Byggesak, kart og oppmåling Namsos. 65/1040/0/3 - Overtredelsesgebyr for ulovlig å ha tatt i bruk 10 hybler i bygård

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2013/ Saksbehandler: Stein Arve Hagen Saksframlegg 65/1040/0/3 - Overtredelsesgebyr for ulovlig å ha tatt i bruk 10 hybler i bygård Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling Namsos kommune ilegger i medhold av plan- og bygningsloven 32-8 overtredelsesgebyr for ulovlig å ha tatt i bruk 10 hybler i ombygd bygård på eiendommen gnr. 65, bnr. 1040, snr. 3 Abel Meyers gate 13 i Namsos sentrum: hybler er innflyttet og tatt i bruk uten at kommunen v/avdeling byggesak, kart og oppmåling (BKO) har gitt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Størrelse på overtredelsesgebyret som ilegges ansvarlig søker/tiltakshaver, NEO Invest as, fastsettes til samlet å utgjøre kr ,- Overtredelsesgebyret tilfaller kommunen. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 32-8, Byggesaksforskriften 16-1, 16-2 Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret sist revidert og vedtatt av kommunestyret , - delegasjon til Namsos Plan, byggesak og teknisk drift.

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I /1040/0/3 Abel Meyersgate 13, Byggingeniør Einar Olsen ett-rinn, bruksendring og ombygging X Fotoer etter befaring U /1040 Abel Meyers gate 13 - Byggingeniør Einar Olsen Mangler ved søknad / videre saksgang. U Svar til ansvarlig søker Inger Lyng I Redegjørelse/mangler ved søknad BEO I Tegninger Byggingeniør Einar Olsen I Betonggulv isolasjon Byggingeniør Einar Olsen U /1040 Abel Meyers gate 13 - Byggingeniør Einar Olsen AS Videre saksgang S /1040 Abel Meyers gate 13 - Søknad om bruksendring med ombygging fra kontorer til boligformål/hybler: U Manglende dokumenter neo@beoas.no I Revidert søknad og diverse Nils Einar Olsen tilleggsopplysninger U Kommentar på mottatt 'Nils Einar Olsen' dokumentasjon I Bekreftelse fra ansvarlig søker Nils Einar Olsen U /1040 Abel Meyers gate 13 - Byggingeniør Einar Olsen m.fl. Melding om vedtak. X Godkjente dokumenter U Svar til ansvarlig søker 'Nils Einar Olsen' I /1040/0/3 - Søknad om endring av Byggingeniør Einar Olsen gitt godkjenning U /1040/0/3 Abel Meyers gate 13 - NEO Invest AS Videre saksgang. I Forespørsel fra ansvarlig søker. Nils Einar Olsen I Svarbrev vedr merknader og Byggingeniør Einar Olsen mangler i brev av S /1040 Abel Meyers gate 13 - Søknad om endring av tidligere godkjent bruksendring/ombygging. I Mangler ved søknad neo@beoas.no U Vedr. mangler ved søknad Nils Einar Olsen I Redgjørelse fra ansvarlig søker Nils Einar Olsen U Spørsmål til ansvarlig søker. Nils Einar OLsen I Redgjørelse fra ansvarlig søker Nils Einar Olsen U Tilsvar vedr. krav om neo@beoas.no heis/løfteplattform. I Søknad om dispensasjon fra TEK 10 Byggingeniør Einar Olsen I Redegjørelse / endring av prosjekt Byggingeniør Einar Olsen I Revidert plantegning 2. etg Byggingeniør Einar Olsen U Beskjed til ansvarlig søker vedr. sperring av gate ibf. NEO I nvest as 2

3 byggevirksomhet. N Beskjed til bydrift vedr. sperring av Nils Hallvard Brørs gate / nabogate U /1040 Abel Meyers gate 13 - NEO Invest AS Melding om vedtak. X Vedr. avstenging deler av gate U Vilkår for avstenging/montering av Nils Einar Olsen gjerde i gate X Orientering til utvalget U Melding om vedtak - 65/1040 Abel NEO Invest AS Meyers gate 13 X Særutskrift - 65/1040 Abel Meyers gate 13 - Søknad om endring av tidligere godkjent bruksendring/ombygging. X Godkjente dokumenter - endring av tillatelse I Vedr. nabovarsel mv. Niklas Gundersen U VS: Mottatt klage Niklas Melbye Gundersen I Redgjørelse fra klager Niklas Melbye Gundersen U Orientering vedrørende nabovarsling Niklas Melbye Gundersen X Vedlegg til saksfremlegg - Orientering om krav til heis og løfteplattform i bygninger I Melding fra Namsos bydrift Namsos Kommune - Marita Fjær U Forhåndsvarsel om pålegg om NEO Invest AS opphør av bruk, ilegging av tvangsmulkt og overtredelsesgebyr. I /1040/0/3 - Søknad om Byggingeniør Einar Olsen AS midlertidig brukstillatelse U /1040/0/3 Abel Meyers gate 13 - NEO Invest AS Midlertidig brukstillatelse S /1040/0/3 - Overtredelsesgebyr for ulovlig tatt i bruk 10 hybler i bygård Vedlegg: Reguleringsbestemmelser Oversiktskart, 1:2000 Situasjonskart, 1: stk. plan-/snittegninger 3

4 Saksopplysninger Kort beskrivelse av tiltaket: Tiltaket gjelder tidligere godkjent bruksendring med tilhørende ombygging av bygård med 10 hybler på eiendommen gnr. 65, bnr. 1040, snr. 3 Abel Meyers gate 13, 7800 Namsos. Prosjektet omfatter 6 hybler i underetasje og 4 hybler i 1. etasje med fellesareal som inkluderer felles kjøkken og oppholdsrom i del av underetasje. Hver enkelt hybel vil få separat dusj/wc-rom. Hjemmelshaver: Ansvarlig søker for hele tiltaket: Tiltakshaver: NEO Invest as NEO Invest as NEO Invest as Ulovligheten gjelder i forhold til at 10 nye hybler i ombygd bygård var innflyttet og tatt i bruk uten at kommunen hadde gitt nødvendige tillatelser, dvs. midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Foranledning til saken: Tillatelse til bruksendring/ombygging ble gitt etter politisk vedtak den Tillatelse til endring ble gitt etter politisk vedtak den Namsos bydrift varslet den byggesaksavdelingen (BKO) om at 10 hybler på eiendommen gnr. 65, bnr. 1040, snr. 3 Abel Meyers gate 13 var tatt i bruk uten nødvendig brukstillatelse. Dette forhold ble kjent for Namsos bydrift etter at Midtre Namdal Avfallsselskap på et tidligere tidspunkt, dvs. den hadde varslet Namsos bydrift om problemer med mye avfall i bakgård. MNA opplyste at de ikke hadde mottatt innmelding på at nevnte hybler var tatt i bruk. Namsos bydrift tok da kontakt med daglig leder Nils Einar Olsen i NEO Invest as (ansvarlig søker/tiltakshaver) om saken og fikk da bekreftet at totalt 10 hybler med kjøkken var blitt tatt i bruk den 20.august Avdeling byggesak, kart og oppmåling(bko) sendte da den ut varsel om opphør av bruk og ileggelse av tvangsmulkt med svarfrist for tilbakemelding/uttalelse til I samme brev fra (BKO) datert ble det gitt forhåndsvarsel om at overtredelsesgebyr ville bli vurdert. Søknad om midlertidig brukstillatelse ble mottatt hos BKO den Avdeling byggesak, kart og oppmåling gav midlertidig brukstillatelse den SAKSGANG: Da hybler er innflyttet og tatt i bruk uten nødvendige tillatelser fra bygningsmyndighetene, er dette å betrakte som ulovlig bruk. Tiltakshaver/ansvarlig søker Nils Einar Olsen i NEO Invest as bekreftet i samtale med representant for Namsos bydrift at hybler var blitt tatt i bruk den , noe som betyr ulovlig bruk over en tidsperiode på i overkant av 1 måned. Søknad om midlertidig brukstillatelse ble mottatt ved BKO den , mens tillatelse ble gitt av bygningsmyndighetene den Kommunen har plikt til å følge opp ulovligheter og dette er hjemlet i plan- og bygningsloven Saken ble fulgt opp med brev som belyste de ulovlige forhold og varselet om at overtredelsesgebyr ville bli vurdert for følgende forhold/arbeid: 4

5 1. Ulovlig innflytting og bruk av 10 hybler i ca. 1 måned. Det er her registrert ulovligheter etter bestemmelser i plan- og bygningsloven. I utsendt varsel om opphør av bruk til ansvarlig søker/tiltakshaver den ble det ulovlige forhold kort beskrevet, gitt frist for tilbakemelding og i tillegg ble det gitt forhåndsvarsel om at bygningsmyndighetene vurderte ileggelse av overtredelsesgebyr etter pbl for følgende regelbrudd; Pbl 32-8 Overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt; b) utfører, lar utføre, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendige tillatelser etter denne lov, eller er i strid med vilkårene i slik tillatelse, sitat slutt. Dette for følgende forhold: 1. Ulovlig bruk av 10 hybler i ca. 1 måned uten at bygningsmyndighetene har gitt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, jfr plan- og bygningslovens bestemmelser. Det ble gitt en frist til 17. oktober 2014 til å gi eventuelle merknader til forhåndsvarsl datert Den ble det mottatt søknad om midlertidig brukstillatelse fra ansvarlig søker/tiltakshaver firma NEO Invest as uten noen annen form for redegjørelse hvorfor tiltaket var tatt i bruk. Ulovlighetsoppfølging Kommunen skal forfølge overtredelse av bestemmelse gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, jfr Denne bestemmelse ble innskjerpet lovendring fra I. juli 2010 og fra samme dato ble det gitt hjemmel til å ilegge overtredelsesgebyr til den som forsettlig eller uaktsomt utfører, lar utføre, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendige tillatelser etter denne lov, eller er i strid med vilkårene i slik tillatelse, jfr b. Bestemmelsen om overtredelsesgebyr har ikke tilbakevirkende kraft og ulovlig tiltak som er gjennomført før l. juli 2010 kan ikke ilegges gebyr. I den konkrete sak er det ikke noen tvil om at pkt. l i forhåndsvarslet er foretatt etter l. juli Byggesksforskriftenes kapittel 16 omfatter overtredelsesgebyr og har føringer om maksimalt beløp og ved utmåling av overtredelsesgebyrets størrelse skal det legges vekt på hvor alvorlig overtredelsen er, jfr. 16-2: Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på hvor alvorlig overtredelsen er. Vedr. vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse etter 16-1 første ledd bokstav a til e kan det legges vekt på om eventuelt pålegg som nevnt i plan- og bygningslovens 32-8 bokstav g til l er fulgt. Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse etter 16-1 første ledd bokstav a til e og g kan det legges vekt på om overtrederen åpenbart kjente til at handlingen var i strid med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. 5

6 Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtrederen ved gjentatte anledninger har vært ansvarlig for forhold som kan medføre overtredelsesgebyr. Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsen bidrar til økonomisk gevinst, herunder om overtredelsen medfører at tiltaket eller eiendommen får en markert høyere økonomisk verdi. Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsen er gjort i vinnings hensikt. Ved vurderingen vektlegges om overtredelsen er gjort av profesjonelle aktører. Det kan legges vekt på om overtredelsesgebyret vil virke urimelig ut fra overtrederens økonomiske situasjon, sitat slutt. Vurdering - ulovlighet: NEO Invest as er en profesjonell aktør, og det må dermed kunne forventes at foretaket har inngående og tilstrekkelig kjennskap til både plan- og bygningsloven, gjeldende forskrifter og de generelle vilkår som grunnlag for vedtak i enhver byggesak. I dette tilfelle ble det innlevert søknad om midlertidig brukstillatelse til kommunen ca. 1 måned etter at hyblene var innflyttet og tatt i bruk. Søknad om midlertidig brukstillatelse kom ikke før etter at bygningsmyndighetene hadde utsendt varsel med opphør av bruk, forhåndsvarsel om tvangsmulkt og varsel om overtredelsesgebyr. I plan- og bygningsloven 23-4 står følgende: Ansvarlig søker er tiltakshavers representant overfor kommunen, og har ansvar for at søknaden inneholder nødvendige opplysninger for at kommunen skal kunne ta stilling til om tiltaket er i samsvar med bestemmelser og tillatelser gitt i eller i medhold av denne lov. Ansvarlig søker skal samordne de ansvarlige prosjekterende, utførende og kontrollerende, og påse at alle oppgaver er belagt med ansvar. Ansvarlig søker har ansvar for at tiltaket avsluttes ved innsending av nødvendige opplysninger for kommunens utstedelse av ferdigattest, sitat slutt. Forøvrig henvises til Forskrift om byggesak (byggesakforskriften) 12-2 Ansvarlig søkers ansvar Det må i slike tilfelle kunne forventes at en profesjonell aktør som NEO Invest as har vært fullstendig inneforstått med at man ikke kunne ta i bruk hybler uten at nødvendige tillatelser fra de kommunale myndigheter. Dette fremgår ellers klart og tydelig i vilkårene for den opprinnelige tillatelse datert hvor følgende er presisert: Tiltaket kan ikke tas i bruk før kommunen har utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for tiltaket, jfr. byggesaksforskriften 8-1. Det er ansvarlig søkers ansvar å sende inn søknad om ferdigattest evt. midlertidig brukstillatelse. Skjema vedlegges, sitat slutt. Videre står følgende i saksutredningen: Anmodning om ferdigattest: Ved anmodning om ferdigattest, skal det sendes inn dokumentasjon for at sluttkontrollen ikke har avdekket feil eller mangler som hindrer ferdigattest, jfr. 8-1 og 14-8 i Forskrift om byggesak (byggesaksforskriften)., sitat slutt. Med andre ord synes det ikke å herske noen tvil om at ansvarlig søker/tiltakshaver, NEO Invest as er blitt tilstrekkelig opplyst og dermed være innforstått med at disse forhold måtte være i orden før hyblene kunne tas i bruk. 6

7 Videre er det i byggesaksforskriften 16-2 et moment hvorvidt ulovlig bruk tiltaket har bidratt til en økonomisk gevinst, herunder om overtredelsen har medført at eiendommen har fått en markert høyere verdi. Administrasjonen er av den oppfatning at i dette tilfelle er det ingen tvil om at den ulovlige innflytting her medført en økonomisk gevinst for tiltakshaver. Gebyrenes størrelse: Kommunen kan forfølge, ilegge og fastsette overtredelsesgebyret i eller i medhold av Forskrift om byggesak (byggesaksforskriften), jfr. 16-1, pkt. b som lyder som følger: den som bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse til bruksendring, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse etter plan- og bygningsloven, eller er i strid med vilkårene i slike tillatelser, ilegges gebyr: 1. inntil kr der tiltaket for øvrig i det vesentlige er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. 2. inntil kr der tiltaket ikke i det vesentlige er i overensstemmelse med øvrige krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven, eller bruken kan føre til personskade, alvorlig materiell skade eller skade for miljøet 3. inntil kr der bruken har ført til, eller ved stor mulighet for at den kunne ført til personskade, alvorlig materiell skade eller skade for miljøet, sitat slutt. Vurdering gebyrets størrelse: Fastsettelse av overtredelsesgebyr bør derfor gjenspeile alvorligheten ved at en profesjonell aktør som NEO Invest as i rollen som både ansvarlig søker og tiltakshaver, ulovlig tar i bruk 10 hybler før kommunen har gitt de nødvendige tillatelser. Administrasjonen er etter en samlet vurdering kommet til at overtredelsen er å anse som avvik, og overtredelsesgebyret bør vurderes etter de begrensninger som ligger i SAK 16-1 pkt. B nr. 1 og nr. 2. Det følger av SAK 16-1 første ledd bokstav B nr. 1 at det kan ilegges overtredelsesgebyr på inntil kr ,- der tiltaket for øvrig i det vesentlige er i overenstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Og videre i nr. 2 inntil kr der tiltaket ikke i det vesentlige er i overensstemmelse med øvrige krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven, eller bruken kan føre til personskade, alvorlig materiell skade eller skade for miljøet. Bestemmelsens andre ledd gir anledning til å ilegge høyere gebyr for særlig alvorlige overtredelser. I dette tilfellet burde NEO Invest as vært bevist sitt ansvar i rollen som ansvarlig søker for gjennomføring og ferdigstillelse av prosjektet. Videre er det i 16-2 et moment hvorvidt ulovlig bruk tiltaket har bidratt til en økonomisk gevinst, herunder om overtredelsen har medført at eiendommen har fått en markert høyere verdi. Administrasjonen er av den oppfatning at i dette tilfelle har ulovlighet uten tvil gitt en økonomisk gevinst for tiltakshaver. Hvis man antar en gjennomsnittlig utleiepris pr. hybel til kr 3.000,- pr/mnd. vil dette for 10 hybler utgjøre en brutto husleieinntekt på totalt kr ,- Etter en helhetlig vurdering er administrasjonen kommet til at overtredelsesgebyret samlet bør settes til kr ,-. Beløpet er vurdert ut i fra alvorligheten ved at ulovlig tatt i bruk hybler over en tidsperiode på ca.1 måned har medført en økonomisk gevinst og i tillegg det klare faktum at en profesjonell aktør må etterkomme plan- og bygningslovens bestemmelser mht. ferdigstillelse og når et tiltak kan tas i bruk. 7

8 Namsos bydrift opplyser at kommunale avgifter fra og med 20. august vil bli etterfakturert. Konklusjon: Med bakgrunn i saksutredningen anbefaler rådmannen Namsos Plan, byggesak og teknisk drift å fatte følgende vedtak: Namsos kommune ilegger i medhold av plan- og bygningsloven 32-8 overtredelsesgebyr for ulovlig å ha tatt i bruk 10 hybler i ombygd bygård på eiendommen gnr. 65, bnr. 1040, snr. 3 Abel Meyers gate 13 i Namsos sentrum: hybler er innflyttet og tatt i bruk uten at kommunen v/avdeling byggesak, kart og oppmåling(bko) har gitt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Størrelse på overtredelsesgebyret som ilegges ansvarlig søker/tiltakshaver, NEO Invest as, fastsettes til samlet å utgjøre kr ,- Overtredelsesgebyret tilfaller kommunen. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 32-8, Byggesaksforskriften 16-1, 16-2 Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret sist revidert og vedtatt av kommunestyret , - delegasjon til Namsos Plan, byggesak og teknisk drift. 8