Klage på midlertidig brukstillatelse - fritidsbolig, gnr. 117 bnr. 88, Naurstad

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /88 Saksnummer Utvalg Møtedato 12/25 Klagenemnda Klage på midlertidig brukstillatelse - fritidsbolig, gnr. 117 bnr. 88, Naurstad Saksopplysninger Byggeplass: Naurstad, 8050 TVERLANDET Eiendom: 117/88 Tiltakshaver: Marit B. Hanssen, Moen, 8211 Fauske Bygningsnr Ansvarlig søker: Klager: Marit B. Hanssen og Tommy Kjærran Adv. Øyvind J. Eidnes på vegne av Arnfinn Olsen Bakgrunn for saken: Den ble det gitt tillatelse til oppføring av hytte på eiendommen gnr. 117 bnr. 88. Det er søkers ansvar at oppmåling blir ordnet, og se til at påvisning er utført før byggearbeidene igangsettes. Slik oppmåling og påvising er ikke rekvirert av søker/tiltakshaver. I ettertid viser det seg at hytten er plassert ca 2,10 m fra tomtegrensen mot øst, og at hytten overskrider byggelinje fastlagt i plan. I tillegg er det oppført terrasse over tomtegrensen til gnr. 117 bnr. 13, anlagt en for bred innkjørsel på denne eiendommen, samt parkeringsplass. I plan er området avsatt til friområde. Området eies av Arnfinn Olsen. Det er søkt om endret plassering av hytten i ettertid. Søknaden er ennå ikke behandlet. Kommunen har anmodet tiltakshaver om å forsøke å oppnå samtykke fra nabo. Dersom slikt samtykke ikke oppnås forutsetter en tillatelse til endring at det innvilges dispensasjon. Kommunen har mottatt søknad om dispensasjon, men har anmodet om en mer utfyllende begrunnelse og at alle dispensasjonsforhold tas med i søknaden. Kommunen har også bedt tiltakshaverne fjerne alle tiltak som ligger inn på naboeiendommen som eies av Arnfinn Olsen. Det er satt frist til for gjennomføring av fjerning og oppretting. Midlertidig brukstillatelse ble gitt etter ferdigmelding datert Kommunen fant at manglene i saken er av mindre vesentlig betydning i forhold til tillatelsen. Det ble stilt vilkår om avklaring i forhold til søknad om endringstillatelse, og fastsatt frist til for anmodning om ferdigattest. Klage på midlertidig brukstillatelse er mottatt , og opprettholdes i brev av Side 3

2 Forholdet til plan-/lovverk Pbl Sluttkontroll og ferdigattest 1. Når et tiltak som går inn under 93 er ferdig, skal den kontrollansvarlige foreta sluttkontroll. Sluttkontrollen skal også omfatte utearealer, adkomst og andre vilkår som eventuelt er stilt i tillatelsen. Når det er ubetenkelig kan kommunen bestemme at sluttkontroll kan utelates ved mindre tiltak. For bygningstekniske installasjoner kan det gis driftstillatelse før de skal tas i bruk. Driftstillatelsen kan være tidsbegrenset og skal følge den enkelte installasjon. Finnes tiltaket utført i samsvar med tillatelsen og gjeldende bestemmelser, skal kommunen utstede ferdigattest. Tiltaket eller i tilfelle vedkommende del av det, må ikke brukes før ferdigattest er gitt. 2. Finnes det mangler av mindre vesentlig betydning, kan likevel midlertidig brukstillatelse gis, når kommunen finner det ubetenkelig. Manglene skal da rettes innen en frist som settes av kommunen. Kommunen kan kreve at det stilles sikkerhet for at manglene blir rettet. 3. Kommunen kan også etter foretatt sluttkontroll gi midlertidig brukstillatelse for del av tiltaket, når kommunen finner det ubetenkelig at vedkommende del tas i bruk før hele tiltaket er ferdig. Hva klagen gjelder Adv. Øyvind J. Eidnes representerer nabo Arnfinn Olsen, som har solgt eiendommen gnr. 117 bnr. 88 for oppføring i av hytte. «Arnfinn Olsen eier omkringliggende areal som berøres av den problemstilling som saken reiser. Han har rettslig klageinteresse ettersom det er gitt midlertidig brukstillatelse til et byggverk som ligger delvis inne på hans eiendom. Eierne av gnr. 177 bnr. 88 søkte om midlertidig brukstillatelse og fikk dette innvilget 27. mars Arnfinn Olsen anfører at Bodø kommune ikke kan gi midlertidig brukstillatelse ettersom manglene i byggesaken ikke er av mindre vesentlig betydning i forhold til tillatelsen.» Vedlagt klagen følger brev til eier av gnr. 117 bnr. 88 samt brev til kommunen av I brev av fremgår det at bygget på gnr. 117 bnr. 88 har blitt plassert lengre mot øst, og balkong/terrasse også ligger utenfor grensen og inne på Arnfinn Olsens eiendom, gnr. 88 bnr. 13. Videre er adkomstveien for bred og parkering skjer inne på Olsens eiendom. Arnfinn Olsen har ikke akseptert tiltakshavers anmodning om aksept for endret plassering av bygget. Brev følger vedlagt. Adv. Eidner mener de samlede forhold i saken ikke kan anses for å være av mindre vesentlig betydning i forhold til tillatelsen. «Særlig det forhold at bygget delvis er plassert utenfor tomtegrensen må ha vesentlig betydning for spørsmålet om midlertidig brukstillatelse. Med mindre tiltaket endres eller flyttes vil tiltakshaver kunne benyttet bygget i lang tid og kommunens kontrollfunksjon for å påse at plan- og bygningsloven etterleves, uthules. Den midlertidige brukstillatelsen må derfor inndras inntil tiltakshaver har dokumentert at plan- og bygningslovens bestemmelser etterleves med hensyn til plassering av bygget og de øvrige forhold som er uttrykkelig påpekt i reguleringsbestemmelsene, og som tiltakshaver overser fullstendig. Med mindre Bodø kommunes egen plan for området etterleves vil ikke reguleringsbestemmelsene ha noen reell betydning og kommunens medvirker til at det gis tillatelse til å benytte annen manns eiendom gjennom midlertidig tillatelse. Side 4

3 Kommunen bes omgjøre sitt vedtak, alternativt sende saken til Fylkesmannen til behandling.» Kommunen sendte den brev til advokaten med presisering av div. forhold i brukstillatelsen, frister som er satt for retting, innsending av ferdigattest, m.m. Det ble også orientert om at kommunen ville følge opp de ulovlige forholdene etter pbl. kap. 32 om ulovlighetsoppfølging dersom fristene ikke overholdes. Brev følger vedlagt. I svar av uttaler adv. Eidnes: «Det synes ikke å være tilstrekkelig at bygningsmassen som er inne på Arnfinn Olsens eiendom fjernes eller at innkjørselen innsnevres. Hele tomten, dvs. gnr. 117 bnr. 88 er forskjøvet i forhold til opprinnelig plassering. Grensemerkene er endret og således forskjøvet lengre inn på Olsens eiendom.» Bygningssjefens vurdering Vilkåret for å kunne utstede midlertidig brukstillatelse følger av pbl nr. 2: Finnes det mangler av mindre vesentlig betydning, kan likevel midlertidig brukstillatelse gis, når kommunen finner det ubetenkelig. Manglene skal da rettes innen en frist som settes av kommunen. I denne saken består mangelen i manglende avklaring når det gjelder endret plassering av hytten i forhold til tillatelsen. Kommunen har vurdert feilplasseringen av hytten som en mangel av mindre vesentlig betydning, i og med at det kan være mulig å få samtykke fra nabo til endret plassering i ettertid, eller søke om dispensasjon fra pbl andre ledd (4-metersregelen). Det foreligger ingen gjenstående arbeider som kan medføre fare for personsikkerheten for beboerne. I tillegg har saksbehandler Grete B. Mortensen ansett det som en fordel at tiltakshaveren kan oppholde seg lovlig på hytten når rettingsarbeidene som er krevd gjennomført inne på nabo Olsens eiendom skal gjennomføres. Om det skal gis midlertidig brukstillatelse ligger til kommunen skjønn å avgjøre. Om det er gitt midlertidig brukstillatelse eller ikke har altså ingen betydning for kommunens oppfølging av div. ulovlige forhold i denne saken. Kommunen har anledning til å gi midlertidig brukstillatelse både når arbeid gjenstår, og når det foreligger feil ved utførelsen. Div. ulovlige forhold i denne saken følges opp av kommunen. I vedtak om midlertidig brukstillatelse er det satt frist for anmodning om ferdigattest til Innen utløpet av denne fristen må tiltakshaver ha komplettert sin søknad om endret plassering av hytten og kommunen må ha gitt tillatelse til endringen. Siden det foreligger behov for dispensasjon for overskridelse av byggelinjen må endringssøknaden være komplettert med nødvendig nabosamtykke, evt. søknad om dispensasjon fra pbl andre ledd, senest 12 uker før fristen den 15/09-12 er utløpt, dvs. senest 24/ Dersom anmodning om ferdigattest ikke er mottatt innen fristen vil kommunen følge opp saken etter pbl. kap. 32, dvs. trekke tilbake brukstillatelsen og gi pålegg om retting av hyttens plassering. Tiltakshaver har allerede søkt om endringstillatelse, men kommunen har anbefalt at denne ikke behandles før det er avklart om samtykke fra nabo til plassering nærmere 4-meter oppnås. Dersom samtykke ikke oppnås er det anledning til å søke dispensasjon, eller hyttens plassering kan justeres slik at avstanden til nabogrensen blir 4 m. Tiltakshaverne har som tidligere nevnt i tillegg til feilplassering av hytten tatt seg til rette på nabo Arnfinn Olsens eiendom. Terrasse er delvis anlagt over grensen, innkjøringen til hytteeiendommen er bredere enn tillatt i plan og naboeiendommen/friområdet har vært benyttet som parkeringsplass. Disse forholdene har kommunen krevd rettet/opprettet i eget brev med frist Dersom fristen ikke respekteres vil også disse forholdene bli fulgt opp som en ulovlighetssak etter pbl. kap. 32. Side 5

4 I tillegg opplyses det i klagen at flere grensemerker på eiendommen er flyttet i ettertid. I følge klager er det tiltakshaver som har utført flyttingen. Tiltakshaver viser til at dette må være utført av tidligere eier. Adv. Eidnes har i brev til kommunen den bedt kommunen pålegge eier av gnr. 117 bnr. 88 å bla. flytte grensene. Forholdet er undersøkt med kommunens Geodatsjef. Han opplyser at kommunen ikke har hjemmel til å pålegge retting av grensemerker som er flyttet. Dette må rekvireres, og bekostes, av de involverte parter. Kommunen har i denne saken gjennomført en kontroll av tiltakets plassering i forhold til grensen mot øst på oppfordring fra nabo Arnfinn Olsen. Kontrollen viser at hytten er plassert ca 2,10 m fra grensen mot øst. Godkjent plassering er minimum 4 m fra grensen. Konklusjon og anbefaling Bygningssjefen anbefaler av vedtak om midlertidig brukstillatelse opprettholdes. Uavklarte forhold mht. plassering av hytten, samt andre ulovlige tiltak på naboeiendommen følges opp av kommunen uavhengig av om det er gitt midlertidig brukstillatelse eller ikke. Forslag til vedtak Klagenemda kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Vedtak om midlertidig brukstillatelse av opprettholdes. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Grete B. Mortensen Tor Åseng bygningssjef Trykte vedlegg: Flyfoto Kart D3 Klage m. vedlegg Side 6

5 Side 7

6 Side 8

7 Side 9

8 Side 10

9 Side 11

10 Side 12

11 Side 13

12 Side 14

13 Side 15

14 Side 16

15 Side 17

16 Side 18

17 Side 19

18 Side 20