SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget /08 KNO Kommunestyret /08 KNO

Transkript

1 KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget /0 KNO Kommunestyret /0 KNO Saksansv. : Rune Lund Arkiv: R-0704, K2-L12 : Arkivsaknr.: 07/1932 REGULERINGSPLAN 0704 ØVREBYEN PARK - SLUTTBEHANDLING Vedlegg: 1. Plankart, datert , revidert Reguleringsbestemmelser, datert , sist revidert Planbeskrivelse, datert , revidert Illustrasjonsplan/oppriss, datert , revidert Illustrasjonsplan under bakken, datert , revidert Illustrasjoner, datert Sammendrag av høringsuttalelser, datert høringsuttalelser 9. Brev fra Arkitektlaget, Avklaring vedrørende konsekvensutredning, datert Dokumentliste: 1. Brev fra Fylkesmannen, Avklaring av innsigelse, datert Brev til Fylkesmannen vedrørende innsigelse, datert Plansak 011/0, Reguleringsplan 0704 Øvrebyen Park offentlig ettersyn, datert Forslag til utbyggingsavtale, datert Støyberegninger, datert Søknad fra Arkitektlaget om utlegging til offentlig ettersyn, datert Plansak 020/07, Igangsetting forslag til reguleringsplan Øvrebyen Park, datert Brev fra Arkitektlaget AS med tiltakshavers kommentarer til innkomne innspill, datert Div. bygg i Øvrebyen. Forenklet plan og snitt., datert , utarbeidet av Arkitektlaget. 10. Kommunens premisser før arkitektkonkurransen, datert uttalelser til oppstart 12. Sentrumsplanen, vedtatt Saksopplysninger: På vegne av Rimfeldt Eiendom AS har Arkitektlaget AS utarbeidet reguleringsforslaget 0704 Øvrebyen Park. Bakgrunn Plantasjen har flyttet fra sine gamle lokaler i Øvrebyen til Langeland, og tiltakshaver ønsker å videreutvikle tomta. I denne forbindelse arrangerte Rimfeldt Eiendom AS i 2006 en arkitektkonkurranse. I forkant av konkurransen hadde kommunen utarbeidet premisser for utviklingen av området. Prosjektet som ble kåret til vinner var utarbeidet av Arkitektlaget AS.

2 Beliggenhet og avgrensning Planområdet ligger sentralt i Kongsvinger by, på nordsiden av Øvre Langelandsveg og nederst i bydelen Øvrebyen.

3 Planen er i hovedsak avgrenset av Øvre Langelandsveg, Rynningsgate og forlengelser av Alfsgate og Oberst Krebsgate. Øvre Langelandsveg inngår i planen. Øvrebyen Park ligger ikke innenfor planavgrensningen i Sentrumsplanen. Planområdet i dag Bygningsmassen fra nedlagt gartnerivirksomhet preger store deler av området. Mot Øvre Langelandsveg er det variert bebyggelse, ut mot Rynningsgate ligger et borettslag. Planområdet inngår i reguleringsplanen for Øvrebyen, vedtatt , og er der regulert til byggeområde for boligformål. Området grenser til arealer som er båndlagt og regulert til Spesialområde bevaring. Eksisterende reguleringsbestemmelser for planområdet sier blant annet: Nybygg skal ikke oppføres i mer enn to etasjer. Nybygg skal fortrinnsvis oppføres i tre. Ny bebyggelse skal gis en eksteriørutforming, fasade, vindusinndeling og materialbehandling som harmonerer med den eksisterende trebebyggelsens særpreg. Planprosess Prosjektet som vant arkitektkonkurransen, avvek fra premissene som var utarbeidet av kommunen på to vesentlige punkter; Bebyggelsen var for høy Alle eksisterende bygninger var revet bortsett fra 73/125 (eksisterende boliger ut mot Rynningsgate). Vinnerprosjektet ble sendt til berørte myndigheter, museene, grunneiere og naboer for uttalelse. Det kom inn åtte uttalelser. På bakgrunn av uttalelsene og etter dialog med ulike aktører, ble følgende endringer tatt inn i prosjektet; Sveitserhuset og Epidemisykehuset ble bevart Bygningene langs Alfsgate ble redusert i høyde Utforming av tak ble endret for å bryte ned bygningenes volum Bygningen langs Rynningsgate ble flyttet lenger inn på tomta Først etter at disse endringene var gjort, ble reguleringsarbeidet formelt satt i gang. I planbeskrivelsen (vedlegg 3) gis det en oppsummering av dialogen som ble ført med ulike aktører. Reguleringsplanens hovedtrekk Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for boliger. Illustrasjonsplanen viser fem nye boligbygg innenfor planområdet. Da reguleringsforslaget ble sendt ut på høring, var det ikke endelig avklart om Rynningsgate borettslag skulle innlemmes i prosjektet. I løpet av høringsperioden har det blitt klart at byggene ikke innlemmes og at de dermed vil bestå som i dag. Tiltakshaver ønsker foreløpig ikke å anslå hvor mange boenheter som vil bli etablert. Utbyggingstakt eller omfang er heller ikke fastlagt. Sentralt i området ligger et felles leke/oppholdsareal. Overflateparkering ønskes holdt til et minimum. Boenhetenes behov for parkering er i hovedsak tiltenkt i kjellere under den viste bebyggelsen. Parkeringskjeller har atkomst fra Øvre Langelandsveg. Kantsteinsparkering som skal opparbeides langs Øvre Langelandsveg og Rynningsgate inngår i parkeringsregnskapet. Både Sveitserstilhuset og Epidemisykehuset er foreslått regulert til kombinerte formål da bruken av disse bygningene i fremtiden ikke er fastlagt. Det må imidlertid legges opp til virksomhet som ikke genererer mye biltrafikk. Reguleringsplanen viser et sammenhengende gang- og sykkeltilbud på nordsiden av Øvre Langelandsveg. Det vises også en ny forbindelse fra eksisterende gang- og sykkelveg sør for Øvre Langelandsveg og over ved krysset Rynningsgate/Øvre Langelandsveg.

4 I tillegg vises en ny gangforbindelse i forlengelsen av Alfsgate mot Rynningsgate og fra Alfsgate til Øvre Langelandsveg. Konsekvensutredning I Forskrift om konsekvensutredning 3.1 g) heter det at reguleringsplaner for utvikling av by- og tettstedsområder skal vurderes etter forskriften 4 dersom de kan få vesentlige virkninger på naturressurser eller samfunn. I 4 a) heter det blant annet at planer og tiltak etter 3 skal behandles etter forskriften dersom de er lokalisert i eller kommer i konflikt med områder med særlig verdifulle landskap, naturmiljø, kulturmiljø som er vernet eller fredet. Med de tilpasninger som er gjort i forhold til tilgrensende verneverdig bebyggelse og med de valg som er gjort i forhold til bevaring av bygninger i planområdet, vurderes dette slik at krav om konsekvensutredning ikke utløses. Støy Det er foretatt støyberegning langs Øvre Langelandsveg. Denne viser at det er nødvendig med støydempende tiltak på terrassene i bygg som vender ut mot Øvre Langelandsveg. Utbyggingsavtale En utbyggingsavtale vil bli underskrevet før kommunestyret vedtar reguleringsplanen. Ønske om utbygging på naboeiendom, Rynningsgate Det gjøres oppmerksom på at en av planområdets naboer, Erik Haug gnr/bnr 73/100 og 73/376, har kommet med ønske om å rive eksisterende bygninger og bygge ut sin tomt på tilsvarende måte som Øvrebyen Park. Forslaget er ikke behandlet formelt da et tilstrekkelig utarbeidet prosjektforslag ikke foreligger. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 29. februar 11. april 200. Det kom inn 10 høringsuttalelser. Det er foretatt mindre justeringer av planforslaget etter høring, se Sammendrag av høringsuttalelser med kommentarer (vedlegg 7). De viktigste endringene er: alternativet som viser riving av Rynningsgate BRL er ikke lenger med det er innført krav om saltak krav til parkering følger vedtektene utenom sentrumskjernen krav til uteoppholdsareal er økt til 0 m2 I tillegg er det foretatt justeringer av bestemmelsene. Fylkesmannen fremmet en innsigelse i høringsperioden på grunn av at støydempende tiltak ikke var innlemmet i planforslaget. Bestemmelsene ble så korrigert og Fylkesmannen frafalt sin innsigelse. Vurdering: Arealbruk Planområdet må ses i sammenheng med resten av bydelen Øvrebyen. Det er positivt at det tilrettelegges for boliger. Det er også positivt å få istandsatt det fraflyttede hagesenterområdet. Dersom dette ikke skjer, kan det komme virksomhet i dagens lokaler som medfører mye biltrafikk og dermed trafikkfarlige situasjoner. Fellesarealet mellom de planlagte bygningene vil bli opparbeidet som et møtested//lekeplass. Gang- og sykkelveg er foreslått lagt på oversiden av lindetrærne langs Øvre Langelandsveg for å kunne bevare trærne. De nye gangforbindelsene i nord og øst vil bedre framkomstmulighetene for de myke trafikkantene. Det kreves imidlertid ikke at gangforbindelsen i nord i sin helhet blir opparbeidet slik den framstår på reguleringsplanen. Fra trafoen og vestover mot Rynningsgate blir det vanskelig å føre fram gangvegen slik den er regulert uten at det vil påføre naboene uforholdsmessig store ulemper. Særlig for beboerne i Rynningsgate BRL vil gangvegen slik den er vist komme tett inn på atkomstparti og privat hage. Gangvegen vil derfor bli opparbeidet fra Alfsgate og fram til trafoen, den øvrige biten til Rynningsgate vil bli vurdert for seg. Det vil

5 imidlertid bli vurdert å opparbeide en smalere gangforbindelse på strekningen. Den bør fortrinnsvis legges på nordsiden av vegetasjonen slik at denne kan opprettholdes. Ettersom traseen for stien ikke er bestemt, er gang- og sykkelvegen regulert i full bredde slik at man har mulighet til å tilpasse traseen i en senere fase. Fra øst kan gang- og sykkelvegen benyttes som atkomst til parkeringsplassen vest for Oberst Krebs gate 1. Det er teknisk forvaltning som har vært pådriver for å få etablert den nye gangforbindelsen fra Alfsgate til Rynningsgate. Det meste av parkeringen legges under bakkenivå, noe som er god og framtidsrettet byplanlegging. Atkomsten til parkeringskjelleren krysser gang- og sykkelvegen langs Øvre Langelands veg. Det er viktig at nedkjøringa til parkeringskjelleren gis en utforming som bidrar til å forhindre trafikkfarlige situasjoner. Det er positivt at eksisterende grønne innslag langs Øvre Langelandsveg bevares. Dette gjelder blant annet en platanlønn, en lystlund og sju lindetrær langs vegen. Øvrig vegetasjon innenfor planområdet er ikke vernet, men det er en intensjon om å bevare verdifull vegetasjon som ikke kommer i konflikt med prosjektet. Høyder/volum: Det var stor motstand mot etablering av nye bygg med høyder som vist i vinnerutkastet fra arkitektkonkurransen. Langs forlengelsen av Alfs gate opprettholdes kravet om maks mønehøyde på 19 m.o.h. Her er det lagt vekt på å tilpasse seg målestokken til nabobebyggelsen i øst som er regulert til Spesialområde bevaring. I tillegg er det viktig for naboene i nord at disse byggene ikke blir for høye. Dagens høyde på nabobygg i Alfs gate er på 1,9 m. Mønehøyden i det opprinnelige vinnerutkastet var her 194,. Mønehøyden er altså redusert med 5, m. Mønehøyden på Rynningsgate BRL i vest er 19,6. Langs Øvre Langelandsveg aksepteres en høyde på 1,5 m noe som er høyere enn det opprinnelige kravet. Her nærmer vi oss de mer typiske bygatene, og høyden er derfor vurdert som akseptabel. Bygningen som ligger i krysset Øvre Langelandsveg/Storgata er høyere enn det planlagte bygget, se illustrasjon. Bygningenes volum bør nedtones ved hjelp av tiltak på tak og fasade. Utbyggingsområdet bør ikke få et for homogent uttrykk Øvrebyens mangfold og variasjon skal imøtekommes. At Sveitserhuset, Epidemisykehuset og Rynningsgate BRL bevares, bidrar også til mangfold, variasjon og tilknytningen til det autentiske bygningsmiljøet i Øvrebyen. For å sikre en viss sammenheng mellom eksisterende og ny bebyggelse, er det satt krav om saltak på ny bebyggelse. Dette kravet ble ikke satt før etter høringsperioden. Kommentarer til skisseprosjektet Høydebegrensningene gitt av kommunen ga følgende forslag til utforming av bygg: Bygningsrekka i nord har to etasjer mot nord (forlengelsen av Alfs gate). Mot sør har byggene i tillegg en sokkeletasje og en inntrukket loftsetasje. Bygget i sør (mot Øvre Langelandsveg) har to etasjer med en inntrukket loftsetasje. Bygget i vest har to etasjer mot Rynningsgate. Mot øst har disse byggene i tillegg en sokkeletasje og en inntrukket loftsetasje. Illustrasjonene viser bygningenes utforming i skisseprosjektet. Bredden på byggene, krav til mønehøyde og saltak gjør at det blir vanskelig å etablere fullverdige saltak. Konkrete løsninger må derfor vurderes i byggesaken. Dersom forslagsstiller i byggesaken kan vise til gode løsninger, kan det vurderes å gi en dispensasjon fra reguleringsplanen. Universell utforming

6 Det er et mål å tilrettelegge nye boligområder i tråd med prinsippene om universell utforming. I dette prosjektet er det imidlertid en del naturgitte forutsetninger som gjør at det er vanskelig å etablere alle gang- og sykkelveger med en svak nok helning som er 1:20. Det stilles imidlertid krav om at det skal være 1:20 fra gang- og sykkelvegen langs Øvre Langelandsveg og inn i området. Skolekapasitet Området ligger i skolekretsen til Langeland skole som i dag er tett oppunder sin kapasitetsgrense. Tiltakshaver har ikke tatt stilling til hvilke aldersgrupper som er målgruppen i prosjektet, men det er lite trolig at det blir mange barnefamilier som flytter inn. Reguleringsbestemmelser Da planforslaget ble lagt ut på høring, var ikke bestemmelsene tilstrekkelig gjennomarbeidet. I saken ble det derfor nevnt alternative bestemmelser. Flere av høringsinstansene ga sin tilslutning til vurderingen som ble gjort i saken. Etter høringsperioden er bestemmelsene korrigert. Her kommenteres noen av de viktigste endringene. Se for øvrig Sammendrag av høringsuttalelser med kommentarer i vedlegg 7. Tiltakshaver ønsket å ha med følgende bestemmelse fra Sentrumsplanen: Gjesteparkering kan skje på gategrunn, eller på annen manns eiendom mot fremvisning av tinglyst erklæring, innenfor en avstand på maks avstand. Bestemmelsen er med i sentrumsplanen fordi det der er flere offentlige parkeringsplasser hvor dette kan være aktuelt. I Øvrebyen er det ikke tilsvarende offentlige parkeringsplasser eller andre arealer som en ønsker å benytte i denne sammenhengen. Forslag til bestemmelse er derfor tatt ut. Tiltakshaver ønsket å benytte normen for parkering som er satt i Sentrumsplanen, mens teknisk forvaltning mente det var riktig å benytte vedtektene som gjelder utenfor selve sentrumskjernen. Begge alternativene ble lagt ut på høring. Både Hedmark fylkeskommune og Statens vegvesen ga sin tilslutning til at vedtektene utenfor selve sentrumskjernen må benyttes i dette området. Ettersom området ligger utenfor selve sentrumskjernen, vil det bli behov for flere biler pr. husstand enn i sentrum. Kravene som stilles her er de samme kravene som ble stilt ved utbyggingen av Galgebakken. Tilbakemeldinger derfra tyder på at parkeringsdekningen fungerer bra. Argumentet for et lavere parkeringskrav i sentrumskjernen, er at det der er tilgang på offentlige overflateparkeringsplasser. I dette området er det ikke tilgang på nærliggende offentlige overflateparkeringsplasser, og det er ikke akseptabelt å overføre problemene med for dårlig parkeringskapasitet på naboeiendommene. Kaotiske parkeringsforhold gir ikke et godt bomiljø og fører til stor misnøye både for nye beboere og dagens naboer. Dersom dette skal bli et vellykket prosjekt, må derfor parkeringsbehovet løses innenfor planområdet. På lik linje med i boligområdene, må det for kombinerte formål stilles krav om parkeringsdekning. Reguleringsbestemmelsene i denne saken vil skape presedens for andre sentrumsnære områder utenfor sentrumskjernen. Det er derfor viktig med krav til parkeringsdekning som legger til rette for gode og velfungerende bomiljø. I høringsforslaget var sentrumsplanens krav til uteoppholdsareal tatt inn, dvs at alle nye boenheter større enn 50 m2 i planområdet skulle ha tilgang til egnet uteoppholdsareal på minst 25 m2. I saken ble det varslet at kravet skulle vurderes nærmere i høringsperioden. Resultatet har blitt at det settes krav om 0 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet. Dette er kravet som vil bli foreslått ved rullering av kommuneplanens arealdel. Beslutningen som tas i Øvrebyen Park vil bli retningsgivende for tilsvarende prosjekter. Flere av reguleringsbestemmelsene er etter høringsperioden strammet inn, se Sammendrag av høringsuttalelser. Hensikten med dette er å sikre at dette blir et område med god kvalitet som tilpasser seg omgivelsene i Øvrebyen. Dersom det i byggesaken vises en god løsning som ikke holder seg innenfor reguleringsbestemmelsene, kan det

7 imidlertid vurderes å gi en dispensasjon. Dette anses for å være en bedre løsning enn å gi friere tøyler i reguleringsplanen. Konklusjon Det er positivt at området forskjønnes og at det tilrettelegges med boliger. Ved å bevare bygningene Sveitserhuset, Epidemisykehuset og Rynningsgate BRL og gi ny bebyggelse høyder og arkitektonisk utforming som harmonerer med eksisterende bebyggelses særpreg, bør utbyggingen av Øvrebyen Park kunne bidra til en positiv byutvikling. Rådmannens INNSTILLING Forslag om regulering 0704 Øvrebyen Park vedtas. Plankartet er datert 4.2.0, sist revidert Reguleringsbestemmelsene er datert 13.2, sist revidert , Takformer: Ny bebyggelse skal ha saltak som hovedform med takvinkel 1 35 grader. Bruk av takoppløft, arker og inntrukket loftsetasje skal godkjennes av kommunen før igangsettingstillatelse kan gis Uteoppholdsareal: Alle nye boenheter i planområdet skal ha tilgang til egnet uteoppholdsareal på minst 65m2. Illustrasjonene er datert Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven Planutvalget PL-030/0 INNSTILLING: Forslag om regulering 0704 Øvrebyen Park vedtas. Plankartet er datert 4.2.0, sist revidert Reguleringsbestemmelsene er datert 13.2, sist revidert , Takformer: Ny bebyggelse skal ha saltak som hovedform med takvinkel 1 35 grader. Bruk av takoppløft, arker og inntrukket loftsetasje skal godkjennes av kommunen før igangsettingstillatelse kan gis Uteoppholdsareal: Alle nye boenheter i planområdet skal ha tilgang til egnet uteoppholdsareal på minst 65m2. Illustrasjonene er datert Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven Innstillingen er enstemmig Kommunestyret KS-110/0 VEDTAK: 1. Forslag om regulering 0704 Øvrebyen Park vedtas. Plankartet er datert 4.2.0, sist revidert Reguleringsbestemmelsene er datert 13.2, sist revidert , Takformer:

8 Ny bebyggelse skal ha saltak som hovedform med takvinkel 1 35 grader. Bruk av takoppløft, arker og inntrukket loftsetasje skal godkjennes av kommunen før igangsettingstillatelse kan gis Uteoppholdsareal: Alle nye boenheter i planområdet skal ha tilgang til egnet uteoppholdsareal på minst 65m2. Illustrasjonene er datert Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven Punkt 1 ble vedtatt med 29 (Ap 10, H 5, PP 5, Frp 6, SV 2 og Krf 1) mot 3 (SV 1 og Sp 2) stemmer. Punkt 2 ble enstemmig vedtatt. Rett utskrift Dato: Kopi til: Arkitektlaget AS Rimfeldt Eiendom AS v/karl Erik Rimfeldt Teknisk forvaltning Vedlegg: REGULERINGSPLAN 0704 ØVREBYEN PARK - SLUTTBEHANDLING Plankart 0704 Øvrebyen Park.pdf Reguleringsbestemmelser 0704 Øvrebyen Park.pdf Planbeskrivelse.pdf Illustrasjonsplan.pdf Illustrasjonsplan under bakken.pdf Sammendrag av høringsuttalelser.doc KONGSV-A-LAG-Konsekvensutredning.pdf Illustrasjoner.pdf

9