Saksbehandler: Mette Cranner Arkiv: GBNR 114/513 Arkivsaksnr.: 12/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Mette Cranner Arkiv: GBNR 114/513 Arkivsaksnr.: 12/ Dato: /513, 114/514, 114/175 - CAPJONSGATE 2, HAUGES GATE 40, 42 NYBYGG, DISPENSASJON INNSTILLING TIL: Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak: 1. Søknad om dispensasjon datert for plassering av byggverk nærmere nabogrense enn byggverkets halve høyde og nærmere nabogrense enn 4 meter innvilges. Følgende er lagt til grunn for innvilgelse av dispensasjonen: Hensynene bak bestemmelsene om avstand til nabogrense i plan- og bygningsloven 29-4 blir ikke vesentlig tilsidesatt da tiltaket ivaretar hensynet til brannsikkerhet, lys, rom og utsikt på en tilstrekkelig måte. Videre innebærer tiltaket en urban fortetting med kvalitet i kort avstand fra kollektivknutepunkt og sentrum. Tiltaket er i samsvar med kommunens bystrategi og rikspolitiske retningslinjer for areal og transportplan. 2. Rådmannen gis fullmakt til å ferdigbehandle saken og innvilge rammetillatelse. Osmund Kaldheim rådmann á Bertil Horvli byutviklingsdirektør

2 â 114/513, 114/514, 114/175 - CAPJONSGATE 2, HAUGES GATE 40, 42 - RIVING/NYBYGG AV BOLIGBLOKK MED 26 LEILIGHETER + PARKERINGSKJELLER Hensikten med saken Drammen kommune mottok den søknad om rammetillatelse for et leilighetsbygg på 38 leiligheter i 4 etasjer med tilhørende parkeringskjeller og utomhusareal i Capjonsgate 2 (vedlegg 1). Det ble samtidig søkt om tillatelse til riving av de eksisterende bygninger på eiendommen. Tiltaket krevde også søknad om dispensasjon fra plan- og bygningslovens krav om fire meters avstand mellom byggverk og nabogrense i Dette fordi tiltaket er utformet med deler av bygget plassert nærmere nabogrunn enn fire meter, og det ikke er mottatt avstandserklæring fra nabo for dette. Søknad om dispensasjon ble mottatt (vedlegg 2) Hensikten med denne saken er å ta stilling til behovet for dispensasjon og søknad om dispensasjon av Saksutredning Tiltaket er utformet som et leilighetsbygg med fire etasjer hvor toppetasjen er inntrukket i henhold til Kommunedelplan for Drammen sentrum, vedtatt Bygget er utformet som en kompakt boligblokk tilpasset urbane strøk. Bygget er prosjektert som hjørnebygg med teglfasader og delvis inntrukne balkonger mot Capjonsgate og Haugesgate. Bygningen er frittliggende med grøntrabatter rundt hele bygningen og lekeplass i bakgård. Det er mottatt protester fra to av naboene til eiendommen ved advokat Halvor Storemoen. Protestene er knyttet til byggverkets plassering og høyde. Etter de protesterende naboenes syn skal byggverket plasseres minst halve høyden fra nabogrense(vedlegg 3). Videre har naboene ved sin advokat bemerkninger til byggets høyde og utforming, samt spørsmål til geotekniske forhold. Naboprotestene er kommentert i brev av ved ansvarlig søker Halvorsen & Reine AS (vedlegg 4) Etter plan- og bygningsloven 29-4 første ledd skal byggverkets plassering og høyde godkjennes av kommunen. Etter bestemmelsens annet ledd skal byggverk ha en avstand til nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under fire meter dersom ikke annet er bestemt i gjeldende kommuneplan (herunder kommunedelplaner) eller reguleringsplan. Kommunedelplan for Drammen sentrum har ingen bestemmelse om plassering av byggverk nærmere nabogrense enn fire meter. Det omsøkte tiltaket utfordrer både bestemmelsen om minste avstand på fire meter, og avstand tilsvarende byggets halve høyde. Deler av bygget har fått en høyde som tilsier at byggverkets avstand til grense skulle vært seks meter. Dertil er parkeringskjelleren plassert i en avstand av en meter fra nabogrensene. Tiltaket er dermed avhengig av dispensasjon fra avstandsreglene i plan- og bygningsloven 29-4.

3 Kommunedelplan for Drammen sentrum angir maksimale gesimshøyder for byggverk innenfor planområdet. I det aktuelle kvartalet er den maksimale gesimshøyde satt til 10 meter, og angitt som fire etasjer med øverste etasje tilbaketrukket. Kommunedelplanen har ingen regel om maksimal mønehøyde, men fastslår at bygninger med skråtak mot gaten kan ha maksimalt 45 grader helling. Hensikten er at takkonstruksjoner med slik helning ikke påvirker lys og luftighet i gaterommet. Det er også fast praksis at byggverk med flate inntrukne toppetasjer som ligger innenfor en linje med 45 graders vinkel trukket fra gesims tillates ettersom de heller ikke påvirker lys og romforhold. Dispensasjoner Etter plan- og bygningsloven 19-1 krever dispensasjon grunngitt søknad. Kommunen har mottatt slik søknad Søknaden er begrunnet med at byggverket ligger i varierende avstand fra nabogrensen og dispensasjonen gjelder bare for de ytterste fløyer av bygget mens den midterste delen av bygget har en avstand på hele 12.1 meter til nabotomten. Videre påpekes at prosjektet ligger i det som er definert som indre sone i kommunens bygningsvedtekter. Ved å studere bebyggelsesmønsteret i denne sonen vil man etter søkers syn finne at nye prosjekter konsekvent er plassert fire meter fra nabogrensen. Søker påpeker at en ytterligere innskrenkning i prosjektet vil medføre problemer med hensyn til bokvaliteter i prosjektet. Kommunen har anledning til å innvilge dispensasjon fra bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven med hjemmel i samme lovs Kommunen kan etter bestemmelsen sette vilkår for å gi dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannens vurdering Avstandsbestemmelsen i plan- og bygningsloven 29-4 er først og fremst begrunnet ut fra brannsikringsmessige hensyn samt hensynet til naboer, ved at den sikrer rom, utsikt og lys til den enkelte eiendom. I den foreliggende saken er avstanden til nabobygg tilstrekkelig med hensyn til mulig brannsmitte. Byggverket har fått en minste avstand til bebyggelsen på nabotomten som tilsvarer minst 8 meter. Etter rådmannens syn er avstanden tilstrekkelig til å gi akseptable lysforhold. Tiltaket er også utformet med sprang slik at konstruksjonen ikke vil virke ruvende eller voluminøs på nabobebyggelsen. Etter rådmannens syn vil ikke hensynene bak bestemmelsen i 29-4 bli vesentlig tilsidesatt. Det er åpenbart at tiltaket blir vesentlig større enn det byggeri som finnes på eiendommene i dag. Tomtene er i dag bebygget med småhus i tre av usikker kvalitet. Tiltaket vil utvilsomt legge beslag på mer kveldssol og få en større fasade og tyngre volumvirkninger mot nabotomtene. Tiltaket medfører dog ikke en utvikling som er upåregnelig for denne typen sentrumsnære eiendommer. Urban utvikling i områder med korte avstander til kollektivknutepunkter er både i samsvar med Drammen kommunes bystrategi og rikspolitiske retningslinjer for areal og transportplanlegging. Tiltaket er tilpasset tomtens terreng og det anlegges grøntarealer rundt bygningen. Dette er med på å ivareta grøntdraget langs Capjonsgate og Haugesgate. Videre medfører tiltaket en vesentlig heving av bostandarden på eiendommene. Rådmannen påpeker også at tiltaket medfører en redusert fare for brannsmitte ved høyere avstand til nabobyggene enn dagens situasjon, og at tiltaket er underlagt dagens tekniske krav.

4 Rådmannen har etter en samlet vurdering av det ovennevnte kommet til at fordelene ved å innvilge dispensasjon er vesentlig større enn ulempene. Rådmannen anbefaler etter dette at dispensasjon fra avstandskravet i plan- og bygningsloven 29-4 innvilges for tiltaket.

5 Vedlegg: 1. Søknad om rammetillatelse og tegninger 2. Søknad om dispensasjon av Brev om naboprotester av fra Advokat Halvor Storemoen 4. Svar på naboprotester av fra Halvorsen & Reine AS á