Klagen oversendes Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder for endelig avgjørelse.

2 Vedlegg: 1 Søknad om påbygg/takterrasse. Sted: Strandgata 2 gnr. 16 bnr Vedtak - Søknad om påbygg Sted: Strandgata 2 gnr. 16 bnr Klage på vedtak - Søknad om påbygg Sted: Strandgata 2 gnr. 16 bnr Klage til fylkesmannen - Søknad om påbygg Sted: Strandgata 2 gnr. 16 bnr Klage på vedtak Kort resymé Risør bystyre fattet i sak 7/16 vedtak om å gi dispensasjon på vilkår for etablering av takservering i Strandgata 2. Vilkåret var at det måtte sendes inn reviderte tegninger som viste en mer transparent og lettere utforming som sikret at den bakenforliggende bebyggelsen fortsatt ville være synlig. Ansvarlig søker har jobbet videre med dette og det sendes i disse dager ut nytt nabovarsel med nye tegninger. De nye tegningene vil også bli oversendt berørte organisasjoner og Aust-Agder fylkeskommune når de mottas i kommunen. For de reviderte tegningene vil det bli ny mulighet for naboer og andre parter i saken til å komme med merknader og til å påklage nytt vedtak. Klagesaken som nå fremmes for behandling i Bystyret omfatter dispensasjonsvedtaket fra januar og klagene kommer fra to av naboene. Fylkeskommunen har valgt ikke å påklage vedtaket i påvente av reviderte tegninger. Det er heller ikke mottatt klage fra Verneforeningen. Bystyret skal ta stilling til om klagene skal imøtekommes eller ikke. Dersom det er ønskelig å imøtekomme klagene, må vedtaket begrunnes. Det vil i så fall bli fattet et nytt vedtak med ny klagemulighet. Rådmannens innstilling er at klagene ikke tas til følge i tråd med Bystyrets vedtak. Dersom innstillingen vedtas vil klagesaken bli oversendt Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Saksopplysninger Saksframlegget fra forrige behandling er vedlagt til orientering. Bystyret fattet følgende vedtak, med begrunnelse: Risør bystyre viser til saksutredningen og gir dispensasjon fra reguleringsplan for Risør sentrum for etablering av takterrasse med uteservering på gnr. 16 bnr. 312, i medhold av 19-2 i plan- og bygningsloven på følgende vilkår: 1. Takterrasse og trappeløsninger skal gis en mer transparent og lett utforming for å sikre at bakenforliggende bebyggelse i Strandgata fortsatt vil være synlig. 2. Reviderte tegninger må sendes inn og godkjennes. Rådmannen gis myndighet til å behandle saken på delegert myndighet. 3. Endring av vilkår i festekontrakt om maks høyde, må godkjennes av Formannskapet. Begrunnelse: Under forutsetning av at takterrassen og trappeatkomstene på Brygga får en transparent og lett utforming vil den historiske bebyggelsen fortsatt være synlig. En slik løsning vil både ivareta byens viktige kulturmiljø og ønsket om å styrke restaurantnæringen. En mer transparent utforming vil også bidra til at påbygget ikke virker så dominerende, både i seg selv og mot sjøen. Prinsippet om at den gamle bebyggelsen skal spille hovedrollen vil kunne ivaretas og hensikten bak verneplanen vil ikke settes vesentlig til side. For byens næringsliv vil det være en stor fordel at tiltaket kan godkjennes og

3 ulempene som innsendt forslag ville ha medført for kulturmiljøet, unngås. Det vil også styrke næringslivet at den gamle bebyggelsen fortsatt er godt synlig i bybildet. Naboene hadde merknader til søknaden ved forrige behandling. Merknadene gikk i hovedsak ut på tap av utsikt, mer innsyn, verdiforringelse av egen eiendom, avtalt høyde i festekontrakten for eiendommen og at kulturmiljøet ville bli skadelidende. Rådmannen kommenterte innspillene fra naboene på følgende måte: Utsikt Naboer i både Strandgata 7 og 9 hevder at de vil miste utsikt. De innsendte tegningene levner liten tvil om at dette vil bli et faktum. Selv om deler av påbygget utføres i glass så vil den nederste delen i stor grad skjule vinduene på de bakenforliggende boligene. Når det er sagt, så vil trolig naboene, kanskje med unntak av Styve/Norman, fortsatt beholde noe utsikt til Havna, men at en god del av dagens utsikt vil bli borte, virker lite tvilsomt. Innsyn Taket på Brygga ligger ca. 4,4 m over gateplan. Det foreligger ingen gode byggetegninger for Strandgata 7 eller 9, men befaring viser at byggenes andre etasje ligger omtrent på nivå med taket på Brygga. Det er derfor ikke usannsynlig at det vil kunne bli gjensidig innsyn mellom takterrassen og Strandgt. 9. Nr. 7 ligger noe lengre fra og ulemper med innsyn vil trolig bli noe mindre. Støy I Risør er det tillatt med uteservering fram til kl (02.00, rådmannens endring). Brygga har uteservering allerede i dag, men ønsker med utvidet areal å tiltrekke seg flere gjester. Det er da grunn til å tro at også støyen vil kunne øke. Hvorvidt støy fra en takterrasse vil bære over et større område i havna enn den nåværende på gateplan, skal være usagt da rådmannen ikke har kompetanse til å vurdere dette. Overholdelse av reglene styres av politiet. Forringelse av verdi på naboeiendommene Dette har dessverre ikke rådmannen kompetanse til å vurdere. Vilkår i avtale Festekontrakten er klar på høydeangivelse og grunnflate på bygget. Som nevnt ovenfor er disse begrensningene allerede noe overskredet. Festekontrakten er en privatrettslig avtale mellom kommunen og fester som, hvis ønskelig av partene, kan endres og tinglyses på nytt. Men, sånn avtalen er i dag, vil det å tillate en høyde på 7,3 m være i konflikt med vilkåra i festekontrakten. Saken kompliseres noe av at Bystyret først fattet et vedtak om å gi dispensasjon på vilkår som er påklagd, og at ansvarlig søker samtidig jobber med å revidere tegningene i samsvar med Bystyrets vedtak og sender ut nye nabovarsler. På denne måten blir det to parallelle løp, noe som kan virke forvirrende. Man kan også risikere at Fylkesmannen, dersom klagesaken sendes dit, fatter et vedtak som er motstridende med Bystyrets første vedtak. Rådmannen har imidlertid avklart med eier/søker at det er ønskelig å behandle sakene parallelt framfor å utsette utsending av reviderte tegninger i påvente av klagesakens utfall. Vedtaket ble opprinnelig sendt ut etter behandling av saken i slutten av januar og klagesaken ville normalt ha blitt fremmet for behandling i mars. Dessverre hadde begrunnelsen for vedtaket falt ut og rådmannen var derfor tvunget til å sende ut vedtaket, med begrunnelse, en gang til og gi ny klagefrist. Dette er grunnen til at klagesaken fremmes i april. Det er mottatt to klager innen den første klagefristen. I tillegg har Gahr Gahrsen v/adv. Wigemyr fremmet ny klage før den siste fristen. Alle klagene er vedlagt. Brevet fra Aust-Agder fylkeskommune som omhandler klagerett er vedlagt til orientering. Det understrekes fra fylkeskommunens side at de

4 forbeholder seg retten til å komme med merknader og evt. påklage et vedtak knyttet til de reviderte tegningene. Klagenes innhold På vegne av Gahr Gahrsen i Strandgata 9, viser adv. Wigemyr i sin klage til tidligere vedtak i saken, uttalelser fra Aust-Agder fylkeskommune og Verneforeningen. Klager kan ikke se at det foreligger særlige forhold som tilsier dispensasjon. Videre vises det til at det er en saksbehandlingsfeil å fatte et dispensasjonsvedtak for et tiltak som ennå ikke er tegnet/beskrevet og uten at fagmyndighetene har fått anledning til å uttale seg. Dette fordi alle berørte må kunne forholde seg konkret til hvilket tiltak dispensasjonen gjelder for og må ha fått mulighet til å uttale seg. Klager ber om at bystyrets vedtak oppheves og at klager tilkjennes sakskostnader. I sin andre klage viser adv. Wigemyr til at forrige klage opprettholdes og understreker at det er feil rettsanvendelse samt at det ikke er rettslig adgang til å gi delvis delegasjon til rådmannen. Klager mener at det organ i kommunen som er berettiget til å gi dispensasjon må være det organ som fullt ut foretar vurderingen av om dispensasjon skal gis eller ikke, basert på et konkret og utfyllende beskrevet tiltak som naboer har fått seg forelagt på forhånd og har fått anledning til å uttale seg til, før vedtak fattes. I klage fra Ellen Norman Stiansen i Strandgata 7, vises det til at Fylkesmannens vedtak fra 2005 ikke kunne påklages og at søknaden fra 2015 ikke er særlig ulik den forrige. Det vises også til at dispensasjon ikke kan gis før nye tegninger evt. godkjennes. Videre viser klager til at høyden på bygget er i strid med gitte deklarasjonsvilkår og at påbygget i sin tid ble oppført uten nabovarsel. Det forventes nytt nabovarsel på nye tegninger og at det foretas nøyaktige mål av nåværende bygningsmasse. Klagen omhandler også tap av utsikt. Klagebehandling Rådmannen vil først kommentere dispensasjonsbehandlingen ettersom det i klagen fra adv. Wigemyr hevdes at Bystyret ikke hadde kompetanse (myndighet) til å gi denne typen dispensasjon. Behandling av dispensasjon følger av kap. 19 i plan- og bygningsloven. Formkravene til søknad om dispensasjon er at det skal foreligge en grunngitt søknad, at naboer skal varsles og at berørte myndigheter skal få anledning til å uttale seg. Formkravene til søknaden er oppfylt og Bystyret har som kommunens øverste myndighet, kompetanse til å innvilge eller avslå dispensasjon for takservering dersom vilkårene for å innvilge dispensasjon er til stede. Bystyret valgte å innvilge dispensasjon på vilkår framfor å gi dispensasjon for det tiltaket eier søkte om. Anledningen til å gi dispensasjon på vilkår følger av 19-2 første ledd i plan- og bygningsloven. Forutsetningen for å kunne gjøre dette er at de alminnelige vilkårene for dispensasjon er oppfylt, dvs. vilkårene om at hensikten bak planen ikke må settes vesentlig til side og at det etter en samlet vurdering foreligger en klar overvekt av fordeler med tiltaket holdt opp i mot ulempene. Bystyret har i sin begrunnelse til vedtaket vurdert disse vilkårene og funnet at de kan ivaretas på vilkår av at det foretas noen endringer, se vedtaket ovenfor. En direkte konsekvens av vedtaket er at det må sendes inn en revidert søknad med nytt varsel til naboer, berørte parter og Aust-Agder fylkeskommune. Da vil partene i saken få en ny mulighet til å komme med merknader og til å påklage vedtaket. Det er etter dette rådmannens vurdering at Bystyret hadde kompetanse til å innvilge dispensasjon på vilkår.

5 Adv. Wigemyr hevder også at Bystyret ikke har anledning til å gi en delvis delegasjon til rådmannen. Risør Bystyre har kompetanse til å delegere myndighet til rådmannen. I gjeldende delegasjonsreglement vedtatt av bystyret , endret , står det i pkt. 1 andre avsnitt: Bystyret, formannskapet eller annet politisk organ kan innenfor sine ansvarsområder gi rådmannen myndighet til å treffe vedtak i enkeltsaker eller typer av saker som ikke er av prinsipiell betydning. I den aktuelle saken har Bystyret fattet et vedtak om dispensasjon med prinsipielle vilkår som rådmannen har fått delegert myndighet til å byggesaksbehandle. Vi kan ikke se at dette skulle være i strid med reglementet. For øvrig står det rådmannen fritt å fremme byggesøknad med de reviderte tegningene for behandling i Bystyret dersom det er ønskelig allikevel. Rådmannen går så over til å behandle klagene fra naboene. En takterrasse med uteservering vil medføre noe tap av utsikt, på tross av at konstruksjonen etter Bystyrets vedtak skal gjøres lettere og mer transparent. Taket har omtrent samme høyde som andre etasje i Strandgata 7 og 9. Det er spesielt nr. 9 som vil kunne bli berørt ettersom denne eiendommen ligger nærmest. Ved at det sitter mange mennesker oppe på taket vil også lyd spre seg lett til nr. 9. Avstanden til nr. 7 er noe større og påvirkningen blir trolig mindre. Det vil også kunne bli gjensidig innsyn mellom takterrassen og andre etasje i nr. 9. Mot nr. 7 vil avstanden være såpass stor at det er lite trolig at innsyn vil bli påtrengende. Rådmannen ser at etablering av takterrasse vil påvirke naboeiendommene både med tap av utsikt, mer lyd og gjensidig innsyn, men ser samtidig at de endringene bystyret har vedtatt vil kunne medføre at en mindre del av utsikten går tapt. Innspillene fra naboene ble vurdert av bystyret også ved forrige behandling, men ble ikke imøtekommet. Merknader fra naboer ble heller ikke drøftet i særlig grad av Bystyrets medlemmer. Rådmannen ser at det vil kunne bli noe mer lyd og gjensidig innsyn og har en viss forståelse for at dette er en ulempe. Samtidig har vi forståelse for at tiltaket er viktig i næringssammenheng. Veid opp mot hverandre finner rådmannen å ville legge størst vekt på bystyrets vilje til å tillate uteserveringen på vilkår. Høyden på bygget er nå målt av ansvarlig søker til å være 4,17 m, ikke 4,4 som oppgitt i forrige sak. Dette målet var tatt fra innsendte tegninger. Taket ble sist bygd om i 2005/06 og forsterket. Høyden på det eksisterende oppbygget er også kontrollmålt av ansvarlig søker og oppgis å ha et mål på 2,3 m. Ved gjennomgang av kommunens arkiv kommer det fram at oppbygget på taket i alle fall var der i 1997 da det ble søkt om bruksendring til restaurant. Ettersom dette ligger langt tilbake i tid, kan vi ikke se at det er grunnlag for å undersøke dette mer. Eier/søker jobber nå med en løsning hvor dette påbygget skal tas bort. Som det står i vedtaket fra Bystyret må Formannskapet behandle endring av vilkår om høyde i festekontrakten. Ettersom Bystyret har fattet et enstemmig vedtak om å innvilge dispensasjon, er det grunn til å tro at Formannskapet vil godkjenne en slik endring, men det vil ikke ha noen hensikt å fremme en slik sak før endelig vedtak er fattet i Bystyret eller klagesaken er behandlet av Fylkesmannen. Når det gjelder hensynet til kulturmiljøet og bakenforliggende bebyggelse vurderer rådmannen saken ut ifra to forhold: Det ene er at bystyrets vedtak forutsetter at utformingen skal endres nettopp for å synliggjøre den bakenforliggende bebyggelsen og dermed ivareta kulturmiljøet. Det er et klart vilkår for dispensasjonen at Takterrasse og trappeløsninger skal gis en mer transparent og lett utforming for å sikre at bakenforliggende bebyggelse i Strandgata fortsatt vil være synlig. Rådmannen legger derfor til grunn at dette kravet imøtekommes og at hensynet til kulturmiljøet nettopp ikke skal bli satt vesentlig til side. Det andre forholdet som spiller inn, men ikke i like stor grad, er at Aust-Agder fylkeskommune har valgt ikke å påklage prinsippet takterrasse i denne omgang. Imidlertid forbeholder de seg retten til å påklage de reviderte tegningene, noe som er viktig å understreke. Vi tolker det som at det er en åpning for å vurdere saken på nytt. Rådmannen kan etter en samlet vurdering, ikke se at klagene har tilført saken nye momenter som skulle tilsi et endret vedtak. Det innstilles derfor på at klagene ikke tas til følge i medhold av 34 i forvaltningsloven.

6 Det tas etter dette ikke stilling til om sakskostnader skal tilkjennes Gahrsen ettersom det innstilles på at klagen ikke tas til følge. 36 i forvaltningsloven sier at nødvendige kostnader skal tilkjennes dersom et vedtak endres til gunst for en part, noe som ikke er tilfelle så langt i saken. Rådmannens konklusjon Klagene tas ikke til følge i medhold av 34 i forvaltningsloven. Klagene oversendes Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder til endelig avgjørelse.