Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Gro Toldsnes Granli og Sven Erik Granli Kjønstadvegen LEVANGER Deres ref: Vår ref: KNMO 2014/413 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 7/1/0/0 Saksnr: 649/16 Avslag - Søknad om dispensasjon fra forbud mot bygging i 100- meterssonen langs sjø og fra LNF-formål i plan /7/1 Kjønstad østre Vi viser til søknad om dispensasjon mottatt her den Tiltaket Det søkes om oppføring av hytte og anneks på eiendom 1719/7/1 Kjønstad østre i Levanger kommune. Omsøkte hytte har et bebygd areal (BYA) på 81 m 2 og annekset har et BYA på 17 m 2. Søker ønsker å trekke ny hytta lengre frem mot sjøen enn eksisterende hytte. Det har ikke kommet inn en byggesøknad, men planlagte tiltak er vist i tegninger vedlagt søknaden. Planstatus Tiltaket omfattes av kommunedelplan Levanger sentrum (planid L ). Området er regulert til LNF-område. Tiltaket vil være i strid med formålet satt i plan. I tillegg planlegges tiltaket nærmere enn 100 meter fra sjøen og vil være i strid med plan- og bygningslovens 1-8 (forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag). Det søkes om dispensasjon fra disse forholdene. DISPENSASJON Det søkes om dispensasjon fra forbudet mot oppføring av tiltak innenfor 100-metersbeltet langs sjø fastsatt i pbl. 1-8 (forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag) og LNF-formålet i kommunedelplan Levanger sentrum (planid L ). Begrunnelse gitt i dispensasjonssøknaden: Vi har ei hytte som ligger innenfor 100-metersgrensen og i et landbruksområde, tilhørende gnr 7 bnr 1. (jfr. kartet). Vi har et stort ønske om å ta vare på denne plassen. Hytta er kun 16 kvadratmeter, vi ønsker derfor å søke om tillatelse til å rive den eksisterende hytta, for så å sette opp ei større og mer funksjonell hytte jfr. vedlagte tegninger. Vi eier deler av strandsonen rett nedenfor hytta og har et naust der. Det vil bety mye for oss å få ei funksjonell hytte i nærheten. Argumentasjon for å få dispensasjon fra gjeldende regelverk: 100-metersgrensa: Det er tidligere gitt dispensasjon for bygging innenfor 100m-grensen i dette området: o Det eksisterer allerede mange hytter og hus innenfor 100m-grensen. Oppføring av ny hytte vil derfor ikke representere noen stor inngripen.

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 6 o Flere hytter og hus har i den senere tiden fått godkjenning til å drive restaurering/utbygging/nybygging. o Store deler av Kjønstadmarka boligfelt ligger innenfor grensen og nærmere sjøen, enn vår planlagte hytte. o Hytta ligger på oversiden av en kommunal vei og kan ikke karakteriseres som bygging i strandsonen. o Få, om ingen, vil i nevneverdig grad bli berørt av våre planer. Landbruksområde: Det berørte arealet kan ikke per dags dato karakteriseres som produktivt landbrukseller næringsareal. Området består av tett blandingsskog, kun egnet som vedskog. En utvidelse av hytta, vil ikke gå på bekostning av landbruksaktivitet. Skogen vil derimot ha godt av at vi tynner og ivaretar området på en bedre måte. Kommunen har selv gitt dispensasjon fra gjeldende regelverk gjennom utbyggingen av Kjønstadmarka. I henhold til pbl og 21-5 ble saken oversendt til Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og landbruksavdelingen i kommunen for uttalelse. Høringsinstansene har kommet med følgende merknader til saken: Nord-Trøndelag fylkeskommune: "Nord-Trøndelag fylkeskommune har behandlet saken som plan-, friluftsliv- og kulturminnemyndighet og vi har følgende merknader: Plan- og friluftslivsforhold: Søknaden gjelder etablering av ny hytte til erstatning for eksisterende hytta. Tiltaket skjer i et utbygd område med kommunal veg mellom sjø og tiltak. Vi har på den bakgrunn ikke regionale merknader til søknaden. Kulturminner: I brev til kommunene datert og , orienterte vi om hvilke saker vi prioriterer og gi uttalelse til: - tiltak som kommer nærmere enn 100 meter fra registrerte automatisk freda kulturminner - vesentlige endringer og riving på bygninger og anlegg eldre enn 1850, jfr. kml 25. Vi forutsette at kommunene har avklart om noen av disse punktene gjelder for denne saken, og vi prioriterer derfor ikke å undersøke denne saken nærmere. Vi viser videre til at synlige automatisk fredete kulturminner og bygninger eldre enn 1900 er systematisk registrert. Disse registreringene finne i og Vi har ingen ytterligere merknader til saken, jf. kulturminneloven 9. Kulturminner som oppdages under arbeidet skal meldes til kulturminnemyndigheten, og tiltakshaver skal stanse arbeidet, jf. kulturminneloven 8.2."

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 6 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag: Landbruksavdelingen: Ei eksisterende hytte i et LNFR-område søkes revet og ny oppført. Landbruksavdelingen har oftest få merknader i slike saker. Dette området ligger imidlertid rett utenfor det som er avklart som langsiktig boligutviklingsområde i Kjønstadmarka, jf. langsiktig plangrep tatt i kommunedelplan for Levanger by. Det er meget store jordverninteresser vestover og sørover i dette området, og landbruksavdelingen er opptatt av at slike evt. endringer ikke skal påvirke arealpresset på dyrka og dyrkbar jord i området. Vi ber derfor kommunen gjøre en kritisk vurdering i hvilket omfang og uttrykk en evt. slik endring medfører i området med veier, hageanlegg, og følgelig oppfattelse av bebygd område. Miljøvernavdelingen: Omsøkte tiltak ligger bak kommunal veg og eksisterende bebyggelse, og vil etter vår vurdering ha liten betydning for selve strandsona. Ny fritidsbolig vil imidlertid bli betydelig større enn hytta som søkes revet. Den ligger i en skogteig som for øvrig er ubebygd, men med nærhet til Kjønstadmarka boligfelt. Tiltaket vil således kunne privatisere en større del av skogteigen, og vi ber kommunen vurdere hvorvidt dette har betydning for områdets eventuelle bruk som nærfriluftsområde. Vi viser for øvrig til at Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (SPR-BATP 2014) skal legges til grunn for planleggingen. Tiltaket ligger i et område med stort press på arealene. Miljøvernavdelingen finnes det derfor svært uheldig at et større areal beslaglegges av en enkelt fritidsbolig. Omdisponering av areal i såpass nærhet til Levanger sentrum bør underlegges en helhetlig vurdering gjennom overordnet plan. Miljøvernavdelingen vil av den grunn fraråde kommunen å innvilge dispensasjon som omsøkt. Kommunalavdelingen samfunnssikkerhet og beredskap: Vi legger til grunn at kravene til tilstrekkelig sikkerhet iht. PBL 28-1 oppfylles, og har ut over det ingen merknader til søknaden. Innherred samkommune landbruksavdelingen: Med hjemmel i jordlovens 1og 9, Landbruksdepartementets rundskriv M-/2013 og M- 6/2003 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement gis dette samtykket til omdisponering av en parsell på 0,4 dekar av eiendommen gnr. 71, bnr.1 i Levanger slik det er søkt om. Det omsøkte arealet skal brukes til fritidsformål. Tillatelsen begrunnes med at det står en hytte på arealet fra før og at det er reelt omdisponert, samt at plasseringen på hytta vil bli å dra den inn mot mælen bak den gamle hytta. Se for øvrig vedlagt brev om tillatelse til omdisponering av dyrka jord. I henhold til pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. pbl. 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges.

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 6 En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp.nr.32 ( ) s Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås. Dagens ordlyd i pbl ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk. Vurdering av dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjø: Hovedhensynet bak byggeforbudet i 100 metersbeltet langs sjø er et overordnet mål om å ta hensyn til naturmiljø, landskap, friluftsliv og andre allmenne interesser (jf. Ot.prp. nr. 32 s. 64). Bebyggelse har en sterk privatiserende effekt, og det er derfor viktig at kommunen ivaretar hensyn bak byggeforbudet i sin saksbehandling. Spørsmålet blir da om hensynet bak bestemmelsen i pbl. 1-8 blir "vesentlig tilsidesatt" som følge av dispensasjonen. Hytta ønskes plassert bak kommunal veg og bak eksisterende bebyggelse. Hensynet bak pbl. 1-8 er at allmennheten skal ha tilgang til strandsonen og at det ikke skal gjennomføres privatiserende tiltak som kan hindre dette. I dette tilfellet er området allerede så utbygd at dette hensynet ikke vil gjøre seg gjeldende i denne saken. Den kan konkluderes med at allmenne interesser i liten grad vil berøres og kommunen vurderer på bakgrunn av dette at hensynene bak pbl. 1-8 ikke vil bli "vesentlig tilsidesatt". Videre er det et spørsmål om en samlet vurdering tilsier at fordelene med dispensasjon er større enn ulempene, jf. pbl. 19-2, annet ledd. I dette tilfellet er det snakk om oppføring av en hytte 76 m fra sjøen. I mellom omsøkte hytte ligger det både hytter/boliger og en kommunal vei. Fordelen ved å innvilge dispensasjonen er at tiltakshaver for benyttet arealet som ønsket ut i fra sine interesser. Det kan derfor konkluderes at fordelen med en dispensasjon fra forbudet i pbl. 1-8 er større enn ulempen. Vurdering av dispensasjon fra LNF-formålet: Hovedhensynet bak LNF-formålet er å ivareta viktige natur- og landbruksområder for å sikre en bærekraftig utvikling. I lovens forarbeider (Ot.prp.nr. 32) fremgår det at denne betegnelsen "skal brukes for områder som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, herunder jordbruk, skogbruk og reindrift, og/eller som skal bli liggende som naturområder med spesiell betydning for friluftsliv". Spørsmålet blir dermed om hensynene bak formålet i kommunedelplanen blir vesentlig tilsidesatt. Veileder T-1443 angir at det innenfor LNF-områder er bare tillatt å oppføre bygninger eller iverksette anlegg eller andre tiltak som er nødvendige for drift av næringsmessig landbruk, dvs. jordbruk, skogbruk eller reindrift, herunder gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Videre sier bestemmelsene til kommunedelplan Levanger sentrum

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 6 at "innen landbruks-, natur- og friluftsområde er det ikke tillatt med annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som har direkte tilknytting til stedbunden næring". Omsøkte hytte er ikke forenelig med dette. Byggesak har sammen med en representant fra landbruksavdelingen i kommunen vært på befaring i området hvor hytta ønskes plassert. Slik kommunen ser det er eksisterende hytte i dårlig forfatning og kan vanskelig restaureres. Et prosjekt som dette vil bli ansett som en helombygging og vil være søknadspliktig. Det at det allerede står en gammel hytte der gir ikke noen umiddelbar rett til å bygg opp en ny og større. Ved riving av hytta vil oppføring av ny bli karakterisert som nybygging. I pbl. 19-2, fjerde ledd, presiseres det at kommunen ikke bør dispensere fra planer når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Omsøkte tiltak ligger i et område hvor det er stort press på arealene. Kjønstadmarka er et område for langsiktig utbygging i Levanger kommune. Arealet hvor hytta ønskes plassert ble ikke tatt med i utbyggingen som er gjennomført så langt, men det vil være uheldig å la en hytte beslaglegge dette arealet i et langsiktig perspektiv. Kommunen anser dette området som verdifullt tomteområde for fremtiden. Dersom det er ønskelig å bygge ut dette området vil kommunen at dette skal gjøres gjennom en reguleringsendring. På den måten er det mulig å utnytte området på en bedre måte ved å få på plass flere enheter. Kommunen er derfor enig i vurderingen fylkesmannens miljøvernavdeling kommer med i sin høringsuttalelse om at omdisponering av areal i såpass nærhet til Levanger sentrum bør underlegges en helhetlig vurdering gjennom overordnet plan. I området finnes det flere hytter av eldre årgang. Dette er imidlertid ikke grunn for at kommunen skal tillate nye, spredte hytter der. En eventuell innvilgelse av omsøkte tiltak vil kunne ha uheldige virkninger på sikt. Kommunen kan ikke se at begrunnelse oppført i søknaden er tungtveiende nok til at dispensasjon kan innvilges i dette tilfellet. Kommunen anser med dette at hensynet bak LNFformålet blir "vesentlig tilsidesatt" som følge av dispensasjonen. Vilkåret etter pbl. 19-2, andre ledd, første punktum, er derfor ikke oppfylt og dispensasjonssøknaden for omsøkte hytte avslås. Loven består av to kumulative vilkår. Ettersom dispensasjonen for oppføring av hytte avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke fordeler og ulemper ved oppføring av hytta, siden både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. Konklusjon Kommunen har som følge av ovennevnte kommet frem til at det kan gis dispensasjon fra pbl. 1-8 (forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag) for oppføring av omsøkte tiltak. Det kan imidlertid ikke gis dispensasjon fra LNF-formålet i kommunedelplanen da hensynet bak formålet vil bli "vesentlig tilsidesatt".

6 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 6 VEDTAK Med hjemmel i pbl innvilges ikke dispensasjon fra LNF-formålet i gjeldene kommunedelplan. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Merknader/orientering Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningslovens 29. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jf. pbl Med hilsen Kristine Molde Byggesaksbehandler Vedlegg: 1 Tillatelse til omdisponering av 0,4 dekar dyrkbarjord ved rivning av eksisterende hytte/oppføring av ny hytte og anneks /7/1 Kjønstad østre - Gro Toldnes og Svein Erik Granli