Klage på deler av vedtak avslått bruksendring av kjeller til boligformål/2 hybler, Reinslettveien 48

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /180 31/574 Saksnummer Utvalg Møtedato 10/30 Planutvalget Klage på deler av vedtak avslått bruksendring av kjeller til boligformål/2 hybler, Reinslettveien 48 Saksopplysninger Byggeplass: Reinslettv BODØ Eiendom: 31/574 Tiltakshaver: Barbro & Per Jørgen Holand Bygningsnr: Søker: Byggmester Jarle Pedersen Tiltakstype: Enebolig Tiltaksart: Endring av bygg - bruksendring Klager: Per Jørgen Holand, Reinslettveien 48, 8009 Bodø og Byggmester Jarle Pedersen, Ringveien 14, 8011 Bodø Søknaden, datert , mottatt , gjelder godkjenning i ettertid av tidligere oppført kjeller under bolighuset. Det søkes også om godkjenning av nye vinduer i deler av kjelleren, samt godkjenning av bruksendring av del av kjelleren for etablering av 2 hybler. BRA for godkjent kjeller som tilleggsdel er 188 m 2. Det foreligger ikke naboprotester. Den godkjente kommunen de deler av søknaden som gjaldt etablering av kjeller under bolighuset og innsetting av nye vinduer. I medhold av teknisk forskrift (TEK) 8-35 (dagslys) og (belysing og utsyn) ble del av søknad som gjelder bruksendring av kjellerrom til 2 hybler avslått. Det foreligger ingen søknad om dispensasjon. De deler av vedtaket som gjelder avslått etablering av 2 hybler i kjeller ble påklaget i brev av Det er gitt utsatt klagefrist, og klagen er mottatt innen denne fristen. Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av kommunedelplan for Rønvik/Saltvern (KDP 4), vedtatt Området er regulert til boligformål. Største tillatte bebygde areal er i bestemmelsenes pkt 4.1 og 13 tilknyttet kommunedelplanen er satt til 33 % i sone Søker oppgir at eiendommens % - BYA = 21,5 %. Kommunens forskrift om parkeringsvedtekter angir at det i sone C skal avsettes 0,5 p plasser for bil og 1 sykkelparkering pr. hybel. Omsøkte godkjenning av 2 hybler/hybelleiligheter vil betinge 1 ekstra biloppstillingsplass à 18 m² på egen eiendom og 2 p-plasser for sykkel. Side 65

2 Bygningssjefens vurdering gitt i vedtak av Under henvisning til det som er anført ovenfor finner bygningssjefen delen av omsøkte tiltak som gjelder kjellerrom som tilleggsdel å være i henhold til bestemmelser i gjeldende lov og forskrift og kan godkjennes. Omsøkte bruksendring av deler av kjeller til 2 selvstendige hybelenheter betinger at denne del kan godkjennes som hoveddel i hht. Teknisk forskrift. Det er i søknaden redegjort for og vist på tegninger hvilke tiltak som tenkes iverksatt for å tilfresstille gjeldende krav. Det er bl.a. på tegninger vist nye to stk rømningsvinduer fra hver enhet med lysgrav. Terrengets høyde er ikke eksakt målsatt, men ut fra tegning i målestokk er topp lysgrav vist i høyde ca. 1,7 meter over golvnivå i kjelleren. Romhøyde 2,1 m er påført tegningen. Det skal monteres branndører og brannskille i himlingen. Bestemmelsen i TEK omhandler generelle krav til brukbarhet. Det er her ikke satt noen nedre grense for romhøyde, men anbefalt ikke under 2,4 meter. Ut fra praktiske hensyn (bl.a. dørhøyde) ikke lavere enn 2,2 meter. Høyden er oppgitt til 2,1 meter. Bestemmelsen i TEK 8-35 omhandler dagslys. Her er kravet at rom for varig opphold skal ha tilfredsstillende tilgang til dagslys. Ved dokumentasjon må reduksjon fra lysgrava medtas. Det er ikke framlagt slik beregning. Ved bruk at Byggforsk`s datablad og beregningsmodell framkommer en dagslysfaktor på ca. 1,65 %. Kravet i TEK er minst 2,0 %, helst 2,5 % ved denne beregningsmåte. Bestemmelsene i TEK omhandler belysning og utsyn. Rom for varig opphold som stue, kjøkken, soverom og arbeidsrom skal ha vinduer som gir rommet tilfredsstillende dagslys og utsyn. Tilfredsstillende utsyn oppnås når vindusflater hindret innestengtfølelse og gir beboer god kontakt med det fri både sittende og stående. Snitt-tegning viser en terrenghøyde på 1,7 meter, kravet til utsyn kan dermed ikke betraktes som oppfylt. Med henvisning til det som er anført ovenfor avslår bygningssjefen omsøkte etablering av to hybler i kjelleren. Hva klagen gjelder Klagerne påklager avslaget om å få ha to hybler i sin kjeller. De mener at lysforholdene etter teknisk forskrift er tilfredsstillende. Det vises til beregninger på eget ark samt nye snitt tegninger av kjeller som viser vinduene og lysfaktorene. Når det gjelder utsyn vises det til bilder i kjeller for å vise de faktiske forhold som er i dag. Klagerne mener forholdene blir enda bedre når vinduene vil 11x11 (i dag 11x70). I brev av opplyser arkitektfirmaet HUSfolket SA v. Marit Aas Ilstad at de har fått i oppdrag å vurdere vinduer, lysgraver og kravet til utsyn for 2 hybler i kjeller i Renslettveien 48 og uttaler følgende: Romhøyde: Denne bør ikke være lavere enn 2,2 m. Dette er kontrollmålt til 2,18 m. Vi mener at dette kravet er oppfylt. Dagslys: Innvendig i hyblene er det hvitmalt tak og lyse vegger. Det settes inn 11x11 vinduer og lysgravene lages 20 cm bredere enn vinduet på begge sider. Lysgravenes høyde og avstand ut fra Side 66

3 vindu, ihht vedlagte tegninger. Beregningen er gjort på inngangssiden der terrenget ligger høyest over innvendig gulv. Vår beregning av gjennomsnittlig dagslysfaktor viser at kravet på 2% gjennomsnittlig daglysfaktor er oppfylt. Utsyn: vi måler på kartet at det er ca 13,5 m til nærmeste nabo i øst. Det er ingen generende beplantning utenfor vinduene. Høyden på nabohus i øst anslås til 5,5 m. Vi finner da at skyggevinkel fra nabobebyggelse blir ca 20. Det settes inn vinduer som er 11x11. Det betyr en avstand fra innvendig gulv på ca 90 cm. Dette er en normal brystningshøyde. Dersom en sitter i lyssonen innenfor vinduet vil det etter vårt syn være tilstrekkelig utsyn fra disse to hyblene. Bygningssjefens vurdering Plantegning av kjeller viser at de omsøkte 2 hybler har egen inngang. Hyblene har felles kombinert vaskerom/wc-rom. Det er ikke vist at hyblene har kjøkken eller minikjøkken. Bygningssjefen vurderer at hyblene i utgangspunktet ikke er å anse som en egen bruksenhet for bolig/leilighet siden det ikke er vist noen form for kjøkkenløsning på plantegningene. Kommunen har imidlertid ut fra en vurdering av planløsningen hatt grunn til å tro at det ikke er meningen at beboerne i kjeller vil få benytte noen rom i etasjer over bakkenivå. Dette er senere bekreftet av tiltakshaver som uttaler i e-post av at anvendelsen av rommene gjelder utleie med varig opphold i disse. Kommunen har derfor vurdert rommene i kjelleren isolert sett i forhold til de krav som angis i regelverket (TEK), og ikke foretatt en helhetsvurdering av boligen som kan gi grunnlag for dispensasjon etter pbl Kommunen har i forbindelse med klagebehandlingen vurdert og kontrollert arkitektens dokumentasjon av dagslysberegningen, takhøyden og kravet til utsyn som er mottatt etter at avslaget ble gitt. Det er foretatt en del korreksjoner i forhold til de opprinnelige tegningene. Takhøyden er endret fra 2,1 til 2,175. Lysgravhøyden er senket ca 10 cm (ikke målsatt). Mht. dagslys: Ved måling finner vi at lysgravhøyden er ca 1,6 m. Lysgravdybden økes fra 50 cm (ikke målsatt) til 75 cm på sist mottatte tegning. Kommunen vurderer at lysforholdene kan ansees som akseptable. Mht. takhøyden finner kommunen at denne er i grenseland, men bør kunne aksepteres da rommenes volum er stort. Mht. kravet til utsyn, TEK er det gjort følgende vurdering: Lysgravkantens høyde er korrigert ca 10 cm ned i forhold til vist i opprinnelig tegning i søknad. Fortsatt må høyden (1,6 m) anses å være betydelig større enn det som kan anses som forenlig med den definisjon som er angitt i TEK som krav til utsyn ved varig opphold. Rommene kan etter dette ikke ansees å tilfredsstille kravet til utsyn når bruken er definert som utleie med varig opphold og uten tilgang til rom i etasjer over bakkenivå. Bygningssjefen konkluderer med at det ikke er dokumentert at de to hyblene som skal etableres i kjelleren oppfyller kravet til utsyn som angis i teknisk forskrift (TEK) I veiledning til TEK presiseres det at rom for varig opphold, som stue, kjøkken, soverom og arbeidsrom skal ha vinduer som gir rommet tilfredsstillende dagslys og utsyn. Tilfredsstillende utsyn oppnås når vindusflater hindrer innestengtfølelse og gir beboer god kontakt med det fri både sittende og stående. Bygningssjefen mener lysgravene vil hindre utsyn, selv om høyden på disse er redusert. Statens bygningstekniske etat (BE) har på sin internettside BE Interaktiv uttalt følgende om utsyn: Tilfredsstillende utsyn innebærer at de som oppholder seg i rommet skal kunne se ut, slik at de kan Side 67

4 kontrollere hva som skjer utenfor bygningen. Både kvaliteten på mulighetene for utsyn og dagslys vil ha stor betydning for opplevd helse og komfort. Vinduer plassert helt eller delvis mot lysgrav vil etter dette ikke tilfredsstille kravet om tilfredsstillende utsyn. Rommene ville trolig kunne godkjennes etter dispensasjonssøknad som soverom eller kjellerstue, men det forutsetter at bruker/leietaker også har tilgang til rom for varig opphold i etasjer over bakkenivå. Forslag til vedtak Planutvalget kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier et annet utfall av saken. Planutvalget opprettholder vedtak av Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Kjell Selsøvold Tor Åseng bygningssjef Trykte vedlegg: 1 Situasjonskart 2 Tegninger 3 Klage 4 Vurdering/dokumentasjon mottatt fra arkitekt 5 Kommunens kontroll av dokumentasjon Utrykte vedlegg: Øvrige dok. i saken Side 68

5 Side 69

6 Side 70

7 Side 71

8 Side 72

9 Side 73

10 Side 74

11 Side 75

12 Side 76

13 Side 77

14 Side 78

15 Side 79

16 Side 80

17 Side 81

18 Side 82

19 Side 83

20 Side 84

21 Side 85

22 Side 86