Søknad om dispensasjon fra krav om opparbeidelse av uteoppholdsanlegg for Rønvik Terrasse og Lilletoppen borettslag.

Transkript

1 Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /4501 Byggesakskonto Saksnummer Utvalg Møtedato 10/84 Planutvalget Søknad om dispensasjon fra krav om opparbeidelse av uteoppholdsanlegg for Rønvik Terrasse og Lilletoppen borettslag. Saksopplysninger Byggeplass: Leif Aunes vei Bodø Eiendom: 138/4501 og 138/4489 Ansv. søker: Uavklart Tiltakshaver: BBL Prosjekt As Tiltakstype: Uteoppholdsanlegg Tiltaksart: Nytt anlegg - nytt anlegg/konstruksjon Søknaden datert, mottatt gjelder søknaden om dispensasjon fra krav om opparbeidelse av uteoppholdsanlegg for eiendommene 138/4501 og 138/4489. Bakgrunn for søknaden er oppføringen av Lilletoppen borettslag med 19 boenheter, se sak nr. 2004/8153. I den forbindelse er det krav om uteoppholdsareal med kvaliteter. Det er søkt om opparbeidelse av området med et definert innhold. Denne søknaden er så behandlet og godkjent av Kulturkontoret. Byggesaken er godkjent og opparbeidelse av uteoppholdsareal er satt som et vilkår før det kan gis ferdigattest. Det var opplyst fra ansvarlig søker at anlegget ville bli opparbeidet våren Tiltakshaver har ombestemt seg og ønsker ikke lenger å opparbeide anlegget. Det søkes nå om dispensasjon for å slippe å opparbeide området som først planlagt. Plangrunnlag Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Leif Aunes terrasse nr. 1097, vedtatt , bebyggelsesplan for Rønvik Terrasse nr vedtatt 2 og Lilletoppen borettslag omfattes av bebyggelsesplan for Lilletoppen nr vedtatt Det aktuelle området er regulert til friområde F1, for park, turvei og lekeplass. Planbestemmelse 5: Område F1 og F2 benyttes som friområde. Planbeskrivelsen pkt. 4.3 Vegetasjon. Området har lite bevaringsverdig vegetasjon på byggeområdet. Vegetasjon i grøntdragene (F1 og F2) søkes dog ivaretatt i den utstrekning som er mulig. Dette er viktig for å sikre den visuelle kontakten mot Lilletoppen som et grønt område. Side 4

2 Planbeskrivelsen pkt 13. Oppholds- og aktivitetsareal består av terrasse, m2 pr. boenhet (2- roms cirka 6 m2). Gatetunet (cirka 1100 m2) opparbeides med beplantning og sittegrupper/lekeareal. I tillegg kommer friområde F1 og F2. For øvrig grenser området mot store friområde; Rønvikfjellet og har direkte atkomst til Bodømarka. Arkitektstudio skriver i sitt saksframlegg for bebyggelsesplanen; Lilletoppen er å anse som 2. byggetrinn av den totale utbyggingen som BBL startet da de ervervet åsen nedenfor Lilletoppen. Rønvik terrasse var 1. byggetrinn. Det er derfor naturlig å se hele utbyggingen under ett med tanke på leke- og uteoppholdsareal. Plan og bygningsloven og Rikspolitiske Retningslinjer Barn og Unge (RPR-BU) stiller krav til den fysiske utformingen av areal og anlegg som skal brukes av barn og unge. Foruten dette gjelder Bodø kommunes vedtekter til plan- og bygningsloven, stadfestet Pkt 1. Til hver leilighet skal det sikres minst 35 m2 leke- og oppholdsareal fordelt på lekeplass ved inngang, nær-lekeplass og grendelekeplass. Areal brattere enn 1:5 og areal som ikke er tilgjengelig store deler av dagen skal som regel ikke regnes med. Bodø kommune har utarbeidet Norm for kommunalteknisk anlegg og parkanlegg, revidert utgave av Her framgår at alle planer for vei, gatelys, vann, avløp og grøntområder skal sendes Kommunalteknisk kontor for godkjenning. Lekeplassen og lekeutstyr skal oppfylle alle krav og retningslinjer gitt i Norsk standard og utstyret skal monteres forskriftsmessig. Vilkår for å dispensere Når særlige grunner foreligger, kan kommunen, dersom ikke annet er fastsatt i vedkommende bestemmelse, etter søknad gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser i denne lov, vedtekt eller forskrift., jf. pbl. 7 første ledd, første punktum. For å bevare de kommunale vedtektene som et viktig styringsredskap for kommunens arealforvaltning, skal det derfor ikke være kurant å fravike planen ved dispensasjon. Uttrykket særlige grunner knytter seg til de offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. Det er søker som skal påvise at det foreligger særlige grunner. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. I den enkelte sak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. De særlige grunner som taler for dispensasjon må naturligvis ligge innenfor rammen av loven. Uttalelser Byplankontoret; Det vil være uheldig om akemulighetene i området faller bort som følge av møblering av friområder/lekeplasser. I så måte anbefales det at dispensasjonssøknaden innvilges. Nedenfor Lilletoppen, mellom borettslagene Nedre Rønvik I og Nedre Rønvik II, er det en større lekeplass som egner seg til oppsetting av lekeutstyr, planering eller lignende. Kanskje kan det settes som vilkår for en dispensasjon at Rønvik Terrasse borettslag og Lilletoppen borettslag er med på å bekoste oppgradering av denne lekeplassen, i stedet for å møblere akebakken? Side 5

3 Kulturkontoret; Lekeareal F1 bør prioriteres til vinteraktivitet / aking. Dispensasjon kan innvilges under av følgende forutsetninger: Samarbeid med omkringliggende bofellesskap(leif Aunes vei Borettslag) om oppgradering av deres aktivitetsområder. Deler av disse ligger innenfor 100 meter fra Lilletoppen. Oppgradering skal bestå av huske, klatrevegg, sandkasse, bord/benk, vippedyr og sklietårn. Bygningssjefen vil her ta med at det er ca. 250 meter fra vestre del av Rønvik terrasse borettslag og det eksisterende anlegget. Barnerepresentanten Plan og bygningsloven og Rikspolitiske Retningslinjer Barn og Unge (RPR-BU) stiller krav til den fysiske utformingen av areal og anlegg som skal brukes av barn og unge. I henhold til RPR-BU, pkt. 5b, skal det i nærmiljøet finnes areal hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene; Er store nok og egner seg for lek og opphold. Gir mulighet for ulike typer lek på ulike årstider. Kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir mulighet for samhandling mellom barn, unge og voksne. Det er ikke avgjørende at en gitt mal følges, men at det anlegges leke- og aktivitetsmiljø av høy kvalitet både teknisk og estetisk tilpasset terreng og omgivelser. BR har merket seg at det er avmerket 2 andre områder for lek i inngangssonen for Leif Aunes vie 10 hvor det i dag ikke er lekeapparater. Barnerepresentanten har vurdert søknaden om dispensasjon fra kravet. BR er negativ til søknaden slik den foreligger. Kommunalteknisk kontor: De mener at lekeplassen skal opparbeides i hht. utbyggingsavtalen og godkjent plan. De er likevel villige til å være med å vurdere innholdet på lekeplassen i samråd med utbygger og dennes ønsker. Søknad om dispensasjon Det er søkt om dispensasjon der det vektlegges at det er en akebakke på omsøkte tomt. Det fremheves at det er relativt kort vei mellom lekeapparater i området i dag. De unge vil være bedre tjent med et åpent friområde og behovet for dette er større enn for nye lekeapparater i området. Området er godt sikret. Det egner seg lite for lekeplass med apparater, da terrenget skråner mye og kun har et tynt jordlag over fjell. Bygningssjefens vurderinger For Lilletoppen er det satt opp et regnestykke der F1 og F2 inngår i beregningen for å få nok areal for lek og opphold. Det er krav til innhold i leke- og uteoppholdsarealer. Det er etablert en lekeplass/nærmiljøanlegg på deler av kommunens eiendom gnr. 138/2408. Det er inngått en bruksrettsavtale der de fire borettslagene får rett til å disponere over opparbeidet lekeplass. Borettslagene er enige om felles ansvar for drift og vedlikehold. Det vises her til vedlagt kopi av avtalen. Det er i Bodø kommunes vedtekter til plan- og bygningsloven satt krav om minsteavstander til; Lekeplass i inngangssonen på maks 50 meter. Avstand til nærlekeplass på maksimalt 150 meter fra inngang. Til grendelekeplass kan avstanden til inngang økes til 1000 meter. Side 6

4 I inngangsonen til Lilletoppen er det ikke etablert noen lekeplass. Det er tatt med et areal på 180 m2 i inngangssonen i søkers beregning for å ivareta arealkravet. Det angitte areal er ikke opparbeidet og har ingen kvaliteter som lekeplass i inngangssonen. Som nærlekeplass er avstanden fra Nedre Rønvik terrasse nr. 31 til de apparatene som er etablert på gnr. 138/2408 målt til ca. 250 meter. Dette er en overskridelse på 100 meter i forhold til kravet. Fra Lilletoppen er avstanden ca. 65 meter. Det vil være uheldig å la små barn måtte krysse Leif Aunes vei for å komme seg til det eksisterende lekeområdet. Det er totalt 280 boenheter som skal bruke det etablerte anlegget. Størrelsen og innholdet i den etablerte lekeplassen er vurdert som for liten opp mot det totale antall boenheter som skal bruke området. Det vises her til dokumentasjon merket generell informasjon om utstyret utarbeidet av borettslagene. Det er tatt med behov for utbedring av en del av apparatene. Ved befaring ble det konstatert at en del av dette ikke er utført. Dette gjelder skifte av nett på målene, fjerning av vippeplanke og skifte av sand i sandkasse. Fotballbanen hadde flere steiner som stikker opp. En bedre løsning er å opparbeide F1 som opprinnelig godkjent. Da vil kravene til avstand være i tråd med Bodø kommunes vedtekter. Samtidig vil innholdet være i tråd med Plan og bygningsloven og Rikspolitiske Retningslinjer. Det egner seg godt for lek og opphold. Det vil gi mulighet for ulike typer lek på ulike årstider. Det vil kunne brukes av både små og større barn, og vil gi mulighet for samhandling mellom barn, unge og voksne. En konsekvens av at det ikke blir opparbeidet et anlegg på område F1, er at det vil være for lang avstand og lite apparater og benker til beboerne i de to borettslagene. I forslag til vedtak anbefales ikke å innvilge dispensasjon etter plan- og bygningsloven for opparbeidelse til lekeområde ved inngangssone og i område F1 etter krav i kommunens vedtekt etter pbl nr 3 og kommunalteknisk norm. Det fremmes alternativt forslag om Planutvalget ønsker å gi dispensasjon etter pbl på vilkår, og det kreves at alternativt forslag begrunnes særskilt og vilkårsettes. Konklusjon og anbefaling: Ut fra en totalvurdering kan bygningssjefen ikke se at det foreligger særlige grunner for å innvilge dispensasjon fra kravet til opparbeidelse av det aktuelle arealet. I forslag til vedtak anbefales ikke å innvilge dispensasjon etter plan- og bygningsloven for opparbeidelse til lekeområde ved inngangssone og i område F1 etter krav i kommunens vedtekt etter pbl nr 3 og kommunalteknisk norm. Det fremmes alternativt forslag om Planutvalget ønsker å gi dispensasjon etter pbl på vilkår, og det kreves at alternativt forslag begrunnes særskilt og vilkårsettes. Forslag til vedtak Planutvalget kan ut fra gjennomgang i denne sak ikke finne at det foreligger særlige grunner for å innvilge dispensasjon etter plan- og bygningsloven (pbl) fra kravet til opparbeidelse av det aktuelle arealet. Side 7

5 Søknaden om dispensasjon fra krav om opparbeidelse av ute - og oppholdsarealet avslås med hjemmel i vedtekter til pbl nr. 3 og kommunalteknisk norm. Det vises også til uttalelser fra Barnetalspersonen og Kommunalteknisk kontor. Alternativ innstilling: Planutvalget gir dispensasjon etter pbl med begrunnelse gitt i søknaden fra krav etter kommunens vedtekt til pbl nr 3 og krav i kommunalteknisk norm til opparbeidelse av det aktuelle F1. Dispensasjon gis på følgende vilkår: 1 Avtale med Bodø kommune og berørte borettslag datert om opparbeidelse, bruk og drift av lekeplass/nærmiljøanlegg på gnr. 138/2408 og gnr 138/4489 er oppfylt. 2 Kommunalteknisk kontor har godkjent anlegget før ferdigattest kan gis. 3 Bruksrettsavtalen kan ikke sies opp uten krav etter angitte vedtekt og norm er opparbeidet etter godkjent tillatelse fra bygningsmyndigheten. Saksbehandler: Alf Harry Vårem Henrik Brækkan kommunaldirektør Tor Åseng bygningssjef Trykte vedlegg: 1. Kart og ortofoto over området 2. Kart som viser avgrensningen av borettslagene 3. Bilder tatt Illustrasjon til bebyggelsesplan for Rønvik terrasse 5. Godkjent plan over uteoppholdsanlegget Utrykte vedlegg: Øvrige dokumenter Side 8

6 Side 9

7 Side 10

8 Side 11

9 Side 12

10 Side 13

11 Side 14

12 Side 15

13 Side 16