Byggesak, kart og oppmåling Namsos. 3/144 Elvalandsvegen Overtredelsesgebyr for ulovlig oppført garasje, bolig og etablert avløpsanlegg.

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2015/ Saksbehandler: Stein Arve Hagen Saksframlegg 3/144 Elvalandsvegen Overtredelsesgebyr for ulovlig oppført garasje, bolig og etablert avløpsanlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling Namsos kommune ilegger i medhold av plan- og bygningsloven 32-8 overtredelsesgebyr for ulovlig oppført garasje og bolig samt etablering av avløpsanlegg på eiendommen gnr. 3, bnr. 144, Elvelandsvegen 151i Namsos kommune: 1. Det er ulovlig oppført garasje og bolig samt etablert et ulovlig avløpsanlegg uten at kommunen har gitt de nødvendige tillatelser. Størrelse på overtredelsesgebyret som ilegges tiltakshaver, Lars Ola Hindberg, fastsettes til samlet å utgjøre kr ,- Overtredelsesgebyret tilfaller kommunen. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 32-8, Byggesaksforskriften 16-1, 16-2 Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret sist revidert og vedtatt av kommunestyret , - delegasjon til Namsos Plan, byggesak og teknisk drift.

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat U /144 Elvalandsvn Lars Ola Hindberg Forhåndsvarsel om ileggelse av overtredelsesgebyr, jfr. pbl og SAK 10 kapittel 16. I Uttalelse fra tiltakshaver Lars hindberg U /144 Elvalandsvn Videre Lars Ola Hindberg saksgang. S /144 Elvalandsvegen Overtredelsesgebyr for ulovlig oppført garasje, bolig og etablert avløpsanlegg. Vedlegg: Utsnitt av arealplan Oversiktskart, 1_ Sit.kart med avmerket bygning og avløp Tegning bolig Tegning garasje 2

3 Saksopplysninger Kort beskrivelse av tiltaket: Tiltaket gjelder ulovlig oppføring av garasje og bolig samt etablering av avløpsanlegg på eiendommen gnr. 3, bnr. 144, Elvelandsvegen 151, 7810 Namsos. Tiltakshaver: Ansvarlig søker: Lars Ola Hindberg Lars Ola Hindberg Ulovligheten gjelder i forhold til at det er oppført garasje og bolighus og etablert et avløpsanlegg uten at kommunen har gitt de nødvendige tillatelser. Foranledning til saken: Bygningsmyndigheten ble via adresseringsprosjektet orientert om at det var oppført og tatt i bruk en garasje og et bolighus på eiendommen gnr. 3, bnr. 144 Elvalandsvegen 151, 7810 Namsos. Etter at disse opplysninger var blitt kjent for bygningsmyndigheten ble den utsendt brev til hjemmelshaver/tiltakshaver hvor det ble satt en frist til for å komme med en tilbakemelding i saken. Det ble i etterkant mottatt en telefonisk henvendelse fra tiltakshaver hvor det ble opplyst at byggesøknad skulle innsendes i løpet av uke 3 på nyåret i Da søknad ikke ble mottatt innen avtalt frist, ble det den utsendt forhåndsvarsel om bruk av tvangsmulkt, opphør av bruk og i tillegg en generell orientering om muligheten for å søke ettergodkjenning. Frist ble her satt til Den ble det mottatt skriftlig tilbakemelding fra tiltakshaver som redegjorde for saken og samtidig ba om utsettelse av frist for innlevering av søknad. Bygningsmyndigheten ga i brev den utsettelse til Søknad om utslippstillatelse (ettergodkjenning) ble mottatt ved avdeling byggesak, kart og oppmåling(bko) den , mens søknad om ettergodkjenning av garasje og bolig ble mottatt ved BKO den Diverse manglende dokumenter ved søknaden ble av tiltakshaver ettersendt i perioden frem til Det ulovlige forhold er godt dokumentert både ved stedlig befaring i forbindelse med adresseringsprosjektet og senere av tiltakshaver selv med fotoer sammen med innsendt søknad om tiltak. Det ble registrert at boligen var tatt i bruk etter å ha blitt flyttet hit til denne ubebygde tomt, mens garasje var under oppføring og avløpsanlegg ferdig etablert. På grunnlag av ovennevnte forhold ble det av byggesaksavdelingen (BKO) den utsendt skriftlig forhåndsvarsel om at ileggelse av overtredelsesgebyr ville bli vurdert og hvor frist for tilbakemelding ble satt til 3 uker etter brevets dato. Tilbakemelding fra tiltakshaver ble mottatt ved BKO den hvor han skriver følgende: Vedr 3/144 Elvalandsvn Forhåndsvarsel om ileggelse av overtredelses gebyr. Viser til tlf. samtale med Stein Arve Hagen og vil med dette komme med en uttalelse angående saken. Jeg tok kontakt med Byggesak avd. ved Namsos kommune i 2008 og forklarte situasjonen om huset, som da stod i Strandvegen 9, og var tenkt flyttet til tomt utskilt fra gnr/bnr.3/5 og 3

4 forhørte meg om saksgangen ang. byggetillatelse. Problemet da var at eiendommen gnr.3/144 enda ikke var godkjent utskilt fra gnr/bnr.3/5, en prosess som tok over 2 år på grunn av at dette var en dispensasjons sak og manglende bemanning ved byggesak avd. Huset måtte fjernes innen en gitt dato, da tidl. eier skulle starte bygging av nytt hus på tomta. Løsningen ble da å flytte huset for mellomlagring, i nærheten av tiltenkt plassering, inntil tomta ble godkjent regulert til boligformål. Fikk da opplyst at dette da ble snakk om en ettergodkjenning av prosjektet, når tomta var utskilt og godkjent for bolig. Da jeg ikke fikk inntrykk av at det formelle var noe som hastet slik som saken stod, har det dessverre blitt utsatt til fordel for det praktiske i prosjektet. Da boligen ble tatt i bruk, november 2014 fikk jeg lovnad om hjelp til de formelle søknadene, av en som mente han hadde nødvendig kompetanse og kvalifikasjoner til å bringe dette i orden, jeg setter min lit til at det nå blir orden i saken. Etter en samtale med Byggesak avd. Januar 2015 viser det seg at denne ikke har mulighet til å hjelpe meg i denne saken. Jeg søker da kvalifisert hjelp og får brakt de nødvendige søknader i orden. Vil med dette presisere at jeg ikke har hatt til hensikt å få noe ettergodkjent på uregelmessig måte, eller unnlate de nødvendige søknader til egen fordel. Det viser seg nå i ettertid at det for meg, får tildels store økonomiske konsekvenser av ikke å ha brakt forholdet i orden tidligere. Dette på grunn av endrede krav og forandret regelverk. Om det skal ilegges meg et overtredelsesgebyr håper jeg dette tas hensyn til, sitat slutt. Søknad om dispensasjon fra 100-meters belte langs sjø og fra gjeldende energikrav ihht. TEK 10 samt byggesøknad om ettergodkjenning ble godkjent og vedtatt etter politisk behandling i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift den Den ble det av bygningsmyndigheten utsendt et brev til tiltakshaver med orientering om videre saksgang og at saken ville bli behandlet politisk i årsskifte 2015/2016. SAKSGANG: Da det er oppført og tatt i bruk garasje og bolig samt etablert et avløpsanlegg uten nødvendige tillatelser fra bygningsmyndigheten, er dette å betrakte som ulovlig bruk. Kommunen har plikt til å følge opp ulovligheter og dette er hjemlet i plan- og bygningsloven Saken ble fulgt opp med brev som belyste de ulovlige forhold og samtidig varselet om at overtredelsesgebyr ville bli vurdert for følgende forhold: 1. Ulovlig oppført og tatt i bruk garasje og bolighus. 2. Ulovlig etablert avløpsanlegg fra bolig Det er her registrert ulovligheter etter bestemmelser i plan- og bygningsloven. I brev datert ble tiltakshaver gjort oppmerksom på at kommunen i forbindelse med adresseringsprosjektet hadde registrert at det var blitt oppført og tatt i bruk en bolig på eiendommen 3/144 uten at dette var registrert hos kommunen. Frist for tilbakemelding ble satt til Da det ikke var mottatt søknad innen avtalt frist, dvs. uke 3 i januar ble det den utsendt forhåndsvarsel om opphør av bruk og ileggelse av tvangsmulkt. Frist for tilbakemelding på dette varsel ble satt til Tiltakshaver responderte på dette varsel og søknad ble mottatt innen gitt frist. Søknaden ble deretter oversendt for politisk behandling og søknaden om ettergodkjennelse ble innvilget i møte den I samme vedtak ble det også opplyst om at i enkelte tilfeller avhengig av tiltakets størrelse, omfang og konsekvenser ville bli vurdert ileggelse av overtredelsesgebyr, jfr. plan- og bygningsloven

5 I brev til tiltakshaver datert ble det ulovlige forhold kort beskrevet, det ble gitt frist for tilbakemelding og i tillegg ble det gitt forhåndsvarsel om at bygningsmyndigheten vurderte ileggelse av overtredelsesgebyr etter pbl for følgende; Pbl 32-8 Overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt; b) utfører, lar utføre, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendige tillatelser etter denne lov, sitat slutt. l) ikke etterkommer særskilt pålegg eller forbud, gitt i medhold av plan- og bygningsloven, når kommunen først skriftlig har gjort ham kjent med at overtredelsesgebyr kan inntre hvis forholdet ikke blir brakt i orden innen en fastsatt frist, og denne frist er oversittet. Dette for følgende forhold: 1. Ulovlig oppført og tatt i bruk garasje og bolig. 2. Ulovlig etablert avløpsanlegg fra bolig. Det ble gitt en frist på 3 uker fra brevets dato for å komme med eventuelle merknader til utsendt forhåndsvarsl datert Tilbakemelding/redgjørelse fra tiltakshaver mottatt , dvs. innenfor fastsatt frist. Ulovlighetsoppfølging Kommunen skal forfølge overtredelse av bestemmelse gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, jfr Denne bestemmelse ble innskjerpet ved lovendring fra I. juli 2010 og fra samme dato ble det gitt hjemmel til å ilegge overtredelsesgebyr til den som forsettlig eller uaktsomt utfører, lar utføre, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendige tillatelser etter denne lov, jfr b. Bestemmelsen om overtredelsesgebyr har ikke tilbakevirkende kraft og ulovlige tiltak som er gjennomført før l. juli 2010 kan ikke ilegges gebyr. Byggesksforskriftenes kapittel 16 omfatter overtredelsesgebyr og har føringer om maksimalt beløp og ved fastsettelse av overtredelsesgebyrets størrelse skal det legges vekt på hvor alvorlig overtredelsen er, jfr. 16-2: Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på hvor alvorlig overtredelsen er. Vedr. vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse etter 16-1 første ledd bokstav a til e kan det legges vekt på om eventuelt pålegg som nevnt i plan- og bygningslovens 32-8 bokstav g til l er fulgt. Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse etter 16-1 første ledd bokstav a til e og g kan det legges vekt på om overtrederen åpenbart kjente til at handlingen var i strid med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtrederen ved 5

6 gjentatte anledninger har vært ansvarlig for forhold som kan medføre overtredelsesgebyr. Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsen bidrar til økonomisk gevinst, herunder om overtredelsen medfører at tiltaket eller eiendommen får en markert høyere økonomisk verdi. Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsen er gjort i vinnings hensikt. Ved vurderingen vektlegges om overtredelsen er gjort av profesjonelle aktører. Det kan legges vekt på om overtredelsesgebyret vil virke urimelig ut fra overtrederens økonomiske situasjon, sitat slutt. Vurdering - ulovlighet: Ifølge plan- og bygningsloven er dette et søknadspliktig tiltak etter 20-1, dvs. et tiltak som krever ansvarsrett fra foretak med enten sentral eller lokal godkjenning. Da tiltaket gjelder oppføring av egen bolig gir loven tiltakshaver/selvbygger rett til å søke om personlig godkjenning. Selv om tiltakshaver ikke vil være å anse som en profesjonell aktør, må bygningsmyndigheten kunne forventes at vedkommende i forbindelse med søknad om personlig godkjenning enten tilegner seg selv nødvendig kunnskap til gjeldende regelverk eller benytter medhjelper med tilstrekkelig kompetanse. Når en privatperson innvilges personlig godkjenning med ansvarsrett for alle funksjoner, dvs. som ansvarlig søker, prosjekterende og utførende i en byggesak er det i vedtaket bli presisert følgende: Det er en forutsetning for ansvarsrett med personlig godkjenning at ansvarlig søker innhenter nødvendig kvalifisert arbeidskraft for de områder han ikke er kvalifisert for slik at alle krav i plan- og bygningsloven med tilhørende lovverk blir ivaretatt, sitat slutt. Dette tiltak er blitt igangsatt og delvis ferdigstilt uten at tiltakshaver/selvbygger hadde søkt om formell byggetillatelse fra kommunen. Bygningsmyndigheten ble først i forbindelse med gjennomføring av adresseringsprosjektet orientert og kjent med det var oppført og tatt i bruk både garasje og bolig på eiendommen. Ellers ble det også kjent at det i tillegg var etablert avløpsanlegg fra boligen uten godkjent utslippstillatelse. På bakgrunn av disse opplysninger ble tiltakshaver kontaktet av bygningsmyndigheten, og tiltakshaver meddelte muntlig at han ville søke om ettergodkjenning. Men på grunn av manglende respons innen avtalt frist for søknad, ble det utsendt varsel om opphør av bruk og ileggelse av tvangsmulkt. Etter mottatt søknad ble saken politisk behandlet og ettergodkjenning ble gitt som omsøkt. Administrasjonen er etter en samlet vurdering kommet til at overtredelsen er å anse som avvik, og overtredelsesgebyret bør vurderes etter de begrensninger som ligger i SAK 16-1 pkt. a nr. 2. Fastsettelse av overtredelsesgebyr bør gjenspeile alvorligheten ved at en privatperson i rollen som tiltakshaver/ansvarlig utbygger har plikt til å etterkomme pålegg fra kommunen. Det følger av SAK 16-1 første ledd bokstav a nr. 2 at det kan ilegges overtredelsesgebyr på inntil kr ,- der tiltaket ikke i det vesentlige er i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. 6

7 Bestemmelsens andre ledd gir anledning til å ilegge høyere gebyr for særlig alvorlige overtredelser. Gebyrenes størrelse: Kommunen kan forfølge, ilegge og fastsette overtredelsesgebyret i eller i medhold av Forskrift om byggesak (byggesaksforskriften), jfr. 16-1, pkt. a som lyder som følger: den som utfører eller lar utføre tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 20-1 og 20-2 uten at det foreligger nødvendig tillatelse, ilegges gebyr: 1. inntil kr der tiltaket for øvrig i det vesentlige er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. 2. inntil kr der tiltaket ikke i det vesentlige er i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. 3. inntil kr der tiltaket medfører alvorlig uopprettelig skade eller fare for dette, sitat slutt. Vurdering gebyrets størrelse: Fastsettelse av overtredelsesgebyr bør derfor gjenspeile alvorligheten ved at en privatperson i rollen som både ansvarlig søker, tiltakshaver og ansvarlig prosjekterende/utførende har plikt til sette seg inn selve vilkårene for byggetillatelsen og i gjeldende lovverk. Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse etter 16-1 første ledd bokstav a til e og g kan det legges vekt på om overtrederen åpenbart kjente til at handlingen var i strid med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Selv om dette ikke er en profesjonell utbygger og med tanke på omfang og størrelse, burde nok noen bjeller ha ringt underveis hos tiltakshaver. Å sette i gang et byggeprosjekt av denne størrelse uten godkjennelse fra kommunen er noe bygningsmyndigheten ser svært alvorlig på. I tillegg anses det uheldig at verken skriftlig eller muntlig frist for innlevering av søknad om ettergodkjenning ikke ble overholdt, noe som medførte at bygningsmyndigheten måtte utstede forhåndsvarsel om bruk av tvangsmulkt, opphør av bruk og i tillegg en generell orientering om muligheten for å søke ettergodkjenning. Frist ble her satt til I sitt brev av som svar på kommunens forhåndsvarsel om overtredelsesgebyr, redegjør tiltakshaver for sitt syn og ber kommunen ta hensyn til disse forhold ved utmåling av et mulig overtredelsesgebyr. Beløpet er derfor vurdert ut fra alvorligheten ved at tiltakshaver ikke har søkt om byggetillatelse og på grunnlag tiltakshavers egen redegjørelse. Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse etter 16-1 første ledd bokstav a til e kan det legges vekt på om eventuelt pålegg som nevnt i plan- og bygningsloven 32-8 bokstav g til l er fulgt. I saken er avtalt frist for innlevering av søknad om ettergodkjenning ikke overholdt. Tidligere utsendt forhåndsvarsel om bruk av tvangsmulkt, ble ikke iverksatt da søknad omsider ble mottatt ved BKO. Videre er det i 16-2 et moment hvorvidt ulovlig bruk tiltaket har bidratt til en økonomisk gevinst, herunder om overtredelsen har medført at eiendommen har fått en markert høyere verdi. 7

8 Administrasjonen har vurdert at tiltaket uansett ville blitt godkjent slik at eiendommen uavhengig av søknadstidspunkt og ulovligheten ikke ville ha fått endret eller høyere markedsverdi. Det følger av SAK 16-1 første ledd at privatpersoner kan ilegges overtredelsesgebyr inntil halvparten av angitte beløpsgrenser for forsettlige eller uaktsomme overtredelser som nevnt i bokstav a til g. Etter en helhetlig vurdering er administrasjonen kommet til at overtredelsesgebyret i utgangspunktet bør settes til kr ,-, men på grunnlag av bestemmelser for privatpersoner i 16-1 reduseres overtredelsesgebyret til halvparten, dvs. en samlet sum på kr ,- Konklusjon: Med bakgrunn i saksutredningen anbefaler rådmannen Namsos Plan, byggesak og teknisk drift å fatte følgende vedtak: Som innstilling 8