Levanger kommune Arealforvaltning

Transkript

1 Levanger kommune Arealforvaltning Torkild Reinertsen Singsakerbakken TRONDHEIM Deres ref: Vår ref: TONTYH 2018/6484 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 243/20/0/0 Saksnr: 131/18 Pålegg om retting - Forhold i strid med plan- og bygningsloven /243/20 Tomt nr Torkild Reinertsen Eiendom : 5037/243/20 Tiltakets adresse : Djupvikvegen 190A Tiltakets art : Tiltak i strid med plan- og bygningslovgivningen Hjemmelshaver : Torkild Reinertsen Saken gjelder: I forbindelse med kommunens ulovlighetsoppfølging av bygningsmassen i Åsenfjord, ble det avhold befaring på eiendommen 243/20 den Tilstede var Audhild Slapgård, Ingunn Engen og undertegnede fra kommunens byggesaksavdeling. Hjemmelshaver Torkild Reinertsen var også tilstede. Bygninger ble kontrollmålt og øvrige tiltak på eiendommen ble observert og målt. Formålet med befaringen var å dokumentere de faktiske forhold, og vurdere om tiltakene på eiendommen er i henhold til gitte tillatelser samt bestemmelser etter plan- og bygningsloven. Den ga bygningsmyndighetene forhåndsvarsel om pålegg om retting og ileggelse av tvangsmulkt. Det ble i forhåndsvarselet opplyst om at det ville bli vurdert fattet vedtak om pålegg om retting og ileggelse av tvangsmulkt, hvis ikke søknad om tillatelse til tiltak nevnt i varselet, eventuelt melding om gjennomført retting, var innsendt innen oppgitt frist. Det ble også opplyst at før vedtaket ble fattet, hadde De rett til å uttale dem, jf. pbl og fvl. 16. Den mottok bygningsmyndigheten uttalelser til forhåndsvarselet. Nedenfor vil uttalelsene vurderes og kommenteres. 1. Areal bod og anneks: Tiltakshaver uttaler i sin uttalelse at utvendig bod på 6 m 2 skal fjernes. Vedrørende anneksets størrelse mener tiltakshaver at dette er oppført ihht. godkjente tegninger. Videre mener tiltakshaver at det ikke var BYA, men grunnflate som ble benyttet i kommunens vurdering, når det ble gitt byggetillatelse for annekset, begge ganger, hhv. I 1999 og På dette grunnlag mener tiltakshaver at annekset er bygd i henhold til tegningene, da annekset har en grunnflate ihht kommunens definisjon på 19 m 2 i Tiltakshaver ber derfor kommunen revurdere krav om at anneksets BYA reduseres til 30 m 2, i samsvar med reguleringsplanens arealbegrensninger. Etter kommunens oppfatning er, og var grunnflate og BYA det samme, i 1999 og 2011, som nå i Det vises i denne sammenheng til Ot. prp. nr. 112 ( ) der det ble tatt opp som tema under gjeldende rett behov for regelendringer under punkt Det beskrives her at grunnflatebegrepet på denne tiden fortsatt brukes i plan- og bygningsloven uten at det har noen entydig definisjon i forskrift eller standard. Kommunen er kjent med at

2 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 2 av 8 grunnflate er et begrep som er brukt i flere reguleringsplaner over en periode. Det at dette begrepet ikke har noen entydig definisjon i forskrift eller standard gjør at det kan oppstå tvil om hva begrepet går ut på. Likevel, er det holdepunkter i lovverk som gir tydelige tegn på at «med «grunnflate» skal forstås bebygd areal som definert i NS 3940» og SAK 2 nr. 3 bruker konsekvent begrepet bebygd areal for å beskrive grunnflate (her i forbindelse med hva som regnes som mindre byggearbeider etter loven). På bakgrunn av dette er kommunen av den oppfatning at det ikke er noen forskjell på utregning av bebygd areal og grunnflate. Videre er kommunen av den oppfatning at det var en forutsetning for ferdigattest i 2011, at bygningens samlede areal ikke overstiger gjeldende bestemmelser. På vedtakstidspunktet var gjeldende bestemmelse for areal på anneks/uthus på 20 m 2 BYA. Tiltakshaver mener «grunnflaten» på annekset er bygd i henhold til tegningene, og skal derfor være på 19 m 2. Ved befaring ble annekset målt til å ha et bebygd areal på 48 m 2. Selve bygningskroppen i første etasje (antageligvis det tiltakshaver mener med «grunnflate»), altså eksklusive takutstikk over 1 meter, har et areal på 19 m 2. Medregnet takutstikk over 1 meter, er bebygd areal på tilsammen 48 m 2. Tre av fire sider på annekset har takutstikk over 1 meter ut fra vegglivet. Tegningene som var vedlagt søknad om tillatelse (2009), og søknad om ferdigattest (2011), viser takutstikk i stiplet linje. Det er altså ikke samsvar mellom oppgitt areal og tegninger. I kommunens vedtak er det presisert at annekset godkjennes med et areal på 19 m 2. Kommunen er av den oppfatning det her var intensjonen å redusere størrelsen på annekset. Men siden kommunen ikke presiserte dette i vedtaket og heller ikke ba om reviderte tegninger i samsvar med omsøkt areal, vil det ikke kreves retting av annekset hva gjelder arealet. Annekset anses dermed godkjent slik det står hva gjelder areal. (Merk. Dette gjelder ikke høyden på annekset). Høyde Anneks: Tiltakshaver har i sin uttalelse til forhåndsvarsel uttalt at første etasje og hems på annekset er bygd i henhold til søknad og tillatelse, og at kjeller (og betong) allerede var godkjent i Tiltakshaver viser til tegninger vedlagt uttalelse til forhåndsvarsel. Av tegningene fremgår det at annekset skal plasseres i en naturlig kløft i terrenget, og at det nedenfor annekset skal dannes en «platting». Tegningene er merket med saksnr. 2539/99. For ordens skyld vil kommunen presisere at det dreier seg om en «ekstra» kjelleretasje i annekset. Kommunen bestrider ikke det faktum at annekset er godkjent med en kjeller, første etasje og hems. Denne «ekstra» kjelleretasjen kommer som følge av at annekset er plassert i ei kløft i berget, og det er også laget et ekstra rom med porter/lemmer. Tegningene tiltakshaver viser til, er ikke å finne i kommunens arkiv. Verken i sak fra 1999 om søknad om utbygging av hytte og riving av eksisterende anneks (sak 2539/99) eller i sak fra 2009 (sak 09/2855). Søknad i 1999 ble sendt i retur på grunn av mangler i søknaden. Da tegningene eier viser til ikke er å finne i kommunens arkiv, fremstår det som klart at disse heller ikke har blitt lagt til grunn i kommunens saksbehandling. Tiltakshaver mener kommunen burde vært klar over høydene som ble bygd, men innrømmer at det kan ha bidratt til uklarhet at betongdel av kjeller og betongplate ikke var med i tegningene i forbindelse med søknadsprosessen i

3 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 3 av 8 Videre mener kommunen det er tiltakshaver og eventuelle ansvarlige aktører i saken, som har ansvaret for at kommunen har det riktige grunnlaget for søknaden, og at dette faktisk blir sendt inn til kommunen. Kommunen kan ikke vurdere saken ut fra tegninger som ikke er vedlagt i søknaden. I den videre behandling legger kommunen til grunn at vi på et tidligere tidspunkt hadde tegningene i sak 2539/99 tilgjengelig. Det ble godkjent kjeller og første etasje i annekset den gang i 1999, samt at annekset skulle stå i ei fjellkløft med dårlige grunnforhold slik at kjelleretasjen måtte ha noe større areal enn første etasje. Videre fremgår det av tegningene at annekset er en god del lavere enn hovedhytta. I dag fremstår annekset med to kjelleretasjer, hovedetasje og hems. Dette gir tilsammen fire etasjer. I tegningene som ifølge tiltakshaver ble fremlagt i 1999 (se bilde 1), gikk det frem av at det skulle være én kjelleretasje. Det gikk også frem at det skulle etableres «platting» nedenfor annekset. Bilde 1 Disse tegningene fra 1999, og tegningene vedlagt søknad i 2011, er ikke sammenfallende med hvordan annekset fremstår i dag. Hvis kommunen legger til grunn at det er, på bakgrunn av tegningene fra 2011, godkjent kjelleretasje, første etasje og hems, vil annekset slik det fremstår i dag, ikke være i samsvar med godkjente tegninger. Høydeforskjellen er også tydelig på de godkjente tegningene. Bilde 2 Bilde 3 Bilde 4

4 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 4 av 8 Bilde 2 og 3 viser tiltaket ved søknad i henholdsvis 2009 (søknad om tillatelse til tiltak) og 2011 (endringssøknad). Bilde 4 viser tiltaket ved søknad om ferdigattest Avviket kommunen har oppdaget ved befaring, går ut på en «ekstra» kjelleretasje. Ut i fra tegninger har kommunen godkjent en høyde på 7,5 meter. Annekset ble målt til 9,5 meters høyde målt fra ferdig planert terreng ved bygningens høyeste fasade. Dette gir et avvik på 2 meter fra opprinnelig godkjent høyde. Reguleringsplanen hjemler en mønehøyde på maksimalt 5,0 meter, som måles i forhold til høyeste fasade over planert terreng jf. 4.1 bokstav f. Betongdekket er også et avvik, da det i 1999 var vist til «platting», og ikke betongdekke. Bildet viser betongtrapp ned til betongdekke. Betongdekket er omlag 50 m 2, og rommer her på bildet flere seilbåter til vinterlagring. Til høyre i bildet, kan man også se en «ekstra» kjelleretasje (der hvor det er brunt trevirke). 2. Øvrige tiltak på eiendommen: Feste for flytebrygge, landgang og flytebrygge vil ifølge tiltakshaver bli fjernet. Det samme gjelder for portal. Dersom dette fjernes, vil forholdet vedrørende nevnte tiltak bli bragt i orden. For grillsted utført i betong og terrassebord, mener tiltakshaver at dette ligger i et område som nylig er regulert til fritidsbebyggelse. Samtidig sier tiltakshaver at grill i betong og betongdekke skal fjernes, ben det er ønskelig å beholde terrassebord og rekkverk, og søke om dispensasjon for dette. Det medfører riktighet at det er regulert til fritidsbebyggelse på eiendommen. Dog åpner ikke reguleringsplanen for at det kan oppføres tiltak ut over hva som er tillatt i planen, jf. 4.1 bokstav d, «bygging i strandsonen eller øvrige byggverk er ikke tillatt». 3. Særskilt om betongplate og betongtrapp:

5 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 5 av 8 Betongtrappen vil i følge tiltakshaver bli fjernet. Betongplaten hevdes å være omsøkt i søknad mottatt (sak 2539/99). Som nevnt ovenfor, bestrider kommunen ikke at det var omsøkt «platting» i Ut i fra søknadspapirene og vedtak kan ikke kommunen se at det er gitt tillatelse til betongplate her. Det er en vesentlig forskjell på en platting i tre og en betongplate når det gjelder inngrep i terreng og naturen. Også formålet med en platting i tre, vil være annerledes enn formålet med en betongplatting, da en betongplate legger til rette for en annen bruk av området enn en platting i tre. Vedrørende det punkt om hvorvidt det er umulig å hugge opp den tykke, armerte betongplaten og frakte ut massene, har kommunen erfaring med at dette er fullt gjennomførbart uten å etterlate for store sår i naturen. Kommunen har erfaring i lignende saker der tiltakshavere har måttet fjernet betong i fjæra, med et godt resultat. Betongplate og betongtrapp er ikke omsøkt. Betongplate og betongtrapp er tiltak som ikke er tillatt etter reguleringsplanen, jf. 4.1 i bestemmelsene til planen. Søknad om tillatelse til tiltak og søknad om dispensasjon: Dersom tiltak skal omsøkes, vil det for de tiltak som ikke er i tråd med reguleringsplanen, kreves at det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen for de aktuelle tiltakene. Det vil ikke kreves at det søkes om dispensasjon fra pbl. 1-8 om forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag. Det legges til grunn at reguleringsplanen Del av Løvtangen (plan id ) er vedtatt Reguleringsplanen er vedtatt nylig, og byggeforbudet i pbl. 1-8 har ikke forrang foran reguleringsplanen. Hjemmel for pålegg om retting: Plan- og bygningsloven 32-3 første ledd, sier følgende om ulovlige forhold: «Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid.» Med hjemmel i pbl pålegger kommunen Dem som eier av 243/20 å rette tiltaket til å være i samsvar med gitte tillatelser og bestemmelser i plan- og bygningslovgivningen. Rettingsarbeidet skal være utført innen Kommunen må underrettes skriftlig når forholdet er rettet. Hjemmel for tvangsmulkt: Som et av virkemidlene i pbl. for å få gjennomført gitte pålegg, er det i 32-5 gitt hjemmel for ileggelse av tvangsmulkt. Pbl første ledd, første setning har følgende ordlyd: «Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven kan plan- og bygningsmyndighetene fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført gitte pålegg, herunder forbud, innen en særskilt angitt frist.» Fastsettelsen av tvangsmulkt anses som nødvendig for å sikre at vedtatte pålegg gjennomføres. Størrelsen på tvangsmulkten er fastsatt etter en skjønnsmessig helhetsvurdering, der det blant annet er lagt vekt på tiltakets grad av eventuell uaktsomhet og

6 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 6 av 8 grovheten og mulige fordeler av overtredelsen. Tvangsmulktens form og størrelse fastsettes på grunnlag av en konkret vurdering i den enkelte sak, og må settes så høyt at den oppfordrer til rettidig oppfyllelse av pålegget. Tvangsmulktene skal stå i rimelig forhold til ulovlighetene, jf Det er en forutsetning for tvangsmulkt at beløpet skal tjene som oppfyllelsespress, og ikke som straff. Tvangsmulkten skal også være i samsvar med god forvaltningsskikk. Tvangsmulkt kan fastsettes på tre måter; mulkt som løper så lenge det ulovlige forhold varer, mulkt som ilegges som et engangsbeløp, eller som en kombinasjon av disse to, jf. forarbeidene på s I foreliggende sak har kommunen valgt å ilegge tvangsmulkt som en kombinasjon med både engangsbeløp og løpende dagmulkt. Kommunen har erfaring med at denne måten er effektiv for å sikre at vedtatte pålegg gjennomføres, noe som er i tråd med hensynet bak tvangsmulkt; at den skal ha en motiverende effekt til å rette opp det ulovlige forhold. Engangsbeløp og dagmulkt skal tilpasses hverandre slik at de til sammen ikke blir urimelige. I foreliggende sak har kommunen vurdert at det er mest hensiktsmessig å ilegge tvangsmulkt både som engangsbeløp og løpende dagmulkt. Engangsbeløpet er satt høyere enn løpende dagmulkt, da engangsbeløpet skal tjene som oppfyllelsespress og oppfordre til retting av tiltak. Tvangsmulkten forfaller når fristen for å oppfylle pålegget er ute og pålegget ikke er oppfylt. Forfalt tvangsmulkt vil bli krevd inn uten videre varsel. Tvangsmulkten kan innkreves etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven 7-2 litra d, som særlig tvangsgrunnlag, uten at det er nødvendig med dom for kravet. Vi gjør oppmerksom på at tiltakshaver selv har ansvar for straks å gi kommunen melding når pålegget er oppfylt. Kommunen vil gjennomføre kontroll på eiendommen like etter at slik melding er mottatt. Begrunnelse for pålegg om retting: Kommunen befarte eiendommen den Det ble i etterkant av befaringen, konstatert at det forelå flere forhold på eiendommen som var i strid med gitte tillatelser og bestemmelser i plan- og bygningsloven Anneks og bod: Anneksets høyde er i strid med vedtak om endring av tillatelse vedrørende hytte og uthus datert den Kommunen kan ikke ut i fra vårt saksarkiv se at det er gitt tillatelse til å endre anneksets høyde eller endre etasjeantall. Dette er dermed et tiltak som er i strid med plan- og bygningslovgivningen. Det samme gjelder for utebod, som ifølge kommunens saksarkiv ikke er omsøkt. Uteboden er i strid med plan- og bygningslovgivningen da maksimalt tillatt areal for uthus/anneks i reguleringsplanen er oversteget. Med hjemmel i pbl ilegges en tvangsmulkt i form av et engangsbeløp på kr ,- dersom pålegg om retting av anneks og bod ikke er oppfylt innen Engangsbeløpet påløper den Med samme hjemmel fastsettes det en løpende tvangsmulkt på kr. 500,- per dag, fra og med inntil tiltaket er rettet i samsvar med vedtatte pålegg.

7 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 7 av 8 Retting vil innebære å rette anneksets høyde til å være i samsvar med gitte tillatelser, samt fjerne utebod på 6 m 2 fra eiendommen. Retting kan eventuelt gå ut på at det søkes om etterhåndsgodkjennelse for tiltak. I fastsettelsen av tvangsmulkten, er det for annekset og boden er det lagt vekt på at bestemmelser i reguleringsplan er vesentlig overskredet hva gjelder maksimalt tillatt areal på uthus/anneks og høyde på bygninger på eiendommen. Tvangsmulkten er i dette tilfellet satt til ,- som engangsbeløp. Engangsbeløpet er satt ut i fra tiltakets grad av alvorlighet og konsekvenser og med betydelig vekt på at tiltaket er i strandsonen. Kommunen mener engangsbeløp på kr ,- og løpende tvangsmulkt på kr. 500,- per dag er motiverende til å rette det ulovlige tiltaket Diverse tiltak på eiendommen: grillsted med utegrill, feste til flytebrygge i betong, landgang og flytebrygge og portal: Felles for tiltak som grillsted med utegrill, flytebrygge med tilhørende konstruksjoner (landgang, betongfeste) og portal er at dette er tiltak som ikke er omsøkt, og som ikke er tillatt jf. reguleringsplanens 4.1 bokstav d. Med hjemmel i pbl ilegges en tvangsmulkt i form av et engangsbeløp på kr ,- dersom retting av nevnte tiltak ikke er oppfylt innen Engangsbeløpet påløper den Med samme hjemmel fastsettes det en løpende tvangsmulkt på kr. 300,- per dag, fra og med inntil tiltaket er rettet i samsvar med vedtatte pålegg. Retting vil her innebære at grillsted med utegrill, i sin helhet fjernes fra eiendommen. Det samme gjelder for feste til flytebrygge i betong, landgang og flytebrygge. Og til slutt også for portal. Retting kan eventuelt gå ut på at det søkes om etterhåndsgodkjennelse for tiltak. Ved vurdering av tvangsmulktens størrelse, er det lagt vekt på at tiltaket er vurdert til å ikke være i samsvar med reguleringsplan, og dessuten også i strandsonen. Reguleringsplanen sier uttrykkelig at det ikke er tillatt med øvrige byggverk eller bygging i strandsonen ut over det som er tillatt i reguleringsplan, jf. bestemmelsenes 4.1. Det er lagt vekt på at det her dreier seg om flere tiltak som ikke er i samsvar med reguleringsplanen. Kommunen mener at det engangsbeløp og den løpende dagmulkt som er satt, motiverer til å rette opp de ulovlige forholdene Betongplate og betongtrapp: Etablering av betongplate og betongtrapp er søknadspliktig etter pbl jf Med hjemmel i pbl ilegges en tvangsmulkt i form av et engangsbeløp på kr ,- dersom retting av tiltaket ikke er oppfylt innen Engangsbeløpet påløper den Med samme hjemmel fastsettes det en løpende tvangsmulkt på kr. 300,- per dag, fra og med inntil tiltaket er rettet i samsvar med vedtatte pålegg.

8 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 8 av 8 Retting vil innebære at betongtrapp og betongplate fjernes fra eiendommen. Det kan eventuelt søkes om etterhåndsgodkjennelse for tiltak. Ved vurdering av tvangsmulktens størrelse er det lagt vekt på at betongplate og betongtrapp ikke er i samsvar med reguleringsplan, da reguleringsplan uttrykkelig uttaler at det ikke er tillatt med øvrige byggverk eller bygging i strandsonen ut over det som er tillatt i reguleringsplan, jf. bestemmelsenes 4.1. Kommunen er av den oppfatning at det engangsbeløp og den dagmulkt som er satt, motiverer til å rette opp de ulovlige forholdene. Forelegg og andre opplysninger: Det er eiers/tiltakshavers ansvar at plan- og bygningslovgivningens krav, herunder gitte tillatelser, overholdes. Et pålegg som ikke etterkommes innen fastsatte frist, vil kunne følges opp med forelegg som kan få samme virkning som rettskraftig dom, jf. pbl og Det orienteres om at «blir pålegg i rettskraftig dom eller dermed likestilt forelegg ikke etterkommet kan plan- og bygningsmyndighetene la de nødvendige arbeider utføre for regning av den som dommen eller forelegget er rettet mot, jf., 32-7 første ledd. Det vises til forhåndsvarsel datert Pålegg kan etter pbl fjerde ledd tinglyses som en heftelse på eiendommen dersom pålegget ikke gjennomføres. Klage: Vedtak om pålegg om retting og tvangsmulkt er å anse som et enkeltvedtak i henhold til fvl. 2 litra b. Vedtaket kan således påklages i samsvar med fvl. 28. Frist for å klage er tre uker etter mottak av dette vedtaket, jf. fvl. 29. Vi gjør oppmerksom på at klage ikke er til hinder for at pålegget tvangsfullbyrdes. Tvangsmulkt vil derfor begynne å løpe når fristen er ute, uavhengig av eventuell klage. Klageretten må være anvendt for at det skal kunne reises søksmål, jf. fvl. 27 b. Med hilsen Tone Tyholt Jurist, Byggesak Dokumentet er elektronisk godkjent, og har derfor ingen underskrift.