KONGSVINGER KOMMUNE MØTEINNKALLING FOR PLANUTVALGET SAKSLISTE. ØYSTEIN ØSTGAARD Leder/sign

Transkript

1 KONGSVINGER KOMMUNE MØTEINNKALLING FOR PLANUTVALGET Møtedato: Møtested: Rådhuset Lille festsal Møtetid: Kl. 12:00 Eventuelle forfall meldes til tlf Varamedlemmer møter etter nærmere avtale SAKSLISTE TILLEGGSSAK: Sak nr. Sakstittel 032/09 NY BEHANDLING AV KLAGE PÅ VEDTAK - DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN 8604-C Kongsvinger, ØYSTEIN ØSTGAARD Leder/sign

2 KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget /09 RLU Planutvalget /09 RLU Saksansv.: Rune Lund Arkiv: GBR-73/210, GBR- 73/216 : Arkivsaknr.: 09/234 NY BEHANDLING AV KLAGE PÅ VEDTAK - DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN 8604-C Vedlegg: 1. Søknad om rammetillatelse og dispensasjon, datert Søknad om dispensasjon, datert Uttalelse til nabovarsel, brev fra Furuhaugen AS, datert Klage på vedtak, brev fra Furuhaugen AS, datert Kart som viser utsikt fra bolighuset på eiendommen 73/ Bilder av utsikten fra bolighuset 73/ Delegert sak av , saksnr. 022/09 8. Fasader møt sør og øst Saksopplysninger: 0. Ingress: I DPL-sak 022/09 og 077/09 er det på delegert myndighet gitt dispensasjon fra bestemmelsene til reguleringsplanen 8604-C Storgata Parkvegen Tommelstadsgate ( ). Nabo Furuhaugen AS påklager vedtakene fordi det gis dispensasjon til å etablere et bredere og høyere bygg enn det reguleringsplanen gir tillatelse til. Dette vil blant annet gi dårligere sol og lysforhold. 1. Kommunens behandling av søknaden: 1.1 Beskrivelse av søknaden og protest fra nabo. Ansvarlig søker Sivilarkitekt MNAL Rolf Sanne har på vegne av tiltakshaver Oslo og Akershushøgskolenes studentsamskipnad søkt om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan 8604-C Storgata Parkvegen Tommelstadsgate ( ). Bygget som er søkt oppført skal i all hovedsak benyttes til boligformål (studenthjem). I søknad datert ble det søkt om flere dispensasjoner. Dispensasjonen som er påklagt gjelder utkraging av bebyggelsen utover byggegrensen mot Storgata med 0,9m. I søknad datert ble det søkt om dispensasjon fra maks gesimshøyde. Reguleringsplanen har satt maks gesimshøyde til kote 164,0 moh. Det ble søkt om å heve denne med 0,4 m til 164,4 m. Nabo Furuhaugen AS har i forbindelse med nabovarslene til søknadene protestert på begge søknadene om dispensasjon. 1.2 Beskrivelse av tomten, arealformål m.v. Eiendommene 73/210 og 216 har tidligere vært bebygd. På eiendommen 73/216 stod det et falleferdig bolighus som ble revet i forbindelse med dette byggeprosjektet i januar Arealet hvor det søkes oppført nytt bygg er regulert til kombinerte formål (bolig, forretning og kontor).

3 1.3 Administrasjonens vurderinger i første instans. Utkraging av bygget med 0,9 m ut mot Storgata. (sak 022/09) Førsteetasjen av bygget ligger innenfor byggegrensene. Søker peker på at en utkraging med sprang i fasaden og variert materialbruk vil være med på å bryte opp den lange fasaden. Søkerens hovedbegrunnelse for å søke om dispensasjon er at bredden på byggegrensen i reguleringsplanen er for smal for å kunne oppnå optimal utforming av et hybelhus med midtkorridor. Byggegrensen i reguleringsplanen mot Storgata er en forlengelse av byggegrensen til eksisterende bebyggelse i gata (Kobblblokka, 73/212). Storgata er en rett gate fra Brugata og til Markensvegen. Hvis Storgata hadde fortsatt som en rett gate videre mot Øvrebyen ville det vært vesentlig at byggegrensen ikke hadde blitt avviket. Fra krysset Markensvegen Storgata svinger Storgata til høyre og får en stadig større avstand til eiendommen 73/210 og 216. Byggegrensen er mer enn 6 m fra Storgata. I den delen av Storgata som er nærmere Brugata er det tilrettelagt for langsgående gateparkering i og med at avstanden til bebyggelsen er så stor. Utenfor 73/210 og 216 vil det ikke være aktuelt med langsgående gateparkering både på grunn av krysset med Markensvegen, men også på grunn av at gata begynner å stige og at det blir en høydeforskjell inn mot bebyggelsen på 73/210 og 216. I bygatene for øvrig i sentrum er byggegrensen flere steder ned mot 2,5 og 3 m (vanlig fortau) også på riks- og fylkesvegene. Ved å tillate en utkraging av bygget med 0,9 m ut mot Storgata vil avstanden mellom bygget i 2. etasje og Storgata være på mer enn 5 m. Det er flere merknader fra naboene som går på høyder og byggegrenser. Når det gjelder høyder på bygget er de i tråd med reguleringsplanen for området. Vinkelen på boligkomplekset inn mot Barathaugen er også innenfor de byggegrensene som planen tillater. Eierne av 73/207 og 73/338 mener det ikke bør gis dispensasjon for en utkraging på 0,9 m mot Storgata. Disse eiendommene grenser ikke mot denne delen av eiendommen og vil i praksis ikke bli berørt av utkragingen. Eiendommen 73/209 vil bli noe berørt av utkragingen. De uttaler at dette vil redusere lys/mai123 mellom bygningene. Bebyggelsen på 73/209 får en avstand på 24 m til det nye bygget og ligger 8 m høyere i terrenget. En utkraging på 90 cm vurderes ikke å medføre en vesentlig ulempe for 73/209. Disse forholdene ble også vurdert i forbindelse med reguleringsendringen i 2002/2003. Markensplassen AS har i sin uttalelse gitt uttrykk for at det i fremtiden kan bli aktuelt å gjøre noe med krysset Storgata/Markensvegen. Storgatas funksjon og utforming som bygate tilsier at det på sikt ikke vil være aktuelt å flytte gata nærmere bebyggelsen. Statens vegvesen har ikke noen merknader til at bebyggelsen kommer nærmere Storgata enn det reguleringsplanen legger opp til. Behovet for å oppnå tilfredsstillende utforming av studenthyblene vurderes som vesentlig og veier tyngre enn intensjonene om en lik byggegrense med Kobblblokka. I denne vurderingen er det både tatt hensyn til avstanden mellom bygget og Storgata og gatas utforming forbi eiendommene. Det må imidlertid dokumenteres at støynivået fra Storgata ikke blir høyere enn anbefalt ved å tillate studenthybler med soverom ut mot Storgata. Heving av maks gesimshøyde med 0,4 m fra kotehøyde 164 til 164,4 moh (sak 077/09) I søknaden ble det redegjort nærmere hvorfor det ble søkt om dispensasjon: - I kommunedelplan for sentrum (vedtatt ) stilles det krav til at 1. etasje ut mot gater ikke skal være boliger. For å tilrettelegge for forretningsformål er høyden økt fra 2,7 til 3 m. - Søker opplyser at de vil bygge huset med prefabrikkerte hulldekkeelementer. Det innebærer at totaltykkelsen på dekkene blir 370 mm. - Gulvet i parkeringskjelleren kan ikke senkes da dette vil føre til at stigningsforholdene på kjørerampen ikke overholder kravene.

4 Reguleringsplanen legger til rette for å etablere et bygg i 4 etasjer, hvor loftet kan tilrettelegges for boligformål. Det søkes fortsatt om å få oppføre et bygg i 4. etasjer, men det søkes ikke om å tilrettelegge for boligformål på loftet, slik reguleringsplanen gir åpning for. Selv om det skal bygges i 4 etasjer, innebærer et nytt krav om annen bruk av 1. etasje fra kommunens side, samt bruk av prefabrikerte hulldekkeelementer at den samlede gesimshøyden blir 40 cm utover reguleringsplanens krav. Terrengforholdene tilsier at bebyggelsen ikke bør legges lavere i terrenget. Både av hensyn til nedkjøringsrampen til parkeringskjelleren, som må oppfylle statens vegvesen sine krav til avkjørsler, men også fordi bebyggelsen ikke bør bli liggende vesentlig lavere i terrenget enn Storgata. Hovudinngangen til bygget, som er plassert på midten av bygget, blir liggende lavere enn Storgata, slik søknaden nå er utformet. Eieren av 73/209 mener det ikke kan søkes om dispensasjon i denne saken, fordi fylkesmannen behandlet en klage på reguleringsplanen for området. Klagebehandlingen i 2003 tok for seg høydene på Tommelstadgata borettslag (73/ 208,213 og 215). Et tidligere vedtak i en reguleringsplan er ikke til hinder for å behandle en søknad om dispensasjon på et senere tidspunkt. Ved behandlingen av søknaden skal det vurderes om det foreligger særlige grunner til å gi dispensasjon som overstiger intensjonene planen er ment å ivareta. I denne konkrete saken vurderes det å foreligge flere særlige grunner til at det bør gis dispensasjon. Søknaden innebærer at det fortsatt blir etablert bebyggelse i 4 etasjer, men at gesimshøyden blir 40 cm høyere enn det reguleringsplanen legger opp til. Ulempene dette innebærer for naboene vurderes å være begrenset. Det vurderes derfor å foreligge en klar overvekt av forhold som tilsier at dispensasjon bør kunne gis. 1.4 Kommunens vedtak i første instans. Sak 022/09: 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 7 og innsendt søknad om rammetillatelse, datert , gis det dispensasjon fra følgende forhold: a) Utkraging av de tre øverste etasjene i bygget mot Storgata med 0,9 m. b) Krav til parkeringsdekning reduseres til 0,20 parkeringsplasser pr enhet for 1. roms studentboliger og 0,35 plasser pr enhet for 2. og 3. roms leiligheter under 45 m2. c) Den delen av byggets 1. etasje som vender inn mot fellesarealene i vest tillates benyttet til boligformål. d) Midlertidig avkjørsel ut til Storgata. 2. Begrunnelsene for å gi dispensasjon fremkommer i saksutredningen. 3. Dispensasjonene gis på følgende vilkår: a) Det må dokumenteres at støynivået fra Storgata ved å tillate studenthybler med soverom ut mot Storgata ikke blir høyere enn det støyretninglinjene T/1442 legger opp til. b) Arealer i 1. etasje nærmest Storgata (satt av til fellesarealer) skal benyttes til publikumsrettede funksjoner i tråd med reguleringsplanen og må få egne innganger fra Storgata.

5 c) Avkjørselen ut til Storgata må oppfylle Statens vegvesens normaler med krav til utforming og sikt (håndbøkene 017 og 263). Det må tas hensyn til at det i reguleringsplanen er regulert inn gang- og sykkelveg, fortau langs Storgata som er bredere enn dagens fortau. d) Den midlertidige avkjørselen gjelder inntil ny bebyggelse skal etableres på eiendommen 73/214. Ny avkjørsel fra Tommelstadsgata må etableres når 73/214 får ny bebyggelse. Sak 077/09 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 7 gis det dispensasjon fra bestemmelsene til reguleringsplanen 8604-C Storgata Parkvegen Tommelstadsgate ( ) om maks gesimshøyde. Det gis dispensasjon til å øke gesimshøyden med 0,4 m til kote 164,4. 2. Begrunnelsene for å gi dispensasjon fremkommer i saksutredningen. Vedtakene er gjort på delegert myndighet fra rådmann i henhold til kommunestyresak 48/ Klagebehandlingen: 2.1 Om grunnlaget for klage foreligger. Grunnlaget for klage vurderes å foreligge. Sak 022/09 er datert , men ble sendt ut Sak 077/09 er datert og er sendt ut samme dato. AS Furuhaugen har sendt 3 brev i forbindelse med søknadene om dispensasjon. Klagebrevet er datert I klagen henvises det kun til kommunens første vedtak, men det gis klart uttrykk for at klager er i mot både utkraging og høyere gesimshøyde. Kommunen betrakter klagen slik at den både retter seg mot økt gesimshøyde og utkraging mot Storgata. 2.2 Innholdet i klagen. Det klages på at det er gitt dispensasjon til utkraging av de tre øverste etasjene. Klager gir også uttrykk for at de er i mot en høyere gesimshøyde enn det som ble avklart i forbindelse med reguleringsplanen for området den gang fylkesmannen, i brev datert , behandlet klagene på reguleringsplanen fra 2002/2003. AS Furuhaugen mener fylkesmannens klagebehandling i 2003 var endelig og ikke kan endres gjennom senere vedtak. De ber om at gjennomføringen av byggingen utsettes til klagen og erstatningspørsmål er avgjort. 2.3 Uttalelse fra ansvarlig søker. Ansvarlig søker har ikke ytterligere kommentarer til klagen. Vurdering: 2.4 Kommunens uttalelse til klagen. Det er ikke vesentlige nye opplysninger i saken. Eiendommen 73/209 blir noe mer berørt av utbyggingen på 73/210 og 216 enn det reguleringsplanen legger opp til som følge av utkragingen på 0,9 m på de tre øverste etasjene og økningen i gesmishøyden med 0,4 m. Økningen i gesimshøyden innenbærer en minimal endring i lys og solforhold på eiendommen sammenlignet med reguleringsplanen. Tatt i betraktning at byggene på eiendommene blir liggende 24 m fra hverandre og at 1. etasje i boligen på 73/209 ligger på kotehøyde 160 moh og maks gesimshøyde på 73/210 og 216 blir på kotehøyde 164,4 vil den økte gesimshøyden ikke innebære noen nevneverdig ulempe for selve bolighuset.

6 Eiendommen 73/209 har en bratt skråning ned mot 73/210. Denne skråningen vil få noe mer skygge som følge av den økte gesimshøyden på 0,4 m. Skråningen er bratt og er lite egnet som uteoppholdsareal. Reguleringsplanen gir imidlertid anledning til å etablere f.eks et saltak med 35 graders vinkel på studenthjemmet, hvor loftet kan utnyttet til boligformål. Søker har ikke benyttet seg av denne muligheten i søknaden, men i stedet søkt om å få oppføre et bygg i 4. etasjer med flatt tak. For å sikre at høyden på bygget ikke skal innebære en større ulempe for 73/209 enn det reguleringsplanen legger opp til kan det stilles et nytt vilkår om at dispensasjonen gis på vilkår av at bygningen kun kan etableres med flatt tak. Ansvarlig søker har muntlig bekreftet at bygget heller ikke tilrettelegges for en slik fremtidig loftsetasje. Byggehøydene på øvrige bygg i området tilsier at bygget med fordel ikke bør etablere en loftsetasje med boligformål. Vedlagte bilde viser utsikten fra utsiden av bolighuset på 73/209 i retning mot Storgata. Vinduene mot øst på sørsiden av bygget vil i liten eller ingen grad få redusert utsikten, mens vinduene mot vest på sørsiden får redusert noe av utsikten nedover Storgata. Kartvedlegget viser hvilken del av boligen som har utsikt i hele Storgata. Byggegrensen i reguleringsplanen er en videreføring av byggegrensen til Kobbl-blokka (73/212). Ettersom Storgata svinger vekk fra eiendommen 73/210 vurderes det ikke å være spesielt viktig å videreføre prinsippet med en lik byggegrense av hensyn til gata. I og med at bolighuset på 73/209 ligger 8 m høyere i terrenget vil utkragingen ikke påvirke lysforholdene til boligen i særlig grad. I 2003 behandlet fylkesmannen en klage fra AS Furuhaugen på reguleringsplanen for området. Klagen på gesimshøyde 164 moh ble ikke tatt til følge. I klagen datert mener AS Furuhagen at fylkesmannens vedtak er endelig og at det ikke kan gis dispensasjon. Det er ingen bestemmelser i plan- og bygningsloven som tilsier at en ikke kan gi dispensasjon ved behandling av enkeltsaker i etterkant, men kommunen bør gi en slik søknad en grundig behandling. Kongsvinger kommune har jobbet aktivt for å få politihøgskolen til å etablere seg i Kongsvinger. Studiet vil starte høsten Behovet for å få etablert et studenthjem for studentene på høgskolen samt at denne etableringen både kan skje raskt og midt i Kongsvinger sentrum tilsier at det foreligger en stor samfunnsmessig interesse for å få etablert studenthjemmet. Disse interessene vurderes å være vesentlig større enn de intensjonene reguleringsplanen har tatt hensyn til og de ulempene klageren blir påført ved å gi dispensasjon fra reguleringsplanen. Det vurderes derfor å foreligge en klar overvekt av forhold som tilsier at dispensasjon bør kunne gis. Konklusjon er at det ikke foreligger nye opplysninger i saken eller saksbehandlingsfeil som gir grunnlag for å oppheve vedtak i DEL-sak 022/09 og 077/09. Det anbefales likevel å vedta et nytt vilkår for å gi dispensasjon for økt gesimshøyde. Vilkåret er at bygningen skal etableres med flatt tak. 2.5 Utsatt iverksetting av vedtak. Tiltaket synes ikke å være av en så omfattende karakter at det er påkrevd å utsette iverksetting av vedtak i DEL-sak 022/09 og 077/09. Iverksettingen av tiltaket skjer på egen risiko, noe tiltakshaver er kjent med.

7 Rådmannens INNSTILLING 1. Klage på dispensasjon for utkraging på 0,9 m og økt gesimshøyde med 0,4 m til kotehøyde 164,4 moh avslås. 2. Det settes et nytt vilkår for å øke gesimshøyden med 0,4 m til 164,4 m. Vilkåret er at bygningen skal etableres med flatt tak. 3. Vedtaket oversender Fylkesmannen i Hedmark til videre behandling Planutvalget PL-013/09 VEDTAK: 1. Klage på dispensasjon for utkraging på 0,9 m og økt gesimshøyde med 0,4 m til kotehøyde 164,4 moh avslås. 2. Det settes et nytt vilkår for å øke gesimshøyden med 0,4 m til 164,4 m. Vilkåret er at bygningen skal etableres med flatt tak. 3. Vedtaket oversender Fylkesmannen i Hedmark til videre behandling. Vedtaket var enstemmig. Nye opplysninger i saken Ny saksutredning: Denne saken ble behandlet i planutvalget , som sak 013/09. Rådmannens vurdering i saken bygger på en feil saksopplysning. Rådmannen har basert sin vurdering på at studenthjemmet skulle bygges med flatt tak, men søknaden har hele tiden lagt opp til at bygget skal oppføres med et valmet tak med en takvinkel på 16 grader. Følgende opplysninger fremgår i saken: Reguleringsplanen gir imidlertid anledning til å etablere f.eks et saltak med 35 graders vinkel på studenthjemmet, hvor loftet kan utnyttet til boligformål. Søker har ikke benyttet seg av denne muligheten i søknaden, men i stedet søkt om å få oppføre et bygg i 4. etasjer med flatt tak. For å sikre at høyden på bygget ikke skal innebære en større ulempe for 73/209 enn det reguleringsplanen legger opp til kan det stilles et nytt vilkår om at dispensasjonen gis på vilkår av at bygningen kun kan etableres med flatt tak. Ansvarlig søker har muntlig bekreftet at bygget heller ikke tilrettelegges for en slik fremtidig loftsetasje. Byggehøydene på øvrige bygg i området tilsier at bygget med fordel ikke bør etablere en loftsetasje med boligformål. Det anbefales likevel å vedta et nytt vilkår for å gi dispensasjon for økt gesimshøyde. Vilkåret er at bygningen skal etableres med flatt tak. Rådmannens intensjon med det nye vilkåret var å hindre at bygget på et senere tidspunkt i tråd med reguleringsplanen ble påbygd med en høy loftsetasje, med takvinkel på inntil 35 grader. Ved å forhindre en slik fremtidig mulighet vil sol/skyggeforholdene for naboeiendommen (73/209) bli bedre selv om bygget får økt gesimshøyde på 0,4 m. Et nytt vedlegg 8 i saken viser forskjellen mellom bygget slik det nå bygges og hvordan bygget kunne blitt bygd i tråd med reguleringsplanen og 35 graders takvinkel.

8 Ny vurdering: Rådmannen beklager at det ble gitt feil opplysninger i sak 013/09. Behandlingen av søknaden om rammetillatelse er imidlertid basert på riktige opplysninger knyttet til takvinkel, slik at feilen kan rettes opp ved en ny behandling av klagesaken og endring av vilkåret om flatt tak. Fylkesmannen er orientert om dette, slik at de avventer sin behandling av klagen til kommunen har fått rettet opp feilen. Det nye vedlegg 8 i saken viser tydelig at reguleringsplanens tillatte takhøyde gir dårligere sol/skyggeforhold for eiendommen 73/209, enn det som er omsøkt. For å unngå etablering av en loftsetasje med større takvinkel på et senere tidspunkt, bør det settes et vilkår om bygningen ikke skal ha en større takvinkel enn 16 grader. Rådmannen anbefaler planutvalget å avslå klagen, men endre ordlyden i vilkåret. FORSLAG TIL VEDTAK: 1. Klage på dispensasjon for utkraging på 0,9 m og økt gesimshøyde med 0,4 m til kotehøyde 164,4 moh avslås. 2. Det settes et nytt vilkår for å øke gesimshøyden med 0,4 m til 164,4 m. Vilkåret er at bygningen ikke skal ha en større takvinkel enn 16 grader. 3. Dette vedtaket erstatter planutvalgets tidligere vedtak i sak 013/ Vedtaket oversender Fylkesmannen i Hedmark til videre behandling.

9