KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget /08 RLU Kommunestyret

Transkript

1 KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget /08 RLU Kommunestyret /08 RLU Saksansv. : Rune Lund Arkiv: R-0502, K2-L12, GBR-73/280 : Arkivsaknr.: 07/2251 REGULERINGSARBEID 0502 HAUGEKVARTALET. SLUTTBEHANDLING Vedlegg: 1. Sammendrag av høringsuttalelser med kommentarer 2. Plankart, datert Planbeskrivelse, datert Reguleringsbestemmelser, datert Illustrasjonsplan, Illustrasjoner og fasade mot Brugata, datert , korrigert Utbyggingsavtale, datert (ny underskrevet avtale kommer) 8. Sak 18/08, reguleringsplan 0502 Haugekvartalet. Offentlig ettersyn, Brev til fylkesmannen fra Kongsvinger kommune: "Vedr innsigelse på reguleringsplanen datert Brev til Kongsvinger kommune fra fylkesmannen: "Forslag til reguleringsplan...- avklaring av innsigelse" datert Saksopplysninger: Arkitektlaget AS har søkt på vegne av Tommelstadgata 6 AS om å få behandlet reguleringsforslaget 0502 Haugekvartalet. Bakgrunn Planområdet er avgrenset av kvartalet Tommelstadsgate-Brugata, Rådhusgata-Fjellgata. Kvartalet har i dag variert bebyggelse av ulik karakter med åpne til dels uvirksomme arealer i mellom. Området fremstår i dag lite helhetlig. Bakgrunnen for reguleringsplanen er ønsket om å utnytte eiendommene mer effektivt. Tiltakshaver ønsker også å integrere de bevaringsverdige bygningene Haugegården og Schøyengården i utbyggingen og legge opp til en høy utnyttelse av kvartalet for øvrig. Gjeldende planstatus Gjeldende plan for området er kommunedelplan for sentrum, vedtatt Planprosess Allerede ble det behandlet en sak i planutvalget om igangsettelse av planarbeidet. Kommunen ga klare signaler om at planarbeidet burde skje samtidig med kommunedelplanen for sentrum og at planen ikke burde vedtas før etter at sentrumsplanen var vedtatt. Planprosessen for sentrumsplanen tok vesentlig lengre tid enn forutsatt og ble ikke vedtatt før Oppstarten av arbeidet ble kunngjort i Glåmdalen Et fullstendig planforslag ble mottatt av kommunen Etter planutvalgets enstemmige vedtak ble planen lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Hovedtrekkene i planforslaget Planforslaget legger opp til å bebygge hele kvartalet, med unntak av et areal for varelevering. Det planlegges å etablere kjøpesenter i 1. etasje, kontorer i 2. etasje, boliger i 3. og 4. etasje og parkeringskjeller.

2 Kjøpesenteret vil bli på ca m2 og ha hovedinnganger i Brugata (mot Kongssenteret) og på hjørnet Fjellgata/Rådhusgata (mot rådhusplassen). Lite detaljert reguleringsplan Byggeområdene i planforslaget er i sin helhet regulert til kombinerte formål. Det er lagt inn en bestemmelse som sier at hvis byggesøknaden avviker vesentlig fra de vedlagte illustrasjonene til planen, kan kommunen kreve en bebyggelsesplan. Bestemmelsen imøtekommer er stykke på vei tiltakshavers ønske om fleksibilitet og kommunens behov for å kunne si nei til dårlige løsninger. Etter høringen er planbestemmelsene strammet noe inn, se endring av bestemmelser under vurdering. Byggehøyder Kommunedelplanen for sentrum legger opp til at bygningene i sentrumsområdene I og II skal ha en gesimshøyde lavere enn 10 m, dvs 3 etasjer. Planforslaget legger opp til å bygge i 4 etasjer, hvor 4. etasje skal være en inntrukket etasje. Antall boenheter Illustrasjonene til planforslaget viser at utbygger har en intensjon om å etablere 22 boenheter med arealer fra m2. Alle leilighetene får store terrasser på mer enn 17 m2. Hvis tegningene endres på et senere tidspunkt er det i bestemmelsene stilt krav om at terrassene skal være på mer enn 10 m2. Uteoppholdsareal Det etableres tre felles terrasser for boenhetene. To av disse vil være egnet til lek og blir skjermet mot vind. Den ene er sentralt plassert nær svalgangene til leilighetene i 3. etasje, og kan bli et viktig samlingspunkt beboerne i mellom. Den andre er plassert på taket og skal skjermes med levegger. Av hensyn til universell utforming av terrassen vil heis og trappeoppgang bli ført opp til 5 etasje. Utforming av bebyggelsen Den bevaringsverdige bebyggelsen vil bli ivaretatt ved at det nye bygget mot Brugata utformes med tilnærmet samme byggematerialer, volum og takform. I tillegg vil bebyggelsen med 4 etasjer trekkes en del tilbake, slik at den ikke ses fra Brugata. Fasadene på den øvrige bebyggelsen vil bli i lysfarget murpuss i 1. og 2. etasje og gjennom dette ta med seg elementer fra den bevaringsverdige bebyggelsen. Samtidig vil den nye bebyggelsen få et moderne uttrykk. Støy Det er foretatt en støyberegning for den nye bebyggelsen. Støynivået innendørs lar seg løse gjennom støytiltak på fasadene. Utredningen gir ikke svar på hvordan de private uteterrassene skal oppnå tilfredsstillende støynivå. Høringsuttalelser: Det ble mottatt 6 høringsuttalelser. Disse er oppsummert og kommentert i vedlegg 1. Fylkesmannen har fremmet to innsigelser knyttet til barn og unges behov for lekemiljø og til støy. Innsigelsene er varslet trukket tilbake, hvis kommunen vedtar de endringene som er foreslått i brev av fra kommunen. Vurdering: Arealbruk Kommunedelplanen for sentrum legger opp til en fortetting av de sentrale byområdene. Utbyggingen i Haugekvartalet oppfyller langt på vei disse intensjonene. Sentrumsplanen legger opp til at 50 % av bruksarealet i nybygg skal nyttes til bolig. Planforslaget imøtekommer ikke dette kravet, men intensjonen ivaretas et stykke på vei, ved at både 3. og 4. etasje skal benyttes til boligformål. Det er kravene til uteoppholdsareal, inntrukket 4. etasje og ivaretakelse av den bevaringsverdige bebyggelsen som gjør det vanskelig å oppfylle bestemmelsen fullt ut.

3 Kjøpesenter i 1.etasje legger til rette for mer detaljhandel i sentrum. Dette er en god og ønsket utvikling. Nærheten til Kongssenteret vil øke gangtrafikken i Brugata vesentlig. Både gjennom planbestemmelsene og utbyggingsavtalen er det avklart at det må gjennomføres trafikksikkerhetstiltak for å oppnå en sikker gangforbindelse. Hvilke tiltak må avklares i dialog med vegvesenet i forkant av byggesaken. Støy Beregningene som er foretatt gir ikke svar på hvordan det skal oppnås tilfredsstillende støynivå på de private terrassene. Det er i løpet av høringsrunden ikke avklart hvilke tiltak som skal gjennomføres, men reguleringsbestemmelsene er endret slik at kravene i departementets rundskriv T-1442 skal være oppfylt før innflytting. Fylkesmannen har bekreftet at innsigelsen om støy vil bli trukket som følge av forslaget til ny bestemmelse. Uteoppholdsarealer Utbyggingen innebærer at det ikke blir etablert leke- og oppholdsarealer på bakkenivå. I reguleringsbestemmelsene ble det stilt krav om etablering av mer enn 90 m2 felles takterrasser. Fylkesmannens innsigelse er imøtekommet ved at det nå kreves 200 m2 felles takterrasser, videre at det stilles krav til at arealene beplantes, møbleres og blir egnet til lek og at arealene ferdigstilles før det gis brukstillatelse, jfr vedlegg 9 og 10. Det er også redegjort for at det i tillegg er store parkarealer av høy kvalitet under 200 m fra området. Krav til konsekvensutredning I denne saken legges det til rette for bygging av mer enn m2, men mindre enn m2 næringsbygg. Etter 3 i forskrift om konsekvensutredning heter det at planen skal behandles etter forskriften dersom den kan få vesentlige virkninger for miljø, naturressurser eller samfunn. I 4 i loven er det listet opp nærmere hvilke kriterier dette skal vurderes etter. I planområdet er det to bygninger som er satt av som bevaringsverdig bebyggelse i sentrumsplanen. Dette er ikke vernede eller fredede bygninger og omfattes ikke av kriteriene. Planen vurderes ikke å komme i konflikt med de øvrige kriteriene i 4. Energiløsninger Ny bebyggelse i dag bør legge til rette for miljøvennlige energiløsninger. Administrasjonen har en dialog med utbygger i håp om at den nye bebyggelsen legger til rette for vannbåren varme. Kommunen har ikke anledning til å kreve vannbåren varme gjennom en reguleringsplan, slik Kongsvinger fjernvarme ber om. Det må skje som et generelt krav til tilknytning til fjernvarme innenfor hele konsesjonsområdet. Eidsiva sin presisering om at forskriften for elektriske anlegg må kunne ivaretas i byggeprosjektet vurderes ikke å utgjøre noe problem slik illustrasjonsplanen er utarbeidet. Høyder/inntrukket 4. etasje Planforslaget legger opp til å kunne bygge 4. etasjer, det vil si en etasje mer enn det sentrumsplanen legger opp til. Planprosessen for Haugekvartalet startet for 2 år siden. Tidlig i planprosessen ga administrasjonen positive signaler på at kommunen ville vurdere en bebyggelse på 4 etasjer forutsatt at etasjen ble en inntrukket etasje. Begrunnelsen er at deler av bebyggelsen i Tommelstadsgata og Fjellgata har 4. etasjer. Fastsettelsen av høydene for sentrumsbebyggelsen ble i tillegg avklart sent i planprosessen for sentrumsplanen. Det vil være uheldig å endre planforutsetningene for Haugekvartalet sent i prosessen. For å få utnyttet 4. etasje med 11 boenheter og på den måten i størst mulig grad oppfylle sentrumsplanens krav til boligandel, foreslås det mot Rådhusgata å bruke arealet utenfor det inntrukne fasadelivet til terrasser. For å oppnå kvalitativt gode terrasser er det ønskelig fra utbyggers side å etablere et glasstak over takterrassene. Et tak over terrassen vil gjøre 4. etasje mer synlig fra gatenivå og til dels bidra til å redusere sol og lysforholdene i gata.

4 I bestemmelsene er det foreslått at det kan etableres glasstak på inntil 50 % av den enkelte terrasse. Utbygger ønsker å la dette glasstaket gå helt ut til fasadelivet på deler av terrassen. Fylkeskommunen har i sin uttalelse gitt uttrykk for at 4. etasje ikke bør være synlig fra gatenivå. Den foreslåtte løsningen imøtekommer ikke dette fullt ut mot Rådhusgata. Rådmannen mener at foreslåtte løsning kan aksepteres. Universell utforming Forholdene ligger til rette for at prosjektet skal kunne ivareta kravene til universell utforming på en fullgod måte. I illustrasjonene er både leilighetene og næringsarealene tilrettelagt for rullestolbrukere. Parkeringskjelleren har en utforming som gjør at et tilstrekkelig antall parkeringsplasser kan tilrettelegges for rullestolbrukere. Fortauene i gatene skal legges om/rustes opp som en del av prosjektet, blant annet for å ivareta kravene til universell utforming. Det vil bli etablert rømningsveier i tråd med det rådet for funksjonshemmede har bemerket. Flom, grunnforhold og avgrensning av utbyggingen Det er tatt inn i bestemmelsene at utbyggingen må ta hensyn til flomfaren. Innenfor planområdet er det en del fjell i dagen, slik at utbyggingen vil innebære vesentlige sprengningsarbeider og bortkjøring av masser. Under utbyggingen vil fortau og kantparkering på den ene siden av Rådhusgata og Fjellgata bli stengt og være en del av anleggsområdet. Rigg for utbyggingen planlegges lagt til kommunens parkeringsplass ved Tommelstadsgata. Endring av bestemmelser Fylkesmannen mener det må avklares mer hva den enkelte etasje skal benyttes til. Bestemmelsene imøtekommer dette ved at 1. etasje skal brukes til forretningsformål og 3. og 4. etasje skal nyttes til boligformål. Det stilles mer åpent hva utbygger kan benytte 2. etasje til. I reguleringsplanen er det stilt krav om at kommunen kan kreve bebyggelsesplan hvis illustrasjonsplanen avvikes vesentlig i byggesaken. Selv om fylkesmannen mener denne bestemmelsen er noe uklar juridisk, er det viktig at kommunen beholder muligheten til å øke kvaliteten på en byggesøknad som avviker vesentlig fra illustrasjonsplanen. Fylkeskommunens innspill knyttet til bevaringsverdig bebyggelse og vegvesenets innspill om offentlige trafikkområder er ivaretatt i de endrede bestemmelsene. Utbyggingsavtale I forkant av den politiske behandlingen vil det foreligge en ferdig underskrevet utbyggingsavtale for området, se vedlegg. Konklusjon Tiltakshaver har fått utarbeidet et godt prosjekt for fortetting av Haugekvartalet. I videreutviklingen av Kongsvinger som by er det viktig å styrke sentrumskjernen med nye forretningsbygg og flere boliger/innbyggere. Kombinasjonen av økt detaljhandel på bakkenivå og boligformål oppover i etasjene gir større aktivitet i byen både på dagtid og kveldstid. Rådmannen anbefaler at reguleringsplanen vedtas

5 Rådmannens INNSTILLING Planutvalget PL-031/08 INNSTILLING: Innstillingen er enstemmig Kommunestyret KS-111/08 VEDTAK: Vedtaket var enstemmig. Rett utskrift Dato: Kopi til: Arkitektlaget AS Teknisk forvaltning Tommelstadsgt 6 AS